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專訪億城集團董事長、總裁張麗萍個人價值的多元化或多或少地投射至公寓形態(tài)的變遷上。這種變遷，也能折射出整個社會轉型期下越來越繁雜的消費欲求。財富在不斷增長，欲望也在增長。一方面，消費的門檻越來越高；另一方面，居住功能之外，公寓的附加價值越來越重要。主筆 李偉 實習記者 谷亞韜公寓的變遷三聯(lián)生活周刊：最近幾年是中國經(jīng)濟發(fā)展最快的時期，也是居住升級的快速期，很多人已經(jīng)不是第一次置業(yè)了，追求的也不只是單純面積的增加。在居住升級的背景下，公寓這種產(chǎn)品是不是也發(fā)生了比較大的變化？張麗萍：總體上說，公寓是一種具有很強城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服務設施，包括好的教育、醫(yī)療配套。在傳統(tǒng)概念中，公寓類產(chǎn)品有幾個顯著特點。第一，投資價值高于居住價值。買公寓是為了升值，不一定是為了自住。第二，公寓的建筑一般是高層、小高層，戶型不會很大。公寓滿足的是簡單的居住功能，一般是五六十平方米，臥室加一個小客廳。以前，公寓不可能是豪宅。北京人認為豪宅應該是“頂天立地”的，天和地都是咱家的，只有獨棟別墅和四合院能滿足這種豪宅的標準。2000年以后是中國經(jīng)濟發(fā)展最快的時期，也是居住升級的快速期，很多客戶已經(jīng)不是第一次買房了，追求的不只是單純面積的增加。在這樣的背景下，公寓的概念也發(fā)生了很大變化，公寓豪宅化的傾向非常明顯。首先公寓的品質(zhì)有了革命性的變化，居住的舒適度大幅提高。最顯著的是，突破了原先的尺度，面積做得更大，可以達到兩三百平方米，還可以360度采光和觀景，相當于別墅的體量和特征了。公寓還可以設計出下沉式小院，保證地下室也可以采光。同時越來越多的公寓采用大平層的結構，第一次買房的人喜歡復式，二次置業(yè)就發(fā)現(xiàn)復式的不一定實用，平層結構可以滿足一家人的親密融合，老人孩子都很喜歡。其次，公寓對生活細節(jié)的設計也更注重舒適度。比如衛(wèi)生間，以前提出要有窗戶，現(xiàn)在不僅有窗戶，還要有朝南的窗戶，可以在陽光下沐浴。此外，越來越多的高檔建材也開始普及到公寓中。如Low-e玻璃的應用，它擁有很好的節(jié)能特性，以前只用于公共建筑，現(xiàn)在公寓建筑選材中已經(jīng)屢見不鮮了。老公寓沒有地下空間，最頭疼的是停車問題?，F(xiàn)在公寓基本都可以保證車位與住戶達到11，最高可以配到了41，一戶對應4個車位。這些功能性問題解決了，就會發(fā)現(xiàn)公寓非常舒服。在市中心也可以有更寬敞、舒適的生活，甚至堪比郊區(qū)的環(huán)境享受。從總價看，倒退七八年，300萬元就是一個門檻，四五年前500萬元是個門檻，現(xiàn)在也許1000萬元才是門檻。三聯(lián)生活周刊：這種變化也跟經(jīng)濟的發(fā)展有很大關聯(lián)。城市化初期，人們?yōu)榱俗非蟾蟮木幼∶娣e和舒適空間而奔向郊區(qū)，現(xiàn)在很多人又回到市中心，仿佛是一個輪回。張麗萍：的確是這樣，這里涉及城市發(fā)展平衡問題，坦率地說，雖然這些年城市化進程迅猛，城市邊界和體量不斷擴展，但是城市配套的滯后問題日益凸顯，過去很多人在郊區(qū)置業(yè)是為了追求更大的居住空間、更舒適的居住環(huán)境，但逐漸發(fā)現(xiàn)，忍受不了郊區(qū)的生活不便與糟糕的交通。城市公寓的升級與改進，為這些人回歸城市提供了一種選擇。北京星河灣的故事，很清楚表明了這個置業(yè)時代的轉換。當時附近的住宅價格每平方米在五六千元左右，起初很多人認為星河灣每平方米賣1.5萬元是不可思議的事情，因為這是別墅的價格。但是，星河灣通過建筑與園林升級，使城市公寓同樣達到別墅的居住品質(zhì)，得到了市場的認可?！皥A夢”價值三聯(lián)生活周刊：公寓形態(tài)發(fā)生變化，歸根結底是背后的需求發(fā)生了改變。公寓消費的變化有怎樣的特點？業(yè)主們都在想什么？開發(fā)商如何應對這些變化，滿足業(yè)主不斷變化的需求？張麗萍：經(jīng)過改革開放30年，尤其最近10年的經(jīng)濟起飛，很多人已經(jīng)實現(xiàn)了財務自由。在更高層面說，他們已經(jīng)從“必然王國”進入到“自由王國”，站在了馬斯洛需求理論的較高層次。這時候，那些更加個性化的想法就迫不及待地要去實現(xiàn)了。對于這些客戶而言，正處于對簡單居住功能的需要向個人空間營造的轉變過程中，個人意愿多元化的傾向很強烈，喜歡收藏的業(yè)主需要收藏室，喜歡看書的要大書房。很多客戶都有“田園情結”，特別是對那些具有傳統(tǒng)文化情結的人來說，“采菊東籬下，悠然見南山”就是他們的居住夢想，希望能在小院里種花植菜，把個人愛好體現(xiàn)在居住空間的使用上?，F(xiàn)在很多公寓配備了地下室，地下室的設計就非常多樣化，可以做成家庭影院、古董收藏室、地下圖書室等等。進了門之后，看到主人的空間分割、裝修風格、功能分布，就對他的個性和興趣愛好有了大致的了解。開發(fā)商必須要給業(yè)主的理想和愛好提供一個空間。業(yè)主的愛好是多元化的，給他的空間也必須能實現(xiàn)他的愛好，產(chǎn)品升級要跟著個性化的需求變化。比如書房，過去有個10平方米擺個書架就行了，現(xiàn)在有些業(yè)主把60平方米的客廳改成書房了，或者把100平方米的地下室改成了書房。硬件之外，業(yè)主對于各種生活服務的需求也越來越多。比如在家里做了一個小美容室，問我們的物業(yè)能不能派個美容師來，或者在家里做了一個酒吧，朋友聚會的時候希望有調(diào)酒師上門。開發(fā)商的角色也應隨之轉型，滿足消費者的“密碼點”越多，開發(fā)商的公寓產(chǎn)品才能越成功，業(yè)主也會越住越幸福。三聯(lián)生活周刊：從這個意義上說，公寓的價值是一個不斷豐富的體系？張麗萍：對，客戶對居住之外有更多的要求，這就使得公寓的價值體系更加豐富。首先是居住功能，這是公寓的最基本價值，使房子更舒適、人性化。第二是環(huán)境價值，這又包括有大環(huán)境、小環(huán)境，外環(huán)境、內(nèi)環(huán)境，軟環(huán)境、硬環(huán)境，人文環(huán)境、物理環(huán)境等等。比如，越來越多的社區(qū)，不僅重視園林景觀的營造，而且還在園林中增加植物的導示牌，營造知識氛圍。第三是人文價值。比如公寓的設計要能增進鄰里關系的促動。對工作繁忙的男士來說，鄰里交往也許并不重要，但對于居家的太太、孩子而言，這是他們重要的生活圈子。第四是教育價值，古時候有孟母三遷，現(xiàn)在有為擇校而購房。對一部分業(yè)主來說，教育是剛性需求中的剛性需求。教育配套應形成一個教育鏈，包括幼兒園、小學、中學、高中。第五是物業(yè)服務的價值。當下開發(fā)商后期服務水平的高低是影響物業(yè)價值的重要因素，這種服務還會越來越豐富，要為業(yè)主提供生活平臺、生意平臺甚至修養(yǎng)空間。我們在外面無論生活得如何豐富，總會有疲倦之時，最終仍要回歸家庭。開發(fā)商應該是懂生活的大師，把生活中的需求轉化為社區(qū)服務。回顧億城集團對公寓產(chǎn)品的理解與開發(fā)軌跡，其實與公寓的發(fā)展變化是相互契合的。2002年我們在北京海淀區(qū)開發(fā)了億城頤園，2.5的容積率，高板樓造型，戶型為兩室到三室，注重的是簡單的居住功能。2004年，我們在海淀區(qū)又開發(fā)了萬城華府，開始更多考慮客戶的個性空間、居住舒適度問題。產(chǎn)品本身也發(fā)生了很大變化：采用大平層的設計，每套都有兩三百平方米，創(chuàng)新了空中別墅類型的產(chǎn)品，容積率降到2以下，實現(xiàn)全地下停車。我們設計了奢華而內(nèi)斂的入戶大堂，滿足這個時代客戶的心理需要。這個項目拓展了公寓概念城市別墅也可以是公寓。到了2008年西山華府推出，我們對公寓的思考已經(jīng)不僅停留在居住尺度上的拓展和園林景觀的升級，更注重提高社區(qū)綜合價值，滿足多種生活層面的需求，而不僅僅是居住功能本身。比如，更加注重社區(qū)的教育服務功能，引入人大附中，提供全套的教育服務體系；建立“西山美術館”，持續(xù)舉辦各類藝術展覽，提升社區(qū)的藝術氛圍等等，我們的下一個項目在潭柘寺附近，不僅要滿足客戶對項目硬件的要求，更要在實現(xiàn)客戶精神追求甚至宗教信仰層面的考慮更多。開發(fā)商的轉型三聯(lián)生活周刊：這就是說，開發(fā)商不僅賣房子，還可以提供各種附加服務？張麗萍：從某種意義上說，中國人對于房子的理解不僅是物理層面的感受，更是寄托了對未來美好生活的憧憬與想象。從這個角度講，開發(fā)商其實也是生活平臺供應商。現(xiàn)在各種地產(chǎn)排行榜不一定是公平的，因為比的都是規(guī)模，看企業(yè)的銷售額，賣了多少面積，但卻沒有關于居住幸福指數(shù)的排行榜。依托在居住之上的各種附加價值，才是構成業(yè)主幸福感的源泉。有開發(fā)商已經(jīng)開始醞釀“園區(qū)服務體系”，為業(yè)主未來70年的生活服務，這是一個很大的軟性工程。盡管這個想法看起來比較烏托邦，但很有價值。比如，這幾年很多小區(qū)會所發(fā)生了孩子游泳溺水身亡的事情，那么是不是應該教會社區(qū)孩子游泳？游泳是人類最基本的生存技能之一，開發(fā)商可以免費提供場地和教練，幫孩子們掌握這項技能。再比如養(yǎng)老問題，我們即使再孝順也未必有太多時間照顧父母，但社區(qū)也可以提供對老年人的健康管理服務，定期、定時的體檢，這是最基本的服務，也可以做得更好，引進國外先進的設備，檢查所有的體征，建立個人健康檔案，與醫(yī)院保持聯(lián)網(wǎng)。政府只能提供高覆蓋、低水平的公共服務與社會福利，但很多業(yè)主都需要個性化的高端服務。開發(fā)商表面看是物業(yè)供應商，而實際上是生活方式的供應商。上升到這個層面，本職工作以外的角色的扮演就很重要了，可以剝離一個公司做這一類的服務。從市場競爭的角度，企業(yè)也會越來越多地承擔社會服務的職責。高端住宅的趨同性越來越強，硬件大家都接近了，甚至種的草都是一個品種的，那就要比軟性的服務了。企業(yè)之間比拼的是為公寓創(chuàng)造附加價值的能力。從某種意義上講，公寓的附加價值已經(jīng)超過了公寓本身的硬件價值，很多社會服務都需要在社區(qū)中完成。比如在教育配套上，企業(yè)就有很多服務空間，提供有差別的高端服務。三聯(lián)生活周刊：社會服務是一個復雜而龐大的工程，目前開發(fā)商能夠著力解決的是哪一部分？張麗萍：公寓是第一居所，對開發(fā)商而言，生活配套、商業(yè)配套的內(nèi)容是可以得到迅速解決的，但教育配套就不會那么容易，它需要更多的努力才能完成。中產(chǎn)階級在選取住地時，一般都會將自身工作地點、下一代的教育作為重要考慮因素，而且往往更重視后者，為了下一代的教育，甚至可以多付出半小時的上班車程。這一代消費者大部分是通過個人的奮斗改變了自己的身份與社會地位，同時，他們已經(jīng)為下一代人生活質(zhì)量的提升做好了準備。他們基本認同“居住改變生活”的理念，每年的地產(chǎn)交易其實能夠反映出消費者的這層心理他們期望著自身社會地位的延續(xù)。很多小區(qū)只要規(guī)模夠大，政府即會規(guī)定其中須有幼兒園、小學、中學與之配套。對配套的理解有兩種：一是按政府規(guī)定，建普通的小學、中學，這無可厚非，達到政府標準即可；而另一種，則是開發(fā)商通過與教育機構合作，提供相對高端的教育服務。我們在操作北京西山華府項目的時候，并不滿足于基本的教育配套，而是從幼兒園到高中都引進了著名的學校。中學是與人大附中合作的西山學校，學校的總建設費用超過了1個億，所有教學設備、儀器，甚至粉筆都是我們買的，實驗室建了5個，前期的老師工資也由我們承擔。當然這樣的投入也是有風險的。按照現(xiàn)在的狹義概念，開發(fā)商只對當下的物業(yè)工程質(zhì)量負責，收房之后就沒關系了。那么，社區(qū)必須的社會服務由誰來提供？現(xiàn)在只有開發(fā)商有這個實力，而且愿意為了品牌承擔前期一些虧損性的服務。三聯(lián)生活周刊：這種混合的角色是階段性的還是長久的？張麗萍：中國的開發(fā)商是一個很特殊的企業(yè)，他們與美國的開發(fā)商不同，因為二者各自所在國家的服務業(yè)發(fā)展程度不同。在中國這樣一個社會服務還不夠細化的階段，開發(fā)商必然扮演起多重的角色，但這些角色是階段性的，而不是長期的。嚴格意義上，企業(yè)應恪守社會分工，但在這樣一個階段，開發(fā)商應在其力所能及的范圍內(nèi)，提供盡可能多的社會功能。開發(fā)商與物業(yè)管理商本應是分離的，但現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)項目都是母子公司的關系。一方面是開發(fā)商為打造品牌的需要，將物業(yè)管理合并成一體，另一方面我國的物業(yè)管理還不夠成熟。將來在終極意義上，二者必然涇渭分明，但對于當下，開發(fā)商必須得做“全活人”。城市郊區(qū)的無序蔓延應對的是原有城市空心化和城市中心區(qū)衰落的問題，“新城市主義”某種意義上是對傳統(tǒng)的懷舊。被普遍提倡的緊湊城市政策，它的基本假定是更高密度和混合用途，使城市基礎設施得到最佳利用，降低非再生資源的消耗。記者 鐘和晏樹是城市里的原住民，在城市里，樹木從來不僅僅是樹木。龍應臺說過，城市的樹木維系著土地與人的牽掛與互動，是城市的整體記憶。西方的“都市森林”(Urban Forestry)理論從生物進化的觀點來解釋城市人對樹木無以復加的喜愛，除了親近自然的天性，因為現(xiàn)代人依然遺傳了祖先對于環(huán)境的判斷，有植物的地方代表安全與資源的豐富，這是自然生存的法則?！岸际猩帧钡膬r值從來就在于它的規(guī)模大小，這是一個從木到林再到森林的過程。到今天，建造在糟糕濕地上的紐約中央公園是世界上最昂貴的一塊公園地產(chǎn)，如果賣給地產(chǎn)商，價格大概是5290億美元。已經(jīng)有許多學者專家關于“都市森林”對人居環(huán)境的生態(tài)調(diào)節(jié)作用和經(jīng)濟價值作過研究，除了住宅用地內(nèi)的植物能夠促進房產(chǎn)增值之外，住宅附近有植物、綠地或公園也能使房地產(chǎn)在售價上增加及穩(wěn)定，或者在出租時獲得較高的租金。以華僑城集團(OCT)為例，從1985年11月成立時總資產(chǎn)不到1億元增長到如今的400多億元，它的成功基礎之一很可能就是從當初沒有砍掉開發(fā)區(qū)域內(nèi)那些郁郁蔥蔥的古榕樹和荔枝林開始的。在把一個大概6平方公里的深圳城鄉(xiāng)接合部從荒灘變成旅游和高檔居住的混合區(qū)域之前，原有的自然環(huán)境被刻意保留下來。那里有幾座山，雖然不是很高，但基本上是原來的自然地貌，還有幾個幾萬平方米的湖泊，樹木也大都是本來的樣子。自然生態(tài)系統(tǒng)的保持有利于水資源的保護，可以使地區(qū)氣溫下降12攝氏度?，F(xiàn)在，整個城區(qū)有近53%的綠化覆蓋率，人均公共綠地面積48平方米?！盎▓@中建城市”的“OCT模式”已經(jīng)開始在北京、成都、昆明等不同城市被復制，簡單地說，這是一個“先環(huán)境、后地產(chǎn)”的模式，用開發(fā)旅游資源和改善環(huán)境來帶動周邊土地的升值。上世紀80年代末，華僑城投資18億元建造了“錦繡中華”、“世界之窗”等幾個主題公園，然后憑借低廉的土地儲備成本優(yōu)勢開發(fā)房地產(chǎn)。在地產(chǎn)經(jīng)營中實現(xiàn)盈利，它的地產(chǎn)項目盈利程度遠遠高于行業(yè)的平均水平?！盎▓@中建城市”的概念容易讓人聯(lián)想到出生于1850年的英國人埃比尼澤霍華德(Ebenezer Howard)著名的“田園城市”構想，在工業(yè)化的背景下，面對城市與適宜的居住條件之間的矛盾、大城市與自然隔離的矛盾，霍華德從城市和鄉(xiāng)村的各自優(yōu)劣中，提出可供選擇的“城市鄉(xiāng)村磁鐵”把城市和鄉(xiāng)村生活的健康、自然、經(jīng)濟因素結合在一起，這是一種兼有城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點的理想城市。那時候他就指出，“城鄉(xiāng)之間的最顯著差別可能是使用土地所支付的租金”。從1898年10月初版的書名明日：一條通向真正改革的和平道路到1902年第二版被改為明日的田園城市，多年以來，霍華德的“田園城市”似乎是一個被不斷誤讀或者曲解的概念。應該說，對于人類與自然和諧共處的烏托邦城市描述，更多的是霍華德的理想主張，它不是一本真正意義上城市規(guī)劃的書?！疤飯@城市”所談論的也不是處在雜亂擁擠城市里的人對田園般生活環(huán)境的普通憧憬，而是一種全新城鄉(xiāng)結構形態(tài)的設想，重要的不在于它有多少花園和綠地，而是一個小城市組合體合理有序的處理能力。這個組合體需要能夠建立平衡和自治，能夠維持它的內(nèi)聚力以及自身的協(xié)調(diào)。從產(chǎn)業(yè)結構上看，旅游、環(huán)境和住宅小區(qū)是OCT的主要構成要素。曾經(jīng)有過一個統(tǒng)計，每在華僑城主題公園和休閑商業(yè)消費1元，帶動住宿、購物休閑等其他消費是7元。事實上，在旅游地產(chǎn)的概念背后，還有一個更加復雜的跨行業(yè)資源整合過程，包括旅游、酒店、地產(chǎn)、文化、電子、包裝等，在原有資源基礎上不斷疊加，形成了新的資源和乘數(shù)效應。某種意義上，深圳華僑城像是一個自我運轉的微型城市，以綜合城區(qū)來規(guī)劃、設計、營造和運營社區(qū)，適度混合的功能帶來了活力，它變成一個生態(tài)環(huán)境、功能產(chǎn)業(yè)鏈和主題人文的集合體，這是一個單純的住宅社區(qū)無法具有的多資源優(yōu)勢。城市觸媒是自組織發(fā)展的重要促進因素，有點類似化學中的催化劑，由城市塑造又反過來刺激與引發(fā)后續(xù)開發(fā)的元素。也許，華僑城的功能混合并不是一開始就規(guī)劃好的，而是在發(fā)展過程中逐步實現(xiàn)的。這里既有整體規(guī)劃的因素，也有區(qū)域自發(fā)生長的觸動。就像一個生命的有機體，利用開放與觸媒的作用，在動態(tài)調(diào)整中逐步形成了功能的自然混合和自我組織的生長與調(diào)整。今天的深圳華僑城仍然沿用20多年前規(guī)劃建設的步道系統(tǒng)，整個城區(qū)通過步行系統(tǒng)把環(huán)境、居住、娛樂、休閑等結合在一起。住宅是按地形起伏自由分布的，道路也是依據(jù)地理環(huán)境規(guī)劃的，來減少汽車對居住環(huán)境的不良影響。2006年10月，深圳市規(guī)劃局公布過深圳經(jīng)濟特區(qū)步行系統(tǒng)規(guī)劃，用10條連通南北的步道強調(diào)城市的可行走性。是否可以行走也是好城市的評價標準之一，并不是所有尺度范圍內(nèi)都要依靠汽車，人在一段距離內(nèi)出行自行車就很有效，再小的范圍內(nèi)步行更有效。比起“田園城市”的烏托邦理想，OCT模式也許更接近近些年“新城市主義”的城市規(guī)劃思想。2000年11月，美國綜合規(guī)劃協(xié)會亞特蘭大年會的會議主題就是“規(guī)劃與新城市主義”，這一概念最早形成于20世紀80年代，針對的是對城市郊區(qū)的無序蔓延造成原有城市空心化和城市中心區(qū)衰落的問題。半個多世紀以來，惡劣的城市規(guī)劃加速了都市蔓延，原來完整的城市結構、城市文脈、人際關系、鄰里和住區(qū)結構被打破，形成過分依賴汽車、能源浪費和破壞環(huán)境等種種城市問題。在城市中心，購物中心、核心商業(yè)區(qū)、政府機構這些區(qū)域之間也是彼此隔絕、缺乏聯(lián)系的。“新城市主義”的“新”，某種意義上是對傳統(tǒng)的懷舊。在美國，“新城市主義”經(jīng)常是指可步行的社區(qū)、多樣化和人的尺度，這三者之間是相互關聯(lián)的。它引入傳統(tǒng)街坊設計的概念，希望街巷變成步行街景的一部分。如果從城市規(guī)劃的方法來說，內(nèi)容包括一個中心、5分鐘路程的鄰坊、格狀街道系統(tǒng)、多用途街道、混合使用等，創(chuàng)造出適于步行的、緊湊的、混合使用的社區(qū)?！靶鲁鞘兄髁x”在20世紀90年代又延伸出“精明增長”、“緊湊城市”等思想，當美國人意識到低密度土地開發(fā)、空間分離、單一功能的土地利用等會形成種種弊病，而歐洲的“緊湊發(fā)展”卻讓許多歷史城鎮(zhèn)保持了緊湊、高密度的形態(tài)，被認為是居住和工作的理想環(huán)境時候，1997年，馬里南州首先提出了“精明增長”(Smart Growth)的概念。到2000年，美國已有20個州建立了精明增長管理計劃或制定了各自的“精明增長法”。“精明增長”主要倡導土地的混合利用，在城市中通過自行車或步行能夠便捷地到達任何商業(yè)、居住、娛樂、教育場所等，對現(xiàn)有社區(qū)的改建和對現(xiàn)有設施的利用，降低城市邊緣地區(qū)的發(fā)展壓力來減少交通、能源需求以及環(huán)境污染。尤其是提供多樣化的交通選擇，保證步行、自行車和公共交通間的連通性等。從工業(yè)社會到信息社會，從過度開發(fā)到可持續(xù)發(fā)展，21世紀毫無疑問會是一個“城市世紀”。據(jù)預測，大概2030年左右全世界將有50%的人口將在城市中生活，現(xiàn)在，中國的城市化水平也已經(jīng)超過了40%。工業(yè)化和標準化密切相關，同樣也和能源耗費、自然資源銳減、生態(tài)環(huán)境惡化相關，無法建立多元的、多層次的城市，很多城市要素，如陽光、空氣、綠樹等都不是用貨幣可以衡量的。基于可持續(xù)性發(fā)展的觀點，適度的緊湊對城市是有利的，因為它畢竟不可能無節(jié)制地蔓延、擴張，必須在現(xiàn)有的單元中合理地容納更多的內(nèi)容，把城市及其自然環(huán)境視為一個經(jīng)濟、社會和生態(tài)相協(xié)調(diào)的整體。在中國城市規(guī)劃學會創(chuàng)立50周年大會上，建設部副部長仇保興也提出過“無論從國外城市化的歷史經(jīng)驗或我國國情來看，建設用地的緊湊度和城市的多樣性，應該是我國城市可持續(xù)發(fā)展的核心理念”。以深圳這個超速化發(fā)展的城市為例，深圳建市于1979年，特區(qū)設立于1980年。1981年，深圳人口約為3萬人，到了2004年發(fā)展到1180萬人，城市人口的平均年齡30歲。根據(jù)資料，2005年深圳GDP總量達到4927億元，相當于“九五”期間5年的生產(chǎn)總值。城市經(jīng)濟建設的高增長對應的是土地資源的緊約束，從2000年到2006年期間，深圳全市規(guī)劃許可建設用地的平均容積率控制為1.59，特區(qū)內(nèi)為1.62，特區(qū)外為1.56。截至2006年9月，特區(qū)內(nèi)剩余的可建設面積只有34平方公里，寶安區(qū)和龍崗區(qū)剩余可建設用地分別為127平方公里和98平方公里，其中還有20%為不宜建設用地。深圳城市較低的容積率不會長期持續(xù)，這是由不斷上漲的開發(fā)成本、人口的急劇增長和資源負擔決定的。有學者對我國10個大城市容積率與GDP關系進行過研究：當城市發(fā)展與建設處于起步階段時，城市用地容積