估價報告的寫作范例.doc

XX市XX區(qū)XX街X號綜合樓估價報告 (標(biāo)題)項目名稱：XX市XX區(qū)XX街X號綜合樓 (項目全稱) 委托人：(委托人全稱) 估價機構(gòu)：(估價機構(gòu)全稱) 估價人員：(參加估價的人員姓名) 估價作業(yè)日期：2005年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：房地估(2005)第號目 錄1、 致委托人函2、 估價師聲明 3、 估價的假設(shè)和限制條件4、 估價結(jié)果報告 5、 估價技術(shù)報告 6、 附件 致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產(chǎn)權(quán)的、位于XX市XX區(qū)XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2005年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為人民幣(大寫)壹仟捌佰伍拾萬元。 XX房地產(chǎn)估價事務(wù)所 法定代表人： 2005年4月30日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5我已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。 4 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 7.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 8.本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。 10. 未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章 估價的假設(shè)和限制條件(一) 估價假設(shè)條件1 委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評估估價對象的價值。 2 本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。 (二) 估價限制條件 1 估價對象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 2 估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。3 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 4 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 XX市XX區(qū)XX街X號綜合樓估價結(jié)果報告 (一)委托人(略) (二)估價機構(gòu)(略) (三)估價對象：估價對象為位于XX市XX區(qū)XX街X號的綜合樓，占地660.44，地勢平坦、其形狀為不等腰梯形，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓期限從2003年11月18日至2043年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。 綜合樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，由委托方自建，委托方持有房屋所有權(quán)證。估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包房，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用途，八層為客房。 估價對象裝修所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)詳見委托方提供的相關(guān)資料。 目前估價對象已基本完成，已通過竣工驗收，內(nèi)裝修與室外道路綠化進入收尾，全部工程總量約完成95。 (四)估價目的 ： 為估價對象辦理房地產(chǎn)抵押提供價值參考。 (五)估價時點 ： 2005年4月20日。 (六)價值定義：采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即本報告評估估價對象目前狀況下，于估價時點的市場價格。 (七)估價依據(jù) 1委托方與本估價機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書； 2房屋所有證； 3國有土地使用權(quán)證； 4中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 5中華人民共和國土地管理法； 6中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范； 7估價對象現(xiàn)場勘察記錄； 8委托方提供的與本人估價相關(guān)的其他資料； 9本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； (八)估價原則 ： 本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。 (九)估價方法 ： 本估價報告采用市場比較法、收益法和成本法三種方法進行評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終確定估價對象的估價結(jié)果。 (十)估價結(jié)果 ： 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的市場總價為人民幣壹仟捌佰伍拾萬元。 (十一)估價人員(略) (十二)估價作業(yè)日期 ： 2005年4月20日至2005年4月30日。 (十三)估價報告應(yīng)用的有效期 ： 估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。 XX市XX區(qū)XX街X號綜合樓估價技術(shù)報告 一. 一般因素 估價對象位于XX市XX區(qū)XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的綜合樓。其占地660.44，土地使用性質(zhì)為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，自2003年開始建設(shè)。綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內(nèi)部夾層，為此使用面積有所增加。 依據(jù)估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經(jīng)完工，設(shè)備安裝及管網(wǎng)配套完畢，內(nèi)裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95。該工程已通過竣工驗收，委托方獲得房屋所有權(quán)證。 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。 估價對象東側(cè)與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。 二. 區(qū)位狀況因素 1.區(qū)域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所處區(qū)域按城市類區(qū)劃分為一類區(qū)，其所占土地為一級地二類區(qū)。 2.區(qū)域特征 估價對象處于大型金融商貿(mào)、辦公中心區(qū)域的邊緣地帶，沿L路兩側(cè)分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業(yè)物業(yè)，區(qū)域特征較為明顯。同時，銀行、醫(yī)院、文化宮等公共服務(wù)設(shè)施也分布在估價對象周圍。 3.道路配置 K域內(nèi)東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。 4.交通設(shè)施與接近條件 估價對象所處區(qū)域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。經(jīng)過該區(qū)域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射力很強的公共交通網(wǎng)絡(luò)。 5.基礎(chǔ)設(shè)施 在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政管網(wǎng)可方便地由近距離接人。 三. 市場背景分析近幾年，XX市的經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面更是成效顯著。同時，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，對普通居住房地產(chǎn)市場的利好影響顯著，而普通居住房地產(chǎn)市場的活躍，勢必刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展，從而帶動商業(yè)房地產(chǎn)市場和高級居住房地產(chǎn)市場的活躍與發(fā)展。 幾年來，XX市的經(jīng)濟發(fā)展速度和利用外資情況在全國范圍內(nèi)都保持著較高的水平，經(jīng)濟秩序、社會秩序穩(wěn)定，地方稅收一直穩(wěn)步增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展順利，旅游業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟發(fā)展速度的回升，本市的酒店、餐飲業(yè)、寫字間等商業(yè)型房地產(chǎn)市場的需求將有所增加。 四. 最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，本報告中的使用功能為最高最佳使用。 五. 估價方法選用 根據(jù)估價對象為收益性物業(yè)的特點，以及本市房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實例較多的情況，本估價報告選用市場比較法和收益法為主要的估價方法，輔助以成本法。 六. 估價測算過程 1. 市場比較法 具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)， 具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對房地產(chǎn)狀況因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比 較和修正調(diào)整，評估出估價對象的市場價格。 選擇可比實例經(jīng)篩選確定A、B、C三個可比實例。 實例A： 位于XX區(qū)XX路，為一棟綜合服務(wù)樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2185.8，成交價格 為每平方米建筑面積人民幣5 867元，成交日期為2005年1月。 實例B： 位于XX區(qū)XX路南側(cè)，為多層住宅底部一、二層公建部分，框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷 磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400，成交 價格為每平方米建筑面積人民幣6000元，成交日期為2004年6月。 實例C： 位于XX區(qū)XX路北側(cè)，為高層寫字樓的裙房部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻刷彩色涂料，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積1800，成交價格為每平方米建筑面積人民幣7800元，成交日期為2004年10月。 確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)(略)。計算比準(zhǔn)價格見表1.2表1.2可比實例ABC成交單價(元/ m)58676000100/100區(qū)域因素修正100/100100/90100/115個別因素修正100/90100/102100/100交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格(元/m)652065406780對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進行綜合平均,估價對象的市場單價為:(6520+6540+6780)/3 6610元/m估價對象于估價時點在完好狀態(tài)下的市場價格總值為:6610元/m2971.98 m1964萬元2.收益法假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的報酬率保持不變，確定計算公式為： V=a/r1-1/(1+r)n上式中 y房地產(chǎn)價格； A年凈收益； Y報酬率； n收益年限。 (1)確定凈收益 在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中 的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益，扣除其經(jīng)營過程中為取得營業(yè)收入需花費的經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、財務(wù)費用、管理費用、稅金和經(jīng)營者利潤后，得出估價對象未來各年的凈收益。 由于估價對象的使用功能不同，相應(yīng)成本扣除項目也有所不同，故本報告分兩部分測算凈收益。 I餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分 a估算年總收入 餐廳部分：根據(jù)估價對象餐廳部分的營業(yè)規(guī)模(大小包間15個，散桌25張)、服務(wù)水平及估價對象所處區(qū)域同類同檔次商業(yè)物業(yè)的年收入情況，估算估價對象餐廳部分的客觀年收入水平約為730萬元。 音樂酒吧：估價對象地下一層的音樂酒吧大約可容納120人，根據(jù)本市目前同類型物業(yè)的營業(yè)狀況，按照上座率50計算，年收入約l70萬元。 洗浴中心：根據(jù)委托方提供的收費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市同等規(guī)模、檔次的同類物業(yè)的營業(yè)狀況，客滿率按70計算，年收入約為100萬元。 餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分的年收入合計為：1000萬元 b扣除項目(包括年支出費用及經(jīng)營者利潤) 營業(yè)成本：約為300萬元 營業(yè)費用：約為50萬元 房產(chǎn)稅：約為10萬元 營業(yè)稅及其附加：約為55萬元 管理費：約為150萬元 經(jīng)營者利潤：約為250萬元 合計：扣除項目共計815萬元 c凈收益 凈收益年總收入-扣除項目1 000萬元-815萬元185萬元 II客房、寫字間部分 a估算年總收入 客房部分：估價對象共有標(biāo)準(zhǔn)間7間、套間1間。根據(jù)本所掌握的本市目前類似客房的收費情況，確定估價對象客房標(biāo)準(zhǔn)間為人民幣228元天，套間為人民幣380元天，結(jié)合本市同類物業(yè)的情況，按正常年利用率的60考慮，每年按360天 計算。則客房部分的年經(jīng)營收入為： (228元天間7間+380元天間) 3606043萬元 寫字間部分：根據(jù)本市同類物業(yè)的收益情況，確定估價對象日租金為2元，估價對象寫字間的可出租面積依委托方提供為580，利用率按本市同類物業(yè)正常年利用率65考慮，每年按360天計算。則寫字間部分的年經(jīng)營收入為： 58023606525(萬元) 合計：客房、寫字間部分年經(jīng)營收入總額約為68萬元。 b扣除項目(包括年支出費用及經(jīng)營者利潤) 測算過程(略)。其結(jié)果為： 維修費：約為2萬元 管理費：約為8萬元 經(jīng)營費：約為20萬元 房產(chǎn)稅：約為9萬元 營業(yè)稅及其附加：約為4萬元 經(jīng)營者利潤：約為10萬元 合計：扣除項目共計53萬元 c凈收益 凈收益年總收入一扣除項目 68萬元一43萬元 25萬元 (2)確定報酬率 以目前中國人民銀行一年期存款利率為基礎(chǔ)，考慮本市同地區(qū)同檔次酒店業(yè)的投資利潤率及風(fēng)險調(diào)整值，確定報酬率為7.87。 (3)確定估價對象的經(jīng)濟收益年限 由于估價對象屬商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)濟價值或收益情況受其結(jié)構(gòu)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用情況等影響較大，在一定的經(jīng)濟收益年限內(nèi)可以滿足消費需要，超過此年限，就應(yīng)重新投資進行改造，根據(jù)本市同類型物業(yè)的經(jīng)濟收益年限，本報告確定估價對象的經(jīng)濟收益年限為20年。 (4)測算估價對象的市