某公園里項(xiàng)目可研分析報(bào)告(DOC 83頁(yè)).doc

穗港白塔堡項(xiàng)目可研分析 穗港公園里項(xiàng)目可研分析 -白塔堡項(xiàng)目前 言制造商的高明不在于他能生產(chǎn)什么而是取決于他知道市場(chǎng)需要什么開發(fā)商并不是雕塑家他們的建筑不是用來(lái)欣賞的藝術(shù)品所以市場(chǎng)決定著我們要去做什么我們的分析架構(gòu)住宅市場(chǎng)分析地塊基本分析，與開發(fā)方向基本定位 別墅市場(chǎng)分析白塔區(qū)域分析沈陽(yáng)市宏觀分析土地市場(chǎng)分析供求關(guān)系分析競(jìng)品分析環(huán)沈陽(yáng)市大盤開發(fā)人脈流向與項(xiàng)目定位摘牌初步結(jié)論建設(shè)準(zhǔn)標(biāo)、成本與利潤(rùn)分析政策法規(guī)分析結(jié)論盟森營(yíng)銷的建議與綜合結(jié)論 盟森營(yíng)銷一方面從宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)論與模擬投資方面來(lái)進(jìn)行回報(bào)分析;另一方面通過(guò)周邊競(jìng)品數(shù)據(jù)分析、購(gòu)房人流向與銷售周期測(cè)算,分析立項(xiàng)的可行,得出綜合分階段開發(fā)結(jié)論,最后以自身作為開發(fā)商,進(jìn)行比較建議,希望得到大家的一致認(rèn)可,確保投資的風(fēng)險(xiǎn)最低。目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)研 1、 項(xiàng)目宏觀與微觀環(huán)境分析 n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境n 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rn 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析2、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷n 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析n 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)n 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀n 為來(lái)人口的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)大盤的促進(jìn)3、 土地市場(chǎng)分析n 地價(jià)刷新的特點(diǎn)n 土地級(jí)別重新劃定典型區(qū)域n 地價(jià)漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間n 項(xiàng)目周邊地價(jià)情況n 土地拆遷補(bǔ)償情況4、 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研n 沈陽(yáng)市中高檔住項(xiàng)目分析n 沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)分析n 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析n 項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系分析n 周邊競(jìng)品界定及個(gè)案的深入剖析n 結(jié)論：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、供求關(guān)系分析及市場(chǎng)價(jià)值挖掘5、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析n 目標(biāo)客戶定位及分析n 目標(biāo)客戶特征分析n 目標(biāo)客戶需求分析、消費(fèi)預(yù)測(cè)及未來(lái)預(yù)測(cè)第二部分：項(xiàng)目核心定位及產(chǎn)品建議1、 項(xiàng)目SWOT分析n 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)n 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)及化解策略n 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)n 項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn)及規(guī)避策略2、 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析n 自身資源審核n 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及空白點(diǎn)分析n 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析3、 項(xiàng)目開發(fā)理念定位n 本案開發(fā)理念推導(dǎo)模型的建立（結(jié)合地塊自身資源、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃指標(biāo)等）n 目標(biāo)客戶定位分析n 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力定位n 項(xiàng)目開發(fā)理念定位4、 產(chǎn)品定位n 產(chǎn)品理念及物業(yè)類型定位n 產(chǎn)品建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)指導(dǎo)n 產(chǎn)品單體的戶型配比定位n 戶型局部功能分區(qū)控制建議n 產(chǎn)品的建筑環(huán)境定位n 戶型結(jié)構(gòu)定位6、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議n 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析n 總體規(guī)劃之策劃理念建議7、 環(huán)境景觀規(guī)劃建議n 景觀規(guī)劃之策劃理念建議n 景觀設(shè)計(jì)及布局建議8、 項(xiàng)目公建配套規(guī)劃建議n 項(xiàng)目公建配套指標(biāo)建議n 公建配套細(xì)化建議9、 開發(fā)分期戰(zhàn)略建議n 分期開發(fā)的依據(jù)原則n 分期開發(fā)的具體劃分n 分期開發(fā)戰(zhàn)略n 項(xiàng)目開發(fā)模式、時(shí)機(jī)及周期策略10、 財(cái)務(wù)分析 成本分析 現(xiàn)金流分析目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)研 1、 項(xiàng)目宏觀與微觀環(huán)境分析 n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境(一)房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。1998年以來(lái)，我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年均12.2%的速度持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)由1998年的13910億元增至2004年的23318.78億元。房地產(chǎn)項(xiàng)目利用外資的份額也明顯增加。2007年以來(lái)，沈陽(yáng)新批房地產(chǎn)項(xiàng)目72個(gè)，合同外資額10.4億美元，占總額的19%；房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際利用外資達(dá)5.4億美元，占總額的33.3%。從目前我市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，未來(lái)幾年我市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動(dòng)我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。B、宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長(zhǎng)期看，國(guó)家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的提出、國(guó)家振興東北老工業(yè)基地政策的出臺(tái)，以及沈陽(yáng)市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大金融支持”等多項(xiàng)措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的政策保障。C、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著“環(huán)保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽(yù)的取得，沈陽(yáng)的名片越來(lái)越亮麗，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，沈陽(yáng)市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對(duì)吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。D、較大的利潤(rùn)空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測(cè)算，目前單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率在15-20%，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。沈陽(yáng)作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場(chǎng)空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)尋求市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多利潤(rùn)。(二)房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大A、消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長(zhǎng)。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。2007年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)略低于40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長(zhǎng)。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)水平的提高，無(wú)疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1998年以來(lái)，我市GDP和人均GDP增長(zhǎng)均在10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從4931元上升至2007年的8924元，年均增長(zhǎng)10.4%；城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款也從11994元提高至2007年的22357元，年均增長(zhǎng)10.9%。B、城市化進(jìn)程加快提供自動(dòng)型住房需求。城市化是世界各國(guó)共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。2004年，我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?4.3%。按照政府提出的每年要提高一個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到2010年將達(dá)到70%，在未來(lái)幾年中，如果我市人口自然增長(zhǎng)率仍保持2004年的0.03，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口凈增加約40萬(wàn)人，以人均住房面積30平方米(小康標(biāo)準(zhǔn))計(jì)算，每年就需要約200萬(wàn)平方米的住房。C危舊房改造產(chǎn)生被動(dòng)型住房需求。近年來(lái)，我市以“經(jīng)營(yíng)城市”為理念，以政府為主導(dǎo)，采取市場(chǎng)化運(yùn)作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被動(dòng)型需求潛力。2004年，拆除各類危險(xiǎn)破舊房屋172.2萬(wàn)平方米，其中住宅94.8萬(wàn)平方米,2007年,新增棚戶區(qū)改造75萬(wàn)平方米。據(jù)了解，至2010年預(yù)計(jì)拆遷改造危舊房900萬(wàn)平方米，每年約150萬(wàn)平方米，按照1:2膨脹系數(shù)測(cè)算，每年要新建300萬(wàn)平方米以上的住房，才能滿足被動(dòng)型住房需求。D、人均居住面積偏低，主動(dòng)型住房需求大。2007年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積22.51平方米，雖比1998年提高了5.39平方米，但與全國(guó)平均水平24.97平方米相比，相差2.46平方米；在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)市中位次偏后，居第9位。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬(wàn)平方米的住房。因此，潛在的主動(dòng)型市場(chǎng)需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間。E、外向度擴(kuò)大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多國(guó)際資本注入沈陽(yáng)，越來(lái)越多外資企業(yè)登陸沈陽(yáng)，通過(guò)實(shí)施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶沈陽(yáng)，進(jìn)而加大了對(duì)高檔寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時(shí)，為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。綜上所述，我市每年住房需求在940萬(wàn)平方米以上，按現(xiàn)在的開發(fā)比例推算，每年各類商品房屋需求可達(dá)1000萬(wàn)平方米，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。(三)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來(lái)前景看好從供給來(lái)看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；從需求來(lái)看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房?jī)r(jià)與其他城市比相對(duì)較低，具有很大的上升空間，具有較強(qiáng)的增值潛力，房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升將會(huì)增強(qiáng)投資者的信心。2004年，我市商品房的平均價(jià)為每平方米2911元，明顯低于深圳(6771)、廣州(4537)和廈門(4146)等市，在15個(gè)副省級(jí)市中居第九位。二是我市房?jī)r(jià)收入比逐年下降，人們購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)，房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升不會(huì)影響市場(chǎng)需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會(huì)刺激消費(fèi)需求增加。2004年房?jī)r(jià)收入比為6.9，接近國(guó)際公認(rèn)36合適水平。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在我國(guó)已經(jīng)走向成熟。在第十個(gè)五年計(jì)劃期間，2001年到2007年，住宅年度投資額從42167億元，上升到8837億元，增長(zhǎng)1096；住宅新開工面積從305327萬(wàn)平方米上升到47949萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)616；商品房中住宅的銷售量為40212億元上升到86194億元，增長(zhǎng)114（住宅銷售面積從19938萬(wàn)平方米上升到33819萬(wàn)平方米），像北京、上海等大城市發(fā)展速度還要更快一些。n 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自1998年以來(lái)，持續(xù)7年以百分比兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。從2002年至2007年4月，全國(guó)住宅用地平均價(jià)格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價(jià)格均上漲一倍以上，杭州則超過(guò)了200%。這其中有正面的推動(dòng)力，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購(gòu)買力增強(qiáng)、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊(yùn)藏著大量非理性繁榮的因素。2004年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢(shì)。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)增幅都有較大回落，政府對(duì)土地資源的控制，導(dǎo)致人們對(duì)土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲，無(wú)論出于投資或自住，業(yè)主都樂(lè)意盡快掏錢購(gòu)買。2007年611月年我國(guó)完成開發(fā)土地面積8190.5萬(wàn)平方米，與2004年同期相比增長(zhǎng)了3.0。全國(guó)完成購(gòu)置土地面積16299.7萬(wàn)平方米，與2004年同期相比增長(zhǎng)了3.9。2007年611月我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6193.1億元，比2004年同期增長(zhǎng)23.5。我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)投資額為4173.4億元，比2004年同期增長(zhǎng)19.2。中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為959.6億元，比2004年同期增長(zhǎng)34.8。西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為1060.1億元，比2004年同期增長(zhǎng)32.1。房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過(guò)7億美元，2007年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到28億美元；2004年，全國(guó)30家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2007年，房地產(chǎn)信托募集資金約為220億元。n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)改革開放以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沈陽(yáng)市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)；新世紀(jì)以來(lái)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年是振興東北老工業(yè)基地的開局之年，在這一年里，沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅增長(zhǎng)速度達(dá)到了十年來(lái)的最高水平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量更是顯著提高。沈陽(yáng)近八年人均GDP走勢(shì) 說(shuō)明：從1998年至2007年的七年間，沈陽(yáng)人均GDP連續(xù)保持著遞增的趨勢(shì)，2003年的人均GDP增長(zhǎng)率更是達(dá)到14.2%，；2004年已完成GDP1845.5億元，同比增長(zhǎng)15.4%，2007年預(yù)計(jì)比上年同上增長(zhǎng)15.2%,從GDP總量上看，沈陽(yáng)市的GDP總值不算高，因?yàn)樵谏蜿?yáng)市，我們擁有較多的國(guó)防科技產(chǎn)業(yè)，不計(jì)算在國(guó)家的GDP總值中，但從圖表，我們不難出，沈陽(yáng)市的快速增長(zhǎng)過(guò)程，及有利于全民收入水平的提高,沈陽(yáng)市進(jìn)入城市發(fā)展的快速成長(zhǎng)行列。n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析1、國(guó)八條A、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； B、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；C、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； D、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求； E、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； F、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；G、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；H、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)： 國(guó)務(wù)院為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的有序發(fā)展與擠壓房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)的稅務(wù)與管理進(jìn)行宏觀調(diào)控，從“國(guó)八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)勢(shì)頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，三線城市房?jī)r(jià)減緩增長(zhǎng)；國(guó)家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分?jǐn)D出，國(guó)家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)減緩增長(zhǎng)，從另一個(gè)方面影響了各地方城市發(fā)展的GDP增長(zhǎng)值，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，是三線城市GDP增長(zhǎng)的主要來(lái)源，各地方結(jié)合中央的要求，準(zhǔn)許各地方，根據(jù)自身情況，對(duì)“國(guó)八條”區(qū)域落實(shí)進(jìn)行調(diào)整，特別是房地產(chǎn)兩年內(nèi)再交易的，增收5%的營(yíng)業(yè)稅方面，在一二線城市，一二手房營(yíng)業(yè)稅落實(shí)較少，一般只采用12%的營(yíng)業(yè)稅，全國(guó)只有山東青島增收2%的營(yíng)業(yè)稅，按全國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我們認(rèn)為中央不會(huì)在今明兩年再出現(xiàn)針對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的嚴(yán)管宏觀調(diào)控制度。2、831土地大限2002年5月9日，國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件(招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，以下簡(jiǎn)稱“11號(hào)令”)，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。國(guó)土資源部、監(jiān)察部日前聯(lián)合下發(fā)“關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，為協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限2004年8月31日。盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：國(guó)家從土地方面控制了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，讓房地產(chǎn)的開發(fā)商，在土地方面的確取得，基本上是公平競(jìng)爭(zhēng)；另一方面也控制了一部分地方官員權(quán)錢交易，受賄的行為。3、央行兩次加息2004年10月29日至2007年3月17日央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：國(guó)家通過(guò)央行，對(duì)房地產(chǎn)的銷售融資方面，逐步取消了優(yōu)惠政策，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)制約，把房地產(chǎn)貸款與其它行業(yè)的貸款推到一條起跑線上競(jìng)爭(zhēng)，從另一方面阻止了一部分社會(huì)上的“熱錢”，流向房地產(chǎn),或者是其它方面。4、2007年1月1日起，銀行可采固定利率住房貸款從1月1日起，銀行貸款利率上調(diào)，并根據(jù)個(gè)人信貸信用提供不同貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行、工行等也在申請(qǐng)推出固定利率貸款。所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。而現(xiàn)行的住房貸款規(guī)則下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長(zhǎng)期貸款，實(shí)行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計(jì)息方式，一旦遇到貸款利率調(diào)整，貸款買房的人就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：04、05年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲21。持續(xù)升息的壓力和預(yù)期，帶來(lái)的是國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)持續(xù)17個(gè)月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來(lái)的金融損失，增進(jìn)銀行穩(wěn)定收益，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果兩者超過(guò)1，選擇浮動(dòng)利率比較劃算；如果低于1，選擇固定利率將會(huì)相對(duì)更合理。2、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷n 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析n 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沈陽(yáng)是東北地區(qū)的核心，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中,與其它一二線城市比較相對(duì)落后，在這次宏觀調(diào)控政策實(shí)施前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)是健康的，主要特點(diǎn)是購(gòu)銷兩旺，有效需求拉動(dòng)供給；主要問(wèn)題是供給結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足。1.1、快速發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)1985至2003年的18年間，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)3次高潮和2次低潮。1985年開始進(jìn)入第三個(gè)發(fā)展期，2003年進(jìn)入快速發(fā)展期。土地開發(fā)利用676萬(wàn)平方米，收取土地出讓金30.03億元；開發(fā)建設(shè)投資177.3億元，施工面積1738.8萬(wàn)平方米，竣工面積585.9萬(wàn)平方米；拆遷居民3.95萬(wàn)戶，拆遷面積182萬(wàn)平方米，安置居民4.82萬(wàn)戶；商品房銷預(yù)售面積518.2萬(wàn)平方米，銷售額94.7億元；存量房銷售553.3萬(wàn)平方米，銷售額90.4億元；租賃面積67.7萬(wàn)平方米，租金為5.8億元；商業(yè)銀行貸款208.9億元，個(gè)人貸款91.23億元；居民人均住房面積上升到20.12平方米，房?jī)r(jià)收入比降低到8.02。由此可見，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)是在剛剛進(jìn)入快車道就迎淶了宏觀調(diào)控的考驗(yàn)。1.2、購(gòu)銷兩旺，主要比例協(xié)調(diào)（1） 開發(fā)建設(shè)投資與房屋銷售比協(xié)調(diào)。2004年房地產(chǎn)投資177.3億元，商品房預(yù)售合同備案金額164.99億元，投資銷售比為93.1%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均7080%的水平，2007年111月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資314.42億元,比上年同期增長(zhǎng)30%,其住宅完成了264億,比上年同期增長(zhǎng)24%。（2） 房屋竣工面積與銷售面積比協(xié)調(diào)。2004年，沈陽(yáng)市商品房竣工近586萬(wàn)平方米，銷售518萬(wàn)平方米，占88.45%。2007年110月沈陽(yáng)市房地產(chǎn)施工面積為2769萬(wàn)平方米,比支年同期增長(zhǎng)8.1%,其中住宅為2103萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.2%。（3） 房地產(chǎn)發(fā)展與本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)。1985-2007年，GDP年均增長(zhǎng)16.3%，固定資產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)21.6%，其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的26.9%，屬于正常區(qū)間。（4） 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均可支配性收入相協(xié)調(diào)。1995-2007年，沈陽(yáng)市居民可支配性收入由3721元增加到近8000元，房?jī)r(jià)收入比由9.7降到8.02，居民購(gòu)房能力大有提高。（5） 房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。我國(guó)城市化水平為39.1%，沈陽(yáng)市已達(dá)63.6%。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，城市化達(dá)到40-50%，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，沈陽(yáng)市已處于這個(gè)階段中。（6） 二三級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)共進(jìn)。2007年111月商品房銷售面積848.15萬(wàn)平米，存量房銷售538.04萬(wàn)平方米，二者比例為1：1.57，形勢(shì)喜人。（7） 從2007年111月的購(gòu)房消費(fèi)與購(gòu)房投資比例來(lái)看,基本上達(dá)到1:1。因此租金將會(huì)回歸,房?jī)r(jià)格上漲會(huì)減緩。這說(shuō)明進(jìn)入良性發(fā)展階段。（8） 住房消費(fèi)已開始轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)為主體。2003年，每平方米3000元以下的和120平方米以下的商品住宅均達(dá)60%左右，2004年，這一比例還在增加，2007年1-11月已超過(guò)65%，百姓購(gòu)房成為沈陽(yáng)市的強(qiáng)勢(shì)主流。（9） 房?jī)r(jià)上漲與居民可支配性收入增長(zhǎng)相適應(yīng)。1993-2004年11年間，沈陽(yáng)市居民可支配性收入年均增長(zhǎng)12.97%，同期房?jī)r(jià)上漲9.97%，低于前者3%。2004年房?jī)r(jià)上漲9.5%，2007年1-7月上漲6.6%，處于穩(wěn)中有升的良好狀態(tài)。n 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)及時(shí)的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢(shì)同整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)一樣，仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)更好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)銷售等情況如下表：年份項(xiàng)目19981999200020012002200320042007年111月完成投資額（億元）35.651.864.078.1116.1177.3142.4房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例（%）19.121.524.425.828.830.429.7房屋施工面積（萬(wàn)）610.7719.9828.4888.91238.21738.81530.1房屋竣工面積（萬(wàn)）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房總面積（萬(wàn)）/139156158261348538.04商品房實(shí)際銷售面積（萬(wàn)）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房實(shí)際銷售額（億元）29.241.656.553.556.494.7106.5314.42商品住宅平均價(jià)格（元/）2311.82437.72545.82609.02601.02752.731073256從上表中，我們可以分析得出，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了快速發(fā)展期，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動(dòng)作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽(yáng)市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會(huì)拉動(dòng)一手與二手之間的中低檔項(xiàng)目的互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。結(jié)合2007年1-11月房地產(chǎn)銷售情況表:單位：件/萬(wàn)平方米/億元項(xiàng)目件數(shù)面積金額當(dāng)月累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)當(dāng)月累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)當(dāng)月累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)商品房銷售（合同備案）148979776038.50139.12944.6124.447.08314.4230.0其中：住宅129448518034.58121.96848.1521.6037.52264.00 24.0存量房轉(zhuǎn)讓7032697102.5150.66538.042.5313.28114.063.2其中：住宅6808664832.1240.45440.972.518.1789.774.8公房出846.79128.00 21.620.163.7844.1房地產(chǎn)抵押63685581417.74149.971274.5418.0922.77224.3111.6其中：住房消費(fèi)貸款61385329717.5856.89517.9622.209.6288.4727.2房地產(chǎn)典當(dāng)0572.220.00 0.1674.170.00 0.043.3房屋租賃232516169143.0319.09208.2783.060.788.9513.4我們不難看出,2007年,沈陽(yáng)房地產(chǎn)在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下,發(fā)展較為良性,房地產(chǎn)一手的成交量在增加,二手的的成交量在下降,房屋的供給量不足,市場(chǎng)需求量較高,會(huì)促進(jìn)二手房的價(jià)格進(jìn)一步升值；結(jié)合房地產(chǎn)的兩次加息,一次性付款的客戶比例再增加,住房消費(fèi)貸款在減少。n 為來(lái)人口的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)大盤的促進(jìn)(資料來(lái)源: 市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì))沈陽(yáng)市未來(lái)人口總量（含機(jī)械人口）單位：萬(wàn)人預(yù)測(cè)年份人口數(shù)戶籍人口流動(dòng)人口每年新增人口每人增加25計(jì)算2007801.8720.781.1如果每年新戶籍增人口15.8萬(wàn)人成立每年需求房地產(chǎn)的開發(fā)面積不能少于395萬(wàn),2006841.4736.5104.92007881752.3128.72008920.6768.1152.52009960.2783.9176.32010999.8799.7200.120151197.8878.7319.1從上表中,沈陽(yáng)市按現(xiàn)階段的發(fā)展情況,每年需要的新增居隹面積為395萬(wàn)平方米,如果沈陽(yáng)市現(xiàn)階段少于這個(gè)面積的開發(fā)量,沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲,從這幾年房地產(chǎn)的開發(fā)量與人口增長(zhǎng)相比較來(lái)看,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)的價(jià)格,會(huì)進(jìn)入緩慢成長(zhǎng)期。3、 土地市場(chǎng)分析n 地價(jià)刷新的特點(diǎn)A、調(diào)整后的地價(jià)仍有上漲空間沈陽(yáng)市地價(jià)水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整后的沈陽(yáng)市地價(jià)水平稍領(lǐng)先于長(zhǎng)春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)比大連市約低45%左右。與其他省會(huì)城市相比，沈陽(yáng)市地價(jià)水平高于西部的西安，與中部的武漢相當(dāng)，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 B、近郊區(qū)地價(jià)漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。 就各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)看，四級(jí)地和五級(jí)地等近郊區(qū)上調(diào)幅度較大，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的上調(diào)幅度較小。這種規(guī)律與沈陽(yáng)市的城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)分布與區(qū)域土地市場(chǎng)狀況完全一致。市中心地區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場(chǎng)趨于飽和，因此地價(jià)變化不大；遠(yuǎn)郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價(jià)變化也較?。欢h(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價(jià)水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實(shí)際出讓地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的地價(jià)水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓價(jià)格平均在600元/平方米左右，而原來(lái)的出讓價(jià)格僅為290元/平方米，這次上調(diào)為440元/平方米，與實(shí)際地價(jià)水平相比仍有一定空間。這也說(shuō)明，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，地價(jià)水平應(yīng)逐漸趨于合理。 C、城市重點(diǎn)改造區(qū)域地價(jià)漲幅較大。 城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價(jià)水平上漲明顯。如金廊沿線2002年土地出讓均價(jià)為每平方米4000元；2003年為每平方米7000元；2004年達(dá)到每平方米9000-10000元，這次基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)為5929元/平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價(jià)與實(shí)際地價(jià)水平基本相當(dāng)。n 土地級(jí)別重新劃定典型區(qū)域A.商業(yè)用地部分地區(qū)地價(jià)水平變化情況 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 2) 大韓屯、三臺(tái)子、沙河子、老瓜堡：由六級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 3) 上園、沈鐵路、長(zhǎng)青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場(chǎng)、榆樹臺(tái)地區(qū)：由六級(jí)地調(diào)整為五級(jí)地。 4) 長(zhǎng)白地區(qū)：由七級(jí)地調(diào)整為五級(jí)地。 5) 北京街-青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 6) 北陵大街：由四級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 7) 西塔地區(qū)：由三級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 8) 南京街：由一級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地，基準(zhǔn)地價(jià)由8992元/m2調(diào)整為5929元/m2，降幅為34.1%；出讓金由2428元/m2調(diào)整為2276元/m2，降幅為6.3%。B.住宅用地部分地區(qū)地價(jià)水平變化情況 1) 南市地區(qū)：由一級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 2) 勝利大街：由二級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級(jí)地調(diào)整為三級(jí)地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū):由五級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：從上面的土地基準(zhǔn)地價(jià)上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價(jià)上調(diào)息息相關(guān)；動(dòng)遷前與動(dòng)遷后，基準(zhǔn)地價(jià)一般是上調(diào)的；政府地基準(zhǔn)地價(jià)方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房?jī)r(jià)奠定了一部分基礎(chǔ)，例如：八王寺、老堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進(jìn)了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評(píng)估提供了理想基數(shù)。地價(jià)漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間，為房地產(chǎn)大面積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)較小。n 項(xiàng)目周邊地價(jià)情況2007年8月23日簽訂的編號(hào)為：A、2007-004號(hào)地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（2007）004號(hào)），競(jìng)得人為沈陽(yáng)市興和房屋開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由1.6調(diào)整為1.68；毛地成交單價(jià)由660元/平方米調(diào)整為687元/平方米，面積由70300平方米調(diào)整為69385.7平方米，毛地成交總價(jià)款變更為47667975.9元；B、2007-005號(hào)地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（2007）005號(hào)），競(jìng)得人為沈陽(yáng)市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由1.6調(diào)整為1.7；毛地成交單價(jià)由539元/平方米調(diào)整為565元/平方米，毛地成交總價(jià)款變更為45106549元。附：土地拆遷補(bǔ)償情況表沈陽(yáng)市城市房屋拆遷住宅房屋補(bǔ)償區(qū)域級(jí)別劃分圖區(qū)域范圍補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積m2）區(qū)域范圍補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積m2）一級(jí)區(qū)域起青年大街與渾河水涯線交匯處渾河北水涯線南京南大街砂陽(yáng)路鐵路線北跨線橋勝利北街市府大路南京北街昆山中路長(zhǎng)江街泰山路北陵大街嵩山東路黑龍江街昆山東路敬賓街惠工街友好街廣宜街北順城路東順城街魁星樓路萬(wàn)泉街萬(wàn)柳塘路文化東路天壇一街中環(huán)路青年大街青年大街與渾河水涯線交匯處止。3195元四級(jí)區(qū)域起鐵路線與玄武湖街交匯處鐵路線重工南街、重工北街白山路小韓屯東側(cè)路西江街沙萬(wàn)路塔北村西側(cè)路千山路黃河北大街區(qū)界線省牛肉繁育中心南側(cè)路鐵路觀泉路高官臺(tái)街中環(huán)路渾河隧道渾河北水涯線長(zhǎng)青橋與北水涯線交匯處止2284元起渾河橋與北水涯線交匯處機(jī)場(chǎng)高速公路沈營(yíng)公路繞城高速公路鐵路長(zhǎng)青街長(zhǎng)青橋與北水涯線交匯處止二級(jí)區(qū)域起渾河水涯線與大鐵橋交匯處鐵路砂陽(yáng)路南京南街渾河北水涯線渾河北水涯線與長(zhǎng)大鐵橋交匯處止。2902元五級(jí)區(qū)域起沈營(yíng)公路與繞城高速公路交匯處繞城高速公路鐵路渾河北水涯線南李宮 堡北側(cè)路大堡南側(cè)路燕塞湖街沈遼路沈遼公路七號(hào)街沈新路繞城高速公路鐵路繞城告訴公路文儲(chǔ)街鐵路線望花啤酒廠北側(cè)望花中街望花村北側(cè)路范家墳?zāi)蟼?cè)路榆林街東望街鐵路金杯客車廠南側(cè)路區(qū)界線東大營(yíng)街馬官橋北側(cè)路金家街大壩路農(nóng)大種雞科研場(chǎng)北側(cè)路渾河北水涯線渾河隧道與北水涯線交匯處止1885元起北跨線橋與鐵路交匯處北虹橋路珠江街華山路怒江街北運(yùn)河長(zhǎng)江北街香爐山路黃河大街白山路陵?yáng)|街銀山路陵園街嵩山東路北運(yùn)河小北關(guān)街天后宮路草倉(cāng)路鐵路滂江街蓮花街泉園二路富民街渾河北水涯線渾河北水涯線和渾河橋交匯處止。三級(jí)區(qū)域起沈陽(yáng)站鐵路線與中環(huán)交匯處中環(huán)路鐵路線衛(wèi)工南街建設(shè)西路保工北街北二中路興華北街天山路昆山西路塔灣街北運(yùn)河水渠怒江北街白山路大韓屯東側(cè)路黑山路黃河北大街蓮花山路陵北街陵北街與白山路交匯處止。2701元起渾河北水涯線與渾河園林處東側(cè)路交匯處水渠東黃泥坎村民委員會(huì)東側(cè)路繞城高速公路繞城高速公路與丹霍公路交匯處止起陵?yáng)|街與金山路交匯處金山路鴨綠江街北海街珠林路北運(yùn)河和睦路凌云街長(zhǎng)安路小河沿路江東街長(zhǎng)青路文萃路210巷中環(huán)路渾河北水涯線渾河北水涯線與富民街交匯處止。六級(jí)區(qū)域五級(jí)以外區(qū)域1506元4、 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研n 沈陽(yáng)中高檔項(xiàng)目分析（一）本次所選項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)A. 與“理想新城”項(xiàng)目地理位置相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目。B. 項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)在4000-6000元/平方米之間的。C. 項(xiàng)目規(guī)模在建筑面積5萬(wàn)平方米以上的。D. 目標(biāo)客戶群相近的項(xiàng)目。（二）所選項(xiàng)目的具體分布情況所選的中高檔住宅項(xiàng)目主要分布在和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)和沈河區(qū)。其中和平區(qū)項(xiàng)目有五個(gè)，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具體分布見圖一。大東區(qū)項(xiàng)目有六個(gè)，全部都在一環(huán)線以內(nèi)，臨近沈河區(qū)，具體分布見圖二。圖一：和平區(qū)樓盤分布圖 圖二：大東區(qū)樓盤分布圖皇姑區(qū)項(xiàng)目有九個(gè)，是項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)域，主要分布在黃河大街和長(zhǎng)江街沿線，具體分布見圖三。沈河區(qū)項(xiàng)目有五個(gè)，主要分布在金廊沿線，具體分布見圖四、圖五。圖三：皇姑區(qū)項(xiàng)目分布圖 圖四：沈河區(qū)項(xiàng)目分布圖圖五：沈河區(qū)項(xiàng)目分布圖 圖六：渾南新區(qū)項(xiàng)目分布圖 渾南新區(qū)所選項(xiàng)目為兩個(gè)，分布在渾河兩側(cè)。還有部分項(xiàng)目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見圖七、圖八、圖九。圖七：城建花園 圖八：陽(yáng)光100 圖九：錦繡江南n 住宅項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量、銷售量分析（一）供應(yīng)量分析A、所選住宅項(xiàng)目總體供應(yīng)情況分析（單位：平方米）本次調(diào)研所選的30個(gè)項(xiàng)目的總供應(yīng)量為4972327.24平方米。主要分布在于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)及和平區(qū)。東陵區(qū)及鐵西區(qū)的分布量較少。其中于洪區(qū)主要為陽(yáng)光100項(xiàng)目，其總供應(yīng)量在150萬(wàn)平方米。和平區(qū)及沈河區(qū)多為金廊項(xiàng)目。B、所選項(xiàng)目年供應(yīng)情況分析（單位：平方米）從上圖中可以看出，列入本次調(diào)研范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量，從2002年開始至今，逐年成倍數(shù)遞增。C、以戶型劃分的供應(yīng)情況分析 從圖中可以看出，所選的中高檔住宅項(xiàng)目中，三室、四室戶型的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的76%，是各戶室戶型中的主要部分。尤其是三室戶型，占到總供應(yīng)量的56%。其他戶型僅占24%。尤其是五室以上戶型，僅占總供應(yīng)量的3%。平層戶型仍是所選項(xiàng)目的主流產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的91.2%。錯(cuò)層、躍層、復(fù)式做為項(xiàng)目的一些亮點(diǎn)點(diǎn)綴其中，不足總供應(yīng)量的10%。D、以面積區(qū)間劃分的供應(yīng)情況分析列入本次調(diào)研的中高檔住宅項(xiàng)目中，面積段在100平米以下（含100平米）的供應(yīng)量?jī)H為12%。在100平方米以上的面積區(qū)間中，120-150平方米（含150平方米）的供應(yīng)量最多，占總供應(yīng)量的28%，150-180平方米（含180平方米）區(qū)間的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的26%。100-120平方米（含120平方米）與180平方米以上的供應(yīng)量基本相當(dāng)，各占18%和16%。中高檔住宅產(chǎn)品因其價(jià)格較高，因此決定了其目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)水平較高，這樣的人多為40歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產(chǎn)品的功能要全，要有足夠的空間。因此戶型面積均偏大。E、以單價(jià)劃分的供應(yīng)情況分析從圖中可以看出，所選樓盤中項(xiàng)目均價(jià)在4001-4500元/平方米的是大多數(shù)，占總供應(yīng)量的43%。其次為5501-6000元/平方米，其供應(yīng)量為21%。單價(jià)在4000元/平方米以下與6000元/平方米以上的供應(yīng)量相對(duì)較小，各占供應(yīng)量的4%。當(dāng)然這與我們所選取的樣本形態(tài)是有著直接關(guān)系的。6、以總價(jià)款劃分的供應(yīng)情況分析本次以10萬(wàn)元為跨度對(duì)列入本次調(diào)研范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從圖中可以看出，本次所選項(xiàng)目的總價(jià)款主要集中在50-100萬(wàn)之間，占總供應(yīng)量的68%左右。這是因?yàn)橹懈邫n項(xiàng)目的單價(jià)較高，而且面積較大，因此其總價(jià)款也相應(yīng)較高。（二）銷售量分析A、所選住宅項(xiàng)目總體銷售情況分析所選在售項(xiàng)目數(shù)量總供應(yīng)量總消化量平均銷售率262933456平方米2031676平方米69.26%26個(gè)在售項(xiàng)目中，有3個(gè)在2002年就已經(jīng)入市，5個(gè)項(xiàng)目在2007年入市。其余大多數(shù)為2003年入市，至2007年銷售周期已有三年，雖然平均銷售率達(dá)到69.26%，但是整體上來(lái)說(shuō)，銷售速度較中低檔住宅來(lái)說(shuō)還是慢得多。B、所選項(xiàng)目年銷售情況分析（單位：平方米）所選項(xiàng)目多為03年入市，在04年正是其強(qiáng)銷期，因此04年的消化量是最大的。進(jìn)入05年，老盤的供應(yīng)量已經(jīng)相應(yīng)有所減少，而05年的新樓盤入市又比較晚，尚未形成有效的銷售量，城市的購(gòu)買力不足，是中高檔項(xiàng)目銷售不佳的主要原因。C、以戶型劃分的銷售情況分析通過(guò)各戶室銷售量和銷售率的對(duì)比圖可以看出，二室至四室的戶型消化量是最大的，而其對(duì)應(yīng)的銷售率并不高，原因在于二室至四室的戶型的供應(yīng)量也是最大的。而從銷售率圖中可以看出，六室以上戶型的銷售率是最高的，究其原因，一是這部分戶型全部為躍層，這樣的大戶室戶型的格局及功能區(qū)間的劃分比較合理，受到消費(fèi)者的歡迎。二是這部分產(chǎn)品供應(yīng)量非常的小，因此其銷售量很小但是其銷售率卻很高。五室戶型多為平層，因其面積較大，銷售率較低。D、以面積區(qū)間劃分的銷售情況分析列入本次調(diào)研范圍的項(xiàng)目，其銷售量主要集中在100平方米以上，占總消化量的83%以上，這與其85%以上的總供應(yīng)量是前后對(duì)應(yīng)的。而從其各面積段的銷售率中可以看出，隨著面積的加大，其銷售率是逐漸降低的。E、以單價(jià)劃分的銷售情況分析所選項(xiàng)目中各單價(jià)區(qū)間的消化量與其各區(qū)間的供應(yīng)量是相輔相成的，主要集中在4001-4500元/平方米的區(qū)間。而從銷售率分析圖中可以看出，隨著銷售價(jià)格的提高銷售率是上升的，這與其銷售周期也有著直接的關(guān)系，雖然其銷售率較高，但是其銷售周期也相應(yīng)較長(zhǎng)，銷售價(jià)格高的項(xiàng)目其銷售速度是較慢的。G、以總價(jià)款劃分的銷售情況分析各總價(jià)區(qū)間消化量比較集中的區(qū)間為61-70萬(wàn)和81-90萬(wàn)，各占總消化量的17%和16%。其余總價(jià)款在100萬(wàn)元以內(nèi)的各總價(jià)區(qū)間的消化量基本相當(dāng)，均在總消化量的10%左右，與各區(qū)間的供應(yīng)比例基本相當(dāng)。銷售率超過(guò)80%的區(qū)間為40萬(wàn)元以下、151-200萬(wàn)元、201萬(wàn)元以上三個(gè)區(qū)間，分析其原因，一是總價(jià)款低的項(xiàng)目依然是去化較快的；二是高總價(jià)的項(xiàng)目供應(yīng)量少，僅占總供應(yīng)量的1%，因此其很少的銷售量也會(huì)產(chǎn)生較高的銷售率；三是201萬(wàn)以上的戶型多為躍層戶型，產(chǎn)品好，因此銷售率高。（三）目前中高檔住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析A、潛在供應(yīng)量分析列入調(diào)研范圍內(nèi)的30個(gè)項(xiàng)目中，有三個(gè)項(xiàng)目尚未開始銷售，分別為陽(yáng)光100的第二組團(tuán)，渾南地王-業(yè)喬項(xiàng)目、河畔新城五期與領(lǐng)先國(guó)際城二期。包括已經(jīng)上市產(chǎn)品的剩余供應(yīng)量、已經(jīng)開始宣傳但尚未開始銷售的潛在供應(yīng)量以及現(xiàn)有產(chǎn)品的多期待開發(fā)量，列入調(diào)研范圍內(nèi)的潛在供應(yīng)量合計(jì)為655.76萬(wàn)平方米。待售面積（萬(wàn)平）待開發(fā)面積（萬(wàn)平）合計(jì)（萬(wàn)平）165.95489.8655.762、潛在供應(yīng)量的分布區(qū)域從上圖中可以看出，已經(jīng)入市樓盤的待售面積主要集中在和平區(qū)與大東區(qū)，和平區(qū)的待售面積達(dá)到95萬(wàn)平，其次為大東區(qū)，其待售面積為30萬(wàn)平左右。而待開發(fā)面積主要集中在渾南新區(qū)、于洪區(qū)、大東區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)，在待開發(fā)面積中，除了現(xiàn)在已經(jīng)上市的各項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)以外，各區(qū)新增項(xiàng)目有于洪區(qū)的陽(yáng)光100二期，沈河區(qū)的領(lǐng)先國(guó)際城現(xiàn)售600多張卡。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：我們從沈陽(yáng)市現(xiàn)階段銷售的三十個(gè)項(xiàng)目中，可以看出，中高檔項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，眾多品牌開發(fā)商在這中間較量，市場(chǎng)被細(xì)分，消費(fèi)者選擇空間較多，品牌開發(fā)商在中高檔項(xiàng)目中，銷售業(yè)績(jī)較好，但銷售周期較長(zhǎng)，一般在三年以上的項(xiàng)目較多，每年的銷售面積高于五萬(wàn)平方米的較少，中高檔項(xiàng)目多數(shù)聚集城市的中心或是交通便利與景觀較好的地區(qū)。結(jié)合我們項(xiàng)目的自身情況，與現(xiàn)階段市場(chǎng)的供應(yīng)量與銷售周期，我們不建議我們穗港開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)入這一領(lǐng)域進(jìn)行產(chǎn)品建設(shè)，可考慮中低檔次住宅項(xiàng)目發(fā)展。n 沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)分析（一）沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程 沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)始于1992年的河畔花園，當(dāng)年的供應(yīng)量?jī)H有20棟左右。但是“河畔花園”在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所起的作用是無(wú)法估量的，在許多沈陽(yáng)人眼中，10年前的“河畔花園”在如今仍然是最好的選擇。 在1996年沈陽(yáng)市的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，相比1992年增長(zhǎng)了十倍。主要項(xiàng)目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。 1997年、1998年，沈陽(yáng)市的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，別墅又迎來(lái)了一個(gè)新的高潮期，市場(chǎng)供應(yīng)量又達(dá)到200套左右。 近期沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)單體別墅供應(yīng)量為500套左右(指的是在售部分)。 從整體來(lái)講，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展大致可發(fā)分為兩個(gè)階段：第一階段：別墅的早期發(fā)展階段A、時(shí) 間：1990年1997年B、代表項(xiàng)目：河畔花園、靚馬集團(tuán)別墅 C、分布特征：主要沿沈陽(yáng)南北向分布，其他方位除鐵西“滑翔靜園別墅”外，幾乎沒有規(guī)模開發(fā)的別墅產(chǎn)品供應(yīng)，其中南部別墅基本分布在二環(huán)以內(nèi)一環(huán)以外，北部別墅分布在北二環(huán)線附近。D、品質(zhì)特征：南部以“河畔花園”為代表的別墅產(chǎn)品品質(zhì)大大優(yōu)于北部產(chǎn)品，北部產(chǎn)品素質(zhì)明顯較低。第二階段：別墅的蓬勃發(fā)展階段進(jìn)入98年后，沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，年銷售額、銷售面積均較以往大幅度提高，出現(xiàn)了較為繁榮的景象，