青島數(shù)字傳媒中心技術(shù)標(biāo)書(shū)02.docx

謹(jǐn)呈：青島數(shù)字傳媒中心青島數(shù)字傳媒中心技術(shù)標(biāo)書(shū)投標(biāo)單位：深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司日期：年月日目錄第一部分 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目總體定位3第二部分 商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議和業(yè)態(tài)落位4第三部分 購(gòu)物中心視覺(jué)形象規(guī)劃建議和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)10第四部分 購(gòu)物中心招商目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃和推廣策略16第五部分 價(jià)格策略21第六部分 商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理30第七部分 商家資源34第一部 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目總體定位 市場(chǎng)研究結(jié)論（）青島西海岸新增零售商業(yè)面積增大，僅僅萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心就有萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目臨近的上流匯商業(yè)面積也有萬(wàn)平方米，即將開(kāi)工的青島航運(yùn)中心商業(yè)也有萬(wàn)平方米。（）電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，對(duì)零售物業(yè)造成較大沖擊。青島實(shí)體商業(yè)銷售額有所下降，面臨經(jīng)營(yíng)壓力較大。項(xiàng)目總體定位方向研判目標(biāo)客群定位主要以中等收入的白領(lǐng)年輕人及年輕家庭顧客為主，局部高端客群，以城市新貴、城市精英群體或金領(lǐng)為輔助。建議項(xiàng)目定位為白領(lǐng)風(fēng)格商業(yè)與文化體驗(yàn)購(gòu)物中心。建議項(xiàng)目主題文化鑒于瑯琊文化是青島海洋文化的發(fā)源地，結(jié)合城市地緣人文歷史特點(diǎn)打造一個(gè)具有“靈魂”的主題綜合商業(yè)MALL,而非一個(gè)傳統(tǒng)意義的水泥鋼筋堆砌的建筑（待正式簽約后提供能落地指導(dǎo)方案），建議以動(dòng)漫形象、來(lái)配合海洋文化主題表達(dá)的重要手段，作為購(gòu)物中心主題文化?；ヂ?lián)網(wǎng)動(dòng)漫形象表達(dá)海洋文化主題購(gòu)物中心會(huì)員系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)品類商品電子商務(wù)。l 主題特色及差異化亮點(diǎn)（正式簽約后指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位落實(shí)）重點(diǎn)打造都市白領(lǐng)年輕人及年輕家庭交流聚會(huì)、親子娛樂(lè)、放松身心的獨(dú)特體驗(yàn)空間與娛樂(lè)休閑首選目的地，海洋文化主題公園以海洋館海底生物科普館海底鯊魚(yú)、虛擬海底景觀等，以及動(dòng)漫主題館城堡館糖果館動(dòng)漫飛車(chē)玩具總動(dòng)員碰碰車(chē)主題動(dòng)漫城親子健身中心兒童5D影院密室逃脫真人CS拳擊發(fā)泄區(qū)角色扮演攝影中心兒童服飾兒童餐廳兒童浴室母嬰用品早教中心、兒童職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園為一體的主題商業(yè)中心。 第二部分商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議和業(yè)態(tài)落位1、原有方案商業(yè)規(guī)劃的合理性分析和調(diào)整建議；商業(yè)規(guī)劃完善建議原有的業(yè)態(tài)通過(guò)模擬經(jīng)營(yíng)分析可以發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題第一餐飲面積過(guò)大，難以招滿。第二電影院萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)單一太大，影響總體租金水平。建議根據(jù)未來(lái)經(jīng)營(yíng)需要，結(jié)合實(shí)際招商工作需要優(yōu)化和調(diào)整業(yè)態(tài)類型面積備注書(shū)店（類似誠(chéng)品書(shū)店轉(zhuǎn)型）萬(wàn)平方米建議包含咖啡廳平方米電影院平方米健身中心平方米虛擬現(xiàn)實(shí)游戲中心平方米連鎖超市萬(wàn)平方米建議其中進(jìn)口食品超市為平方米主題商業(yè)街區(qū)萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米歐洲風(fēng)情街區(qū)，重點(diǎn)銷售法國(guó)和意大利女裝，引進(jìn)虛擬現(xiàn)實(shí)試衣技術(shù)和電子商務(wù)結(jié)合兒童業(yè)態(tài)兒童服飾，童鞋平方米反斗城平方米兒童游樂(lè)場(chǎng)平方米培訓(xùn)中心餐飲業(yè)態(tài)平方米歡樂(lè)海洋主題餐飲平方米美食廣場(chǎng)平方米四川主題餐廳平方米日本風(fēng)情餐廳平方米韓國(guó)風(fēng)情餐廳長(zhǎng)白山主題餐廳平方米云南風(fēng)情餐廳，引進(jìn)舌尖中國(guó)品牌落位：按照業(yè)態(tài)的劃分，根據(jù)以往的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商家品牌進(jìn)行前瞻性的落位。華潤(rùn)萬(wàn)家大賣(mài)場(chǎng)天府茗茶萬(wàn)寧屈臣氏寶姿蘭寇玉蘭油雅絲藍(lán)黛層品牌落位建議影兒，曼婭奴深圳十大女裝衣戀scofieldMINIMUM周生生招遠(yuǎn)金店韓國(guó)化妝品范思哲周大福星巴克充分考慮年輕人群體，包含大學(xué)生群體的消費(fèi)特點(diǎn)，引領(lǐng)白領(lǐng)消費(fèi)潮流。韓國(guó)化妝品集合店在香港已經(jīng)較大，我們建議選擇中等價(jià)位質(zhì)量可靠的韓國(guó)化妝品。本家韓國(guó)料理MINIMUM羅蒙雅戈?duì)柧拍镣鯕W時(shí)力內(nèi)衣區(qū)W.doubleudot韓國(guó)少男少女商品群皮具皮包區(qū)達(dá)芙妮天美意ON&ON鞋類商品區(qū)老海軍優(yōu)衣庫(kù)百麗歐時(shí)力附近可以布局veromoda史奴比KAPPA安踏特步好孩子adidas藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)反斗城運(yùn)動(dòng)類別：adidas、NIKE、KAPPA、 Reebok、安踏、鱷魚(yú)恤、 Converse、k.swiss、CAT、MERRELL兒童服飾等類別：史奴比、巴布豆、好孩子、櫻桃小丸子、小豬班納、康貝、康貝愛(ài)、健寶、巴巴、足運(yùn)、廣迪、足華、恩東、巴布狗、乖乖狗、吉之象、輝煌虎、巴托、迪迦奧特曼、華倫天奴、力量、宮廷狗、臺(tái)北春天、卡卡拉、斗氣王、孖豹、金蘋(píng)果、卡奇寶貝、奧特曼、鑫利熊、先利達(dá)、迪爽、醒目仔、大力水手、路豹、卡西龍、君萊、朦朦兔、金鴨子、七波輝魔術(shù)屋、Disney、大力水手 HELLOKITTY 蝙蝠俠艾米鼠、比迪、卡迪、快樂(lè)狗、匯寶、吉之象、金萊克、第一步、卡西龍、巴布狗、朦朧兔、丑丑、JOJO、麗嬰房、麥克隊(duì)友、NAC.NAC、安奈兒、海威邇、可可鴨、派克蘭帝、Baby me、生肖王、堡獅龍、bossini、陽(yáng)光鼠、小豐龍、維歐佩爾、小豬嚕嚕貝絲堡迪、寶維尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜兒、歐棕、芝麻街、TOMTOM、叮當(dāng)貓、金鑰匙、T100、哆啦A夢(mèng)、幸運(yùn)鼠、鉛筆俱樂(lè)部櫻花日本料理美食廣場(chǎng)阿瓦山寨電影院我們會(huì)和博納影院，中華影業(yè)，韓國(guó)，橫店影視、成龍影業(yè)、嘉禾影院、大地影院多家溝通比較并聽(tīng)取消費(fèi)者意見(jiàn)選擇，可能進(jìn)行中檔和低檔影院組合。菜根潭餐廳金錢(qián)豹海鮮天池餐廳2、自持、聯(lián)營(yíng)、租賃各自所占比重及財(cái)務(wù)分析；自持書(shū)店.5萬(wàn)平方米以平均租金元/平方米月租金計(jì)算作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，預(yù)測(cè)年度收入為元/平方米/月個(gè)月萬(wàn)元租賃萬(wàn)平方米平均租金元/平方米月租金計(jì)算元/平方米/月個(gè)月萬(wàn)元聯(lián)合經(jīng)營(yíng)1.5萬(wàn)平方米可以按照平均租金元/平方米月租金計(jì)算股本，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)分成。財(cái)務(wù)策略：前三年放水養(yǎng)魚(yú)，租金提升幅度在左右，第四年后平均租金提升幅為-10%。第三部分購(gòu)物中心視覺(jué)形象規(guī)劃初步建議和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 商品視覺(jué)營(yíng)銷（Visual Merchandising Marketing, VMD）是將業(yè)態(tài)、商品和有效管理商場(chǎng)的方法規(guī)劃為銷售戰(zhàn)略，使其能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占優(yōu)勢(shì)的一種視覺(jué)價(jià)值表現(xiàn)方法。 VMD起源于歐洲，隨著大批量銷售時(shí)代的來(lái)臨，最先是在食品行業(yè)，為了滿足自選式貨架陳列的有效性，產(chǎn)生了技術(shù)性的視覺(jué)營(yíng)銷，目的就是通過(guò)良好商品陳列和視覺(jué)形象營(yíng)造實(shí)現(xiàn)促銷的目標(biāo)。接著服裝行業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，特別是服裝的個(gè)性化需求刺激了視覺(jué)營(yíng)銷的迅猛發(fā)展，例如，GAP和NEXT、HM等成為視覺(jué)營(yíng)銷的先鋒。 VP吸引顧客視線，誘導(dǎo)他們走入賣(mài)場(chǎng)；PP是再一次確認(rèn)，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)性消費(fèi)聯(lián)想；陳列空間是達(dá)成銷售的最終目的地。PPIPVPVM=VP+PP+IPVP店面完成的視覺(jué)形象構(gòu)成 視覺(jué)營(yíng)銷已經(jīng)成為服飾等市場(chǎng)營(yíng)銷中的關(guān)鍵因素，購(gòu)物中心要在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝，需要在建筑上具有特色，整體視覺(jué)形象上具有魅力，通過(guò)視覺(jué)形象抓住主力顧客的心，在競(jìng)爭(zhēng)中才能立于不敗之地。 法國(guó)、意大利名牌輩出的原因之一就是文藝復(fù)興提供了品牌成長(zhǎng)的沃土，其二重視視覺(jué)形象，店面設(shè)計(jì)與陳列的領(lǐng)先是歐洲名牌成功的奧秘。 視覺(jué)營(yíng)銷源于歐洲，歐洲在服飾品牌方面和購(gòu)物中心方面的視覺(jué)營(yíng)銷已經(jīng)趨于成熟，例如，英國(guó)Bullring購(gòu)物中心和SELFRIDGE百貨就是成熟的VMD案例代表，購(gòu)物中心建筑外觀獨(dú)特，視覺(jué)形象具有沖擊力，能夠有效吸引顧客；主力店SELFRIDGE百貨集中古典和前衛(wèi)于一身能夠留住顧客，讓顧客更多消費(fèi)代表了今后購(gòu)物中心視覺(jué)形象發(fā)展的趨勢(shì)。英國(guó)Bullring購(gòu)物中心本項(xiàng)目已經(jīng)完成了商業(yè)建筑設(shè)計(jì)和前期策劃，今后需要完成商業(yè)規(guī)劃和視覺(jué)形象規(guī)劃以及裝修設(shè)計(jì)。啟動(dòng)商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品定位初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)招商手冊(cè)設(shè)計(jì)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)招商摸底與確定正式設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案公共空間藝術(shù)設(shè)計(jì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)酒店設(shè)計(jì)商業(yè)視覺(jué)形象與主題文化規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化與節(jié)能設(shè)計(jì)購(gòu)物中心室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)完成楊寶民先生提出的主題購(gòu)物中心流程圖通過(guò)良好的視覺(jué)形象作為基礎(chǔ)，共同擬定購(gòu)物中心裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。視覺(jué)形象規(guī)劃要點(diǎn)是商業(yè)建筑裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的核心內(nèi)容，例如，項(xiàng)目的總體色調(diào)，項(xiàng)目的不同樓層業(yè)態(tài)色調(diào)要求。重要節(jié)點(diǎn)的裝飾設(shè)計(jì)要求和藝術(shù)小品的結(jié)合，主要入口和樓層入口動(dòng)線設(shè)計(jì)和景觀小品要求，要求主動(dòng)線清晰表達(dá)。裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)建議從不同層次體現(xiàn)動(dòng)漫文化主題，要通過(guò)立面和內(nèi)部中廳以及地面中廳等動(dòng)漫形象和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)表現(xiàn)青島西海岸海洋文化特色。要求裝飾材料充分考慮節(jié)能環(huán)保，配合裝修表達(dá)海洋文化主題。類似海洋文化主題購(gòu)物中心參考：游艇型小餐廳熱帶魚(yú)景觀香港青衣城香港沙田地鐵站新城廣場(chǎng)購(gòu)物中心虛擬現(xiàn)實(shí)海洋體驗(yàn)娛樂(lè)系統(tǒng)香港沙田購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)始用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)表現(xiàn)海洋景色，讓更多顧客參與娛樂(lè)。第四部分購(gòu)物中心招商目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃和推廣策略1、 以2016年底為試營(yíng)業(yè)節(jié)點(diǎn)，以試營(yíng)業(yè)招商率達(dá)到80%為招商目標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)工作任務(wù)分解，并給出可執(zhí)行的工作計(jì)劃和實(shí)施方案；時(shí)間段工作任務(wù)任務(wù)分解年月 完成招商手冊(cè)，招商摸底和重點(diǎn)商家談判 完成初步的視覺(jué)形象規(guī)劃和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)楊寶民宋慧波牽頭楊輝高原視覺(jué)形象由楊寶民和李鑫碩士具體負(fù)責(zé)年第一季度完成主力商家和次主力店談判完成招商視覺(jué)形象方案和裝修設(shè)計(jì)方案修訂視覺(jué)形象由楊寶民和李鑫碩士具體負(fù)責(zé)熊杰和宋惠波參與第二季度舉辦招商大會(huì)，完成招商模擬經(jīng)營(yíng)分析和經(jīng)營(yíng)管理方案審定，骨干培訓(xùn)開(kāi)始啟動(dòng)楊寶民宋慧波招商總監(jiān)牽頭楊輝高原王行武招商經(jīng)理熊杰招商和經(jīng)營(yíng)總監(jiān)第三季度完成招商任務(wù)裝修方案審定甲方重要領(lǐng)導(dǎo)參與有特殊要求品牌談判，加速?zèng)Q策進(jìn)程第四季度開(kāi)業(yè)培訓(xùn)楊寶民宋慧波熊杰招商總監(jiān)牽頭我方八名人員，服務(wù)每年成本為萬(wàn)元。2、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)造，系統(tǒng)構(gòu)建項(xiàng)目的核心價(jià)值、重要價(jià)值和邊緣價(jià)值，形成強(qiáng)有力價(jià)值體系以吸引商家進(jìn)駐；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系為顧客創(chuàng)造價(jià)值的理念，架構(gòu)和資源整合以及執(zhí)行系統(tǒng)。核心價(jià)值：特色鮮明的主題定位，強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，一流的視覺(jué)形象規(guī)劃，強(qiáng)有力的知名商家和品牌組合，打造青島第一家互聯(lián)網(wǎng)主題文化綜合體。我們重視不同特色商品群對(duì)業(yè)態(tài)的支持，同類風(fēng)格，相近價(jià)格品牌進(jìn)行商品的組合叫做商品群，例如，韓國(guó)少女系列商品群。 on&on品牌于1992年在韓國(guó)創(chuàng)建，主要面向20多歲的年輕女性消費(fèi)群體，生產(chǎn)各式職業(yè)裝、休閑裝及飾品。四年前，on&on開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。價(jià)格：200元500元、500元1000元、1000元1500元左右；SI A.價(jià)格：800元1800元左右；B.定位：中等消費(fèi)群體，2227歲年輕女性；C.色彩：主色調(diào)為粉紅色、淺綠、花色為主；D.評(píng)價(jià)：專門(mén)為獨(dú)立、青春的年輕女性打造休閑服飾，產(chǎn)品簡(jiǎn)約大方，但現(xiàn)銷產(chǎn)品色彩偏深，考慮到消費(fèi)能力等問(wèn)題，公司為25-27歲左右的女性所設(shè)計(jì)的服飾較多。重要價(jià)值：商業(yè)與文化結(jié)合是本項(xiàng)目的核心價(jià)值，互聯(lián)網(wǎng)會(huì)員系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)商品電子商務(wù)解決方案形成本項(xiàng)目重要價(jià)值。邊緣價(jià)值：與唐島灣公園互動(dòng)，形成豐富多彩的室內(nèi)外營(yíng)銷活動(dòng)體系價(jià)值基礎(chǔ)，前期三年放水養(yǎng)魚(yú)，爭(zhēng)取平均租金三年后達(dá)到月租金元/平方米以上。符合基金要求，考慮項(xiàng)目購(gòu)物中心部分大部分變現(xiàn)。3、 以塑造項(xiàng)目品牌形象和推動(dòng)招商為主要目的，注重視覺(jué)形象規(guī)劃，形成指導(dǎo)性的廣告推廣策略并預(yù)算廣告投放費(fèi)用；建議以客戶營(yíng)銷為核心，以視覺(jué)形象規(guī)劃為基礎(chǔ)，形成強(qiáng)勢(shì)的招商氛圍，充分制造出成功經(jīng)營(yíng)之勢(shì)。建議以客戶營(yíng)銷為主，對(duì)于商家?guī)?dòng)商家的給予較大獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)幅度建議為半個(gè)月租金。廣告營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)萬(wàn)元，其中客戶營(yíng)銷占據(jù)宣傳項(xiàng)目推廣形式金額預(yù)算（萬(wàn)元）形象宣傳微信營(yíng)銷：微電影招商專題傳播萬(wàn)元招商手冊(cè)策劃和設(shè)計(jì)，印刷招商手冊(cè)萬(wàn)元招商廣告投放半島都市報(bào)，戶外廣告，網(wǎng)站小計(jì)以下為客戶營(yíng)銷為主專題招商和重點(diǎn)龍頭品牌溝通費(fèi)用龍頭客戶和重點(diǎn)商家為主，網(wǎng)絡(luò)針對(duì)性營(yíng)銷為輔助招商大會(huì)萬(wàn)元4、重要招商活動(dòng)的統(tǒng)籌安排和費(fèi)用初步估算。年月年月2015年810月招商摸底和主力店，次主力店談判啟動(dòng)視覺(jué)形象規(guī)劃費(fèi)用預(yù)測(cè)萬(wàn)元11月完成項(xiàng)目視覺(jué)形象規(guī)劃初步方案完成招商手冊(cè)初步設(shè)計(jì)萬(wàn)元10-11月完成招商手冊(cè)定稿和速印，啟動(dòng)聯(lián)商網(wǎng)站和青島游金地網(wǎng)站招商形象宣傳活動(dòng)月部分主力店簽約儀式暨招商啟動(dòng)會(huì)年視覺(jué)形象完善和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定預(yù)計(jì)萬(wàn)元月青島網(wǎng)站，電視，報(bào)紙招商宣傳推廣電影和娛樂(lè)業(yè)態(tài)專題招商活動(dòng)購(gòu)物中心室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)方案確定，滿足招商大會(huì)效果發(fā)布招商大會(huì)餐飲專題招商沙龍服飾專題招商會(huì)議進(jìn)場(chǎng)裝修服飾等品牌補(bǔ)充招商經(jīng)營(yíng)人員培訓(xùn)開(kāi)始營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn)后上崗試營(yíng)業(yè)第五部分價(jià)格策略1、 分階段、分業(yè)態(tài)、分區(qū)域（不同樓層、不同位置）的租金建議；珠江路元/平方米元/平方米元/平方米負(fù)一層月租金業(yè)態(tài)平均租金超市（綠色）元/平方米餐飲配套元/平方米品牌專賣(mài)店元/平方米南側(cè)端點(diǎn)鋪位租金建議一層月租金業(yè)態(tài)平均租金元/平方米快時(shí)尚（紅色）北側(cè)商鋪采取裝修貼補(bǔ)和銷售額扣點(diǎn)，可以換算為月租金之間南側(cè)上側(cè)商鋪中下餐飲美食元/平方米南側(cè)北側(cè)品牌專賣(mài)店-150南側(cè)端點(diǎn)鋪位租金建議沿街商鋪1603根據(jù)不同位置定價(jià)二層月租金業(yè)態(tài)平均租金元/平方米快時(shí)尚（紅色）北側(cè)商鋪采取裝修貼補(bǔ)和銷售額扣點(diǎn)，可以換算為月租金之間南側(cè)上側(cè)商鋪中下餐飲美食元/平方米南側(cè)北側(cè)品牌專賣(mài)店南側(cè)端點(diǎn)鋪位租金建議沿街商鋪915根據(jù)不同位置定價(jià)三層月租金業(yè)態(tài)平均租金元/平方米兒童零售北側(cè)商鋪南側(cè)上側(cè)商鋪中下兒童娛樂(lè)餐飲美食元/平方米南側(cè)北側(cè)品牌專賣(mài)店南側(cè)端點(diǎn)鋪位租金建議沿街店鋪層月租金業(yè)態(tài)平均租金元/平方米文化書(shū)業(yè)自營(yíng)按照平均租金計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本電影院保底或提成餐飲美食元/平方米上側(cè)下側(cè)五層租金業(yè)態(tài)平均租金元/平方米文化書(shū)業(yè)自營(yíng)按照平均租金計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本電影院夾層不計(jì)算餐飲美食元/平方米上側(cè)下側(cè)購(gòu)物中心租金估算業(yè)態(tài)類型面積平均月租金金額書(shū)店萬(wàn)平方米建議包含咖啡廳平方米電影院平方米健身中心平方米萬(wàn)虛擬現(xiàn)實(shí)游戲中心平方米=16萬(wàn)連鎖超市萬(wàn)平方米=36萬(wàn)建議其中進(jìn)口食品超市為平方米主題商業(yè)街區(qū)萬(wàn)平方米=13.6萬(wàn)平方米=4歐洲風(fēng)情街區(qū)，重點(diǎn)銷售法國(guó)和意大利女裝，引進(jìn)虛擬現(xiàn)實(shí)試衣技術(shù)和電子商務(wù)結(jié)合兒童業(yè)態(tài)三層為主平方米=兒童服飾，童鞋平方米反斗城平方米兒童游樂(lè)場(chǎng)平方米培訓(xùn)中心。餐飲業(yè)態(tài)1000平方米等快餐平方米歡樂(lè)海洋主題餐飲平方米美食廣場(chǎng)平方米四川主題餐廳平方米 日本風(fēng)情餐廳平方米韓國(guó)風(fēng)情餐廳平方米長(zhǎng)白山主題餐廳平方米云南風(fēng)情餐廳，引進(jìn)舌尖中國(guó)小計(jì)。年度租金為萬(wàn)元預(yù)計(jì)前三年每年遞增，第四年開(kāi)始每年遞增，預(yù)計(jì)第五年租金為.8.8=6922萬(wàn)元第十年租金預(yù)計(jì)增加到6922萬(wàn)元.萬(wàn)元從中可以分析，做好商業(yè)經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心業(yè)績(jī)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)的基本保障。2、 相關(guān)品牌店的數(shù)量估計(jì)、租金初步預(yù)算、裝修補(bǔ)貼費(fèi)用預(yù)計(jì)；品牌類型月租金預(yù)算補(bǔ)貼費(fèi)用兩層平方米月銷售額達(dá)到萬(wàn)元，扣點(diǎn)，換算為租金為元平均租金，如果能夠達(dá)到萬(wàn)元銷售額為元元/平方米裝修費(fèi)用補(bǔ)貼萬(wàn)元平方米萬(wàn)元優(yōu)衣庫(kù)等平方米快時(shí)尚萬(wàn)元寶姿等五個(gè)好品牌舌尖中國(guó)品牌餐飲引進(jìn)個(gè)好品牌元萬(wàn)元合計(jì)萬(wàn)元第六部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理1、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理的思路、人員架構(gòu)和人員配置；商業(yè)管理公司編制綜合辦設(shè)置法務(wù)專員編制,負(fù)責(zé)招商合同管理,招商合同管理和招商部門(mén)相對(duì)獨(dú)立,互相監(jiān)督。商業(yè)管理公司人員編制表總經(jīng)理1人副總經(jīng)理2人副總經(jīng)理一名分管物業(yè)管理兼任物業(yè)管理公司總經(jīng)理；另外一名分管經(jīng)營(yíng)招商部10人編制部門(mén)經(jīng)理1人招商經(jīng)理5人,采購(gòu)員4人招商經(jīng)理按照女裝、男裝、化妝品、娛樂(lè)、珠寶等品類設(shè)置運(yùn)營(yíng)部門(mén)8人經(jīng)理1人,副經(jīng)理1人按照樓層設(shè)置6人企劃部6人經(jīng)理一人助理一人,平面設(shè)計(jì)一人策劃經(jīng)理1人市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)理一名,視覺(jué)形象規(guī)劃和商品陳列經(jīng)理1人負(fù)責(zé)市場(chǎng)推廣財(cái)務(wù)部8人經(jīng)理一人會(huì)計(jì)6人負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)結(jié)算,出納兩人綜合辦6人主任一名文員兩名人力資源經(jīng)理一名,司機(jī)兩名法務(wù)部二人需要法律專業(yè)畢業(yè)可以納入綜合辦合計(jì)40人物業(yè)管理公司編制保安部40人編制保安經(jīng)理一人副經(jīng)理一人滿足24小時(shí)值班要求保潔部26人編制經(jīng)理一人主管六人負(fù)責(zé)購(gòu)物中心和住宅樓衛(wèi)生工作設(shè)備管理部9人設(shè)備工程師一人,弱點(diǎn)維護(hù)工程師一名,消防設(shè)備工程師一名,值班電工和消防員6人電梯維護(hù)與專業(yè)公司合作財(cái)務(wù)2人財(cái)務(wù)出納小計(jì)57人2、 在招商階段需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司配合的詳細(xì)工作、人員安排和相關(guān)人員配置的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；年10月招商摸底和主力店，次主力店談判啟動(dòng)視覺(jué)形象規(guī)劃，建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)確定裝修設(shè)計(jì)月完成項(xiàng)目視覺(jué)形象規(guī)劃初步方案完成招商手冊(cè)初步設(shè)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司需要招商和經(jīng)營(yíng)部門(mén)參與討論完成招商手冊(cè)定稿和速印，啟動(dòng)聯(lián)商網(wǎng)站和青島游金地網(wǎng)站招商形象宣傳活動(dòng)部分主力店簽約宣傳活動(dòng)需要商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司領(lǐng)導(dǎo)年視覺(jué)形象完善和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定開(kāi)發(fā)公司工程部門(mén)和招商運(yùn)營(yíng)部門(mén)參與討論月青島網(wǎng)站，電視，報(bào)紙招商宣傳推廣電影和娛樂(lè)業(yè)態(tài)專題招商活動(dòng)購(gòu)物中心室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)方案確定，滿足招商大會(huì)效果發(fā)布招商大會(huì)餐飲專題招商沙龍服飾專題招商會(huì)議進(jìn)場(chǎng)裝修服飾等品牌補(bǔ)充招商經(jīng)營(yíng)人員培訓(xùn)開(kāi)始營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn)后上崗試營(yíng)業(yè)3、在招商階段需要物業(yè)管理公司配合的詳細(xì)工作、人員安排和相關(guān)人員配置的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。年10月招商摸底和主力店，次主力店談判，啟動(dòng)視覺(jué)形象規(guī)劃，建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)確定裝修設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司骨干參與商業(yè)動(dòng)線和商業(yè)設(shè)施方案研討月完成項(xiàng)目視覺(jué)形象規(guī)劃初步方案完成招商手冊(cè)初步設(shè)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司需要招商和經(jīng)營(yíng)部門(mén)參與討論完成招商手冊(cè)定稿和速印，啟動(dòng)聯(lián)商網(wǎng)站和青島游金地網(wǎng)站招商形象宣傳活動(dòng)部分主力店簽約宣傳活動(dòng)主力店對(duì)物業(yè)管理的要求年視覺(jué)形象完善和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定開(kāi)發(fā)公司工程部門(mén)和物業(yè)管理參與討論，審定裝修材料和消防防火月青島網(wǎng)站，電視，報(bào)紙招商宣傳推廣物業(yè)管理公司參與研究購(gòu)物中心室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)方案，對(duì)材料，消防管理，停車(chē)場(chǎng)分區(qū)和色彩管理等提出要求電影和娛樂(lè)業(yè)態(tài)專題招商活動(dòng)購(gòu)物中心室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)方案確定，滿足招商大會(huì)效果發(fā)布招商大會(huì)物業(yè)管理公司需要做好現(xiàn)場(chǎng)管理餐飲專題招商沙龍商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司參與物業(yè)管理總體方案審查服飾專題招商會(huì)議裝修方案審定，商家送設(shè)計(jì)方案含餐飲物業(yè)管理公司提前審批進(jìn)場(chǎng)裝修管理進(jìn)場(chǎng)裝修物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)裝修管理工作服飾等品牌補(bǔ)充招商物業(yè)管理人員培訓(xùn)開(kāi)始物業(yè)管理人員培訓(xùn)后上崗試營(yíng)業(yè)第七部分商家資源將貴公司近三年合作的商家資源匯總（包括但不限于品牌名稱、對(duì)接人姓名、職務(wù)等具體信息。），并將與重點(diǎn)商家簽約的合同（或協(xié)議）以附件形式呈現(xiàn)。主力店和次要主力店：大潤(rùn)發(fā)拓展經(jīng)理左春華經(jīng)理沃爾瑪拓展經(jīng)理劉麗麗華潤(rùn)拓展總監(jiān)付總藍(lán)天城兒童置業(yè)體驗(yàn)中心總經(jīng)理王總海信廣場(chǎng)副總經(jīng)理?xiàng)罱∠壬鄭u負(fù)責(zé)人王同進(jìn)經(jīng)理麥當(dāng)勞華東區(qū)總監(jiān)劉振屈臣氏山東區(qū)總監(jiān)焦廣進(jìn)中國(guó)公司優(yōu)衣庫(kù)中國(guó)總部南京東路海信廣場(chǎng)戰(zhàn)略合作伙伴新摩爾為海信廣場(chǎng)名品購(gòu)物中心提供運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)服務(wù)2009年開(kāi)始雙方建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅共享名品招商渠道，而且受海信集團(tuán)委托幫助在溫州等發(fā)達(dá)城市選擇城市綜合體及名品購(gòu)物中心用地，發(fā)揮新摩爾公司的經(jīng)驗(yàn)。招商的主要國(guó)際名品：青島海信廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積6.28萬(wàn)平方米，地上3層，地下2層，聚集了包括LV、Herms、Cartier、Gucci、PRADA、Armani、Versace、Hermes、Tiffany、 Burrbery、Dunhill、farragmo、Rolex channel Dior Lancome Loewe等名品。二樓以上為中等品牌，共計(jì)800多個(gè)世界著名品牌，囊括男女高級(jí)時(shí)裝、化妝品、鞋包配飾、童裝等眾多品類，獨(dú)有品牌200余個(gè)，世界級(jí)品牌的比例達(dá)到了品牌總量的80%。愛(ài)馬仕等10余個(gè)國(guó)際頂級(jí)品牌都將在山東省的首家精品店設(shè)在了海信廣場(chǎng)。其中位于海信廣場(chǎng)一層的1000平方米LV旗艦店是LV在中國(guó)投資興建的面積最大的旗艦店，與眾多世界品牌一并構(gòu)成商場(chǎng)主打的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)。購(gòu)物中心計(jì)劃引進(jìn)品牌資料如下： 珠寶首飾（17）：周大福、謝瑞麟、六福珠寶、戴夢(mèng)得、今品鉆飾、三鑫、嘉樂(lè)祥、佳盈、康君、安錦龍、精雅雅、新麗生、順天福、查理絢麗、四千金、寶瑩 鐘表眼鏡（6）：羅馬、西鐵城、英納戈、山度士、依波洛、依波 精品名鞋(45)：老爺車(chē)、老人頭、百麗、達(dá)芙妮、天美意、皮爾卡丹、安瑪莉、星期六、JUMP、思伽圖、萊爾斯丹、奧卡索、法娜媚、奧樂(lè)斯、華禮士、艾迪米斯、couber.G、索菲婭、千百度、利佳娜、IN NET(意樂(lè))、卡迪娜/哈森、高琪、蜜絲羅、芭迪、真美詩(shī)、瑪蘭.丹納、艾曼達(dá)、CNE、萬(wàn)里馬、FED、Bsiuy、接吻貓、ALIDA 、妙麗(ELLE)、多米尼克富麗達(dá)、BATA、路易.丹尼、艾子、EVERY ONE、BamBinaRIZ、伊空間、JC、摩爾蒂納、卡丹路、老人頭、寶曼妮、ELLE、SPEEDWED、華斯度,好多福、長(zhǎng)蔓菲爾、皮匠世家、歐玫柯、mo-three、摩斯雷、力靡。 化妝品（35）：美寶蓮、蘭寇、卡尼爾、色彩地帶、UP2U、a、卡姿蘭、小護(hù)士、奧洛菲、月之夜、玉蘭油、歐萊雅、卡尼爾、歐珀萊、鄭明明H2O、雅芳、蘭芝、蘭亭、柏紛、娜乃摩、羽西、蝶妝、姬雪、范思哲、古芝、瑪貝拉、露華濃、紅地球、HYDRO PURE、柏姿、CK、露德清、清妃、高夫、安婷、依貝、鱷魚(yú);巴寶利、活泉、伊麗雅、曼詩(shī)貝丹、B&F、奧洛菲、佰草集、葆蒂蘭 精品女裝：白領(lǐng)風(fēng)采、綵源、娜爾思、李紅、麗天瑪、柯紋金、洪洋達(dá)、韓菲妮、柏詩(shī)姬、佳紛、歌蒂詩(shī)、赫伽爾.苑、米蘭登、SBO、適時(shí)雅集、錢(qián)太、帕絲特、帕羅、丹祺、昊藝、鄧皓、卡蘭（CALAN），scofield 女性內(nèi)衣：黛安芬、安莉芳、芬怡、曼妮芬、嘉利詩(shī)、芬狄詩(shī)、夢(mèng)依詩(shī)、愛(ài)慕、惠葆、010、奇妮、曼蝶莉、依之妮、彩多姿、歐迪芬、新思雅、美標(biāo)、LA CLOVER、伊維斯、浩沙休閑潮、寧雅旋、芳馨、媽咪舒雅、雪仙麗、睡之妮、康妮雅、cotton shop系列產(chǎn)品、桑扶蘭、YISELLE華歌爾、奇麗爾、奧麗儂、夢(mèng)特嬌、鱷魚(yú)恤、三工鳥(niǎo)、僑佳人、禮頓淑女裝：歐時(shí)力、納帕佳、杰西、歌力思、ON&ON、愛(ài).特愛(ài)、THEME、藝之卉、可可尼、扣扣、朵蘭帝、奧菲、曼卡汶、露黛爾、莎維雅、iVYKKI、茗、城市儷人、安嘉妮、稀、播、歐柏蘭奴、珀思蘭迪、鄧皓、緹琦婭諾、astle、卡索、品良、DINY、MISSK、BONAMI、E.Y.S、依妙、零典、維尼婭、TiTi、sport-ti、DECO、安瑞井、UWN、葛來(lái)娣、ENI:D、吉祥齋、威蕓、華姿伊、華潤(rùn)厚木、華丹奴、米那諾、瑪?shù)霞{、奧菲、漁、雪蓮山、依衣人、天工坊、FACCOS、積高、華倫天奴、嘉比、巧帛、B2、秋水伊人、普普風(fēng)、veromoda少淑女裝：ESPRIT、百