三眼橋太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)策劃案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除三眼橋太平洋國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)策劃書 目 錄策略篇 5頁(yè)前 言 6頁(yè)一、項(xiàng)目定位 7頁(yè)二、項(xiàng)目深度分析 9頁(yè)三、目標(biāo)群體 10頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、營(yíng)運(yùn)的核心思考 15頁(yè)1、 租金與售價(jià)16頁(yè)2、 業(yè)態(tài)變與不變16頁(yè)3、 銷售與招商16頁(yè)4、 永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道17頁(yè)5、 操盤時(shí)機(jī)掌握17頁(yè)策劃目標(biāo) 18頁(yè)1、 銷售目標(biāo)19頁(yè)2、 招商目標(biāo)19頁(yè)3、 發(fā)展目標(biāo)19頁(yè)營(yíng)銷策劃基本原則 21頁(yè)1、 全面領(lǐng)先22頁(yè)2、 賣點(diǎn)不可一次推完22頁(yè)3、 形象現(xiàn)行 展示現(xiàn)行 22頁(yè)4、 招商現(xiàn)行22頁(yè)5、 全面覆蓋23頁(yè)6、 內(nèi)外兼顧23頁(yè)7、 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)23頁(yè)8、 充分蓄客24頁(yè)9、 整合資源24頁(yè)10、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)24頁(yè)項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程” 25頁(yè)一、 商城裝修全國(guó)招標(biāo)計(jì)劃 26頁(yè)二、 VIP會(huì)員計(jì)劃26頁(yè)三、 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)計(jì)劃26頁(yè)四、 品牌經(jīng)營(yíng) 名店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃26頁(yè)五、 黃金業(yè)態(tài)比例 27頁(yè)六、 業(yè)主委員會(huì)管理計(jì)劃 27頁(yè)七、 “百城萬(wàn)店無(wú)假貨”計(jì)劃 27頁(yè)八、 健康購(gòu)物計(jì)劃 27頁(yè)九、 商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃 27頁(yè)十、 規(guī)?；茝V計(jì)劃 27頁(yè)銷售計(jì)劃28頁(yè)（一） 項(xiàng)目整體價(jià)額策略29頁(yè)一、 整體價(jià)格制定原則 29頁(yè)二、 價(jià)格策略 30頁(yè)（二） 付款方式32頁(yè)（三） 各類型促銷及優(yōu)惠措施33頁(yè)一、 帶租約發(fā)售 33頁(yè)二、 十年返租回報(bào) 33頁(yè)三、 十年保收計(jì)劃34頁(yè)四、 購(gòu)鋪易 低首付35頁(yè)五、 創(chuàng)業(yè)版商鋪35頁(yè)招商方案 36頁(yè)項(xiàng)目整體招商原則 37頁(yè)1、 把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例37頁(yè)2、 統(tǒng)一主題和品牌37頁(yè)3、 同業(yè)差異 異業(yè)互補(bǔ)37頁(yè)4、 核心主力店互動(dòng)原則38頁(yè)5、 放水養(yǎng)魚原則38頁(yè)招商范圍及品牌控制 39頁(yè)1、 知名商戶或連鎖商戶40頁(yè)2、 個(gè)性鮮明有特殊商戶40頁(yè)3、 能吸引人流量的商戶40頁(yè)4、 品牌 優(yōu)質(zhì) 有特色的商戶40頁(yè)銷售管理 41頁(yè)一、 銷售組織機(jī)構(gòu) 42頁(yè)二、 銷售文書準(zhǔn)備 43頁(yè)廣告策劃44頁(yè)廣告總體策劃45頁(yè)蓄客期50頁(yè)強(qiáng)勢(shì)銷售期57頁(yè)銷售尾期61頁(yè)策 略 篇前 言乾縣的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段期，且沒(méi)有一個(gè)具備規(guī)模的商業(yè)中心，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目原有的地理優(yōu)勢(shì)和商業(yè)市場(chǎng)的歷史性知名度，根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，將以以全新商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)運(yùn)發(fā)展模式，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的工作過(guò)程。力求緊密結(jié)合太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)整體綜合設(shè)計(jì)的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷推廣策略以促成良好的銷售、招商和良性運(yùn)營(yíng)的目的。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作主要在于以地產(chǎn)為載體，來(lái)追求資源價(jià)值的最大化，進(jìn)一步再次、多次的深度開(kāi)發(fā)和利用，是更好的進(jìn)行資源增值運(yùn)作同時(shí)進(jìn)行無(wú)限的資本運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)達(dá)到了社會(huì)效益極度的社會(huì)影響力，品牌價(jià)值就能自然體現(xiàn)，而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。根據(jù)國(guó)家金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅房地產(chǎn)的房貸金融控制政策，我國(guó)的又一次商業(yè)地產(chǎn)將初見(jiàn)端倪，且有明顯回升趨勢(shì)，各沿?；虬l(fā)達(dá)城市投資者將投資方向由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)良好的歷史機(jī)遇，本策劃案依據(jù)天時(shí)、地利、人和進(jìn)行了一系列科學(xué)論證和推斷，應(yīng)該是一份較為理想的策劃案。（一）項(xiàng)目定位結(jié)合原三眼橋商圈的歷史性優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)將該項(xiàng)目-太平洋國(guó)際廣場(chǎng)策劃放遠(yuǎn)至30年以內(nèi)無(wú)法超越的境界進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，借鑒沿海地區(qū)發(fā)達(dá)城市的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將該項(xiàng)目規(guī)劃為西北僅有的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃為約130畝占地面積，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，分為五大商業(yè)功能區(qū)一個(gè)高端綜合辦公區(qū)和一個(gè)高端住宅社區(qū)。將乾縣所有商業(yè)業(yè)態(tài)和商務(wù)辦公集中到一起，實(shí)現(xiàn)真正意義上的一站式 城市商業(yè)綜合體。 太平國(guó)際廣場(chǎng)的五大商業(yè)功能區(qū)分別為：百貨購(gòu)物布匹商業(yè)區(qū)、餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)、電子通訊數(shù)碼區(qū)、五金機(jī)電輕工業(yè)區(qū)、家具家居建材區(qū)。而該五大商業(yè)功能區(qū)分別涵蓋并包括：酒店超市、服裝百貨、洗浴餐飲、娛樂(lè)健身、兒童天地、時(shí)尚影城、網(wǎng)吧電玩、美容美體、醫(yī)療衛(wèi)生、婚慶影樓、數(shù)碼通訊、電子家電、副食批零、茶道茶藝、時(shí)尚精品、文體書刊、五金機(jī)電、輕工精品、家具家居、窗紗窗飾、車船配件、裝飾建材等業(yè)態(tài)。 太平洋國(guó)際廣場(chǎng)的兩個(gè)一分別為：綜合辦公區(qū)和高端住宅社區(qū)，綜合商務(wù)辦公區(qū)又分為：行政辦公和商務(wù)辦公，行政辦公主要為乾縣部分未修建和改善辦公環(huán)境的黨和政府機(jī)關(guān)、行政事業(yè)性單位的辦公區(qū)域，商務(wù)辦公主要為保險(xiǎn)醫(yī)療、移動(dòng)通訊、綜合繳費(fèi)、品牌企業(yè)等單位的辦公區(qū)域；高端住宅社區(qū)為動(dòng)靜分離的園區(qū)設(shè)計(jì)，18和25層框剪結(jié)構(gòu)高層，南北通透四明精品戶型，全智能配套設(shè)施社區(qū)，彰顯自然和諧、人文科技的超前意識(shí)，和商業(yè)區(qū)域既能動(dòng)靜分離又能相互資源共享，有獨(dú)立的小區(qū)花園、進(jìn)出口和停車位，更有專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施和功能，如幼稚園、老年活動(dòng)中心、健身俱樂(lè)部、教育培訓(xùn)等。 太平洋國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目成功建設(shè)將開(kāi)創(chuàng)西北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的歷史先河，目前西北乃至全國(guó)未能有如此功能齊全的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而該項(xiàng)目的實(shí)施又將創(chuàng)造五個(gè)一：乾縣商住建筑、科技含量第一高（25層）、咸陽(yáng)商業(yè)樓盤第一大、陜西商業(yè)項(xiàng)目品牌第一全、西北商業(yè)業(yè)態(tài)第一齊、力爭(zhēng)全國(guó)商住綜合營(yíng)運(yùn)第一流。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，由于該項(xiàng)目的原東西大棚土地在開(kāi)放商名下，其余部分土地已經(jīng)在早期通過(guò)商鋪?zhàn)冑u在各商戶名下，為了達(dá)到該項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)目的，該項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、以求達(dá)到：高、大、特、齊、全智能化城市商業(yè)綜合體的格局，分為三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)實(shí)施。第一期為東大棚位置，設(shè)計(jì)規(guī)劃為地下一層、地上四層商業(yè)裙樓、18層四星級(jí)酒店和綜合辦公姊妹樓、三棟乾縣第一高的25層點(diǎn)式高層住宅樓組成，建筑面積約為7.95萬(wàn)平方米（不含地下車庫(kù)）。其商業(yè)業(yè)態(tài)主要為：服裝百貨、酒店超市、兒童城、布匹批發(fā)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、商務(wù)辦公等。 但是一期項(xiàng)目其主要的賣點(diǎn)就是該 太平洋國(guó)際城市綜合體的規(guī)模和科學(xué)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、業(yè)態(tài)配比，且第一期商業(yè)項(xiàng)目一定是量身定向開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，一舉獲得成功，為二期、三期的商戶拆遷和開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。（二）項(xiàng)目深度分析 整體市場(chǎng)狀況乾縣商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)經(jīng)過(guò)歷史的過(guò)度發(fā)展，在居住環(huán)境、樓盤規(guī)模、人文科學(xué)、自然和諧、社區(qū)配套、安全舒適、商務(wù)條件等方面消費(fèi)者有了更全面的認(rèn)識(shí)和要求，競(jìng)爭(zhēng)格局以及消費(fèi)者觀念也發(fā)生了根本性的變化。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)的商業(yè)局面。乾縣商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物、服裝、布匹等不能滿足現(xiàn)代購(gòu)物理念和舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，必須努力通過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；該項(xiàng)目的理性和科學(xué)性的建設(shè)將形成了傳統(tǒng)商業(yè)格局將被新興一站式城市商業(yè)綜合體所替代的商業(yè)局面。2.人們消費(fèi)觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。先進(jìn)科學(xué)的商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式將給乾縣人民帶來(lái)了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購(gòu)物行為向集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、旅游等綜合多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購(gòu)物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為乾縣人的消費(fèi)趨勢(shì)。3.以太平洋國(guó)際商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展力求政府對(duì)城市建設(shè)布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，促進(jìn)乾縣商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步集中式發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過(guò)太平洋國(guó)際商業(yè)中心的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，成為關(guān)天經(jīng)濟(jì)圈的主要組成部分。4.商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例和格局不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求。目前，在乾縣大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布和格局較為傳統(tǒng)，主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)、輕工業(yè)、機(jī)電、家居等綜合業(yè)態(tài)相對(duì)比例較少且分布零散；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、娛樂(lè)、餐飲和生活的各項(xiàng)需求。（三）目標(biāo)群體1、五大商業(yè)功能區(qū)主要以投資者為目標(biāo)群體，其主要人群為沿海發(fā)達(dá)城市的高端專業(yè)房產(chǎn)和商業(yè)投資者和部分北方廠礦業(yè)主投資群體。2、一個(gè)高端綜合辦公區(qū)主要以乾縣部分黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、公用事業(yè)（如保險(xiǎn)、通訊、綜合繳費(fèi)）、銀行、優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)等為購(gòu)買群體；酒店可向社會(huì)定向開(kāi)發(fā)或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)；并可提供政務(wù)大廳辦公場(chǎng)所。3、一個(gè)高端住宅社區(qū)目標(biāo)群體鎖定為部分追求居住環(huán)境和生活質(zhì)量的黨政公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、民營(yíng)和個(gè)體企業(yè)人士、社會(huì)金領(lǐng)、白領(lǐng)階層。 投資者商鋪投資者分析：在經(jīng)過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一系列的住宅樓盤和商業(yè)樓盤的投資分析交鋒過(guò)后，結(jié)合現(xiàn)行銀行對(duì)房貸的控制，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐漸理性，同時(shí)在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識(shí)。商業(yè)樓盤規(guī)模、業(yè)態(tài)的配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營(yíng)特色已經(jīng)成為投資者最看重的六大因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒(méi)有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時(shí)便利的交通以及店鋪有無(wú)經(jīng)營(yíng)特色都是決定投資者是否成功的因素?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種：專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對(duì)投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和具體售價(jià)。本項(xiàng)目作為黃金商圈的新核心、乾縣的焦點(diǎn)，應(yīng)該受到大投資客的注意，一旦機(jī)會(huì)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報(bào)，首先要考慮的是高回報(bào)率，并且容易受廣告的影響，但因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。大眾消費(fèi)者的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較欠缺，投資意識(shí)不是很濃，必須通過(guò)我們對(duì)這種投資者的投資意識(shí)進(jìn)行啟動(dòng)和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運(yùn)作方式獲取利潤(rùn)，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)行正確的理性投資。在商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)不已超過(guò)200萬(wàn)，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在20萬(wàn)200萬(wàn)之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮堋Ｍ瑫r(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)客戶分析：經(jīng)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)的理想平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)者的最終目的是要促成銷售獲取利潤(rùn)，他們主要會(huì)考慮幾方面,我們必須具備的條件：1、區(qū)域消費(fèi)能力：項(xiàng)目的周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。2、商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。3、交通：項(xiàng)目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。4、優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購(gòu)物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費(fèi)者。5、優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)：一個(gè)具有多方面專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)是保證一個(gè)綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者特征：、熟悉陜西商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)本地區(qū)商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常認(rèn)可。、熟悉商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式。、對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在本商業(yè)廣場(chǎng)這種有品牌形象的商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。、非?？幢旧虡I(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景。憑經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目招到商家不難，難的是招到合適理想品牌同時(shí)愿意接受較高租金的商家，這對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展很重要。 消費(fèi)者消費(fèi)者分析:隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。2、優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境：優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境能給消費(fèi)者帶來(lái)好的消費(fèi)心情，消費(fèi)者以愉快的心情“發(fā)現(xiàn)和探索”消費(fèi)目標(biāo)，樂(lè)趣產(chǎn)生消費(fèi)欲望。3、優(yōu)越的地段：項(xiàng)目擁有好的地理位置和便利的交通將會(huì)吸引更多的消費(fèi)者，為消費(fèi)者帶來(lái)更多的方便。商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)者特征：三眼橋是乾縣最主要的商業(yè)圈，其影響到整個(gè)乾縣及周邊城鎮(zhèn)的一個(gè)商業(yè)發(fā)展，其消費(fèi)群體比較全面，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)作為品牌消費(fèi)和了解西北市場(chǎng)的商業(yè)平臺(tái)，品牌消費(fèi)將成為商場(chǎng)的主要潮流，其也決定了消費(fèi)者的消費(fèi)水平和消費(fèi)群體將會(huì)是1640歲之間的消費(fèi)群體，我們稱之為主流消費(fèi)群。消費(fèi)年齡層年齡特征消費(fèi)習(xí)慣23歲40歲（中青年）經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)實(shí)力比較強(qiáng)，價(jià)格已不是他們決定消費(fèi)的主要因素，有較強(qiáng)的購(gòu)買欲望，購(gòu)買頻率比較高，有一定的品牌忠誠(chéng)度。他們作為社會(huì)的主力消費(fèi)群體，對(duì)商品和品質(zhì)的要求相對(duì)比較高，比較注重品牌。14歲23歲（青少年）這個(gè)年齡段的消費(fèi)層經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)實(shí)力比較弱，價(jià)格是左右他們消費(fèi)的主要因素，但是他們購(gòu)買欲望強(qiáng)，購(gòu)買頻率最高屬于該商業(yè)消費(fèi)群之一，追時(shí)尚，追潮流，易受廣告影響，但一般不買太貴商品。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)的核心思考1、租金與售價(jià)這里有兩個(gè)基本原則：一是售價(jià)基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。根據(jù)我多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪的售價(jià)是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報(bào)的底限是十年。這樣的思路投資者較為接受租金的制訂方面，太貴對(duì)招商不利，太低會(huì)影響投資回報(bào)率。我建議以參照乾縣的正常租金水平偏高30%較為合理，這樣在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，可以合理的控制項(xiàng)目的售價(jià)及其租金，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。2、業(yè)態(tài)的變與不變太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在擴(kuò)大招商與銷售的同時(shí)，業(yè)態(tài)將會(huì)受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當(dāng)?shù)母膭?dòng)。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項(xiàng)目前期的銷售與招商的進(jìn)行。3、銷售與招商大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)必須要先商業(yè)后地產(chǎn)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，我們要通過(guò)對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立項(xiàng)目良好的商業(yè)形象，才能帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)，才能吸引更多的投資客戶。4、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道主要為投資者、經(jīng)營(yíng)戶搭建一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。5、操盤時(shí)機(jī)掌握開(kāi)盤對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場(chǎng)的狀況，提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的期望值，對(duì)客戶充分把握，掌握最佳開(kāi)盤時(shí)機(jī)，形成銷售沖擊波，銷售任務(wù)為2530。策 劃 目 標(biāo)1、銷售目標(biāo)（一期）（銷售單價(jià)未作當(dāng)?shù)卣{(diào)研，為暫估）按照對(duì)項(xiàng)目的初步估算，地上建筑面積7.95萬(wàn)平方米銷售總量預(yù)計(jì)將會(huì)在3.47億左右，均價(jià)4000元/。商業(yè)面積：3.6萬(wàn)平方米6000元/=216200萬(wàn)元住宅面積：2.55萬(wàn)平方米2800元/=7140萬(wàn)元酒店辦公：1.8萬(wàn)平方米3300元/=5940萬(wàn)元地下車庫(kù)：采用租賃或自營(yíng)模式。其中：在首次公開(kāi)發(fā)售期間，完成銷售任務(wù)的25-30%。 項(xiàng)目整體商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，完成銷售任務(wù)的90以上。2、招商目標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目而言，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)持續(xù)興旺；保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)項(xiàng)目的招商率達(dá)到90以上。3、發(fā)展目標(biāo)（1）城市的形象與名片太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是乾縣商業(yè)的重大舉措，無(wú)論是從建筑形態(tài)還是購(gòu)物環(huán)境都將成為城市的形象與名片，它將是乾縣商業(yè)的樣板與典范，將是典型的地標(biāo)性建筑。（2）打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導(dǎo)消費(fèi)潮流通過(guò)全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)同時(shí)融合中國(guó)人的消費(fèi)理念，打造乾縣最有商業(yè)特色的商業(yè)模式，引導(dǎo)乾縣的消費(fèi)潮流。（3）成為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典范太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，正處于乾縣商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成就項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)必須通過(guò)高水平的前期運(yùn)作和優(yōu)越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建立起乾縣商業(yè)項(xiàng)目的新典范。營(yíng) 銷 策 劃 基 本 原 則1、全面領(lǐng)先以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。樹(shù)立太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)作為乾縣商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者的形象。2、賣點(diǎn)不可一次推完由于項(xiàng)目的銷售目標(biāo)比較龐大，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，我們必須保持市場(chǎng)的新鮮度，保持銷售工作的多次高潮，項(xiàng)目賣點(diǎn)需要進(jìn)行有節(jié)奏、有層次的推廣，根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷周期和工程進(jìn)度進(jìn)行合理規(guī)劃，有目的的進(jìn)行宣傳推廣，不能一次性把賣點(diǎn)推完。3、形象先行，展示先行以強(qiáng)勢(shì)品牌打造乾縣商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的市場(chǎng)形象，確立品牌經(jīng)營(yíng)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，喚起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。提前展示策略能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場(chǎng)震撼力，從而迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。 4、招商先行招商先行，以全面提升商業(yè)品質(zhì)，從高標(biāo)準(zhǔn)邀請(qǐng)品牌商家入手，形成項(xiàng)目的鮮明形象和操作模式，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；通過(guò)前期的招商，同時(shí)也能給項(xiàng)目在推廣過(guò)程中提供不間斷的炒作話題。5、全面覆蓋本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量龐大，從乾縣整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)而言，必須最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額。所以，需要最大限度啟動(dòng)大眾投資市場(chǎng)，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。同時(shí)，通過(guò)有效的促銷措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶，使他們的投資愿望盡早地爆發(fā)。6、內(nèi)外兼顧同時(shí)，考慮到太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)高額的銷售目標(biāo)，全部依賴本地消化是不可能的，我們必須通過(guò)對(duì)乾縣周邊城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市進(jìn)行整體的招商推廣銷售，內(nèi)外同時(shí)進(jìn)行，以求在最短的時(shí)間內(nèi)消化所有的商鋪。7、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)好的開(kāi)端就是成功的一半。從形象上，一開(kāi)始，我們就需要建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，建立項(xiàng)目的高強(qiáng)姿態(tài)。從銷售上，我們也同樣要讓市場(chǎng)感到強(qiáng)烈的購(gòu)買沖動(dòng)和無(wú)法拒絕的誘惑，通過(guò)整合各類型傳播載體，通過(guò)轟動(dòng)性的造勢(shì)安排，形成項(xiàng)目眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開(kāi)盤控制，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)。8、充分蓄客在項(xiàng)目的銷售前期，我們必須為項(xiàng)目的整體推廣以及開(kāi)業(yè)充分蓄積客戶，以保證項(xiàng)目的旺場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)前期大量的蓄積客戶為項(xiàng)目的銷售提供充分的客源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和成交量，縮短銷售時(shí)間。9、整合資源本項(xiàng)目為乾縣的城市商業(yè)中心，必然將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。通過(guò)與政府、媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項(xiàng)目的推出搖旗吶喊。增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。同時(shí)通過(guò)社會(huì)的輿論，樹(shù)立良好的品牌形象和美譽(yù)度。另外，我們應(yīng)該與可能的大買家和大商家密切溝通，充分發(fā)揮他們的輻射力和影響力，同時(shí)，通過(guò)前期讓利，讓大買家批量購(gòu)買。10、優(yōu)質(zhì)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)，不只是地產(chǎn)短期行為，更多是商業(yè)長(zhǎng)期行為，我們從一開(kāi)始就應(yīng)該為進(jìn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者構(gòu)建一個(gè)良好的平臺(tái)，為他們解決后顧之憂，同時(shí)提供增值服務(wù)。這不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的承諾，也是完善自我的要求。這些內(nèi)容，我們歸納為“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程”。項(xiàng) 目“永 續(xù) 經(jīng) 營(yíng) 工 程”（一）、商場(chǎng)裝修國(guó)際招標(biāo)計(jì)劃商場(chǎng)內(nèi)部裝修是太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)形象、品牌的關(guān)鍵所在，通過(guò)合理的裝修，能夠?qū)㈨?xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)表達(dá)出來(lái)。招標(biāo)國(guó)際大師設(shè)計(jì)，招標(biāo)知名裝修公司進(jìn)行商場(chǎng)裝修，在提供炒作題材的同時(shí)，也為項(xiàng)目的概念實(shí)現(xiàn)有良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。（二）、VIP會(huì)員計(jì)劃擁有一批固定高質(zhì)量的消費(fèi)者是商場(chǎng)旺場(chǎng)的保證，提前實(shí)行會(huì)員制購(gòu)物計(jì)劃，讓商家和投資者感受開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。同時(shí)也是為招商的順利進(jìn)行提供炒作題材。（三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施全國(guó)招商推廣計(jì)劃，招商能力是影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能否持久經(jīng)營(yíng)的重要因素，全國(guó)招商，引入具有強(qiáng)大影響力的品牌店經(jīng)營(yíng)，保證旺場(chǎng)。由專業(yè)商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問(wèn)，組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。（四）、品牌經(jīng)營(yíng)，名店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃從大型品牌店到百貨主力店，從實(shí)力經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)將代表乾縣商業(yè)的最高形象，以開(kāi)發(fā)商品牌，項(xiàng)目品牌，經(jīng)營(yíng)商家的品牌，塑造乾縣商業(yè)新形象。（五）、購(gòu)物：休閑：餐飲為5：3：2合理經(jīng)營(yíng)比例計(jì)劃根據(jù)國(guó)內(nèi)外商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，大型綜合性購(gòu)物中心的購(gòu)物、休閑、餐飲的合理比例為5：3：2，該比例能夠合理處理商場(chǎng)中不同目的的消費(fèi)人群的分布，最大限度的獲取商場(chǎng)效益。太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)該站在與世界潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營(yíng)比例，從而占領(lǐng)乾縣商業(yè)市場(chǎng)的最高形象。（六）、業(yè)主委員會(huì)管理計(jì)劃成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，具有一定的管理權(quán)和商場(chǎng)監(jiān)督權(quán)力，保證商場(chǎng)管理合理有序進(jìn)行。（七）、“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”計(jì)劃申請(qǐng)加入“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”協(xié)會(huì)，樹(shù)立太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)假貨的社會(huì)現(xiàn)象，執(zhí)行“假一罰十”購(gòu)物政策。（八）、健康購(gòu)物計(jì)劃健康購(gòu)物非常適合太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，通過(guò)享受舒適購(gòu)物環(huán)境，享受健康購(gòu)物樂(lè)趣，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)將以優(yōu)雅的環(huán)境，舒適的氛圍，達(dá)到乾縣第一購(gòu)物環(huán)境的美譽(yù)。（九）、商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃組織商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和投資者進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識(shí)，提升經(jīng)營(yíng)技巧，做到與時(shí)俱進(jìn)。（十）規(guī)?；茝V計(jì)劃每年，發(fā)展商拿出一部分費(fèi)用，經(jīng)常性組織營(yíng)銷推廣活動(dòng)，統(tǒng)一進(jìn)行促銷，展示，公益活動(dòng)等，吸引人流，建立形象。銷 售 方 案（一）項(xiàng)目整體價(jià)格策略制定合理的商鋪價(jià)格體系能夠有利于推動(dòng)項(xiàng)目的成功推廣，在競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必須冷靜的進(jìn)行價(jià)格體系的制定。（住宅樓的銷售和商鋪同步進(jìn)行，但需根據(jù)銷售控制表適度控制住宅的銷售數(shù)量，通過(guò)商業(yè)宣傳銷售的大好趨勢(shì)，達(dá)到住宅自然增值的目的，本策劃案不細(xì)述住宅銷售策劃）一）、整體價(jià)格制定原則1、確定合理的利潤(rùn)率在定價(jià)過(guò)程中，確定合理利潤(rùn)率，在塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的素質(zhì)的同時(shí)，為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目必須對(duì)購(gòu)買者要有吸引力(不一定是低價(jià))。這需要很好的項(xiàng)目包裝，同時(shí)，為盡快吸引買家入場(chǎng)，在項(xiàng)目銷售的前期，價(jià)格不一定是最高的，隨著銷售的進(jìn)度的進(jìn)行，價(jià)格將逐漸上升，價(jià)格上升的過(guò)程，將伴隨銷售控制的進(jìn)行，合理進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。2、貼近市場(chǎng)的承受力在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。3、單位價(jià)格制訂原則：一般情況下，除了集團(tuán)購(gòu)買之外，個(gè)人購(gòu)鋪都是以個(gè)體鋪位為單位。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)也將有其不同的效果。因此，我認(rèn)為可遵循二大原則，六項(xiàng)參照值進(jìn)行評(píng)估。（1）、二大原則：原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。（2）、六項(xiàng)參照值：a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)的價(jià)格更高；b、以主通道為參照值：臨通道的鋪位要比非通道的價(jià)格高；c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠(yuǎn)的價(jià)格更高；d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，價(jià)格更高；反之，則價(jià)格較低。e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高；f、以位于商業(yè)區(qū)的位置為參照值：商業(yè)區(qū)兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)格更高；（3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂系數(shù)：在訂價(jià)過(guò)程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同，以此類推，得出各單位的價(jià)格。二）、價(jià)格策略：定價(jià)不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識(shí)，更需要?jiǎng)?chuàng)造性的判斷力和對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的深刻認(rèn)識(shí)，有效的定價(jià)能在消費(fèi)者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益1、銷售價(jià)格策略：（1）、建議執(zhí)行“低開(kāi)高走”的訂價(jià)策略：低開(kāi)高走是指項(xiàng)目在開(kāi)盤銷售時(shí)，以低于市場(chǎng)心理價(jià)位的價(jià)格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價(jià)格逐步提高的策略。項(xiàng)目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤時(shí)以較低的價(jià)格銷售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢(shì)，通過(guò)逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷售勢(shì)能。（2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略:價(jià)格公布的時(shí)間，關(guān)系到銷售勢(shì)能的積蓄與釋放的時(shí)機(jī)掌握，是銷售成功的關(guān)鍵性因素之一。銷售前期的推廣，是一個(gè)不斷提升客戶心理價(jià)格的過(guò)程，在此階段，客戶通過(guò)了解項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目在心目中的定位，尤其是價(jià)格定位的判斷。當(dāng)發(fā)展商公布價(jià)格時(shí)，若實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格時(shí)，則形成銷售的勢(shì)能，而且落差愈大，則勢(shì)能愈強(qiáng)，既形成了銷售旺勢(shì)。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。因此，只有當(dāng)客戶對(duì)項(xiàng)目形成充分地認(rèn)識(shí)，心理價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)際價(jià)格。（二）付款方式商業(yè)物業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價(jià)，一個(gè)好的商鋪少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，對(duì)買家購(gòu)買能力要求更高，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高估計(jì)，至目前為止，國(guó)內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進(jìn)行5成10年的按揭，最多可申請(qǐng)6成10年的按揭。實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性較大。我建議，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)付款方式主要有三種：1、一次性付款?？蛻艉炗喓贤瑫r(shí)，支付總價(jià)款的30%項(xiàng)目主體過(guò)半支付總價(jià)款的30%項(xiàng)目主體封頂支付總價(jià)款的40%2、5成10年銀行按揭貸款。（爭(zhēng)取6成10年按揭）客戶簽訂合同時(shí)，支付首期款50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。3、超輕松按揭客戶簽訂合同時(shí)，支付首期10-20%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。其余首期無(wú)需支付（客戶給發(fā)展商一定年限的使用權(quán)即返租權(quán)）（三）各類型促銷及優(yōu)惠措施一）帶租約發(fā)售內(nèi)容與積極意義：發(fā)展商與有意向經(jīng)營(yíng)商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買家購(gòu)買到本商鋪時(shí)，發(fā)展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購(gòu)買到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約（回報(bào)）。二）10年返租回報(bào) 具體內(nèi)容： 買家購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪單位后，無(wú)須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從發(fā)展商這里獲得投資總額8-10% 的穩(wěn)定回報(bào)， 10年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營(yíng)，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟的旺鋪。 發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實(shí)施每年分付8-10%的計(jì)劃，連續(xù)十年。購(gòu)買商鋪的買家每年可享受8-10%的返租回報(bào)，十年的總回報(bào)為80100%，只能是每年在發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支取，而不是一次性由發(fā)展商支付。（有別于超輕松按揭）1、不同返租形式在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時(shí)候，可使用不同的返租率。 2、返租的方式返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。一次性返還存在兩種可能：（1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。（2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般為季度或者半年。三）十年保收計(jì)劃具體內(nèi)容：即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目10年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。積極意義：本計(jì)劃主旨在于對(duì)那些仍在持幣觀望，或是對(duì)本項(xiàng)目仍然存有極大顧慮的投資客制造無(wú)形的心理價(jià)位刺激，同時(shí)也是為了彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)及發(fā)展商的信心。四）購(gòu)鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20，30由發(fā)展商提供2-3年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后。購(gòu)買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。 五）創(chuàng)業(yè)板商鋪創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強(qiáng)獲利能力。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種1530平米，總價(jià)在30萬(wàn)元左右即可擁有太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。招 商 方 案項(xiàng)目整體招商原則必須以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。（1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例通過(guò)對(duì)國(guó)際知名與國(guó)內(nèi)成功的大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的情況，招商時(shí)注意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。（2）、統(tǒng)一主題與品牌形象商業(yè)廣場(chǎng)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。（3）、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)種有異，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。（4）、核心主力店互動(dòng)原則在大型購(gòu)物中心的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。根據(jù)大型購(gòu)物中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的均好性。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。（5）、放水養(yǎng)魚原則商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)購(gòu)物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。放水養(yǎng)魚的原則就是商場(chǎng)“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。招 商 范 圍 及 品 牌 控 制1、知名商戶或連鎖商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。2、個(gè)性鮮明有特色商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。要真正做到吸引消費(fèi)者，個(gè)性鮮明商戶的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商戶。有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。4、只招名牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。保證商場(chǎng)的中高檔定位，在實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。銷 售 管 理(一)銷售組織機(jī)構(gòu)1、組織機(jī)構(gòu)營(yíng) 銷 總 監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主任合同部策劃經(jīng)理市場(chǎng)經(jīng)理招商經(jīng)理財(cái)會(huì)出納銷售主管廣告主任策劃主任市場(chǎng)主管招商主管銷售主任商務(wù)代表商務(wù)代表盤錦市場(chǎng)主管鞍山市場(chǎng)主管銷售代表銷售代表銷售代表銷售代表2、激勵(lì)機(jī)制商業(yè)物業(yè)的成功，離不開(kāi)銷售激勵(lì)機(jī)制，分為兩種情況：（1） 銷售管理公司進(jìn)行合作，銷售激勵(lì)制度由銷售管理公司另行建制。（需由發(fā)展商監(jiān)控）（2） 成立屬于太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的銷售管理團(tuán)隊(duì)。無(wú)論如何，盡快明確組織結(jié)構(gòu)和銷售激勵(lì)制度對(duì)工作開(kāi)展非常重要。內(nèi)容包括：日常制度、管理?xiàng)l例、升級(jí)制度、傭金制度、獎(jiǎng)罰制度等。（另有多項(xiàng)管理制度，我司將根據(jù)需要提交）(二)、銷售文書準(zhǔn)備常見(jiàn)的銷售文書包括：銀行按揭協(xié)議、意向認(rèn)購(gòu)書、銷售買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、交付使用說(shuō)明書、服務(wù)公約、商戶管理?xiàng)l例、招商協(xié)議書。（由發(fā)展商/律師行/策劃公司共同商量制訂）廣 告 策 劃（一）廣告總體策略太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是必須打造成為乾縣的明星商業(yè)物業(yè)及購(gòu)物場(chǎng)所，更要成為在全西北最具投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。1、一切為銷售服務(wù)：房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開(kāi)的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到銷售成交。2、形象與推廣并重，樹(shù)立獨(dú)特、鮮明的強(qiáng)勢(shì)品牌形象：本項(xiàng)目的品牌推廣，必須要是長(zhǎng)遠(yuǎn)且持久的考慮，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷售及招商階段迅速成為明星物業(yè)，還要求在開(kāi)業(yè)后保持在老百姓心目中的形象與地位，快速縮短本項(xiàng)目的成長(zhǎng)期。3、不斷推出新賣點(diǎn)制造銷售高潮在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中,需要密切注意市場(chǎng)狀況，展開(kāi)適當(dāng)?shù)膹V告推廣和事件營(yíng)銷。同時(shí)，通過(guò)不斷推出新賣點(diǎn)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，掀起新一輪銷售高潮。4、推陳出新，全面覆蓋一方面重視報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時(shí)我們?nèi)匀恍枰⒁庑碌膫鞑ナ址ǎ热缁顒?dòng)營(yíng)銷，比如網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等等。另外，一些重要的場(chǎng)所，如機(jī)場(chǎng)，火車站，城際大巴等，都需要重視。（1）、廣告語(yǔ)：西北商業(yè)精華，關(guān)中財(cái)富核心西北看關(guān)中，關(guān)中看太平洋針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)籌股分階段廣告語(yǔ)：第一階段：引領(lǐng)品牌消費(fèi)，同步全國(guó)商業(yè)（導(dǎo)入期）第二階段：眼光創(chuàng)造財(cái)富（蓄客期）第三階段：財(cái)富由此裂變，全國(guó)同步發(fā)售（發(fā)售期）第四階段：全關(guān)中財(cái)富沸點(diǎn)（持續(xù)期）5、推廣策略 以強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象全面啟動(dòng)市場(chǎng)，通過(guò)大量的戶外宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目定位鮮明的市場(chǎng)形象，喚起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注。 以項(xiàng)目無(wú)法比擬的地段優(yōu)勢(shì)和獨(dú)具特色的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點(diǎn)的戶外宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目巨大的市場(chǎng)影響力和發(fā)展空間，增強(qiáng)投資者、商家的投資信心。6、推廣目標(biāo) 建立項(xiàng)目鮮明有力的市場(chǎng)形象； 增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度； 為開(kāi)盤積累一定數(shù)量的意向客戶；蓄客期第一階段：2月以前1、廣告：主要是通過(guò)報(bào)紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的形象。2、主要工作：銷售中心完工，進(jìn)入裝修布置階段；基本的銷售資料如：樓書、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制作完畢。3、銷售招商：遞交營(yíng)銷策劃的總體方案，對(duì)銷售人員進(jìn)行初級(jí)培訓(xùn)，同時(shí)與大買家、大商家進(jìn)行合作洽談。4、目標(biāo)：主要落實(shí)幾家主力客戶，為下一步的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二階段：2月3月1、廣告：通過(guò)報(bào)紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進(jìn)行專業(yè)造勢(shì)，在原來(lái)的基礎(chǔ)上逐漸加強(qiáng)廣告力度，樹(shù)立太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)形象。2、主要工作：在前期的基礎(chǔ)上落實(shí)主力店和品牌商戶，然后進(jìn)行簽約。同時(shí)落實(shí)所有的銷售資料以及首批銷售單位。銷售與招商：完成銷售人員的培訓(xùn)，開(kāi)始對(duì)外正式接待、登記客戶，開(kāi)始洽談大型買家。同時(shí)招商的工作人員開(kāi)始對(duì)外招商，前期針對(duì)大型品牌客戶招商的同時(shí)積累買家。3、目標(biāo)：爭(zhēng)取落實(shí)3050個(gè)品牌客戶，以及大量的一般商戶和第一批買家。為下一步工作提供有力的招商、銷售保障。4、核心賣點(diǎn) 絕佳的投資前景； 突出的地段優(yōu)勢(shì)；5、事件營(yíng)銷： “全球品牌征集活動(dòng)、全球品牌巡訪活動(dòng)”向咸陽(yáng)市、乾縣和周邊縣市的市民征集他們最喜歡的品牌和心目中最向往的品牌，太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)將根據(jù)市民的意見(jiàn)，爭(zhēng)取引進(jìn)這些主力品牌，把太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)打造成乾縣人民最喜歡的商業(yè)廣場(chǎng)。同時(shí)由發(fā)展商到全國(guó)各地以及海外進(jìn)行品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場(chǎng)；同時(shí)，樹(shù)立太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象。第三階段：3月4月1、廣告：通過(guò)網(wǎng)站等高端的媒介、咸陽(yáng)地區(qū)主要的報(bào)紙、電視加強(qiáng)專業(yè)造勢(shì)的力度，樹(shù)立商業(yè)形象，加強(qiáng)太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的推廣力度。2、主要工作：落實(shí)項(xiàng)目的銷售方案，洽談?dòng)袑?shí)力的分銷商，為全國(guó)銷售做準(zhǔn)備。3、銷售與招商：3月后，開(kāi)始收取意向客戶的誠(chéng)意金，同時(shí)繼續(xù)洽談大型的買家；招商工作全面展開(kāi)，咸陽(yáng)地區(qū)與外地市場(chǎng)招商同步進(jìn)行。通過(guò)前期的宣傳，全面展開(kāi)蓄客。4、目標(biāo)：收取買家誠(chéng)意金200個(gè)以上，基本上落實(shí)品牌客戶，為開(kāi)盤時(shí)奠定良好的基礎(chǔ)。5、核心賣點(diǎn)： 絕佳的投資前景； 突出的地段優(yōu)勢(shì)； 良好的商業(yè)前景；6、活動(dòng)營(yíng)銷：關(guān)中商業(yè)大會(huì)、關(guān)中商業(yè)高峰論壇由太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)連同政府有關(guān)部門組織邀請(qǐng)西北地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個(gè)西北商業(yè)大會(huì)，同時(shí)在舉行西北商業(yè)大會(huì)的同時(shí)邀請(qǐng)著名的商業(yè)專家、西北商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆關(guān)中商業(yè)高峰論壇，就關(guān)中的商業(yè)發(fā)展前景、乾縣商業(yè)發(fā)展地位進(jìn)行充分的分析，充分展示太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)地位，同時(shí)宣布全國(guó)招商正式展開(kāi)。第四階段：4月5月1、廣告：通過(guò)軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強(qiáng)勢(shì)媒介的操作，全面覆蓋咸陽(yáng)地區(qū)以及周邊地區(qū)，極強(qiáng)增加項(xiàng)目在全國(guó)的知名度以及美譽(yù)度。2、主要工作：主要是落實(shí)首批銷售單位以及銷售價(jià)格。同時(shí)準(zhǔn)備下一階段的開(kāi)盤，確定分銷方案。3、銷售與招商：大量的收取意向客戶的誠(chéng)意金，造成緊銷的市場(chǎng)形象。同時(shí)確定大型的買家，招商工作同時(shí)全面展開(kāi)，通過(guò)前期的招商銷售，使五太平洋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)形象深入人心，為下階段的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。4、目標(biāo)：收取意向客戶誠(chéng)意金200個(gè)以上，同時(shí)落實(shí)品牌客戶，為開(kāi)盤蓄積大量的有效客戶。5、核心買點(diǎn)：絕佳的投資前景； 突出的地段優(yōu)勢(shì)； 豐盛的投資回報(bào)；6、活動(dòng)營(yíng)銷：競(jìng)猜金飯碗A、所有參觀的客戶，都可以參與競(jìng)猜，制造轟動(dòng)效應(yīng)。B、“金飯碗”在每天以專人看管，擺在營(yíng)銷中心展示，在銷售中心開(kāi)辟專門位置放置“金飯碗”，在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。C、“金飯碗”重量競(jìng)猜活動(dòng)，只要來(lái)現(xiàn)場(chǎng)者填妥個(gè)人資料后均可參加競(jìng)猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競(jìng)猜箱中，每一個(gè)身份證號(hào)碼只可有一次競(jìng)猜機(jī)會(huì)，在公開(kāi)發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評(píng)選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。D、買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容。投資大會(huì)組織意向客戶在五星級(jí)酒店舉行投資大會(huì)（開(kāi)盤前10-14天），通過(guò)邀請(qǐng)專家講解項(xiàng)目，全面煽動(dòng)，為公開(kāi)發(fā)售打心理