蕪湖信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文.doc

蕪湖信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）學(xué)校代碼： 14057 學(xué) 號(hào)： 蕪湖信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）論文題目：_學(xué)科專業(yè)：_作者姓名：_指導(dǎo)教師：_完成時(shí)間：_選題背景在北京2008年奧運(yùn)會(huì)成功落下帷幕20多天后，美國房貸兩巨頭房利美、房地美被政府接管，隨之，雷曼兄弟公司破產(chǎn)，美林、美國國際集團(tuán)(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投資銀行被收購、政府接管或轉(zhuǎn)為銀行控股公司。從當(dāng)前形勢(shì)看。由2007年開始爆發(fā)的美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)開始蔓延，從發(fā)達(dá)國家傳導(dǎo)到發(fā)展中國家，從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，“蝴蝶效應(yīng)”令各國政府的神經(jīng)高度緊張。這給處于經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行的中國敲響了警鐘，諸如流動(dòng)性過剩，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，信貸投放過度等一系列美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，在中國同樣也不同程度地存在。因此，研究美國次級(jí)債市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析其對(duì)我們的影響，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)于保障我國金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將大有裨益。美國次貸危機(jī)給處于經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行的中國敲響了警鐘。研究美國次級(jí)債市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析其對(duì)我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論挑戰(zhàn)和造成國際短期資本從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)撤離等影響，其深刻教訓(xùn)足以讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)引以為戒。在這樣一個(gè)特殊的歷史時(shí)期，研究次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示，準(zhǔn)確把握中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，并果斷采取措施調(diào)整對(duì)策，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，提高居民的財(cái)產(chǎn)性收入，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮具有重要意義。畢業(yè)論文進(jìn)度安排：指導(dǎo)教師意見： 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）寫作提綱一、論文題目美國次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)的影響二、論題觀點(diǎn)來源： 三、基本觀點(diǎn)： 四、論文結(jié)構(gòu)： 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）工作中期檢查表系別： 班級(jí)： 學(xué)生姓名學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師 職稱論文（設(shè)計(jì)）題目選題是否有變化如有，請(qǐng)?zhí)顚懺蚴欠褚蝗艘活}是否進(jìn)行了選題背景、及寫作提綱是否進(jìn)行了文獻(xiàn)調(diào)研本論文擬解決的關(guān)鍵問題教師填寫部分論文（設(shè)計(jì)）進(jìn)度情況： 提前完成 正常進(jìn)行 延期滯后（請(qǐng)寫出原因）工作態(tài)度情況（學(xué)生對(duì)畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的認(rèn)真程度、完成指導(dǎo)教師布置任務(wù)情況）： 認(rèn)真 較認(rèn)真 一般 不認(rèn)真中期質(zhì)量評(píng)價(jià)（學(xué)生已完成部分的工作質(zhì)量情況）： 好 中 差存在的問題與建議： 指導(dǎo)教師（簽名）： 年 月 日系畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）工作領(lǐng)導(dǎo)小組意見（如被查學(xué)生為差的，請(qǐng)系畢業(yè)論文設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組寫出處理意見）： 領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)（簽名）： 年 月 日論文題目中 文 摘 要由美國出現(xiàn)并蔓延到世界各國由次貸危機(jī)引起的全球性的金融危機(jī)影響著全世界的經(jīng)濟(jì)。次貸危機(jī)，又稱次級(jí)房貸危機(jī)，主要是由不良房款引起，美國的次級(jí)貸款業(yè)務(wù)本身是一件挺好的事，其出發(fā)點(diǎn)是為了向那些信用等級(jí)較低或收入不搞的人提供貸款，讓他們可以實(shí)現(xiàn)擁有自己住房的愿望，但美國的購房者有近一半借助于次級(jí)貸款買房，在這個(gè)過程中，一些負(fù)面因素逐漸浮現(xiàn)，最終導(dǎo)致危機(jī)爆發(fā)。最然政府和美聯(lián)儲(chǔ)多次出手救市，卻反倒越救火越大，雷曼兄的倒掉，美林證券被賣美國由金融市場(chǎng)帶領(lǐng)輝煌將告終。次貸危機(jī)對(duì)中國也有一定的影響。目前中國處在通貨膨脹的階段，購房投資者越來越多，其中不乏借助于貸款買房的人。受國外大勢(shì)的影響，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，那么必定會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來沖擊。中國政府又會(huì)針對(duì)這樣的現(xiàn)象做出怎樣的宏觀調(diào)控呢？中國又會(huì)不會(huì)發(fā)生類似于次貸危機(jī)之類的經(jīng)濟(jì)問題呢？本文對(duì)此做出了淺析。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融、貨幣、影響一、引 言次貸危機(jī)又稱次級(jí)房貸危機(jī)，也譯為次債危機(jī)。它是指一場(chǎng)發(fā)生在美國，因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。美國“次貸危機(jī)”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。次貸危機(jī)目前已經(jīng)成為國際上的一個(gè)熱點(diǎn)問題。美國次貸危機(jī)引起了各方關(guān)注，其深刻教訓(xùn)足以讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)引以為戒。在這樣一個(gè)特殊的歷史時(shí)期，研究次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示，準(zhǔn)確把握中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，并果斷采取措施調(diào)整對(duì)策，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，提高居民的財(cái)產(chǎn)性收入，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮具有重要意義。二、次貸危機(jī)的產(chǎn)生及其原因（一）次貸危機(jī)的產(chǎn)生2007年2月13日美國新世紀(jì)金融公司（New Century Finance）發(fā)出2006年第四季度盈利預(yù)警。 面對(duì)來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融在2007年4月2日宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)、裁減54%的員工。 美國第十大抵押貸款機(jī)構(gòu)美國住房抵押貸款投資公司于8月6日正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，成為繼新世紀(jì)金融公司之后美國又一家申請(qǐng)破產(chǎn)的大型抵押貸款機(jī)構(gòu)。2007年8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由于次貸風(fēng)暴。 次貸危機(jī)爆發(fā)至今歷時(shí)兩年了，大體經(jīng)歷了四個(gè)階段的發(fā)展演變。第一階段是危機(jī)初現(xiàn)。從2007年年初以來，由于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下調(diào)，美國次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)開始出現(xiàn)動(dòng)蕩。匯豐銀行北美公司、全國金融公司、新世紀(jì)金融公司等多家從事次級(jí)住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)因客戶違約，紛紛出現(xiàn)巨額虧損，有的甚至陷入倒閉或申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。第二階段是危機(jī)爆發(fā)。自2007年七八月份開始，大批與次級(jí)住房抵押貸款有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉。2007年8月，美國第十大貸款公司美國住房抵押投資公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。緊接著，受一些投資美國次級(jí)抵押債券的基金宣布停止贖回的影響，美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲央行等被迫聯(lián)手注資以恢復(fù)銀行間市場(chǎng)的秩序,這成為危機(jī)爆發(fā)的標(biāo)志性事件。第三階段是危機(jī)擴(kuò)散。2007年年底、2008年年初，花旗、美林、瑞銀等大型金融機(jī)構(gòu)因次貸出現(xiàn)巨額虧損，市場(chǎng)流動(dòng)性壓力驟增，西方央行聯(lián)手干預(yù)。全球最大的債券保險(xiǎn)企業(yè)MBIA、全美第二大債券保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)AMBAC損失慘重。2008年第一季度，MBIA虧損24億美元，AMBAC虧損17億美元。美國第五大投資銀行貝爾斯登倒閉，這一事件猶如一枚重磅炸彈，把危機(jī)引向一個(gè)新的高度。第四階段，危機(jī)的深化和惡化階段。2008年6月份以來，危機(jī)出現(xiàn)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。其中標(biāo)志性的事件是美國政府接管“兩房”、雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)、美林銀行被美國銀行收購、AIG被政府接管。危機(jī)的另一支鞋子終于落地，后續(xù)演變還有待進(jìn)一步觀察。迄今為止，危機(jī)已經(jīng)造成了超過1萬億美元的損失，此次危機(jī)破壞性之強(qiáng)、影響面之廣是以往歷次金融危機(jī)所不能比擬的。（二）次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因1.信貸條件的放松次級(jí)按揭貸款人的信用狀況較差，或缺乏足夠的收入證明，或存在其他的負(fù)債，無力償還房貸、違約是較容易發(fā)生的事情，但在信貸環(huán)境寬松、房?jī)r(jià)上漲的情況下，放貸機(jī)構(gòu)即使因貸款人違約收不回貸款，也可以通過再融資，或者把抵押的房子收回來，賣出即可。從而，大量的貸款機(jī)構(gòu)放松了貸款流程，甚至主動(dòng)向資信等級(jí)較差的群體放貸，草率的放貸機(jī)制，大量次級(jí)貸款的放出，為危機(jī)埋下大量潛在的隱患。2.抵押貸款證券化規(guī)模的不斷擴(kuò)大近年來抵押貸款證券化的發(fā)展使得這一市場(chǎng)日益龐大而復(fù)雜，以購買證券方式投資抵押貸款的市場(chǎng)參與者從數(shù)目到種類上都在急速上升，導(dǎo)致投資者的日益分散化。 3.抵押貸款及其證券化市場(chǎng)本身的不規(guī)范由于近年來抵押貸款證券化市場(chǎng)的迅速發(fā)展，吸引了眾多的新的市場(chǎng)參與者，其中不乏以追求高額利潤(rùn)為目的的投機(jī)者，使得抵押貸款及其證券化市場(chǎng)本身出現(xiàn)了一些不規(guī)范的操作。許多放貸機(jī)構(gòu)甚至不要求次級(jí)貸款借款人提供包括稅收表格在內(nèi)的財(cái)務(wù)資質(zhì)證明：在做房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，放貸機(jī)構(gòu)也更多地依賴機(jī)械的計(jì)算機(jī)程序而不是評(píng)估師的結(jié)論。在所有的人都沉浸在對(duì)高額回報(bào)的憧憬中時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也就悄無聲息地膨脹起來。 4.房?jī)r(jià)的不斷升高與下降在房市高熱的時(shí)候，這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不高，壞賬率也始終保持在極低的水平。然而從2006 年開始隨著美國房?jī)r(jià)漸趨平抑，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至開始下降，這種貸款立刻成為高危品種。一方面房子出手越來越難，另一方面賣房所得也未必能夠幫助借款人還清貸款。結(jié)果，還不起債的人多了，壞賬率上升了。三、次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的影響（一）次貸危機(jī)爆發(fā)階段對(duì)中國樓市的影響 次貸危機(jī)從一開始就對(duì)中國樓市產(chǎn)生深刻的影響，但在其爆發(fā)階段對(duì)中國樓市的影響主要是通過貨幣政策傳導(dǎo)的，結(jié)果是刺激了房?jī)r(jià)的上漲。 美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是2005年中開始進(jìn)入下降通道的，次貸違約率從2006年第三季度開始迅速上升，即次貸危機(jī)是從2006年中開始逐漸顯露山水的。受次貸違約率上升的影響，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，停止了自2004年以來的不斷升息的操作。美聯(lián)儲(chǔ)的這一轉(zhuǎn)向使中國的貨幣政策操作出現(xiàn)空前困境。 2003年以后，美國樓市價(jià)格和石油價(jià)格的快速上漲使美聯(lián)儲(chǔ)意識(shí)到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯(lián)儲(chǔ)自2004年之后收緊貨幣。美國的多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間，在一定程度上降低了人民幣升值的壓力（因?yàn)槊绹睦时戎袊撸?。?006年6月份以后，美國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降溫景象，美聯(lián)儲(chǔ)為了防止樓市出現(xiàn)“硬著陸”，美聯(lián)儲(chǔ)收縮貨幣的步伐出現(xiàn)暫停。而此時(shí)的中國正值人民幣升值途中，國際資本從世界各國涌進(jìn)中國，出現(xiàn)了外匯儲(chǔ)備的大幅度增加，及銀行體系的流動(dòng)性過剩。在這一歷史背景下，中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)及股票市場(chǎng)的活躍。2005年至2006年國家出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控（如2005年的“國八條”、2006年的“國六條”）。由于美國緊縮的貨幣政策操作出現(xiàn)中途停滯，中國通過貨幣政策來加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的手段就難以實(shí)施，所以不得不通過匯率的調(diào)整來改善內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的失衡狀態(tài)。從數(shù)據(jù)中可以看出，2005年7月21日人民幣匯率改革之后，人民幣兌美元在2005年只升值40個(gè)基點(diǎn)，2006年全年升值352個(gè)基點(diǎn)，升值幅度為4.36。而2007年全年升值503個(gè)基點(diǎn)，幅度達(dá)6.44。2006年下半年至2007年底，人民幣升值速度逐步加快。 但人民幣升值的幅度小于國際市場(chǎng)預(yù)期的幅度，在人民幣匯率快速升值的刺激下，國際資本流入中國的數(shù)量迅速增加，2005年之前中國外匯儲(chǔ)備每年增加數(shù)量在2000億美元以下，而2006年后外匯儲(chǔ)備迅速增加，2006年增加2475億美元，2007年增加4619億美元，2008年增加4178億美元。國際資本向中國的大量流入加劇了中國的流動(dòng)性過剩，人民銀行只能用增加存款準(zhǔn)備金率的方式調(diào)節(jié)銀行體系的貨幣數(shù)量，人民銀行2007年每隔一個(gè)月就將法定存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，到2008年上半年，法定存款準(zhǔn)備金率提高到17.5。但此舉只能收緊銀行的信貸投放，無法回收因增加外匯儲(chǔ)備而投放的基礎(chǔ)貨幣。 在此階段，盡管美國經(jīng)濟(jì)有放緩的趨勢(shì)和跡象，但美國的消費(fèi)依然強(qiáng)勁，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有受到明顯的影響，最明顯的證據(jù)是2007年美國消費(fèi)占GDP的比重達(dá)到創(chuàng)記錄的72，2007年第二、第三季度GDP的增長(zhǎng)超過以往的平均值，達(dá)4.8的年增長(zhǎng)率。2007年，中國對(duì)美國出口增長(zhǎng)14.4，全部出口增長(zhǎng)25.7，GDP增長(zhǎng)達(dá)13。 在流動(dòng)性過剩及經(jīng)濟(jì)增速加快的刺激下，中國資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了飆升，股市價(jià)格從2006年10月底的1800點(diǎn)開始，用一年時(shí)間里上漲到6000多點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格同樣出現(xiàn)大幅度上漲，在國家不斷出臺(tái)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的背景下北京、上海等城市的樓價(jià)出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭。從上述分析可見，在次貸危機(jī)爆發(fā)至2007年底，美國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有受到次貸危機(jī)的影響，而中國的金融市場(chǎng)因?yàn)槭苊缆?lián)儲(chǔ)停止加息的影響出現(xiàn)了嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩。換言之，沒有美國的次貸危機(jī)的爆發(fā)，就不會(huì)有中國嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩，也就不會(huì)出現(xiàn)2006年、2007年的股價(jià)、樓價(jià)的大幅度飆升。 總之，次貸危機(jī)在開始階段不僅沒有抑制中國的樓市，反而極大地刺激了中國的樓市。（二）次貸危機(jī)深化階段對(duì)中國樓市的影響 2008年初，花旗集團(tuán)和美林證券分別公告，2007年財(cái)季虧損高達(dá)98.3億美元和98億美元，主要原因是持有的次貸產(chǎn)品出現(xiàn)大幅度資產(chǎn)減記，摩根大通、瑞士銀行等金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)2007年度較大虧損。2008年3月中旬，美國第五大投資銀行貝爾斯登因流動(dòng)性危機(jī)被摩根大通收購，7月份“兩房”出現(xiàn)危機(jī)。這表明次貸危機(jī)開始進(jìn)入深化階段。 該階段的特征是金融市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌氣氛，美國股市出現(xiàn)大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“兩房”等金融類股票遭到恐慌性拋售，股價(jià)下跌幅度超過90。但美國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有受到大的沖擊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然處在正值區(qū)間，第二季度美國的GDP增長(zhǎng)還有2.8 。中國對(duì)美國出口的增長(zhǎng)有所放緩，但中國對(duì)歐洲出口增長(zhǎng)加快，總體出口形勢(shì)依然不錯(cuò)。 此階段美國次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過股票市場(chǎng)進(jìn)行傳導(dǎo)，中國股市隨美國股市下跌而下跌，股市財(cái)富大幅度縮水，樓市因而失去支撐。 從股市運(yùn)行的跡象上看，2007年底以后中國股市與美國股市的相關(guān)性很大。明顯的證據(jù)是，花旗集團(tuán)于2008年1月16日公布，受累于近180億美元的次貸相關(guān)資產(chǎn)沖減，該行在2007年第四季度巨虧98.3億美元，為花旗有史以來最大的季度虧損，也超過了此前市場(chǎng)最悲觀的預(yù)期。受此影響，全球股市大跌，上海綜合指數(shù)繼1月16日大跌150多點(diǎn)后，17日再跌130多點(diǎn)（17日一度跌幅超過250點(diǎn)，最大跌幅為5）。 在歷史上，中國股市與美國股市之間基本上沒有相關(guān)性，但2007年之后的中國股市與美國股市之間的相關(guān)性越來越大，其原因有三：一是中國股市中國際資本的比例越來越大，除了通過QFII正常渠道進(jìn)入中國之外，很多國際資本是通過非正常渠道進(jìn)入的；二是中國參與國際分工越來越深，國際市場(chǎng)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響越來越大，國際資本市場(chǎng)的波動(dòng)自然對(duì)中國股市的影響越來越大；三是前期中國股市漲幅太高，國際市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)自然會(huì)影響到國內(nèi)市場(chǎng)的信心；第四是美國股市影響H股，而H股影響A股。 以上述第四點(diǎn)為例，自2007年11月以后，香港恒生指數(shù)從32000點(diǎn)下跌到2008年初的25000點(diǎn)上下，幅度超過20，尤其是銀行股的跌幅巨大，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行的股價(jià)跌幅都超過30。毫無疑問，這些銀行股的下跌與花旗等銀行股在次貸危機(jī)中的不好表現(xiàn)直接相關(guān)。受次貸危機(jī)影響，花期的股價(jià)已經(jīng)跌近凈資產(chǎn)，市凈率到了1倍左右，花期的股價(jià)下跌使不少套利資金從中資銀行股撤出，因?yàn)閺墓乐档慕嵌瓤?，中資銀行股比花旗的貴很多，花旗的市凈率為1倍，而工商銀行等股票的定價(jià)一度超過4倍，顯然，賣出中資銀行股買進(jìn)花旗等股票是不錯(cuò)的套利機(jī)會(huì)。 H股的下跌直接影響到國內(nèi)A股市場(chǎng)的表現(xiàn)。就在當(dāng)時(shí)國內(nèi)投資者憧憬8000點(diǎn)或10000點(diǎn)時(shí)，而銀行股一直欲振乏力，疲態(tài)盡現(xiàn)，原因就在于H股的不好表現(xiàn)。這是花旗巨虧對(duì)國內(nèi)A股市場(chǎng)的直接影響（參見拙作花旗巨虧對(duì)A股意味著什么）。 2008年的股市下跌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。2007年中國股市市值增加了15萬億元之巨，流通市值增加了約5萬億元。股市增加的財(cái)富遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過儲(chǔ)蓄存款的增量（儲(chǔ)蓄存款每年增加約2萬億元）。迅速增加的財(cái)富會(huì)刺激投資者購買住房、汽車等，在2007年股市大漲的時(shí)候，不僅住房銷售價(jià)格及金額大漲，而且一次性付款的比例也創(chuàng)新高。當(dāng)股市于2008年初開始快速下跌后，這些虛擬的財(cái)富迅速化為烏有，樓市迅速進(jìn)入低迷期。曾經(jīng)在網(wǎng)上流傳甚廣的“萬科松山湖會(huì)議講話”里有這樣一段話“萬科在行業(yè)內(nèi)和各行業(yè)的比較收入中，高管和員工收入相對(duì)來說是中偏高的，在座的高管，如果憑你們的正常的工資收入，能買松山湖1號(hào)的房子嗎？為什么我們的高管在前年（2006年）去年（2007年）可以考慮買2-3萬的別墅？主要是資本市場(chǎng)的泡沫膨脹造就的。萬科在去年的最高市值超過3000億人民幣，是全世界最高市值的房地產(chǎn)公司，而現(xiàn)在（2008年9月初），市值不到700億元，而中國證券市場(chǎng)的泡沫破裂后市值消滅了15萬億，通過證券市場(chǎng)爆發(fā)的財(cái)富基本上被消滅了?！?我們不關(guān)心該文字是否真的出自萬科高管之口，該文字里闡述的觀點(diǎn)和結(jié)論顯然是有價(jià)值的。 在這一階段，中國的貨幣政策陷入了空前的兩難境地：一方面是資產(chǎn)價(jià)格（股價(jià)與樓價(jià)）的大幅度下跌，而另一方面是物價(jià)的不斷上漲。之所以出現(xiàn)這樣的矛盾，主要原因是次貸危機(jī)對(duì)金融市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生作用，而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊還沒有顯現(xiàn)出來。由于美國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有受到大的沖擊，全球大宗商品價(jià)格一直處在高位運(yùn)行，導(dǎo)致中國的物價(jià)不斷上漲，CPI最高超過8，PPI超過10。而2008年上半年，股價(jià)下跌超過50。面對(duì)如此復(fù)雜的國際、國內(nèi)矛盾，中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策方針由年初的“雙防”（防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由過快轉(zhuǎn)為過熱，防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹）調(diào)整為年中（7月份）的“一保一控”（保增長(zhǎng)，控物價(jià)）。 總之，此階段金融對(duì)樓市的作用方向由前一個(gè)階段的刺激作用轉(zhuǎn)變?yōu)橐种谱饔?，而?shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市場(chǎng)的作用方向仍然是向上的。（三）次貸危機(jī)的惡化階段對(duì)中國樓市的影響 這個(gè)階段的標(biāo)志性事件是雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)和AIG申請(qǐng)政府保護(hù)。雷曼的主要債權(quán)人在歐洲及英國，雷曼的破產(chǎn)使與之相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)損失6000多億資產(chǎn)（雷曼債權(quán)合計(jì)6000多億美元，最后價(jià)值只有400多億美元）。受此打擊，與次貸有關(guān)的債券及股票價(jià)格大幅度下跌，全球范圍的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)減計(jì)的規(guī)模不斷增加，次貸危機(jī)正式演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)。 此階段的特點(diǎn)是，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)都遭到嚴(yán)重的打擊，中國也不例外，這是該階段與前面兩個(gè)階段之間的重大差異之所在。不論金融還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是負(fù)面的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“冰河期”。 危機(jī)嚴(yán)重惡化在金融方面的主要表現(xiàn)有以下幾個(gè)方面：首先表現(xiàn)為歐美商業(yè)銀行的隔夜拆借利率都大幅度上升；其次表現(xiàn)是美元指數(shù)迅速反彈，僅用一個(gè)月時(shí)間就從最低70點(diǎn)附近大幅度攀升到85點(diǎn)以上，漲幅達(dá)20多；信用債券與國債之間的利差迅速擴(kuò)大，美國國債的市場(chǎng)收益率出現(xiàn)負(fù)數(shù)。這些都說明當(dāng)時(shí)的信用基本上凍結(jié)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好降到了很低的程度，避險(xiǎn)需求迅速上升。 危機(jī)嚴(yán)重惡化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的主要表現(xiàn)是全球國際貿(mào)易凍結(jié)，反映全球貿(mào)易活躍程度的指標(biāo)BDI從2008年6月份的最高點(diǎn)11000多直落到10月底的1000點(diǎn)左右，下跌幅度超過90。 除了貿(mào)易凍結(jié)之外，消費(fèi)也出現(xiàn)明顯衰退。美國的消費(fèi)從2008年9月份開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2008年第三季度、第四季度消費(fèi)增長(zhǎng)分別為-2.8、3.0。美國的GDP增長(zhǎng)也從2008年第三季度開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，全球主要發(fā)達(dá)國家及大部分發(fā)展中國家的GDP都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，有些國家的GDP出現(xiàn)超過兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)（如日本等）。 在此期間，中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)及金融運(yùn)行同樣受到全球金融危機(jī)的沖擊。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，中國出口受到嚴(yán)重沖擊，進(jìn)口與出口都出現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)，工業(yè)增加值及GDP數(shù)據(jù)直線下落。工業(yè)增加值及GDP增長(zhǎng)速度滑落到1998年以來的最低水平。鋼鐵、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很強(qiáng)的行業(yè)出現(xiàn)效益迅速下滑甚至虧損，尤其是大宗商品價(jià)格的迅速下跌使一批暴富階層的收入受到嚴(yán)重影響，從而影響到高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。自2005年，石油、煤炭、有色、鋼鐵等大宗商品價(jià)格一路上漲，與這些行業(yè)有關(guān)的私營企業(yè)主成為暴富群體，這些人的行為對(duì)北京、上海的房?jī)r(jià)影響顯著。受金融危機(jī)影響，全球大宗商品價(jià)格自2008年下半年迅速下跌，這些群體的收入隨之減少，對(duì)高檔住宅的需求迅速下降。 從金融的角度看，全球金融危機(jī)已經(jīng)通過以下兩個(gè)途徑直接影響到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端需求（對(duì)于普通住宅的分析見第四部分的分析）： 1）國際資本流動(dòng)的方向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2005年以來，當(dāng)人民幣匯率改革以后，吸引了大量國際資本流向中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)是這些國際資本投資的重要領(lǐng)域，這也是2005年以后中國政府出臺(tái)很多政策打壓房地產(chǎn)價(jià)格而收效甚微的主要原因。2008年金融危機(jī)惡化之后，歐美國家的金融機(jī)構(gòu)紛紛將全球市場(chǎng)的資本回流到本國。從中國的外匯儲(chǔ)備的增速放緩（甚至是減少）的事實(shí)中可以清楚地看出國際資本流向的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機(jī)直接影響到中國這些高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2）受金融危機(jī)影響，很多跨國公司收縮戰(zhàn)線，將其在中國的機(jī)構(gòu)撤銷，這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。 總之，此階段中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融雙重打擊，是中國樓市表現(xiàn)最差的階段。（四）危機(jī)的應(yīng)對(duì)及化解階段對(duì)中國樓市的影響 當(dāng)次貸危機(jī)演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)之后，各國政府緊急采取措施應(yīng)對(duì)危機(jī)，中國政府從11月上旬開始出臺(tái)一系列措施應(yīng)對(duì)危機(jī)，開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，在這些政策中，金融政策對(duì)此階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大。筆者認(rèn)為，其中最主要的金融政策是人民銀行放棄對(duì)商業(yè)銀行的信貸額度管理。之后，出現(xiàn)信貸井噴： 2008年11月份信貸增加4700多億元，12月份信貸再增加7600億元，2009年第一季度信貸增加4.58萬億。 在政府采取救市政策之后，中國商業(yè)銀行積極擴(kuò)大信貸，而西方大多數(shù)商業(yè)銀行卻難以如此，之所以有此差異，有三個(gè)主要原因：1）中國銀行體系剛剛進(jìn)行過一番改革，銀行資本充足率大幅度提高，所有商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)狀況都很健康，而西方商業(yè)銀行則相反，次貸危機(jī)使大多數(shù)商業(yè)銀行資本損失很大，財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化。2）中國政府積極增加基礎(chǔ)設(shè)施投資，這些政府投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有效刺激了信貸需求。3）中國商業(yè)銀行是以國有控股為特征的銀行，政府行政指令或中央銀行的窗口指導(dǎo)效果良好。 此外，政府宣布對(duì)于新增普通住房按揭貸款實(shí)行利率七折優(yōu)惠等鼓勵(lì)買房政策對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也起到了重要作用。 盡管各國政府都在用貨幣政策刺激本國經(jīng)濟(jì)，但只有中國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效果最明顯，這得益于中國特殊的社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，得益于中國居民較低的負(fù)債率。 中國與西方世界社會(huì)結(jié)構(gòu)存在明顯的差異。中國的大多數(shù)城市不是純粹的商業(yè)社會(huì),有龐大的吃財(cái)政的群體，這些人包括公務(wù)員、事業(yè)單位職工及國有企業(yè)員工。以北京為例，截至2007年底，全市有城鎮(zhèn)職工745萬人，其中在國有經(jīng)濟(jì)部門工作的人數(shù)有189萬，在股份制企業(yè)工作的有218萬，在私營及個(gè)體工作的人數(shù)是200萬。其中的股份制經(jīng)濟(jì)很多是國家控制的。國有經(jīng)濟(jì)部門及股份制企業(yè)與國家財(cái)政直接相關(guān)的，或者說，這些職工的收入不僅僅取決于經(jīng)濟(jì)效益，更取決于財(cái)政狀況。北京市的在職人員中與財(cái)政直接相關(guān)或間接相關(guān)的就業(yè)人數(shù)比例應(yīng)該在50以上。 不同的社會(huì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在金融危機(jī)的影響下會(huì)出現(xiàn)不同的反應(yīng)。以商業(yè)為主的社會(huì)結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的快速反應(yīng)就是大量的裁員與節(jié)省開支,使社會(huì)總需求迅速減少、失業(yè)率迅速增加，結(jié)果一定是GDP的迅速下滑。中國首先失業(yè)的是社會(huì)邊緣群體農(nóng)民工，社會(huì)主流群體（吃財(cái)政的）不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而失去工作，這些人的收入也不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而減少，社會(huì)消費(fèi)總需求不會(huì)立即出現(xiàn)下降。因此，我們看到在金融危機(jī)背景下中國的工業(yè)增加值出現(xiàn)了快速下跌，而居民消費(fèi)沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮，社會(huì)零售總額一直保持在10以上的增長(zhǎng)。 如果說美國經(jīng)濟(jì)高度依賴金融的話，那么中國經(jīng)濟(jì)高度依賴財(cái)政。財(cái)政狀況才是影響中國消費(fèi)需求的主導(dǎo)力量，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)演變?yōu)樨?cái)政危機(jī)時(shí)，才會(huì)對(duì)中國的總需求產(chǎn)生重大影響。當(dāng)前的稅收已經(jīng)出現(xiàn)減收，但由于2008年之前的2萬多億的財(cái)政積累（表現(xiàn)為財(cái)政在中央銀行的存款）及國債余額占GDP的比例不高，在短期內(nèi)財(cái)政運(yùn)行沒有太大的問題。 同樣，由于社會(huì)結(jié)構(gòu)的不同，金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)的傳導(dǎo)及影響與西方國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的差異。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，以商業(yè)社會(huì)為主的西方國家由于老百姓收入減少、失業(yè)增加，住宅及寫字樓的需求會(huì)同時(shí)出現(xiàn)減少，住宅及寫字樓市場(chǎng)會(huì)迅速出現(xiàn)蕭條。但中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)則有很大差異，由于政府部門及國有企業(yè)不會(huì)因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)大量裁員，人們的收入不會(huì)因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)明顯減少，對(duì)普通住宅（尤其是類似北京的消費(fèi)型城市的普通住宅）的需求影響較小。加上貨幣政策和住房信貸政策的刺激，樓市交易量會(huì)不斷增加。這就是樓市“小陽春”的背景。 從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，從2008年11月份各國采取措施應(yīng)對(duì)危機(jī)之后至2009年第二季度，金融危機(jī)對(duì)中國的出口影響依然存在，有些行業(yè)的出口甚至在惡化，因此，此階段的實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響還是負(fù)面的。鑒于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)外需的嚴(yán)重依賴，出口下降的負(fù)影響還會(huì)逐步深化，對(duì)房地產(chǎn)的副面作用力還會(huì)繼續(xù)增加。 因此，在這個(gè)階段，金融因素對(duì)樓市的影響是正面的，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的影響是負(fù)面的，樓市走勢(shì)是兩種力量共同作用的結(jié)果。四、次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示（一）應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求開發(fā)房地產(chǎn)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。在發(fā)展中國家，正常的商品房市場(chǎng)應(yīng)呈“金字塔”型，即底部是廣大老百姓消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，中間是有較高要求的自領(lǐng)階層，最頂端是能消費(fèi)高檔豪華房的小部分人，而我國是倒“金字塔”式發(fā)展。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熱衷搞高標(biāo)準(zhǔn)、高消費(fèi)的別墅或豪華型住宅建設(shè)。同時(shí)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的過高預(yù)期，導(dǎo)致商品房積壓嚴(yán)重，房屋閑置與短缺并存。為了改善我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供求狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)百姓的需求，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。（二）完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等做出明確規(guī)定，完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測(cè)與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。（三）密切關(guān)注國家的貨幣政策，適時(shí)地調(diào)整戰(zhàn)略有關(guān)專家指出，從緊的貨幣政策一方面會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊，另一方面，嚴(yán)格個(gè)人信貸會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了單純的開發(fā)貸款，更主要的資金來源是以個(gè)人按揭為代表的銷售貸款。對(duì)個(gè)人信貸的政策會(huì)影響到企業(yè)的銷售回款，會(huì)對(duì)資金鏈的穩(wěn)定性造成沖擊，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性。事實(shí)上，作為房地產(chǎn)最核心的環(huán)節(jié)，對(duì)信貸的控制有可能形成一個(gè)惡性循環(huán)?，F(xiàn)在絕大部分開發(fā)商都是融資買地，資金鏈繃得很緊，其生存發(fā)展主要靠銀行信貸，如果受限形成合力，這種壓力就會(huì)傳導(dǎo)給房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，而下行的房?jī)r(jià)將加重房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒，這樣一來，房子更加不好賣，影響銷售回款，企業(yè)的資金鏈更趨緊張。而我國現(xiàn)在所實(shí)行的正是從緊的貨幣政策。（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高社會(huì)責(zé)任意識(shí)，誠信經(jīng)營我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重的誠信危機(jī)。近年來商品房投訴率以每年20%的速度遞增，全國消協(xié)組織受理的商品房投訴很多，但房地產(chǎn)糾紛解決率很低，只有10%左右。地產(chǎn)企業(yè)不