用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)折現(xiàn)率的確定問(wèn)題

1 用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)折現(xiàn)率的確定問(wèn)題用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)折現(xiàn)率的確定問(wèn)題 廣州中職信資產(chǎn)評(píng)估公司 熊睿 大家都知道房地產(chǎn)評(píng)估的方法有三種 市場(chǎng)法 收益法 成本 法 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí) 將估價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格 修正得出估價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)的價(jià)格的一種估價(jià)方法 需進(jìn)行修正價(jià)格的因素包括 1 區(qū)位狀況 如 位置 地段 交通 商業(yè)服務(wù)設(shè)施 物業(yè)所處外部環(huán)境 自然環(huán)境 人文環(huán)境 社 會(huì)環(huán)境 綠化 景觀 居住人氣 配套設(shè)施 小區(qū)容積率 2 權(quán) 益狀況 如 權(quán)屬 土地使用權(quán)類型 城市規(guī)劃限制條件 得房率 3 實(shí)物狀況 如 建筑面積 房型 建筑結(jié)構(gòu) 樓層 朝向 設(shè)備 裝飾裝修 空間布局 室內(nèi)凈高 開(kāi)間跨度 采光 廚衛(wèi)大小 建 造年代 建筑質(zhì)量 電梯數(shù)量和品牌 完損程度 街道條件 形狀 外立面造型 還包括交易情況 交易日期等 收益法收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的 正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值 求其和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一 種估價(jià)方法 計(jì)算公式一 適用于年收益固定的情況 n rr A V 1 1 1 2 上式中 V 為房地產(chǎn)價(jià)值 A 為年凈收益 r 為資本化率 n 為收 益年期 計(jì)算公式二 適用于年收益按一定比率遞增 收益按等比級(jí)數(shù)遞 增 的情況 n n r g gr A V 1 1 1 0 上式中 V 為房地產(chǎn)價(jià)值 A0為第一年凈收益 r 為資本化率 g 為年凈收益遞增率 n 為收益年期 成本法成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí) 以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià) 對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ) 再 加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種估 價(jià)方法 計(jì)算公式一 房地產(chǎn)價(jià)值 重置全價(jià) 成新率 重置全價(jià) 土地取得費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅 費(fèi) 正常利潤(rùn) 土地取得費(fèi)用包括 土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款 征地和房屋 拆遷安置和補(bǔ)償費(fèi)用以及土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金 開(kāi)發(fā)成本包括 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房 屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其 他間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員的 3 工資等 投資利息 以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù) 計(jì)算公式二 重置全價(jià) 土地取得費(fèi)用 前期費(fèi)用 直接費(fèi) 間接費(fèi) 建設(shè)期利息 銷售稅費(fèi) 正常利潤(rùn) 其中 直接費(fèi) 直接工程費(fèi) 措施費(fèi) 間接費(fèi) 規(guī)費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi) 施工單位 本人認(rèn)為不管采用那種方法 評(píng)估結(jié)果應(yīng)該趨于一致 比如說(shuō)本人認(rèn)為不管采用那種方法 評(píng)估結(jié)果應(yīng)該趨于一致 比如說(shuō) 如果房?jī)r(jià)上漲了 建筑成本變動(dòng)不大 那么就意味著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)如果房?jī)r(jià)上漲了 建筑成本變動(dòng)不大 那么就意味著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn) 增大了 所以我們?cè)诓捎贸杀痉〞r(shí) 就要考慮利潤(rùn)率要上調(diào) 這樣增大了 所以我們?cè)诓捎贸杀痉〞r(shí) 就要考慮利潤(rùn)率要上調(diào) 這樣 用成本法做的價(jià)值也會(huì)升高 同理 如果房?jī)r(jià)上漲 而租金價(jià)格變用成本法做的價(jià)值也會(huì)升高 同理 如果房?jī)r(jià)上漲 而租金價(jià)格變 動(dòng)不大 那么就意味著房地產(chǎn)投資的回報(bào)率有所下降 所以我們?cè)趧?dòng)不大 那么就意味著房地產(chǎn)投資的回報(bào)率有所下降 所以我們?cè)?采用收益法時(shí) 就要考慮折現(xiàn)率要下調(diào) 這樣用收益法做的價(jià)值也采用收益法時(shí) 就要考慮折現(xiàn)率要下調(diào) 這樣用收益法做的價(jià)值也 會(huì)升高 會(huì)升高 在評(píng)估工作中 我發(fā)現(xiàn)有許多同志在采用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行 評(píng)估時(shí) 折現(xiàn)率是主觀給出的一個(gè)數(shù) 沒(méi)有依據(jù) 為此我談?wù)務(wù)郜F(xiàn) 率的取值的個(gè)人觀點(diǎn) 第一步 我們?cè)谒逊烤W(wǎng) 估基準(zhǔn)日時(shí)廣州普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告 該報(bào)告基準(zhǔn)樣本 所 選樣本需滿足如下條件 一般裝修 有簡(jiǎn)單家具 家電 有管道天 然氣 或煤氣 熱水器及廚具 周圍環(huán)境一般 一居室建筑面積 20 4 60 平方米 二居室建筑面積 40 80 平方米 三居室建筑面積 70 120 平方米 付租方式為月付 為了計(jì)算每平方米月租金 我們將一居 室 二居室 三居室的建筑面積按樣本的最大值與最小值取平均 按查詢的基準(zhǔn)日月均租金計(jì)算出委估對(duì)象所在片區(qū)與委估對(duì)象相同 居室每平方米年租金 a 第二步 我們?cè)谒逊烤W(wǎng) 查詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)廣州各片區(qū)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)報(bào)告 同理算出委估 對(duì)象所在片區(qū)二手房每平方米銷售價(jià)格 P 第三步 計(jì)算租售比 r0 a P 第四步 估算資本化率 r 由于委估對(duì)象的收益年期是有限的以 及收益法估算時(shí)采用的是凈收益 而上面推算的租金是未扣相關(guān)支 出的租金 所以 r 應(yīng)等于 r0 K K 為調(diào)整系數(shù) 經(jīng)過(guò)分析計(jì)算 K 的取 值應(yīng)在 0 66 0 96 之間 通常