高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告

1 高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目錄 第一部分 項目概況 . 4 一、宗地位置 . 4 二、宗地現(xiàn)狀 . 4 三、周邊配套調(diào)查 . 6 四、周邊環(huán)境調(diào)查 . 6 五、大市政配套 . 7 六、規(guī)劃控制要點 . 7 七、土地價格 . 7 八、商務(wù)安排 . 錯誤 !未定義書簽。 第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 . 8 一、江陰市概況 . 8 二、江陰高新區(qū)概況 . 9 第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 . 12 一、服 務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 . 12 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測 . 17 三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 . 17 第四部分 開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析 . 19 一、項目獲得方式 . 19 二、取得土地使用權(quán)程序評估 . 19 三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險評估 . 19 四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查 . 19 五、限售限購政策、金融政策調(diào)查 . 19 六、總體評價 . 19 第五部分 土 地現(xiàn)狀價值評估 . 20 一、現(xiàn)狀價值評估原則 . 20 二、案例選擇及比價分析 . 20 三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷 . 21 第六部分 開發(fā)市場分析 . 22 一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查 . 22 二、商住價格比調(diào)查分析 . 23 3 三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析 . 24 四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 . 24 五、市場調(diào)查小結(jié) . 25 第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 . 27 一、規(guī)劃建筑指標(biāo) . 27 二、規(guī)劃概念方案 . 27 三、建筑概念方案 . 27 四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 . 29 第八部分 開發(fā)收入和周期 . 30 一、銷售配比定價 . 30 二、開發(fā)銷 售收入 . 30 三、開發(fā)周期預(yù)測 . 30 四、銷售計劃預(yù)測 . 31 第九部分 投資總成本和收益分析 . 32 一、項目預(yù)算總投資分析 . 32 二、項目開發(fā)銷售收益 . 32 三、項目持有經(jīng)營收益 . 錯誤 !未定義書簽。 四、項目投資價值指標(biāo)分析 . 33 五、項目現(xiàn)金流量及啟動資金分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第十部分 綜合分析與建議 . 35 一、綜合判斷 . 35 二、綜合建議 . 35 4 第一部分 項目概況 一、宗地位置 項目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過多年城市發(fā)展 ,已融入中心城區(qū) , 靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國家及江陰市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策號召 ,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財務(wù)中心已經(jīng)開始建設(shè)和銷售。項目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中 心位置約 1 公里左右。項目位置圖如下： 二、宗地現(xiàn)狀 1、項目四至： 項目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。具體如下圖所示： 2、項目周邊地勢比較平坦，項目內(nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。 3、地面現(xiàn)狀：地上無建筑物和構(gòu)筑物，場地內(nèi) 5 基本平整。 4、地面現(xiàn)無任何居住可能對項目開發(fā)進度造成影響的情況。 5、地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項目施工情況。 6、項目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路 、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項目開發(fā)進度造成影響的情況。 7、現(xiàn)狀及周邊照片： 北臨濱江東路： 西臨定山路： 地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 6 三、周邊配套調(diào)查 1、交通狀況 交系統(tǒng)情況：該項目北側(cè)設(shè)有 15、 88、 66 公交終點站。 地臨主干道濱江東路、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。 2、周邊教育配套： 項目東南有江陰市第二實驗小學(xué)，距離項目 2 公里距離，東有長山中學(xué)、長山中心小學(xué)，距離項目約 3 公里。 3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平： 項目周邊有濱江社區(qū) 、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長山衛(wèi)生院。 4、宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住宅及現(xiàn)狀： 項目西側(cè)東外環(huán)路內(nèi)，距本項目約 1里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)。在售新建住宅項目較少。 四、周邊環(huán)境調(diào)查 1、治安情況良好。 2、空氣狀況優(yōu)良。 3、噪聲情況良好。 4、污染情況無。 5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。 7 6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚子江盈智城項目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。 五、大市政配套 1、道路現(xiàn) 狀及規(guī)劃發(fā)展： 項目北側(cè)濱江東路為雙向六車道，項目西側(cè)定山路為雙向四車道。 2、供水狀況：現(xiàn)有管線均至項目用地。 3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項目用地。 4、通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項目用地。 5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線均至項目用地。 6、燃氣：現(xiàn)有管線均至項目用地。 六、規(guī)劃控制要點 該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；用地面積為 方米；容積率為 筑密度為不大于 50%；綠地率為不小于 15%；停車泊位要求為機動車80 輛 /萬平米建筑面積，非機動車 200 輛 /萬平米建筑面積；交通出入口設(shè)計要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。其他限制條件：競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會鑒定）的 30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。 七、項目主體及進展情況 江陰新高置業(yè)有限公司（下稱：項目公司）為本項目的主體公司，注冊資本3800 萬元。項目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署成交確認書；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署國有土地使用權(quán)出讓合同，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。項目公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 8 第二部分 區(qū)域城市 化發(fā)展概況 一、江陰市概況 1、地理位置 江陰市北枕長江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫常 “金三角 ”幾何中心，交通便捷，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。 2、經(jīng)濟發(fā)展 2011 年， 江陰市 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 。 江陰連續(xù) 十 年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟強縣（市） 。 3、行政區(qū)劃 2011 年，全市有 11 個鎮(zhèn)、 6 個街道，有 243 個村委會、 108 個社區(qū)居民委員會（其中 17 個為村居合一）。全市新組建各類農(nóng)村新型合作經(jīng)濟組織 136 個，撤并自然村 130 個，整治村莊 150 個。 4、金融業(yè)發(fā)展 2011 年，金融存貸款規(guī)模擴大。年末金融機構(gòu)各項本外幣存款余額達 億元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 元。各項本外幣貸款余額 元。人民幣貸款中，短期貸款 元；中長期貸款 元。全年新增 4 只股票，累計擁有 32 家上市公司、 33 只股票，其中境外上市企業(yè) 10 家，募集資金 280億元，募集資金總量在全國縣級市中繼續(xù)保持第一。 5、 人民生活 全市常住人口 人，年末全市戶籍人口為 人，人口死亡率 人口自然增長率為 人口期望壽命達到 。2011 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 34888 元。農(nóng)民人均純收入 17460 元。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 村居民家庭恩格爾系數(shù)為 鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?方米，農(nóng)村居民人均居住住房面積 方米。 二、 江陰高新區(qū)概況 1、地理位置 江陰 高新區(qū) 位于長三角城市群幾何中心，北枕 35 公里深水岸線，東距國際港口張家港 8 公里，西距一級對外開放港口江陰港 4 公里。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江 海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。以江陰 高新區(qū) 為圓心， 150 公里半徑內(nèi)，有上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、南京碌口國際機場、蘇南國際機場、常州奔牛機場等空港。水陸空交通網(wǎng)絡(luò)完備的江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已成為長江中下游南北交通的重要樞紐。 2、經(jīng)濟發(fā)展 10 2011 年，江陰高新區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 元 ，工商業(yè)開票銷售收入 元，增長 工業(yè)總產(chǎn)值 長 實現(xiàn)利稅總額 元，財政收入 元。新批進區(qū)企業(yè) 128 個，其中外商投資企業(yè) 33 個。 3、 江陰高新區(qū) “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃 “ 十二五 ” 期間，高新區(qū)將全力推進現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。 經(jīng)濟發(fā)展： 全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超 550 億元，年均增長 16%左右，人均 常住人口計算）超 5 萬美元。實現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 5000 億元 ； 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達 65%以上，服務(wù)業(yè)增加值占 重 45%，一二三產(chǎn)業(yè)比重為 5。 科技創(chuàng)新 ： 科技進步貢獻率達 60%以上，發(fā)明專利占專利總數(shù)的 25%以上 。 城市功能 ： 城市化率達到 90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成 。 生態(tài)文明 ： 建成國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比 “ 十一五 ” 期末降低 20%，污染物排放總量比 “ 十一五 ” 期末降低 25%，城市生活污水集中處理率達 100%，環(huán)保重點監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達 98%；全區(qū)綠化覆蓋率達 42%以上 ，人均公共綠地面積超 12 平方米。 社會發(fā)展 ： 民主法治建設(shè)全面增強，社會管理體制更為完善，生活更加舒適、社會更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增 15%。 4、總部經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料 5 個產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 根據(jù)江陰高新區(qū)制造業(yè)發(fā)展的需求特征， 已 確定將總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、 軟件及服務(wù)外包、現(xiàn)代物流等四大高科技現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市服務(wù)經(jīng)濟作為高新區(qū)下一步將重點扶持的服務(wù)行業(yè)。 總部經(jīng)濟區(qū)范圍約 方公里，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟三項功能： 11 總部經(jīng)濟 大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。到 2015 年，高新區(qū)總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值達 400 億以上，力爭引進區(qū)域性企業(yè)總部 40 家以上。 文化創(chuàng)意 依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基 礎(chǔ)，重點發(fā)展工業(yè)設(shè)計及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。到2015 年，高新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入達 100 億元左右，園區(qū)集聚核心文化創(chuàng)意企業(yè)約 50 家。 城市服務(wù)經(jīng)濟 順應(yīng)高新區(qū)產(chǎn)城一體化發(fā)展的趨勢，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、生態(tài)休閑、社區(qū)商業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極引入一些現(xiàn)代新型服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人民群眾日益增長的消費需求。到 2015 年，高新區(qū)城市服務(wù)經(jīng)濟實現(xiàn)銷售收入達 400 億元，園區(qū)集聚超億元商貿(mào)餐飲企業(yè)達 50 家以上。 發(fā)展現(xiàn)狀 :總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)目前正在建設(shè)的有海 瀾財富中心、法爾勝泓昇集團大廈等總部經(jīng)濟業(yè)態(tài)，本項目西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚子江盈智城。 本項目位于總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚子江盈智城。目前江陰高新區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟區(qū)建設(shè)剛剛起步，借助其總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意及城市服務(wù)經(jīng)濟的功能，未來幾年內(nèi)將成為江陰市及高新區(qū)的快速增長點，發(fā)展?jié)摿薮蟆?12 第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 （一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 1、零售商業(yè)、批發(fā)市場 零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購物中心、超市賣場。 百貨商廈： 江陰已形成核心商 圈 +區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘?，?shù)量眾，但單個體量普遍較小。 商圈內(nèi)主要的百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下 1 層至地上 5/7 層建筑，單層營業(yè)面積集中在2,00000 平 方米。 以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級空間有限。 購物中心： 在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域，時代超級購物中心與希望廣場都采取了發(fā)展超市賣場為主力業(yè)態(tài)的策略。由于引進品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。 在前期開發(fā)過程中，希望廣場開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏成熟居民區(qū)、遠離中心區(qū)以及經(jīng)營策略失誤（分割銷售），并未取得 預(yù)期效果。在大潤發(fā)的帶動下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個集賣場、百貨、餐飲、休閑、娛樂的購物中心（區(qū)域型）雛形。 超市賣場： 超市周邊居民的消費水平與超市經(jīng)營狀況關(guān)系密切，高檔社區(qū)的居民是超市 13 的主力消費群。時代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費力不足。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費力被大潤發(fā)吸收。高端的住宅小區(qū)對超市經(jīng)營狀況有明顯的拉動作用，比如大潤發(fā)超市。 以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。 除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、 大賣場都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。滿足周邊居民一般生活用品需求。 江陰大賣場及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點（城市購買力已具備一定水平）。大賣場及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。 2、餐飲、休閑 餐飲： 江陰已形成了吸引大眾消費的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。 青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日益成為江陰人就餐的理想場所。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也 是酒吧 娛樂業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。 城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場區(qū)域。 休閑： 江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。 3、酒店、辦公 酒店： 江陰目前擁有 7 家 5 星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國際等。酒店業(yè)市場而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展， 4 星以上的酒店開發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是 為了進行會議，研討，聚會等商務(wù)性事跡。 14 各酒店都有集團公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于 6范圍內(nèi)。 酒店登記 名稱 客房數(shù)量 入住率 經(jīng)營時間 價格 （標(biāo)準(zhǔn)間） 五星級 黃嘉喜來登 298 60% 2010 632 泓昇苑 308 60% 2006 518 長盛戴斯酒店 211 60% 2011 488 長晟豪生 298 80% 2011 632 新長江雅閣 308 60% 2011 518 皇冠假日大酒店 280 70% 2011 488 四星級 江陰 暨陽山莊 270 60% 1998 300 江陰國際大酒店 315 70% 1998 480 江陰來富島大酒店 221 60% 2003 420 江陰法爾勝酒店 140 70% 1994 300 江陰興澄大酒店 135 60% 1998 400 經(jīng)濟型 連鎖酒店 如家連鎖酒店 270 80% 2010 150 250 莫泰 168 酒店 315 80% 2009 150 250 7 天連鎖酒店 221 90% 2011 150 250 漢庭連鎖酒店 140 70% 2009 150 250 格林豪泰酒店 135 70% 2011 150 250 江陰目前經(jīng)濟型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰 168、 7 天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價位在 150 /天之間， 但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。 辦公： 作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項目初具規(guī)模； 目前市場上高品質(zhì)的辦公樓項目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃 金大廈。辦公樓市場而言，隨著本地經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫字樓市場需求將保持在一個比較平穩(wěn)的水平。從購買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。 4、康體、文娛、文化傳媒 大眾化和高檔的健身、運動場所在江陰的數(shù)量均不多； 對于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習(xí)慣上，對運動健身的概念 15 較弱。 江陰的酒吧業(yè)進入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。 在江陰所有的娛樂休閑場所里。 是普通市民最習(xí)慣消費的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以 大眾化消費為主，高檔次項目較少。 江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營情況較佳； 但市場上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項目較少；市場仍就 缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項目的大型娛樂城； 隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群， 將會對休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。 江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn) 及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂業(yè)必將得到進一步發(fā)展。 （二）項目周邊 江服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 1、“城市客廳”經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 項目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。 江陰市把 198 平方公里的中心城區(qū)作為“家”，配套出一個 方公里的“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個商圈。 目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新 體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國際商務(wù)辦公樓等。 “城市客廳”已投入運營的商業(yè)項目包括： 沃爾瑪商場與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，方米，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、 身美容、家居裝飾、兒童娛樂、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過 300 個。 1912 特色街區(qū)，總建筑面積近 14 萬平方米，包括公寓式酒店、高檔會所、快捷酒店和 1912 酒吧商業(yè)街等。 魔方時代廣場，占地約 21000 平方米，建筑面積為 66298 平方米，整個項目 16 將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂為一體的娛樂休閑場所。 新梅“豪布斯卡”項目占地面積約 22000 平方米，整個項目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所。 “城市客廳”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。 2、項目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營情況調(diào)查 項目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表： 周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置 物業(yè)類型 樓層 面積 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 大潤發(fā)旁店面 商鋪 1/5 50 大潤發(fā)旁店面 商鋪 2/2 80 名雅居 商鋪 2/5 80 桃源居六期 商鋪 1/1 85 麗都城市花園 商鋪 1 150 水岸新都店面 商鋪 1/1 36 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置 物業(yè)類型 樓層 面積 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 創(chuàng)智天地 寫字樓 5/11 105 名都國際大廈 寫字樓 5/20 155 名都國際大廈 寫字樓 12/32 100 17 名都國際大廈 寫字樓 8/28 220 名都國際大廈 寫字樓 15/25 200 名都國際大廈 寫字樓 6/26 98 名都國際大廈 寫字樓 17/26 名都國際大廈 寫字樓 22/25 192 戴斯國際商務(wù)廣場 寫字樓 21/25 88 匯豐大廈 寫字樓 6/13 210 匯豐大廈 寫字樓 9/18 203 匯豐大廈 寫字樓 5/16 200 港麗大酒店 寫字樓 19/25 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài) 未來發(fā)展預(yù)測 1、零售商業(yè)、批發(fā)市場：江陰市已經(jīng)形成了以 百貨商廈、購物中心、超市賣場為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營空間等因素?zé)o法擴大經(jīng)營、新型的購物中心、超市賣場主要面向中低消費，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。 2、項目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預(yù)測未來連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。 3、江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康 體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴大規(guī)模。 三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 “江陰市 2013 年政府工作報告” 2013 年的主要任務(wù)“ 突出轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 ”： 推進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實施先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動，千方百計做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動實體經(jīng)濟又好又快發(fā)展 ； 加快推進服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，服務(wù)業(yè)增加值占比達到 完成全市域商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，加快啟動一批服務(wù)業(yè)高端項目建設(shè)。大力推廣運用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。更大力 度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項目，深入推進旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比 18 重達到 4%。 “ 江陰高新區(qū) “ 十二五 ” 經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃綱要 ”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點與主要任務(wù)： 發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)新孵化和綜合服務(wù)等平臺，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成局部的群體性創(chuàng)新的局面，使高新區(qū)成為區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)意的源頭 ； 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。按照產(chǎn)業(yè)化、市場化、國際化的要求，加快推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)倍增計劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生 活性和高端服務(wù)業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級和水平。 “ 十二五 ” 期間，確保服務(wù)業(yè)增加值占 重每年上升 11 個百分點。 19 第四部分 開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析 一、項目獲得方式 該地塊為增量國有建設(shè)用地，通過國有土地出讓公開程序?qū)ν夤_出讓（掛牌出讓），符合現(xiàn)有土地出讓的程序。 二、取得土地使用權(quán)程序評估 現(xiàn)已通過土地掛牌程序取得。 三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險評估 具體詳見附件。 四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查 具體詳見附件。 五、限售限購政策、金融政策調(diào)查 具體詳見附件。 六、總體評價 1、本項目按照 掛牌程序進行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序。 2、本項目屬于江陰高新區(qū)管委會招商辦引進商業(yè)項目，現(xiàn)已通過土地公開出讓市場掛牌取得。 3、通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。開發(fā)環(huán)節(jié)政策風(fēng)險較小。 4、綜合判斷該項目在現(xiàn)行法律、法規(guī)下具有可操作性、合規(guī)性，風(fēng)險的可控。 20 第五部分 土地現(xiàn)狀價值評估 一、現(xiàn)狀價值評估原則 本次評估為江陰高新區(qū)目標(biāo)地塊在公開市場情況下的現(xiàn)狀價值，按照地塊規(guī)劃條件，宗地出讓土地面積 米，容積率為 用途 為商業(yè)用地。 二、案例選擇及比價分析 1、江陰目標(biāo)地塊周邊區(qū)域土地交易市場調(diào)查 調(diào)查 2011 年至今項目周邊土地成交價格如下： 宗地編號 地塊座落 土地用途 出讓面積 (平米 ) 容積率 土地價格 (萬元 /畝 ) 樓面地價 （元 /平米） 競買時間 備注 2012陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路 商務(wù)用地 +旅館用地 6713 200 2012/ 12/28 2011陰市開發(fā)區(qū)石山路東、 石牌路南 商業(yè)用地 27878 682 2012/ 6/14 建成后 50%的建筑面積不得分割對外出售 2011陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北 商業(yè)、辦公 28523 248 2011/ 6/1 2011陰市澄江街道水岸新都東、贊園西、名賢路北側(cè) 商辦混合用地 +社會停車場庫用地 13756 054 2011/ 3/22 2010陰市澄江街道芙蓉大道南、東外環(huán)路西側(cè) 市場用地 +非市屬辦公 用地 50320 323 2011/ 2/24 2、可比案例選擇 對目標(biāo)地塊區(qū)域內(nèi)，土地用途相同的土地交易案例進行選擇，選擇 3 個土地用途相同的土地交易案例進行比較分析。 宗地 編號 地塊座落 土地用途 出讓面積 (平米 ) 容積率 土地價格 (萬元 /畝 ) 樓面地價（元 /平米） 競買時間 備注 2012 陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路 商務(wù)用地+ 旅館用地 6713 200 2012/12/28 21 2011 陰市開發(fā)區(qū)石山路東、 石牌路南 商業(yè)用地 27878 682 2012/6/14 建成后 50%的建筑面積不得分割對外出售 2011 陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北 商業(yè)、辦公 28523 248 2011/6/1 3、土地價格修正比較 按照土地面積 米，容積率 3 進行修正比較。 可比項目 案例 1 案例 2 案例 3 交易價格（樓面地價） 1200 1682 1248 交易日期 100/100 100/100 100/90 土地規(guī)模 100/100 100/100 100/100 商業(yè)及商務(wù)集聚度 100/103 100/93 100/95 交通便利度 100/100 100/98 100/90 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地利用便利度 100/103 100/95 100/103 容積率修正 地性質(zhì) 100/100 100/100 100/100 比準(zhǔn)價格 1806 1770 1701 比準(zhǔn)價格 1759 建筑面積（地上） 39495 土地總價（萬元） 6947 通過比較分析該地塊的合理評估值為 6947 萬元。 三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷 通過上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項目地塊合理價值為 6947 萬元（約合 352萬元 /畝），合理現(xiàn)狀價值區(qū)間為 6252 萬元， 7642 萬元 。該項目成交價格為 5925萬元，低于評估價格。 22 第六部分 開發(fā)市場分析 一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查 1、江陰 2012 年商品房成 交規(guī)模調(diào)查 2012 年全年江陰商品房新增供應(yīng) ，同比下降 2012年商品房成交 ，同比上漲 2012 年商品房成交指標(biāo)變化： 指標(biāo) 2012 年 2011 年 同比漲跌 漲幅（ %) 成交套數(shù)（套） 12725 10210 2515 成交面積（平米） 成交總額（萬元） 成交均價（元 /平米 ） 普通住宅 6185 6843 低層住宅 12765 9637 3128 商鋪 9574 7061 2513 辦公 8530 7658 872 2、調(diào)查 2007 年 江陰市商品房成交面積情況如下表： 指標(biāo) 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 成交面積（萬平米） 住宅 辦 23 3、調(diào)查 2007 年 江陰市商品房成交價格情況如下表： 指標(biāo) 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 成交均價（元 /平米） 住宅 3656 4457 5061 6429 6764 6996 商辦 4641 4551 6019 7122 7125 9392 二、商住價格比調(diào)查分析 1、商住價格比（增量） 物業(yè)名稱 位置 物業(yè)類型 商業(yè)均價 （元） 物業(yè)類型 物業(yè)均價 （元） 商業(yè)與住宅價格比 丹芙春城 文化路南，砂山路西 一層商鋪 20616 高層住宅 11823 金色水岸 延陵路北，大橋路西 一層商鋪 19404 高層住宅 10567 水岸新都 新華路南，東外環(huán)路西 一層商鋪 22680 高層住宅 9217 御香山 長江路北，香山路西 商場商鋪 29553 高層住宅 9837 嘉福豪庭 虹橋南路西，環(huán)城南路北 一層商鋪 15704 高層住宅 8127 虹橋大廈