項目投資估算實例.doc

第 10 頁 共 10頁上杭森林公園投資估算與效益分析 一、投資估算的依據(jù) 上杭森林公園景區(qū)建設(shè)投資估算是以規(guī)劃的規(guī)模、國家編制概預(yù)算的規(guī)定及福建省林業(yè)、旅游部分現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標、市場現(xiàn)行價格等為依據(jù)。不可預(yù)見費按單項工程估算的10計算。 二、投資估算 上杭森林公園景區(qū)投資估算表分為基礎(chǔ)設(shè)施投資、景點建設(shè)投資和公共設(shè)施投資三部分，每部分具體見下表。該景區(qū)總投資5710萬元，投資估算及各單項工程投資估算見表下表。其中建設(shè)期（20092010年）投資額為3910萬元，占總投資額的68.5%；近（200112013年）投資額為1800萬元，占總投資額的31.5%。 表1 旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表項目規(guī)模投資（萬元）景點建設(shè)工程1. 云峰寺2. 書堂寺3. 云霄殿4. 香林塔5. 古藤園6. 金玉頂7. 練武場8. 步云山門修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)修復(fù)圍欄保護修復(fù)整理新建370萬服務(wù)設(shè)施工程1. 入口廣場 2. 休閑服務(wù)區(qū)綠化、香化、美化3000m2,建設(shè)公園大門、圍墻、標志建筑、噴水池、停車場等竹木屋、茶莊、游泳及其他休閑娛樂建筑建設(shè)260萬基礎(chǔ)設(shè)施工程1. 客車2. 電瓶車3. 景區(qū)主干道4. 景區(qū)步道5. 供排水6. 供電7. 通訊15公里40公里2420萬植物景觀工程1. 景點綠化2. 主要游步道綠化3. 局部林相改造340萬環(huán)境保護工程1. 生態(tài)公廁2. 垃圾箱20個200個164萬不可預(yù)見費（按上述項目10%計）355.4萬合計近期建設(shè)投資3909.4萬由上述各表可見：上杭森林公園建設(shè)的近期建設(shè)投資估算為3909.4萬元。 三、資金來源及籌資方案分析上杭森林公園建設(shè)要多方位融資，遵循“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，采取“國家、地方、部門、集體、個人一起上”、“內(nèi)資、外資一起上”的辦法，充分調(diào)動各方的投資積極性。政府部門應(yīng)在旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、可持續(xù)性規(guī)劃、管理和開發(fā)方案、公共便民設(shè)施、宣傳及促銷及其它非營業(yè)性投資等方面進行投資，創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境。主要包括以下方法：l 把森林公園的規(guī)劃建設(shè)納入上杭縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃中去，使之建設(shè)與國民經(jīng)濟建設(shè)同步發(fā)展，加大對森林公園的投入和政策傾斜。l 爭取國家、各有關(guān)部門的專項建設(shè)資金。l 森林公園自籌資金l 銀行貸款l 招商引資l 個人捐資 籌資方案確定主要有資金籌集成本的籌資風(fēng)險兩部分組成，總投資為5710萬元。下面有三種方案，其中，貸款利率5%、屬于國家政策性貸款，債息6%、籌集費率為1%，股息5%、籌集費率為1.5%。資金來源方案A方案B方案C自有資金30%30%30% 發(fā)放債券30%20% 發(fā)放股票20%10% 銀行貸款40%50%40%資金成本率：K=D/P（1-f） K為資金成本率，D為資金占用率，P資金總額，f籌資費率綜合資金成本率：Kw=(Ki*Wi) Kw為綜合資金成本率 Ki第i種個別資金成本率，Wi第i種個別資金占全部資金的比重。方案A：W=30%, K=17316%/1713（1-1%）=6.1% Kw=WK=1.8%方案B: W=20%， K=11425%/1142（1-1.5%）=5.1% Kw=20%5.1%=1.01%方案C：W1=20% K1=6.1% W2=10% K2=5.1% Kw=20%6.1%+10%5.1%=1.73%資金成本是籌資者取得和占用資金應(yīng)付出的代價，故資金成本率越大，所付出的代價也就越大。以上三種方案相比較可知：方案B的綜合資金成本率最小，所以本次項目融資方式定為方案B最為合理。 四、項目經(jīng)濟效益分析 （一）項目收入估算 1、估算范圍和依據(jù)項目收入包括門票、交通、娛樂、飲食、住宿、購物及其它收入。根據(jù)邊建設(shè)，邊開放地經(jīng)營原則，項目輸入按建設(shè)期分段估算。確定有關(guān)估算指標地依據(jù)：（1）當?shù)匚飪r水平（2）周邊地區(qū)社會消費水平（3）同類型森林公園、旅游區(qū)的估算指標2、估算指標l 門票：25元/人，按游客人數(shù)的100%計算l 交通：10元/人，按游客人數(shù)的90%計算l 住宿：50元/日.人，按游客人數(shù)的10%計算l 娛樂：20元/人，按游客人數(shù)的10%計算l 購物：20元/人，按游客人數(shù)的100%計算l 飲食：20元/人，按游客人數(shù)的70%計算l 其它：10元/人，按游客人數(shù)的100%計算3、估算結(jié)果 根據(jù)以上指標，按該縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃旅客流量的90%預(yù)測游客流量，到項目經(jīng)營初期開始接待游客，預(yù)計建設(shè)初期年項目接待國內(nèi)外旅游客流量預(yù)計將達31.1萬人次、建設(shè)后期游客達56.3萬人次，收入情況預(yù)估詳見表2 表2 年經(jīng)營收入估算表 單位：萬元/年項目近期遠期門票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娛樂62.2112.6購物6221126飲食435.4788.2其它311563合計2643.54785.5（二）、項目成本估算1、可變成本估算 可變成本估算使根據(jù)一般的可變成本率進行估算，詳見表3 表3 年可變成本估算表 單位：萬元項目可變成本率（%）近期遠期門票20155.5281.5住宿5077.75140.75交通60167.94304.02娛樂4527.9950.67購物85528.7957.1飲食60261.24472.92其它50155.5281.5合計1374.622488.462、經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本包括可變成本、經(jīng)營管理費。年經(jīng)營管理費：正式管理人員（10人）按每人每月2000元，一般管理人員（近期80人，遠期100人）按每人每月1500元計算。項目年經(jīng)營成本詳見表4 表4年經(jīng)營成本估算表 單位：萬元項目年經(jīng)營成本近期遠期可變成本1374.622488.46管理費168204其它155.5281.5合計1698.122973.96（三）稅金及附加費估算 根據(jù)國家政策和有關(guān)部門規(guī)定，旅游業(yè)開發(fā)不計投資方向調(diào)節(jié)稅，只征收營業(yè)稅，城市建設(shè)維護稅、教育附加費，上杭森林公園年稅金計附加費估算結(jié)果詳見表5 表5 年稅金及附加費估算表 單位：萬元項目年稅金及附加費備注前期后期1、營業(yè)稅132.175239.275營業(yè)收入的5%2、城建稅9.2522516.74925營業(yè)稅的7%3、教育附加5.2879.571營業(yè)稅的4%合計146.71425265.59525（四）項目利潤估算 上杭森林公園前后期的利潤估算結(jié)果詳見表6 表6項目年利潤估算表 單位：萬元項目年稅金及附加費前期后期項目收入2643.54785.5經(jīng)營成本1698.122973.96稅金及附加146.71425265.59525利潤798.665751545.94475 根據(jù)計算，近期（2001-2013年）的年利潤為798.66575萬元；遠期的年利潤為1545.94475萬元。（五）項目其他經(jīng)濟效益指標估算幾分析1 項目投資回收期分析 可能影響到該項目效益的不確定因素由：價格、投資、成本、游客量、利率等，針對全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值及貸款償還期等4項指標。 回收期=累計凈現(xiàn)金流量為正值的第幾年-1+（上年累計凈現(xiàn)金流量/當年凈現(xiàn)金流量） 本次運用單因素敏感項分析（變化1次，變化率幅度5%），重點選取營業(yè)收入和經(jīng)營成本兩項加以分析，使決策者了解不確定因素對項目投資回收期的影響，最后進行相關(guān)的分析表。 表7敏感性分析表變化因素投資回收期營業(yè)收入降低5%6.26經(jīng)營成本增加5%6.21正常5.98 經(jīng)過營業(yè)收入與經(jīng)營成本變動的相關(guān)數(shù)據(jù)計算可知，這兩種因素的變動中營業(yè)收入對回收期的影響更大一些，但總的來說基本沒使投資回收期產(chǎn)生不可忽略的影響。兩種情況下投資回收期基本保持在6年數(shù)值不變，故本項目建設(shè)的投資回收期大約為6年。2、項目凈現(xiàn)值分析 凈現(xiàn)值指特定方案未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值之間的差額。計算公式為：凈現(xiàn)值=未來報酬總現(xiàn)值-建設(shè)投資總額 NPV=It /（1+R）-Ot /（1+R） 式中：NPV-凈現(xiàn)值；It-第t年的現(xiàn)金流入量；Ot-第t年的現(xiàn)金流出量；R-折現(xiàn)率；n-投資項目的壽命周期 根據(jù)公式計算可得凈現(xiàn)值（NPV）=（2644/1.13+3222/1.14+3867/1.15+4786/1.16+4786/1.17+4786/1.18+4786/1.19+4786/1.110- （1910/1.1+2000/1.12+2845/1.13+2345/1.14+2145/1.15+3240/1.16+3240/1.17+3240/1.18+3240/1.19+3240/1.110）=1766.83、 項目內(nèi)含報酬率分析 凈現(xiàn)值1766.8為正數(shù)說明該項目的報酬率超過10%。故該項目對投資公司來說是有利的。五、項目風(fēng)險分析 可能影響到該項目效益的不確定因素由：價格、投資、成本、游客量、利率等。針對全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值指標，運用單因素敏感項分析（變化1次，變化率幅度5%），重點選取營業(yè)收入和經(jīng)營成本兩項加以分析，使決策者了解不確定因素對項目評價的影響，確定不確定因素變化的臨界值，以便更好地采取防范措施。 結(jié)果表明，營業(yè)收入降低5%時，投資回收期延長了0.28年。經(jīng)營成本提高了5%時，投資回收期延長了0.23年。 由此可見，營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對上杭森林公園效益回收影響都不大，故此項目的投資風(fēng)險較低，經(jīng)濟穩(wěn)定性較好。 在分析的兩個因子中，營業(yè)收入對項目影響稍大，應(yīng)采用以下方法降低風(fēng)險：1、科學(xué)調(diào)配景區(qū)淡旺季門票價格，避免出現(xiàn)游客因門票價格的變化而反感的現(xiàn)象。2、盡量實現(xiàn)景區(qū)財政收支情況陽光化，以避免貪污或謊報數(shù)據(jù)等情況。3、景區(qū)的各種消費標準要與市場要素的變化相結(jié)合，故應(yīng)多做市場調(diào)查。 附表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 工作年度項目合計建設(shè)期近期遠期20092010201120122013201420152016201720181現(xiàn)金流入33659264432223867478647864786478647861.1營業(yè)收入33659264432223867478647864786478647862現(xiàn)金流出2744319102000284523452145324032403