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房地產企業(yè)成本管理分析【內容摘要】摘要：房地產項目開發(fā)是一項綜合性很強的經濟活動，許多房地產開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中，由于缺乏系統(tǒng)的成本控制思想，最終導致項目總體成本無法有效控制。本文通過分析X房地產開發(fā)公司在成本控制中存在的種種問題，通過供應鏈理論的導入，構建基于供應鏈理論的房地產成本控制體系，將房地產開發(fā)過程各項活動納入這一控制體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為顧客提供性價比最好的產品與服務。關鍵詞：供應鏈成本;房地產開發(fā)公司;成本控制當前，無論從宏觀經濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質。(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業(yè)實務中，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。在供應鏈思想下，房地產企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。二、X房地產開發(fā)公司成本控制存在的問題(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。(二)設計環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：1、設計人員由于專業(yè)素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。(四)施工、材料設備采購環(huán)節(jié)1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。三、X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建(一)X房地產開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發(fā)公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發(fā)公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等;開發(fā)商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內維修費用等。(二)X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產品與服務。1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經分析，X房地產開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。(2)運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。(2)引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優(yōu)方案。(3)引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。(6)推行產品標準化，以此減少開發(fā)新產品的研發(fā)等投入成本。3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發(fā)生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。(3)加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔，從施工作業(yè)隊結算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。6、銷售環(huán)節(jié)成本控制(1)引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制(1)物業(yè)管理前置到設計階段及招標環(huán)節(jié)，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發(fā)言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發(fā)生。(2)做好備品備件的采購