第九章--房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政府干預(yù)PPT課件

1 第九章房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政府干預(yù) 1政府干預(yù)的宏觀政策一 住房政策1998年以來住房政策的演變 1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布了 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知 提出的目標(biāo)是 實(shí)行住房分配貨幣化 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次住房供應(yīng)體系等 1999年 建設(shè)部出臺(tái)了 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理規(guī)定 和 城鎮(zhèn)廉租住 2 房管理辦法 2003年8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 其要點(diǎn)是 1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理 經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房 要通過土地劃撥 減免收費(fèi) 政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等降低建設(shè)成本 要嚴(yán)格控制在中小套型 依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 實(shí)行申請(qǐng) 審批和公示制度 2 增加普通住房供應(yīng) 3 建立和完善廉租房制度 3 2004年5月出臺(tái)了 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 其要點(diǎn) 1 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi) 減半征收 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 由政府負(fù)擔(dān) 2 經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型 中套住房面積控制在80平方米左右 小套住房面積控制在60平方米左右 3 經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后 方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售 個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng) 4 4 經(jīng)濟(jì)適用住房購買人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后 不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房 如需換購 必須以屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售給取得經(jīng)濟(jì)適用住房資格的家庭后 方可再次申請(qǐng) 2007年1月出臺(tái) 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 其要點(diǎn) 1 經(jīng)濟(jì)適用住房 是指政府提供政策優(yōu)惠 限定套型面積和銷售價(jià)格 按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng) 具有保障性質(zhì)的政策性住房 經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 2 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 由政府負(fù)擔(dān) 5 3 經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán) 購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿 年 不得直接上市交易 購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的 由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購 購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年 購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的 應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款 政府可優(yōu)先回購 購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后 取得完全產(chǎn)權(quán) 6 4 單位集資建房 距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè) 在符合土地利用總體規(guī)劃 城市規(guī)劃 住房建設(shè)規(guī)劃的前提下 經(jīng)市 縣人民政府批準(zhǔn) 可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房 參加單位集資合作建房的對(duì)象 必須限定在本單位符合市 縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房 單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理 7 2004年3月出臺(tái)了 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法 其要點(diǎn)是 1 城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主 實(shí)物配租 租金核減為輔 2 廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi) 管理費(fèi)二項(xiàng)因素構(gòu)成 單位面積租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn) 按照市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì) 3 實(shí)物配租的廉租住房來源應(yīng)當(dāng)以收購現(xiàn)有舊住房為主 限制集中興建廉租住房 8 2007年9月出臺(tái)了 廉租住房保障辦法 1 廉租住房保障資金 1 年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金 2 提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額 3 土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例 不得低于10 4 政府的廉租住房租金收入 5 社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金 2 申請(qǐng)與核準(zhǔn) 9 2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 4月30日 七部委聯(lián)合下發(fā)了 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 即國(guó)八條 其主要要點(diǎn)是 10 嚴(yán)禁炒地 轉(zhuǎn)讓期房 遏制投機(jī)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房 實(shí)行實(shí)名制購房 2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易住房的全額征營(yíng)業(yè)稅 依法制止炒地 明確界定普通住房的優(yōu)惠政策享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件 容積率1 0以上 單套建筑面積120平方米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格1 2倍以下 完善城鎮(zhèn)廉租房制度嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市均準(zhǔn)入 完善市場(chǎng)信息披露制度 11 2006年5月24日國(guó)務(wù)院 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 國(guó)六條 1 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 1 制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃 要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位 中小套型普通商品住房 2 明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 十一五 時(shí)期 要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房 自 年 月 日起 凡新審批 新開工的商品住房建設(shè) 套型建筑面積 平方米以下住房 含經(jīng)濟(jì)適用住房 面積所占比重 必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 以上 12 2 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 信貸 土地政策的調(diào)節(jié)作用 1 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅 從 年 月 日起 對(duì)購買住房不足 年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買普通住房超過 年 含 年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買非普通住房超過 年 含 年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 13 2 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件 3 有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策 為抑制房?jī)r(jià)過快上漲 從 年 月 日起 個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 考慮到中低收入群眾的住房需求 對(duì)購買自住住房且套型建筑面積 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 的規(guī)定 4 保證中低價(jià)位 中小套型普通商品住房土地供應(yīng) 土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型 限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上 采取競(jìng)地價(jià) 競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法 以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位 14 二 稅收政策1998年以來房地產(chǎn)稅收政策的演變 1999年的 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定 中規(guī)定 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí) 由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款 繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)的10 確定 購房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后 按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記 15 1999年 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知 1 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅和契稅的政策問題 為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān) 對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅 銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征 個(gè)人自建自用住房 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買自用普通住宅 暫減半征收契稅 16 2 關(guān)于土地增值稅征免政策問題 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅 在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅 1999年 關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知 1 個(gè)人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)重新購房的 若購房資金大于原住房銷售額 免稅 若小于銷售額的 按差額納稅 2 個(gè)人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)未重新購房的 全額納稅 3 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的 并且是家庭唯 17 一生活用房取得的所得 免稅 關(guān)于住房租賃市場(chǎng)稅收政策2000年頒布了 關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知 1 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房 其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3 的稅率征收 房產(chǎn)稅暫減按4 的稅率征收 2 對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10 的稅率征收個(gè)人所得稅 18 2005年的稅收政策自2005年6月1日起 對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買普通住房超過2年 含2年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年 含2年 轉(zhuǎn)手交易的銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 19 2006年的稅收政策自2006年6月1日起 對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購買普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 2007年的稅收政策清算土地增值稅提高城鎮(zhèn)土地使用稅 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系一覽表 doc 20 三 2003年宏觀調(diào)控以來我國(guó)房地產(chǎn)金融政策1 121號(hào)文件的主要內(nèi)容2003年6月13日中國(guó)人民銀行發(fā)布了 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 銀發(fā) 2003 121號(hào) 其主要內(nèi)容 一是提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求 對(duì)開發(fā)商貸款 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30 開發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 工程施工許可證等 四證 二是規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 嚴(yán)禁 零首付 個(gè)人住房貸款 提出貸款額與抵押物實(shí)際 21 價(jià)值的比例 抵借比 最高不得超過80 對(duì)購買期房的個(gè)人住房貸款 所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂 高層住宅完成總投資的三分之二 對(duì)購買第二套或二套以上住房的 適當(dāng)提高首付款比例 三是限制對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)資金貸款 121文件規(guī)定只能用開發(fā)貸款這一個(gè)科目給開發(fā)商發(fā)放貸款 嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款 各商業(yè)銀行只收不放 22 四是強(qiáng)化對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理 防止出現(xiàn)地價(jià)泡沫 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購的土地作抵押 抵押貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70 貸款期限最長(zhǎng)不超過2年 規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 2 提高貸款利率 存款準(zhǔn)備金率和項(xiàng)目資本金比率存款準(zhǔn)備金率從2003年6 提高至2007年的11 2007年12月25日達(dá)到14 5 貸款利率連續(xù)10次提高 23 2002以來住房貸款利率的變化 24 2002以來住房貸款利率的變化 25 2003年4月項(xiàng)目資本金比率提至35 3 規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年7月 中國(guó)人民銀行等6部委發(fā)布了 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 主要內(nèi)容有 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè) 投資總額超過1000萬美元 含1000萬美元 的 注冊(cè)資本不得低于投資總額的50 投資總額低于1000萬美元的 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 以及境外投資者并購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批 26 2房地產(chǎn)稅制改革一 房地產(chǎn)稅制改革的原則1 租稅分流 清費(fèi)立稅2 擴(kuò)大稅基 優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)3 效率與公平的統(tǒng)一二 房地產(chǎn)稅制改革的基本思路1 設(shè)置房地產(chǎn)保有稅2 設(shè)置房地產(chǎn)取得稅3 設(shè)置房地產(chǎn)收益稅 27 三 物業(yè)稅改革問題2003年十六屆三中全會(huì) 中共中央 關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定 中 第一次明確提出 在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 相應(yīng)地取消有關(guān)稅收的改革方案 五中全會(huì)也提出了穩(wěn)步推進(jìn)開征物業(yè)稅 實(shí)施城鎮(zhèn)稅制改革 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅 相應(yīng)取消其他的費(fèi)用 28 主流觀點(diǎn)將現(xiàn)行房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并 轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 1 租稅性質(zhì)不同 不能混淆 2 城市財(cái)政收入的穩(wěn)定性 3 實(shí)際運(yùn)行中相關(guān)技術(shù)性問題也難以解決 新房與舊房的稅負(fù)問題 土地的管理問題 主流觀點(diǎn)的誤區(qū) 1 把房地產(chǎn)稅的改革 等同于土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖?29 2 物業(yè)稅的開征可以降低房?jī)r(jià) 物業(yè)稅設(shè)置的基本思路是 歸并現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 契稅 耕地占用稅和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一部分行政事業(yè)性收費(fèi) 簡(jiǎn)并稅費(fèi) 以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為課稅稅基 按年征收