富縣房地產(chǎn)價格走勢分析報告.doc

題 目：富縣住宅房地產(chǎn)市場分析及價格預(yù)測作 者：張有世 雷 鵬 單 位：富縣物價局內(nèi)容提要：去年，在美國次貸危機(jī)影響下，美國兩家最大房地產(chǎn)貸款公司瀕臨倒閉，日本最大的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)關(guān)門。外國房地產(chǎn)感冒，中國房地產(chǎn)也在打噴嚏。今年以來，隨著國家經(jīng)濟(jì)刺激計劃及房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的全面實施，全國主要大中城市房價大多走出了先抑后揚的路線。在這樣的背景下，剛剛起步的富縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來走勢，令人十分關(guān)心。本文通過大量調(diào)查，對富縣當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行了粗淺的分析，并對富縣未來的房地產(chǎn)市場形勢及價格走勢作了預(yù)測。內(nèi) 容：一、富縣房地產(chǎn)市場分析（一）富縣社會環(huán)境分析富縣，古稱鄜州。位于陜西北部，延安市南部，渭北旱塬北沿，屬陜北高塬溝壑區(qū)與丘陵溝壑區(qū)的過渡地帶。東靠黃龍山系以晉師廟梁為界與宜川相鄰；東南和南部與洛川、黃陵相連；西隔子午嶺、關(guān)山梁與甘肅省的合水、寧縣毗鄰；北緣丘陵溝壑與志丹、甘泉、寶塔區(qū)接壤?？h域總面積4182平方公里，居陜西省第五，延安市第一。全縣轄8鎮(zhèn)5鄉(xiāng)1個街道辦事處，241個行政村，總?cè)丝?4.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口11.7萬人?？h城三川交匯，五路噤喉，自古就有“五交城”之稱。210國道、309國道、包茂高速、西延鐵路及正在建設(shè)的西包鐵路復(fù)線、青（島）蘭（州）高速交叉過境，是連接?xùn)|西，貫通南北的重要樞紐。富縣已探明石油資源面積1100平方公里，控制地質(zhì)儲量9146萬噸；圈定含煤面積366.8平方公里，預(yù)測儲量24億噸，探明地質(zhì)儲量7588萬噸；天然氣資源探明含氣面積20.4平方公里，儲量14.6億立方；紫砂陶土儲量500萬噸，石灰石儲量140萬噸，發(fā)展能源工業(yè)有著廣闊的前景。圖1 富縣近年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況改革開放以來，富縣國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實力和城市核心競爭力不斷邁上新的臺階。近年來，富縣確立了“果菜富民、油煤強(qiáng)縣、開放帶動、項目支撐”的特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，全縣經(jīng)濟(jì)社會保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭（見圖1）。今年，國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計可達(dá)到12.4億元。不斷強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。（二）富縣房地產(chǎn)市場供求分析1、富縣房地產(chǎn)市場供給分析在整個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，與人民關(guān)系最密切、最受關(guān)注，甚至在許多情況下被等同于整個房地產(chǎn)業(yè)的就是商品住宅。商品住宅的發(fā)展在很大程度上彰顯一個城市的房地產(chǎn)總體發(fā)展形式，且與百姓的生活息息相關(guān)，應(yīng)該是房地產(chǎn)研究的重點。富縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民購買力的提高導(dǎo)致商品住宅需求量增大，住宅投資逐年增多。近年來，富縣的房地產(chǎn)投資額逐年增大，占固定資產(chǎn)投資比例也在逐年增大，在國民經(jīng)濟(jì)中逐步占有重要地位，房地產(chǎn)投資增長率保持較高的水平。 圖2 富縣近年房地產(chǎn)投資情況 單位：萬元由圖2可以看出，富縣近年房地產(chǎn)投資額和增長率連年穩(wěn)定增長。自1998年房改結(jié)束福利分房制度尤其是2003年富縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定增長期后，富縣居民（包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民）對居住條件不斷提出更高的要求，促使富縣的住宅市場不斷向前發(fā)展。2、富縣房地產(chǎn)市場需求分析進(jìn)入二十一世紀(jì)后，富縣作為延安市南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新星，城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，消費者投資和收入預(yù)期較好，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2008年底，富縣房地產(chǎn)市場的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格等統(tǒng)計指標(biāo)均保持穩(wěn)定上升的趨勢。富縣最近幾年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的總體特征，具體來看，富縣房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下基本走勢:(l)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)放大自2003年以來，受擴(kuò)大內(nèi)需和住房制度改革等相關(guān)政策的有力拉動，富縣房地產(chǎn)市場由全面復(fù)蘇進(jìn)入到快速發(fā)展時期，2008年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，呈現(xiàn)快增勢頭，全年完成8412萬元，比2007年增長62%，比2006年增長290%。 (2)新開工項目集聚，帶動全部房屋施工面積擴(kuò)張富縣房地產(chǎn)開發(fā)隨著土地整頓措施的逐步到位，2003年以來一直處于新開工程的全面啟動期，新開工面積效應(yīng)積聚，帶動全部房屋施工面積快步增長。新開工項目的持續(xù)增多，成為支撐富縣房地產(chǎn)投資快速發(fā)展態(tài)勢的重要力量。（3）竣工房屋面積大幅上揚，可供房源開始增多2003年以來，富縣房地產(chǎn)開發(fā)在建項目增加較快，竣工工程開始增多，竣工房屋面積呈現(xiàn)大幅上揚態(tài)勢，可供房源增多。2006年累計竣工各類房屋38247平方米，2008年更是達(dá)到了45896平方米，同比增長20%。（4）銷售面積持續(xù)穩(wěn)定，房屋空置率較為合理根據(jù)房產(chǎn)部門的統(tǒng)計，2003年至2008年末，富縣累計銷售房屋面積約為7萬平方米。年房屋銷售面積穩(wěn)定增長，增長率保持連續(xù)多年保持在10%以上。從富縣房地產(chǎn)市場供需指標(biāo)來看，富縣近年來房地產(chǎn)市場保持著較高的增長態(tài)勢，特別是房地產(chǎn)投資額的高速增長、新開工面積的放大，表明了未來一段時間內(nèi)，富縣房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步增長。（三）房價發(fā)展情況分析1、住宅市場供需狀況良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和富縣人民日益提高的消費能力為富縣的房地產(chǎn)市場注入了巨大的活力，富縣的住宅開發(fā)投資和實際銷售面積近年來一直保持著較為穩(wěn)定的增長率，富縣商品住宅房還有較大的市場發(fā)展空間。2、房價發(fā)展情況回顧富縣房價的走勢，自21世紀(jì)以來富縣的房價一直保持著較快的發(fā)展速度。2005年至2008年是富縣房屋價格的快速上漲期。以住宅為例，2005年的平均售價約為1050元/平方米，2006年的平均售價約為1160元/平方米，2007年的平均售價約為1380元/平方米，2008年的平均售價約為1500元/平方米。價格上漲幅度累計達(dá)到43%。（圖3） 圖3 富縣近年住宅房屋銷售價格及增長率情況 單位：元3、房地產(chǎn)價格分布情況富縣房地產(chǎn)價格分布具有如下特點:一是中心區(qū)高，邊遠(yuǎn)區(qū)低。縣政府所在的老城區(qū)和沙梁商業(yè)區(qū)房價相對較高，而其它區(qū)位房價則相對較低。如南北教場、茶坊等地的房屋價格在小幅提升的前提下基本保持平穩(wěn)。北教場“匯豐家園”的平均售價約為1300元/平方米，同期在沙梁原石油總庫開發(fā)的“澤慧小區(qū)”房價則達(dá)到1600元/平方米，高出23%。而明年在沙梁石油勞司開發(fā)的住宅房屋價格預(yù)期已達(dá)到2000元/平方米左右。富縣樓市價格“中心高、周邊底”的狀況將越發(fā)明顯。二是環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理較好的小區(qū)房價較高，反之則房價較低。同在南教場的“鹿苑小區(qū)”與“上城花園”相比，“鹿苑小區(qū)”的環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理均好于“上城花園”，房價比“上城花園”平均高出200元/平方米左右。三是位置優(yōu)越的小區(qū)房價較高，反之則相對較低。從富縣目前的情況看，凡距教學(xué)質(zhì)量較高的學(xué)校、商業(yè)區(qū)較近的小區(qū)，其房價都比較高。四是新居住區(qū)的房價高于老居住區(qū)。主要是新居住區(qū)房屋結(jié)構(gòu)優(yōu)于老居住區(qū)，老居住區(qū)的房屋折舊高于新居住區(qū)。 4、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因(l)全國性房價上漲，使富縣房價“水漲船高”。近幾年，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升態(tài)勢，2007年，全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別比2006年上漲20.6%和21.8%，是1998年以來的最高水平。與此同時，受全國房價上漲影響，富縣低迷的房價也一路飆升。 (2)房價上漲是房地產(chǎn)市場需求比較旺盛的結(jié)果。從理論上講，房價的上漲或下跌，其根本動因都是由供求關(guān)系所決定的。在富縣，主要是需求保證了房價的上漲。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，住房需求較旺的原因主要有以下幾個方面:一是居民消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費結(jié)構(gòu)的升級。2003年前，富縣居民住宅主要是由所在單位集資建成的。多數(shù)房屋面積較小、結(jié)構(gòu)不合理，且多已年代久遠(yuǎn)。隨著富縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高，市民對居住已不滿足于先前的“生存型”，而向“舒適型”轉(zhuǎn)變。許多市民賣掉或出租現(xiàn)有房屋，轉(zhuǎn)而購置結(jié)構(gòu)好、面積大的住宅。二是進(jìn)入婚齡的人數(shù)持續(xù)增多。根據(jù)富縣人口普查資料顯示，每年進(jìn)入婚齡的男女約在700對左右。其中，城市青年約為100對左右。據(jù)不完全統(tǒng)計，這些人中至少有60%在城市中購置新房。三是由于富縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，吸引了很多商戶來富縣謀求發(fā)展、購置房產(chǎn)。四是心理和政策作用。主要表現(xiàn)在兩個方面:一方面國家已停止為職工分福利房。另一方面部分人擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，為子女提前買房。加之一些開發(fā)商有意識的宣傳引導(dǎo)，也帶動了購房熱情。(3)信貸資金激增是促使房價快速上漲的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)。近幾年來，也正是資金因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。可以說，沒有銀行信貸資金的支持，房價也不可能快速上漲。(4)原材料等生產(chǎn)要素成本上升推動房價上漲。據(jù)對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的了解，目前富縣房地產(chǎn)開發(fā)成本平均約在1100元/平方米左右。其中，建筑安裝成本占59%左右，土地費占15%左右，政府的各種直接收費約占10%左右。一是土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速。據(jù)富縣國土資源局資料，富縣地價平均上漲15%，直接增加了房屋成本。二是建材價格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資過度旺盛及能源價格上漲等影響導(dǎo)致建材價格持續(xù)上漲。三是人力成本增加。據(jù)統(tǒng)計，2008年富縣建筑業(yè)人均工資比2005年上漲60%。二、富縣房地產(chǎn)市場形勢及價格走勢預(yù)測對富縣房地產(chǎn)價格未來走勢的把握，主要從土地供給預(yù)測、商品房市場的供給預(yù)測、商品房市場的需求預(yù)測、房價走勢預(yù)測等角度進(jìn)行。主要采用定性的方法進(jìn)行分析。（一）富縣房地產(chǎn)市場供需及價格預(yù)測1、土地供給預(yù)測富縣地處川道，縣城總面積約8.3平方公里。其中坡地溝底居多，地勢平坦、適宜居住的土地有限。隨著城市功能不斷完善，城市品位不斷提升，基礎(chǔ)建設(shè)的大力投入，現(xiàn)在的地塊價值已經(jīng)超過原來很多倍。所以，按照每年15%的增長速度，隨著土地資源的減少、地塊的升值，房價必然“水漲船高”。由于土地是不可再生資源，隨著城市中心區(qū)開發(fā)，本身就很稀缺的地塊已經(jīng)沒有了。那些距離城市主要區(qū)域有一定距離的地塊將隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大而成為“新重點地區(qū)”。因此，肯定要通過漲價來體現(xiàn)地塊價值。有利的一面是，富縣自2008年以來陸續(xù)收回9宗土地所有權(quán)，預(yù)計將在來年掛牌拍賣。這將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入新的活力。2、住宅需求市場前景預(yù)測目前我縣的房地產(chǎn)狀況是開發(fā)量還不能完全滿足市場的需求量。這是因為:一是與富縣最新制定的城市發(fā)展規(guī)劃有著很大關(guān)系，未來富縣的發(fā)展將以北擴(kuò)為重點。二是隨著農(nóng)村人口收入的不斷增加，出于改善居住條件和子女教育條件的目的，在縣城投資房產(chǎn)的農(nóng)村人口愈來愈多。三是未來大規(guī)模的投資項目即將上馬。來年，直羅采油廠生產(chǎn)生活基地將在北教場開工建設(shè)，將為城市帶來幾百名固定居民。預(yù)計延安華能電廠和延長集團(tuán)180萬噸甲醇廠及煤礦開發(fā)建設(shè)，將為城市帶來更多固定人口。這些人口的到來，也為富縣房價的堅挺提供了強(qiáng)有力的支撐。四是每年富縣新婚青年對住房的需求仍然很大。據(jù)統(tǒng)計，城市人口中，年登記結(jié)婚人數(shù)約為100對，而富縣每年新建房屋約為300套左右，其中大部分要解決老職工住房、換房問題。因此，市場剛性需求量依舊很大。3、房地產(chǎn)市場及價格預(yù)測通過對富縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的深入分析，本文從理論與實證角度對富縣房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向及價格走勢作了積極探討，得出如下主要預(yù)測結(jié)論。(1)富縣房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)漸趨合理，土地市場的穩(wěn)定供給將保證商品房市場和存量房市場逐漸成熟。(2)未來富縣房地產(chǎn)市場需求巨大，市場前景看好。(3)工薪階層將成為富縣房地產(chǎn)需求主體。富縣工薪階層的工資收入水平不斷提高，成為購房主力。(4)富縣房地產(chǎn)市場的競爭將日趨激烈。隨著土地供應(yīng)量的加大和經(jīng)濟(jì)適用房廉租房的陸續(xù)投放，未來幾年年開盤啟動的項目將明顯增多，富縣房地產(chǎn)市場的競爭勢必加劇，市場兩極分化將會明顯