準(zhǔn)確分解房產(chǎn)租賃收入可節(jié)稅.docx

準(zhǔn)確分解房產(chǎn)租賃收入可節(jié)稅從規(guī)模上看房產(chǎn)稅是一個(gè)小稅種。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大房產(chǎn)稅已成為企業(yè)的一道重要稅負(fù)。因此如何通過科學(xué)的納稅籌劃降低房產(chǎn)稅的稅負(fù)顯得尤為重要。在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，納稅人必須熟練掌握國(guó)家的稅收政策同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況綜合考慮各方面因素及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行整體籌劃以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。需要提醒納稅人的是，雖然房產(chǎn)稅納稅籌劃可以給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益但同時(shí)也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這些稅收風(fēng)險(xiǎn)主要包括：稅收政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)行政自由裁量權(quán)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)在遵循稅收政策的前提下，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租與建筑物出租分開房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，這樣可以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如出租人既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只需就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅即可。企業(yè)實(shí)事求是地對(duì)價(jià)款進(jìn)行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款的，則存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定最低租金計(jì)稅價(jià)格，此時(shí)，企業(yè)必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。出租房產(chǎn)與出租場(chǎng)地分開房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場(chǎng)地對(duì)外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。例如某企業(yè)將一處廠房及場(chǎng)地對(duì)外出租，年租金為100萬(wàn)元。如果只開一張發(fā)票，則年納房產(chǎn)稅=10012%=12萬(wàn)元。如果合理分別簽訂出租房產(chǎn)與出租場(chǎng)地合同，分別開票，房產(chǎn)年租金為60萬(wàn)元，場(chǎng)地年租金為40萬(wàn)元，則年納房產(chǎn)稅=6012%=7.2萬(wàn)元。一年可節(jié)房產(chǎn)稅=12-7.2=4.8萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與居住房屋分開納稅人在出租房屋時(shí)，應(yīng)區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時(shí)可減輕稅負(fù)。市民張先生擬將在商業(yè)地段購(gòu)買的沿街房屋上下兩層出租他人使用，合同規(guī)定每年取得租金120 000元，張先生應(yīng)納房產(chǎn)稅120 00012%=14 400元。該房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營(yíng)。如果張先生與承租方簽訂兩份房屋租賃合同，樓上按每月3 000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營(yíng)使用，年租金84 000元，兩部分合計(jì)租金收入仍為120 000元。房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人將居民住房出租用于居住時(shí)，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知（財(cái)稅2000125號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。樓上住房每年的收入為36 000元，房產(chǎn)稅率按4%計(jì)算，每年繳納房產(chǎn)稅1 440元(36 0004%)；樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅10 080元（84 00012%），兩項(xiàng)合計(jì)11 520元，比不分清用途租賃一年可節(jié)稅2 880元（14 400-11520）。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定在計(jì)算征稅時(shí)，房屋出租人支付的出租房修繕費(fèi)用允許扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。房屋出租人可根據(jù)具體情況決定是否要將房屋裝修得好一點(diǎn)后再出租。設(shè)備租賃和廠房租賃分開企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)租賃要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但一般情況下，企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫在一張租賃合同里，這些設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。例如，某企業(yè)決定將分廠廠房連同設(shè)備出租，一年收取租金300萬(wàn)元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份合同，甲方要繳納的稅款如下：繳納房產(chǎn)稅：30012%36（萬(wàn)元）；繳納營(yíng)業(yè)稅：3005%15（萬(wàn)元），兩項(xiàng)合計(jì)41萬(wàn)元。也就是說(shuō)，依據(jù)這個(gè)合同，機(jī)器設(shè)備也繳納了12%的房產(chǎn)稅。如果將一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同，即廠房出租合同與設(shè)備出租合同，約定以每年200萬(wàn)元的租金出租廠房，每年100萬(wàn)元的租金出租設(shè)備。兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為300萬(wàn)元，但因設(shè)備出租不涉及12%的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變而發(fā)生改變。出租廠房繳納房產(chǎn)稅：20012%24（萬(wàn)元），設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，由此節(jié)稅12萬(wàn)元。房屋租金與代收費(fèi)用分開在對(duì)個(gè)人租賃收入進(jìn)行節(jié)稅策劃時(shí)，可以在保持實(shí)際收入不變的前提下，適當(dāng)?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。一些出租房屋的屋主，為了方便，會(huì)把水電煤氣等代收費(fèi)用打包在房租里一起收取，實(shí)際上，這樣的方式并不劃算。例如，李先生將其一套住房出租給張先生，期限一年，月租金2 500元，包括水電費(fèi)300元，如果李先生不負(fù)擔(dān)水電費(fèi)，同時(shí)相應(yīng)地將租金降為每月2 200的話。那么，由于因稅基下降，而一年可少繳房產(chǎn)稅為：（2 500-2 200）12%12=432元。根據(jù)從價(jià)稅的特點(diǎn)，如果個(gè)人租賃收入額越少的話，其應(yīng)納的個(gè)人所得稅也就相應(yīng)越少。個(gè)人在出租自己的房屋時(shí)，有時(shí)承諾水、電、暖三費(fèi)全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由于三費(fèi)包括在里面，其租金收入也相應(yīng)較高。其實(shí)，從節(jié)稅的角度考慮，出租人的這種做法是不足取的。出租人可以采取減少名義收入的辦法，將原來(lái)自己承擔(dān)的費(fèi)用支出改由承租人負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地減少租金收入，這樣，個(gè)人要繳納的個(gè)人所得稅也會(huì)降低，最終，稅后收入將會(huì)有所增加。房屋出租與物業(yè)服務(wù)分開目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但是，這種籌劃是有一定的前提條件的，即出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來(lái)籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾方面：稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙；一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理