房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程.doc

房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 房地產(chǎn)市場是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風險的特點，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項目的運作過程，內(nèi)容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。第一階段 可行性研究決策階段 項目決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。因此，房產(chǎn)公司準備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關(guān)注，留心這方面的信息。1、 從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。2、 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實地感受地塊情況和周邊環(huán)境。3、 組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內(nèi)容、具體的時間安排等。4、 組織專業(yè)人員對地塊進行規(guī)劃分析，根據(jù)招標文件，初步進行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式公寓、別墅、混合型等，層數(shù)低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次普通型、中高檔型、精品樓盤。5、 組織營銷人員進行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。6、 匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。如討論認為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應進一步開展工作。7、 由建筑師或規(guī)劃師（一般應委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。8、 由市場及經(jīng)濟分析人員進行經(jīng)濟技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項目成本測算、銷售價格預測。9、 根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟分析，初步確定土地投標價格。10、 編制項目可行性分析報告，內(nèi)容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經(jīng)濟分析結(jié)果等。11、 目前市場上大部分房地產(chǎn)項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方都對項目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。12、 報名參加土地招標或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。13、 參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但一般應控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項目的操作。目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。第二階段 項目前期準備階段 項目前期工作使房產(chǎn)公司和項目公司運作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項目立項到各種報批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。 1、項目產(chǎn)品及市場定位明確項目運作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應市場，掌握先機。2、立項目前房產(chǎn)項目必須進行立項，審批部門通常是當?shù)赜嬑?，通過招投標或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司向當?shù)赜嬑峤涣㈨椛暾垐蟾?，當?shù)赜嬑鷾柿㈨椇螅瑫o出一個項目編號。3、取得規(guī)劃設(shè)計條件和紅線圖土地招標拍賣時，當?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計條件。立項通過后，必須向當?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計條件，并且劃出紅線圈。4、方案設(shè)計正式方案設(shè)計必須委托具有相應資質(zhì)的設(shè)計院進行，并且要與當?shù)亟ㄎO(shè)計處聯(lián)系，落實是否需要進行設(shè)計招標。招標時由開發(fā)商提出招標文件，設(shè)計院投標方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設(shè)計院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。確定設(shè)計中標單位后，根據(jù)專家意見和公司對項目的要求，委托設(shè)計單位進行正式設(shè)計工作，簽訂設(shè)計合同，一般要求在投標方案的基礎(chǔ)上，進行修改，完成正式報批方案。方案設(shè)計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計處、開發(fā)辦、計委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開審查會議，今后設(shè)計院必須根據(jù)會上各部門提出的意見進行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達批復，或者要求重新報批。5、初步設(shè)計方案設(shè)計批準后，應委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報告，主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項目實施過程中造成的環(huán)境污染和項目建成后造成的環(huán)境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環(huán)保措施。根據(jù)批準的方案設(shè)計，可以進行初步設(shè)計，具體設(shè)計格式和深度設(shè)計院會按照建設(shè)部的有關(guān)標準進行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。初步設(shè)計必須進行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計基本相同，設(shè)計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復才能進一步深化。6、地質(zhì)勘探建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計完成并報批準后可以進行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進行此項工作，開發(fā)商應提供初步設(shè)計圖紙，由設(shè)計院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計院認可后，簽訂勘探合同，勘探公司進行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報告給甲方和設(shè)計院，作為基礎(chǔ)設(shè)計的依據(jù)。7、施工圖設(shè)計根據(jù)批準的初步設(shè)計完成全部子項的施工圖設(shè)計。8、領(lǐng)取土地證土地在招標中標后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。9、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，要求提交立項文件、方案設(shè)計批復以及1:1000地形圖。10、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交年度計劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計總平圖、土地證復印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。11、施工招標目前工程建設(shè)必須進行同意招投標，由招標辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1） 提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構(gòu)進行標底編制。（2） 經(jīng)招標辦初審后，發(fā)布工程招標信息。（3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽等級、對土木工程的質(zhì)量目標的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。（4） 由招標辦根據(jù)一定的規(guī)則進行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。（5） 發(fā)標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。（6） 開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取23家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。（7） 在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（8） 招標辦發(fā)中標通知書。12、施工監(jiān)理單位的選擇根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項目必須委托監(jiān)理單位進行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當?shù)亟ㄎこ烫庁撠煟绦蚺c施工招標基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。13、施工圖圖紙審核國家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。14、設(shè)計合同簽訂按照建委規(guī)定，項目的工程設(shè)計合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護設(shè)計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計。15、人防圖紙審核帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據(jù)審核意見進行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。16、申領(lǐng)投資許可證向計委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項目立項批復，計劃安排等文件。17、簽訂施工合同與中標施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，與施工單位協(xié)商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協(xié)議的形式明確。18、建設(shè)工程灰線檢驗工程項目建設(shè)必須進行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進行現(xiàn)場放樣和驗灰線，在場地平整后，向規(guī)劃部門提出申請放樣，并經(jīng)灰線組驗灰線。19、有關(guān)規(guī)費繳納在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費（以杭州市為例）：a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費，住宅90元平米，非住宅140元平米b 綠化費 8元平米c 高教基金 10元平米d 人防建設(shè)費 15元平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時，此筆費用免交）e 墻改費 8元平米f 白蟻防治費 1.6元平米g 城建檔案保證金 總投資的13，最高不超過3萬元20、領(lǐng)取施工許可證領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標志，也是政府部門控制基建項目規(guī)范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項資料：A 當年有效計劃文件B 項目投資許可證C 經(jīng)批準的項目總平面布置圖D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件E 市招標辦核發(fā)的“中標通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本F 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸G 城建檔案保證金收據(jù)H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù)I 墻改費手鋸J 已簽證的工程監(jiān)理合同K 已簽證的工程設(shè)計合同21、開工開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進行開工典禮或直接開工建設(shè)。第三階段 施工建設(shè)階段1、房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設(shè)。一般房產(chǎn)公司在項目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實施工程質(zhì)量、進度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實施安全監(jiān)督。政府監(jiān)督部門主要對基礎(chǔ)、主體進行中間結(jié)構(gòu)驗收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設(shè)完成后的竣工驗收。2、項目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進行竣工驗收，項目設(shè)計消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規(guī)劃審批要求實施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗收，等到項目所有單位驗收及規(guī)劃驗收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進行綜合驗收，經(jīng)綜合驗收合格的項目才能正式交付用戶使用。第四部分 項目開發(fā)成分與內(nèi)容 房地產(chǎn)項目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場逐漸升溫的情況下，各項費用開支更大。根據(jù)目前房地產(chǎn)項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等。具體項目簡單統(tǒng)計如下：（每個項目的情況都有不同，費用額度相差也較大） 1、土地價款土地出讓金 因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級差地租、大市政配套費契稅 一般為出讓金的3拆遷補償費 按實計算拆遷安置費 按實計算2、開發(fā)成本(1) 堪察費 按實計算(2) 設(shè)計費 一般為工程投資的2左右(3) 可行性研究 按實計算(4) 施工通水 按實計算(5) 施工通電 按實計算(6) 施工通路 按實計算(7) 土地平整 按實計算(8) 施工圍墻 按實計算(9) 建安造價 5001500元平米(10) 設(shè)備費 按實計算(11) 市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等 按實計算(12) 小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施 按實計算(13) 小區(qū)供電設(shè)施 按實計算(14) 有線電視 按實計算(15) 通訊管線 按實計算(16) 管道煤氣 按實計算(17) 防盜設(shè)施 按實計算(18) 消防設(shè)施 按實計算(19) 郵政信報箱 按實計算(20) 路燈 按實計算(21) 綠化 按實計算(22) 智能化裝置 按實計算3、不可出售的一些公建配套設(shè)施(1) 文化活動室 按實計算 (2) 居委會 按實計算(3) 公廁 按實計算(4) 垃圾運轉(zhuǎn)站 按實計算(5) 圍墻 按實計算(6) 室外停車棚 按實計算(7) 物管用房 按實計算4、各類規(guī)費(1) 市政配套設(shè)施費 按實計算(2) 供水貼費 按實計算(3) 供電貼費 按實計算(4) 人防建設(shè)費 按實計算(5) 墻改費 按實計算(6) 白蟻防治費 按實計算(7) 城建檔案管理費 按實計算(8) 教育建設(shè)費 按實計算5、其它費用(1) 附屬工程費 按實計算(2) 純水裝置 按實計算(3) 熱水裝置 按實計算6、開發(fā)間接費 按實計算7、管理費用(1) 辦公費用 按實計算(2) 通訊費用 按實計算(3) 交通費用 按實計算(4) 人工費用 按實計算(5) 辦公場地租用 按實計算8、財務費用 按實計算9、稅金(1) 營業(yè)稅 營業(yè)收入的5(2) 城建建設(shè)稅 營業(yè)稅的7(3) 教育附加費 營業(yè)稅的410、銷售費用(1) 廣告費用 按實計算(2) 樓書、促銷會、樣板房等 按實計算(3) 售樓部裝修等 按實計算第五部分 房產(chǎn)營銷部分 房產(chǎn)營銷主要分為項目定位、銷售定位、廣告策劃三步。 一、項目定位：這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項目。 二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標設(shè)計等： 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準確”才能保證開發(fā)高速度的實現(xiàn)，“準”才能“快”。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個在銷樓盤，在市場需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點，盡快尋求項目市場定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風格？住宅功能有哪些？配套標準如何？目標客戶是誰？房產(chǎn)和價格？ 一般房產(chǎn)項目開發(fā)周期短則一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。 三、銷售組織：早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。1994年以后，房產(chǎn)市場步入集團話銷售時代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調(diào)查機構(gòu)、建筑設(shè)計方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進行市場調(diào)查、銷售人員培訓、場地布置、主題宣傳促銷活動執(zhí)行等。 1、銷售人員：房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓，每個項目開發(fā)銷售時，人員也需要根據(jù)新項目的特點重點培訓。招聘房產(chǎn)銷售人員，對專業(yè)少有特別的要求，但要求有學習能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。 2、銷售地點：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。房子建成前，售樓部是項目的主要展示形象，形象級別當然應與項目整體策劃一致。 3、促銷活動：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。 四、廣告策劃： 開發(fā)商多數(shù)聘請專業(yè)廣告公司，負責房產(chǎn)項目從整個公司的形象設(shè)計、廣告策劃、廣告公司收取策劃費、設(shè)計費、代理費。根據(jù)項目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費用。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計、代理、發(fā)布、市場調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計促銷活動、場地及層位設(shè)計、印刷等。 由于房產(chǎn)品理性購買的特點，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產(chǎn)報紙廣告約6000萬元。第六部分 房產(chǎn)證一、房產(chǎn)證1、總證辦理 A、測繪涉及部門：當?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。 需要提交的資料（以杭州市為例）：(1) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）(2) 計委建設(shè)項目立項文件（復印件）(3) 商品房預售證（復印件）(4) 建筑工程施工許可證（復印件）(5) 規(guī)劃驗收合格證（復印件）(6) 單位工程質(zhì)量綜合評定表（復印件）(7) 中華人民共和國國有土地使用證（復印件）(8) 建設(shè)工程質(zhì)量綜合評定表（復印件）(9) 紅線圖（復印件）(10) 投資許可證（復印件）(11) 地名辦批復（標準地名、門牌使用證）（復印件）(12) 房屋竣工平面圖（復印件）測繪成果提取，時間30個工作日（視項目難易程度適當縮短或增加）費用按5元平米。B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交涉及部門：當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)