贛州市商品房買賣合同示范文本說明

贛州市商品房買賣合同示范文本說明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意愿自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解。有鑒于此，建設(shè)部、國家工商局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本，以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局也曾制訂適用于本省的商品房買賣合同示范文本。在此基礎(chǔ)上，我局為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的需要，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)原贛州市商品房買賣合同示范文本又進(jìn)行了修改完善,形成現(xiàn)在的文本。3、示范文本的解釋。在締約過程中，使用人可就條款內(nèi)容或?qū)I(yè)用詞的含義，向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門咨詢。當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。在合同簽訂以后，未被修改的文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，當(dāng)事人若對(duì)內(nèi)容理解不一，屬于民事爭(zhēng)議范圍，行政機(jī)關(guān)不是合同當(dāng)事人，無權(quán)對(duì)相關(guān)合同內(nèi)容再作解釋。因此當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商認(rèn)為需要增加示范文本中未涉及的內(nèi)容，可以自行約定。二、簽訂合同注意事項(xiàng)簽訂合同注意事項(xiàng)是對(duì)簽訂商品房買賣合同時(shí)，合同雙方容易引起糾紛或買受人容易忽略的事項(xiàng)進(jìn)行提示。三、雙方當(dāng)事人商品房買賣合同雙方當(dāng)事人，是指出賣人和買受人。1、出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、法規(guī)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不自行銷售商品房，而是委托其它企業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等）代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“代理銷售的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”的名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人是指一般民事主體，包括公民、法人及其它組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。但按照國家有關(guān)規(guī)定，商品房買賣實(shí)行實(shí)名制，買受人在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫真實(shí)姓名，并提供有效身份證明。商品房買賣合同的買受人應(yīng)和該房屋登記時(shí)的房屋所有權(quán)人姓名完全一致。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)全部填寫姓名并簽字,約定購買的商品房按份共有的,還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額;買受人已婚且所購商品房為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，夫妻雙方均應(yīng)填寫姓名并簽字；買受人委托他人簽訂合同的，須提供合法有效的委托書。3、買受人。分兩種情況：【本人】是指買受人為自然人；【法定代表人】是指買受人為法人單位或組織的法定代表人。4、屬地。是指買受人的戶籍所在地?！颈臼谐菂^(qū)】是指章貢區(qū)；【本市其它】是指本贛州各縣市；【本省其它】是指贛州市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳臺(tái)地區(qū)及外籍人士。5、關(guān)于外銷商品房的限制性規(guī)定：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以上的境外個(gè)人和在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，須憑相關(guān)證明材料，方可購買符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑，可限購一定面積的自住、自用的商品房。四、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得有出讓和劃撥（通過拍賣、招標(biāo)和掛牌等形式）兩種方式。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策法規(guī)也不同。因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。至于出讓與劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的規(guī)定，可以查閱城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。建設(shè)項(xiàng)目名稱【現(xiàn)定名】【暫定名】是指經(jīng)計(jì)劃立項(xiàng)時(shí)所確認(rèn)，并與在辦理相關(guān)行政審批證件一致的項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目名稱未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)不得隨意變更。五、第一條中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)商品房小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一；而整個(gè)商品房小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。六、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件，城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和城市商品房預(yù)售管理辦法都作了規(guī)定。主要包括：已取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，并取得商品房預(yù)售許可證。2、商品房現(xiàn)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售需要符合的條件，建設(shè)部商品房銷售管理辦法第七條作了具體規(guī)定，主要包括主體資格合法、取得建設(shè)用地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗(yàn)收、拆遷安置和物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期等方面。采用現(xiàn)售方式的商品房，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。七、第三條中的建設(shè)用地使用年限、設(shè)計(jì)用途、層高1、商品房所在位置除了幢、號(hào)房外，如有其他的表述，可以在“或 ”的空格處填寫。 2、土地使用年限。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（居住、商業(yè)、商住、工業(yè)等）的建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限也不同，在填寫“該商品房建設(shè)用地使用權(quán)年限”時(shí)應(yīng)予注意。但物權(quán)法規(guī)定,只有居住用地在建設(shè)用地的使用年限到期時(shí)可自動(dòng)續(xù)期。3、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門確定。4、層高。按照建筑工程施工圖紙的設(shè)計(jì)規(guī)范，層高為地面樓板的中心線到頂棚樓板的中心線的垂直距離。隨著住宅戶型的多樣化，一套住宅存在多層高的情況，需要在圖紙上具體標(biāo)出。八、第三條中的建筑面積 1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為開發(fā)建設(shè)單位委托的測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的尺寸，按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算出來的預(yù)測(cè)面積。有的地方?jīng)]有實(shí)行預(yù)測(cè)繪制度，合同約定的建筑面積系設(shè)計(jì)單位提供的建筑面積或開發(fā)建設(shè)單位自行預(yù)測(cè)的建筑面積。 2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。該建筑面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出。房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范適用于房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)建筑面積的測(cè)量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算口徑不同的主要部位有：層高低于2.20M的空間、未封閉陽臺(tái)、雨蓬和自動(dòng)扶梯等。如果遇到建設(shè)工程與規(guī)范規(guī)定不一致的建筑部位、建筑形式時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積（但依法由開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房不計(jì)分?jǐn)偅€包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等，參見房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）、贛州市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（試行）（贛市房字2008175號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。九、第六條中的面積差異處理與第四條中的計(jì)價(jià)方式1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。面積差異處理與計(jì)價(jià)方式緊密聯(lián)系，一般來說，選擇按照建筑面積計(jì)價(jià)或按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定建筑面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，其實(shí)已經(jīng)達(dá)成即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款的合意。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布）規(guī)定了商品房面積差異的處理辦法，示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容來源于以上規(guī)定。2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。由于實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。由于構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，變化的幅度也較小。根據(jù)當(dāng)前房產(chǎn)面積糾紛的案例情況，面積糾紛主要發(fā)生在對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e上，因此，建議選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式。此外，對(duì)面積計(jì)算是否準(zhǔn)確的糾紛處理，買受人可以申請(qǐng)?jiān)瓬y(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核或委托其它有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新測(cè)繪，也可向測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)鑒定。但該處理方式需要費(fèi)用支出，因此，根據(jù)公平原則約定了相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方為：所需費(fèi)用由申請(qǐng)人先行墊付。復(fù)核、重新測(cè)繪或鑒定結(jié)果與原測(cè)繪面積誤差絕對(duì)值超出房屋測(cè)量規(guī)范誤差允許范圍的由出賣人承擔(dān)，在誤差允許范圍內(nèi)的由申請(qǐng)（委托）人承擔(dān)。3、按套計(jì)價(jià)。雖然說，選擇按套計(jì)價(jià)，建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房價(jià)款，但這需要一個(gè)前提，即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙基本一致。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差或面積誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸或面積在約定誤差范圍內(nèi)的，總房價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。十、第七條中逾期付款的違約責(zé)任1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在遵循買賣雙方對(duì)等的原則及法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。 2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，就逾期付款額及逾期時(shí)間，按約定的利率，計(jì)算違約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。買受人逾期付款的行為，是否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。3、分期付款逾期，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少，在確定多少期日后出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。十一、第八條中的交付條件建筑法第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。結(jié)合贛州市的實(shí)際情況，為切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益，我們規(guī)定出賣人必須將符合合同約定條件并取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門出具的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用條件核實(shí)表的房屋交付給買受人。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行政主管部門組織的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用驗(yàn)收”工作是在規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防、園林綠化等相關(guān)部門單項(xiàng)驗(yàn)收均已合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。十二、第九條中逾期交房的違約責(zé)任1、逾期交付。交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第八條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，遵循買賣雙方對(duì)等的原則及法律規(guī)定的范圍內(nèi)由買賣雙方約定。2、按延期交付時(shí)間長短確定合同責(zé)任。文本中提供的第一種方式是按照延期交付的時(shí)間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人已付款，并按已經(jīng)收取的房價(jià)款的一定比例支付違約金。3、免責(zé)事由。文本第八條第一款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括法定免責(zé)的自然災(zāi)害（如臺(tái)風(fēng)、洪水）、和政府行為（征收、征用、規(guī)劃修編等）、社會(huì)異常事件等約定為免責(zé)事由。當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它情況，也可以約定為免責(zé)事由，但在發(fā)生不可抗力事件后應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)告知買受人。十三、第十條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)同意。如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知及聽證等程序。 2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機(jī)關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案，如對(duì)買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成一定影響的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。哪些規(guī)劃設(shè)計(jì)變更屬于“影響到商品房質(zhì)量或使用功能”的，雙方應(yīng)當(dāng)具體約定。十四、第十一條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序 1、交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有：合同第八條約定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用條件核實(shí)表；由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測(cè)繪成果表；當(dāng)交付的商品房為住宅時(shí)，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；當(dāng)交付的商品房為非住宅時(shí)，可在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定參照住宅提供質(zhì)量保證書和使用說明書。2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗(yàn)。買受人在接收前，先查看出賣人提供合同約定的交付證明或文書，并按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和配套的建筑、設(shè)施設(shè)備不符合合同的約定，應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其它處理方式。如果買賣雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不能達(dá)成一致意見的，可依法向人民法院起訴。第三，簽署交接表。如果買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接表。 3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。建設(shè)部于1998年下發(fā)了商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。并根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號(hào)）規(guī)定，住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容一般包括：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；承擔(dān)保修責(zé)任的單位及出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)答復(fù)、處理的時(shí)限；保修聯(lián)系人和電話；保修記錄等。住宅使用說明書內(nèi)容一般包括：開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位名稱；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；給排水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、消防等配置說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；配電負(fù)荷；其它需要說明的事項(xiàng)等。十五、第十二條中的建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程或房屋所有權(quán)抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。根據(jù)物權(quán)法第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房預(yù)售時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。在簽訂商品房買賣合同前，買受人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詢問所購房屋權(quán)屬是否受限制的情況，出賣人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知該房屋是否涉及在建工程抵押、房屋所有權(quán)抵押和所在項(xiàng)目是否涉及建設(shè)用地使用權(quán)抵押等權(quán)利限制以及抵押權(quán)人是否同意涉及該抵押物的商品房銷售等情況，出賣人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。為此，文本第十二條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。十六、第十四條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑和設(shè)施設(shè)備1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。商品房相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與商品房小區(qū)或其它建筑相配套的供水、供電、燃?xì)?、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑和設(shè)施設(shè)備，是指與商品房小區(qū)或其它建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等方面建筑和安全防范、文體活動(dòng)等方面設(shè)施設(shè)備。在該商品房交付時(shí)，還不能同時(shí)達(dá)到使用條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑和配套設(shè)施設(shè)備的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)由合同雙方根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的有關(guān)情況。2、在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。處理方式由合同雙方約定，一般可分兩種情況。一是供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，影響商品房正常使用的，應(yīng)作為逾期交房，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二是某些項(xiàng)目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以由出賣人與買受人另行約定交付期限，并約定違約責(zé)任。十七、第十五條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬 1、建筑區(qū)劃。物權(quán)法使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共享設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共享的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)建筑區(qū)劃。但如果是兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，每個(gè)開發(fā)建設(shè)單位都應(yīng)當(dāng)向各自的購房人說明建筑區(qū)劃和附屬設(shè)施設(shè)備共享的情況，并在商品房買賣合同中載明。2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場(chǎng)所、共享設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主所有?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！币虼耍ㄖ^(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等物業(yè)的歸屬，有多種情況，有必要在商品房銷售時(shí)進(jìn)行明確約定。十八、第十六條中的商品房預(yù)告登記根據(jù)物權(quán)法及國家建設(shè)部房屋登記辦法的規(guī)定，為依法保護(hù)購房人合法權(quán)益，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。申辦預(yù)購商品房預(yù)告登記，既是預(yù)購人即購房小業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)也是預(yù)售人即開發(fā)商的義務(wù)。預(yù)購人委托開發(fā)商代為申請(qǐng)辦理預(yù)告的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)辦理，如果開發(fā)商沒有在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)與預(yù)購人申請(qǐng)預(yù)辦理商品房預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請(qǐng)。特別約定。一般指出賣人對(duì)買受人的限制性約定，比如付款應(yīng)當(dāng)達(dá)到多少方可進(jìn)行預(yù)告登記等。十九、第十七條中的產(chǎn)權(quán)登記1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)房屋登記辦法（建設(shè)部令第168號(hào)發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告及其它必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。初始登記完成后，買受人可以自行申請(qǐng)、也可委托出賣人申請(qǐng)?jiān)摲课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移登記，需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其它必要資料。2、出賣人不能按期提供轉(zhuǎn)移登記所需資料或者接受了委托未能按期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。文本第十七條由雙方約定申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記方式和具體的責(zé)任承擔(dān)方式。二十、第十八條中的保修責(zé)任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)商品房保修的責(zé)任及要求作出了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項(xiàng)。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：1、開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第248號(hào)）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號(hào)）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在設(shè)計(jì)正常使用情況下的保修期：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。3、住宅使用說明書詳細(xì)對(duì)該住房設(shè)計(jì)參數(shù)、指標(biāo)及主要設(shè)施類型、使用材料、性能、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行介紹，通過正確使用室內(nèi)設(shè)施，減少故障，延長住宅及附屬設(shè)施的使用壽命。二十一、第十九條中有關(guān)使用權(quán)另行設(shè)置的約定在當(dāng)前商品房買賣的實(shí)際過程中，經(jīng)常會(huì)涉及對(duì)屬于相關(guān)業(yè)主共有的外墻面、屋面、平臺(tái)等使用權(quán)的爭(zhēng)議問題，根據(jù)中華人民共和國民法通則及中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)法理，經(jīng)相關(guān)業(yè)主共同約定，可另行設(shè)置外墻面、屋面、平臺(tái)等部位的使用權(quán)。但在出賣新建商品房時(shí)，出賣人應(yīng)將設(shè)置情況作為該商品房出售的條件之一，明確告知相關(guān)物業(yè)的購房人并在其商品房買賣合同中逐一進(jìn)行約定，缺一不可，此使用權(quán)設(shè)置方為合法有效。購房人在遇到使用權(quán)設(shè)置的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮清楚再簽訂合同，否則可能權(quán)益受損。二十二、第二十條中的房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)本條款是指是在房屋交付使用后，買受人對(duì)不改變使用用途、不改變規(guī)劃、設(shè)計(jì)的承諾。且應(yīng)當(dāng)按照商品房使用說明書的要求合理裝修和使用。二十三、第二十一條中的前期物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)