2007年房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題.doc

免費提供各種資格考試真題、模擬題、練習(xí)題、精選題及答案2007年房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題1、高層建筑地價分?jǐn)偟年P(guān)鍵是確定每一棟建筑物的所有者應(yīng)占有的土地份額。（ ）A、對B、錯2、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（ ）。選取可比實例；搜集交易實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易日期修正；進行交易情況修正；進行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價格A、B、C、D、3、（ ）年9月，國務(wù)院頒布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10-30后的余值或房產(chǎn)的租金收入。A、1984B、1986C、1988D、19914、（ ），建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A、2003年1月1日B、2004年1月1日C、2004年12月1日D、2003年12月1日5、運用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點把握（ ）。A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值D、開發(fā)成本和管理費用等費用6、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元m2和3000元m2，其增減量的權(quán)重分別為01、0.2、0.3和04，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于（ ）元m2。A、3100B、3195C、3285D、33007、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)=（ ）。A、成交價格B、正常價格C、交易價格D、修正價格8、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：容積率修正系數(shù)表 若確定比較案例宗地地價為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規(guī)劃容積率為1.3，則進行容積率修正后可比實例的價格為（ ）元m2。A、1177B、675C、688.2D、12009、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（ ）萬元。A、2526B、2241C、2135D、298510、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎?，甲公司擁有的土地?shù)量為（ ）m2。A、700B、600C、500D、20011、在運用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括（ ）。A、弄清土地的位置B、弄清土地的自然條件C、弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件D、弄清將擁有的土地權(quán)利12、考慮資金的時間價值可以采用如下方式：（ ）。A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B、未來收益貼現(xiàn)法C、計算利息的方式D、計算凈現(xiàn)金流的方法13、對于同一估價對象，宜選用兩種以上（含兩種）的估價方法進行估價。（ ）A、對B、錯14、下列費用不用計入商品住宅價格的為（ ）。A、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用B、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用C、住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施D、住宅小區(qū)的文化娛樂中心15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有（ ）。A、規(guī)模報酬規(guī)律B、收益遞增原理C、收益遞減原理D、均衡原理16、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一定會趨高。（ ）A、對B、錯17、所謂房地產(chǎn)的（ ），是表示在一定時期內(nèi)某一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。它以房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比這兩者之比值來表示。A、供給預(yù)期價格彈性B、需求價格彈性C、供給價格彈性D、需求收入彈性18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇（ ）。A、甲土地B、乙土地C、丙土地D、甲、乙、丙三宗土地任選其一19、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（ ）A、對B、錯20、應(yīng)用路線價法的前提條件是（ ）。A、土地形狀較規(guī)則B、街道較規(guī)整C、地勢較平坦D、臨街各宗土地的排列較整齊21、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是（）。A、交易實例一定是可比實例B、交易實例不一定是可比實例C、可比實例一定是交易實例D、可比實例不一定是交易實例22、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是（ ）。 ，A、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、消費者的收入水平D、消費者對未來的預(yù)期23、收益法根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同可分為（ ）。A、直接資本化法和報酬資本化法B、直接資本化法和收益乘數(shù)法C、毛租金收益乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法D、收益乘數(shù)法和報酬資本化法24、當(dāng)兩宗相鄰的房地產(chǎn)合并交易時，房地產(chǎn)的價格常會受到（ ）的影響。A、地理位置B、土地形狀C、土地面積D、建筑規(guī)模25、公開市場價值是指在下列交易條件下，最可能實現(xiàn)的價格（ ）。A、雙方自愿進行交易，且追求各自利益的最大化B、雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象C、雙方掌握必要的市場信息和較充裕的時間D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價26、在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)的價格多數(shù)取決于其花費的成本，成本的增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。（ ）A、對B、錯27、房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模?）。A、估價目的B、估價程序C、估價時點D、估價作業(yè)日期28、建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ）。A、功能衰退B、正常使用的磨損C、環(huán)境惡化D、意外的破壞損毀29、在實際運用假設(shè)開法估價結(jié)果的可靠性如何關(guān)鍵取決于（ ）。A、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式B、是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來最佳開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價值C、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費D、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)估價相關(guān)約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤30、路線價法適用于城市商業(yè)繁華地區(qū)的土地估價。（ ）A、對B、錯31、（ ）又稱全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、準(zhǔn)成本租金32、根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一供求范圍內(nèi)，相同的商品具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產(chǎn)價格相同或相近，這正是替代原則的內(nèi)容。（ ）A、對B、錯33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（ ）。 A、法律上允許B、程序上合理C、技術(shù)上可能D、財務(wù)上可行34、2000年6月，根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為（ ）。A、事業(yè)單位B、公私合營企業(yè)C、有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)D、私營企業(yè)或個體企業(yè)35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法，但是在應(yīng)用路線價法時不做“交易情況修正和“交易日期調(diào)整”，其原因在于（ ）。A、求得的路線價已經(jīng)是正常價格B、求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）（ ）原容積率下的土地單價。A、建筑面積B、原容積率C、土地總面積D、增加后的容積率38、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（ ）。A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件B、通貨膨脹率C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施D、利率因素39、房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。（ ）A、對B、錯40、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，該兩者的長短關(guān)系有（ ）。A、自然壽命經(jīng)濟壽命B、自然壽命經(jīng)濟壽命C、自然壽命=經(jīng)濟壽命D、無31、（ ）又稱全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、準(zhǔn)成本租金32、根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一供求范圍內(nèi)，相同的商品具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產(chǎn)價格相同或相近，這正是替代原則的內(nèi)容。（ ）A、對B、錯33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（ ）。 A、法律上允許B、程序上合理C、技術(shù)上可能D、財務(wù)上可行34、2000年6月，根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為（ ）。A、事業(yè)單位B、公私合營企業(yè)C、有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)D、私營企業(yè)或個體企業(yè)35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法，但是在應(yīng)用路線價法時不做“交易情況修正和“交易日期調(diào)整”，其原因在于（ ）。A、求得的路線價已經(jīng)是正常價格B、求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）（ ）原容積率下的土地單價。A、建筑面積B、原容積率C、土地總面積D、增加后的容積率38、下列房地產(chǎn)價格的