湖墅觀邸項目.doc

湖墅觀邸項目前期物業(yè)管理招標編號：01201120140729231招標文件凱德新業(yè)(杭州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二一四年 七 月“湖墅觀邸”項目概況及招標情況說明第一章 總則 “湖墅觀邸”為高層公寓項目，由凱德新業(yè)(杭州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，坐落于杭州市拱墅區(qū)，東面隔湖墅北路緊鄰京杭大運河，南面為規(guī)劃秉祥巷，西面為規(guī)劃用地及政府自留地，北面為余杭塘河。本項目建設(shè)用地 32042平方米，建筑總面積130322平方米，包括地上面積 80105平方米、地下面積50217平方米。項目主體為9幢18層高層住宅，1幢1層商業(yè)用房。預計項目總戶數(shù)為830戶（其中住宅686戶、公租房144戶）。暫定項目交付時間為2016年4月。本公司根據(jù)物業(yè)管理條例、建設(shè)部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法等文件要求，決定采用公開招標方式選聘前期物業(yè)管理公司。一、“湖墅觀邸”項目規(guī)劃建設(shè)基本情況（一）總占地面積：32042 m2。（二）總建筑面積：130322 m2。地上建筑總面積80105 m2。其中高層建筑面積77653m2，商鋪建筑面積1205m2，社區(qū)用房建筑面積480m2，物業(yè)經(jīng)營用房和管理用房建筑面積562m2,門衛(wèi)50 m2消控室50 m2垃圾房25 m2開閉所80 m2。 地下建筑總面積50217m2。其中車庫及其它46819.8m2（包括人防建筑面積 5848m2），自行車庫面積 3397.2 m2。（四）車位情況： 車位數(shù)704個。其中地上車位64個，地下車位640個。（五）公共設(shè)施及公用設(shè)備：1、 綠地率：30%2、 容積率：2.53、 建筑密度：17.87%4、 總配體量：住宅總戶數(shù) 830戶5、 建筑層數(shù)：9幢20個單元18層，1幢1層商業(yè)用房；6、 主要設(shè)施及設(shè)備情況：（1）生活給水系統(tǒng) 會所、商業(yè)網(wǎng)點和住宅的4層及4層以下由市政直供，其余由變頻增壓給水設(shè)備（設(shè)在地下車庫負一層的生活水泵房內(nèi)）供水。分加壓低、高區(qū)，其中加壓低區(qū)供住宅的511層， 3 臺變頻泵（單臺功率7.5kW，二用一備）+ 1 臺輔泵（功率3kW）；其中加壓高區(qū)供住宅的1218層， 3 臺變頻泵（單臺功率11kW，二用一備）+ 1 臺輔泵（功率3kW）。生活水箱數(shù)量 1只 ，容量72T。（2）生活排水、排污系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)生活污水與雨水分流；室內(nèi)糞便污水與洗浴廢水分流；住宅廚房排水設(shè)置情況 廚房廢水單獨設(shè)置排水立管排放 ，排水泵有 / 個，功率 / 。室內(nèi)污水排至小區(qū)內(nèi)化糞池，經(jīng)處理達標后排入市政污水管網(wǎng)。（3）管材生活給水管：管徑 DN70 ,材質(zhì)鋼塑復合,管道、管件及閥門的工作壓力為 1.6 MPa。生活污廢水及雨水管：管徑 DN100(de110) ,材質(zhì) UPVC排水管 ,管道、管件及閥門的工作壓力為 / MPa。（4）供配電系統(tǒng)電源等級：主體樓號的電梯、安防用電設(shè)備、公共通道的主要照明、應(yīng)急照明，汽車庫中的消防泵、噴淋泵、排煙風機、潛水泵、公共照明、應(yīng)急照明以及小區(qū)通訊機房、消防控制室等用電為一、二級荷；其余設(shè)備用電為三級負荷。配電房是公變，擬設(shè)10kV, 具體配置數(shù)量及位置由杭州市電力局確定并設(shè)計實施。（5）照明系統(tǒng)路燈是由 物業(yè)公司 （市政路燈管理所/物業(yè)公司）管理維護;路燈 128 只（燈柱），功率 20kw ；地下車庫燈 約3200 只，功率100kw ；樓道燈是聲控開關(guān)（聲控/光控/開關(guān)），共 約2100 只，功率30kw 。（6）防雷接地系統(tǒng)（7）消防電氣自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)：在7#樓東單元一層設(shè)消防控制室，內(nèi)設(shè)火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)主機，地下車庫按規(guī)范設(shè)置感煙、感溫探測器、手動報警按鈕、消防電話、消防廣播、輸入輸出模塊等各種消防設(shè)施，各樓內(nèi)設(shè)消火栓按鈕，從而保障各個大樓及地下車庫的消防安全。（8）弱電系統(tǒng)電話通信：住宅電話按預留 2 門/戶考慮，小區(qū)系統(tǒng)容量按2000 門考慮；小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)可與INTERNET網(wǎng)等信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。通過電信總機房內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備，小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)可為用戶提供社會、經(jīng)濟等多媒體信息。每套住宅內(nèi)設(shè) 1個智能信息箱，戶內(nèi)電話、網(wǎng)絡(luò)插座、電視用戶終端及管線由住戶自理。保安監(jiān)控系統(tǒng)：與消控室在同一位置，有可視對講系統(tǒng)。是否有家庭安全防范報警系統(tǒng)有 ，功率 / ；是否有電視監(jiān)視系統(tǒng)有 ，功率 / ；有背景音樂廣播系統(tǒng)，功率 / ；有周界紅外報警系統(tǒng)，功率 / ；有電子巡更系統(tǒng)，功率 / 。（9）電梯： 42 臺，功率 42*13KW 。（10）主入口 1 個，次入口 1 個，是否全部設(shè)置可關(guān)閉的大門 是 ，是否必須全部24小時打開 是 ，或是可由物業(yè)公司根據(jù)情況設(shè)定打開時間 / 。（11）水景系統(tǒng)：水景的數(shù)量 1個 ，容量 40立方 ，功率 / 。（12）不是精裝修房屋。（13）有會所，設(shè)置內(nèi)容 棋牌、健身、室內(nèi)泳池、瑜伽室等，經(jīng)營方式 委托物業(yè)公司經(jīng)營 。二、“湖墅觀邸”項目的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備保修期限物業(yè)保修期限：根據(jù)國務(wù)院第279號令建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定執(zhí)行。1、 電梯： 24 個月2、 主體主建： 600個月3、 主體水電： 24 個月4、 供水系統(tǒng)： 24 個月5、 監(jiān)控系統(tǒng)：24 個月6、 消防系統(tǒng)：24 個月7、 綠化：24 個月8、 配套市政：24 個月保修期時間計算：自設(shè)備安裝完畢經(jīng)甲方工程部、監(jiān)理單位、施工單位根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所安裝設(shè)備進行外觀、調(diào)試、運行等方面的檢測，在取得甲方工程部、監(jiān)理單位、施工單位和物業(yè)管理企業(yè)四方認同簽章之日起即為保修期的起始日期。三、物業(yè)管理內(nèi)容 （一）房屋和公共配套設(shè)施的管理和維修養(yǎng)護；（二）公共場所的監(jiān)控系統(tǒng)及消防設(shè)備的管理和維修養(yǎng)護；（三）服務(wù)設(shè)施、文化娛樂、體育活動場所等公用設(shè)備設(shè)施的管理和維護保養(yǎng)；（四）清潔衛(wèi)生；（五）公共綠化的維護和管理；（六）各種車輛（包括機動和非機動）的管理；（七）協(xié)助公安部門進行治安防范工作，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保物業(yè)裝修和使用法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當制止并及時報告；（八）對裝修活動進行監(jiān)督的管理；（九）商業(yè)網(wǎng)點的管理；（十）社區(qū)文化活動；（十一）檔案資料管理；（十二）法律政策及合同規(guī)定的其它事項。四、物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理用房（一）物業(yè)管理維修基金將按足額上繳杭州市物業(yè)維修資金管理中心；（二）物業(yè)管理用房及物業(yè)經(jīng)營用房：招標單位與中標企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并待樓盤驗收合格后1個月內(nèi)，建設(shè)單位按照物業(yè)管理條例規(guī)定的繳交比例配置物管用房移交給中標單位。（三）高層物業(yè)管理費暫定每平方米 ￥2.25 元/月，商鋪￥3.00元/月，地下車位管理費 ￥80.00 元/個月。地面停車費用按照杭州市住宅小區(qū)機動車停放服務(wù)收費管理辦法收取。小區(qū)業(yè)主大會成立后，現(xiàn)定的暫定收費標準轉(zhuǎn)為基準收費標準，并由業(yè)主大會與物業(yè)公司對收費標準進行重新協(xié)商制定。已竣工但尚未出售或交付的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位按照物業(yè)管理費100的標準交納。物業(yè)買受人未居住的空置物業(yè)由物業(yè)管理公司管理，業(yè)主按照物業(yè)管理費100的標準交納。電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)備運行所需能耗費用按實用攤。（四）本物業(yè)項目采取以下第 2 種物業(yè)經(jīng)營模式（二選一）： 1、酬金制：在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。每月管理酬金人民幣 / 元。 2、包干制：業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（五）其它有償服務(wù)項目：受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托而提供的代辦性服務(wù)、特約性服務(wù)，需要收費的，由物業(yè)管理公司按有關(guān)規(guī)定并與委托人協(xié)商確定。五、管理投標企業(yè)資質(zhì)條件具有行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理 三 級及 三 級以上資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。六、獎懲措施（一）“湖墅觀邸”項目的物業(yè)管理服務(wù)標準按杭州市物業(yè)管理項目主任（經(jīng)理）考核計分內(nèi)容與標準及前期物業(yè)服務(wù)合同（招標單位與中標單位簽訂）執(zhí)行，中標單位投標書中有關(guān)指標和內(nèi)容超出上述標準或另有規(guī)定的，以投標書為準；（二）在未成立業(yè)主委員會前，中標單位未按杭州市物業(yè)管理項目主任（經(jīng)理）考核計分內(nèi)容與標準及前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，或由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按杭州市物業(yè)管理項目主任（經(jīng)理）考核計分內(nèi)容與標準進行服務(wù)，經(jīng)考核該項目管理處扣分至0分的，或因管理不善造成嚴重后果，發(fā)生重大事項的（具體情況視公安機關(guān)或其它政府職能部門最終裁定），招標單位有權(quán)對中標單位終止委托合同，由中標單位承擔違約和賠償責任，并由招標單位重新組織招投標選聘物業(yè)企業(yè)；七、有關(guān)說明（一）中標單位應(yīng)根據(jù)國家、省、市的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章及與開發(fā)建設(shè)單位凱德新業(yè)（杭州）房地產(chǎn)有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同對“湖墅觀邸”項目實施全方位統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。（二）制作標書時，統(tǒng)一按 2016 年 4 月為物業(yè)管理公司交付時間，若開發(fā)商要求物業(yè)管理公司提前進駐將支付相應(yīng)費用，費用標準按照實際產(chǎn)生的人力成本為基礎(chǔ)支付。（三）中標企業(yè)應(yīng)在正式交付前 三個 月進駐，投標人在標書中做好費用測算，開發(fā)建設(shè)單位按 實際產(chǎn)生的人力成本 標準支付前期進駐費用。（四）招標單位經(jīng)過驗收合格后，按規(guī)定移交給中標單位管理，前期物業(yè)管理服務(wù)合同按杭州市物業(yè)管理條例規(guī)定簽訂。業(yè)主大會將依照物業(yè)管理條例選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會成立后視中標單位工作服務(wù)業(yè)績狀況決定續(xù)聘或改聘；（五）除由開發(fā)建設(shè)單位投資配套的設(shè)施外，在投標書中提出的需要增設(shè)的其余設(shè)施，被視為投標物業(yè)公司承擔費用。酬金制下由開發(fā)建設(shè)單位一次性投入前期物業(yè)開辦費 / 元和設(shè)備，待中標單位運營正常且管理賬戶年底有盈余時分 / 次返還給開發(fā)建設(shè)單位；包干制下被視為投標物業(yè)公司承擔費用，如中標，須在承諾期限內(nèi)予以實施。（六）違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀，或以其他方式采取不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由杭州市物業(yè)管理招標領(lǐng)導小組按規(guī)定給予處罰，取消本次投標資格，已經(jīng)中標的終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，一切后果由責任者自負。第二章 投標須知一、投標依據(jù)（一）國家及省市有關(guān)“物業(yè)管理”的政策法規(guī)；（二）杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)評選標準；（三）政府有關(guān)部門批準的“湖墅觀邸”項目規(guī)劃方案。二、投標要求投標單位應(yīng)認真審閱招標中所有的內(nèi)容、合同條件、規(guī)定格式、規(guī)劃建設(shè)基本情況和圖紙，以及投標依據(jù)，認真研究，實實在在做好投標書。三、招標文件解釋及答疑（一）為便于投標單位獲取認為有必要的信息和提出問題并得到解決，投標單位將被邀請參加現(xiàn)場答疑會，并對小區(qū)現(xiàn)場和周圍環(huán)境進行勘察，以獲取編制投標文件和簽署合同所需的資料?，F(xiàn)場答疑會及勘察現(xiàn)場的時間另定。（二）投標單位在收到招標文件后，若有意見需要澄清，應(yīng)于收到招標文件后五天內(nèi)以書面形式向招標單位提出，招標單位通過投標答疑會予以解答，會議結(jié)束后，由招標單位整理會議紀要和解答內(nèi)容，作為招標文件補充報市物業(yè)管理招標辦核準同意后，以書面形式發(fā)送到所有獲得招標文件的單位。 （三）不論招標單位向投標單位發(fā)送任何資料文件，還是向投標單位提出的問題給予回復，均以書面形式為準，任何口頭答復或承諾一律無效。第三章 投標文件的編制一、投標文件的語言投標文件及投標單位之間與投標有關(guān)的來往通知、函件和文件均應(yīng)使用簡體中文；用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。二、投標文件的組成（一）投標函；（二）法定代表人授權(quán)委托書；（三）綜合說明書（企業(yè)概況、管理經(jīng)驗、成果和企業(yè)發(fā)展方向等）；（四）接管“湖墅觀邸”項目的主要物業(yè)管理人員名單、簡介及職稱、職務(wù)、專業(yè)資格資質(zhì)證書復印件，及附擬派管理處主任相關(guān)管理經(jīng)驗的證明材料； （五）管理方案及內(nèi)容： 1、符合國家及省、市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)的小區(qū)管理整體設(shè)想及策劃； 2、采取的管理方式、工作計劃和物資裝備； 3、根據(jù)“湖墅觀邸”項目實際情況，組織有效的管理機構(gòu)，制定行之有效的管理規(guī)章制度以及管理人員的配備、培訓、管理； 4、根據(jù)“湖墅觀邸” 項目實際情況，制定物業(yè)管理的具體措施，發(fā)揮高科技在管理中的作用，智能化系統(tǒng)的日常運行及維護方案，主要包括：房屋管理、共用設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理、入住管理、業(yè)戶服務(wù)、檔案管理等）； 5、制定爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”規(guī)劃和具體實施方案，制定完成承諾指標采取的措施。各項指標包括：房屋及配套設(shè)施完好率、治安、消防事故發(fā)生率、保潔率、綠化完好率、住戶投訴率及物業(yè)管理公司滿意率等等； 6、注重社區(qū)文化建設(shè)，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，提出社區(qū)文化活動計劃及制度建設(shè)； 7、以“湖墅觀邸” 項目為依托，列便民服務(wù)項目，進行經(jīng)費收支，制定增收節(jié)支措施，注重經(jīng)濟效益的社會效益，體現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展后勁； 8、有類似小區(qū)管理經(jīng)驗，案例介紹。 三、投標報價1、投標文件中，全部投標內(nèi)容的報價，必須用人民幣報價。2、投標報價應(yīng)包含下列內(nèi)容：A. 報價為綜合報價，包含履行合同所有相關(guān)服務(wù)的費用B. 報價均包含所有的稅費和利潤四、投標文件的份數(shù)和書寫（一）投標文件應(yīng)用不能擦去的墨水打印或書寫，須統(tǒng)一使用A4紙，并裝訂成冊，各投標單位應(yīng)提供6份完整的投標文件。（二）投標文件由投標單位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水親自署名并加蓋法人單位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。（三）全套投標文件應(yīng)無涂改和行間插字，除非這些刪改是根據(jù)招標單位的批示進行的，或者是招標單位造成必須修改的錯誤。修改處由投標文件簽字人簽字證明加蓋印章；在招標文件要求提交投標文件的截止時間送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。（四）投標文件敘述應(yīng)簡潔明了。第四章 投標文件的密封和遞交一、投標文件的密封（一）投標單位應(yīng)將投標文件裝訂成冊，裝入文件袋，文件袋的接縫處用薄紙張粘封，并在封條與文件袋的接縫處加蓋法定代表人印章及法人單位公章。（二）投標文件封面應(yīng)寫明招標單位及投標單位名稱、地址和郵編，加蓋法人單位公章及法定代表人印章或簽名。（三）投標文件沒有按規(guī)定密封的，將拒絕接受并原封退回投標單位。二、投標截止期投標單位應(yīng)于 年 月 日 分前將投標文件密封送達市建設(shè)工程交易中心（杭州市錢江新城市民中心L樓）。三、投標保證金 1、投標企業(yè)在遞交投標書時，應(yīng)按規(guī)定向招標單位交納 壹萬 元的投標保證金。繳納保證金時間 年 月 日 點前，地點: :杭州市浣紗路248號平海大廈615室(杭州市物業(yè)管理協(xié)會1202021509900006215工行開元支行)； 2、對于未能按要求交納保證金的，招標單位將視為不符合投標要求而予以拒絕。 3、投標企業(yè)未中標的，由招標單位在中標通知書發(fā)出十天內(nèi)退還保證金（無息）； 4、中標企業(yè)按要求簽署合同協(xié)議后，十天內(nèi)招標單位將退還投保證金（無息）； 5、投標單位有下列情況者，將被沒收投標保證金： 投標單位在投標過程中無正當理由撤回投標文件或自動棄權(quán)的； 中標單位不能在規(guī)定期限內(nèi)簽署合同協(xié)議的。四、投標文件處理中標單位的投標文件將成為前期物業(yè)管理服務(wù)合同的有效組成部分。未中標單位的投標文件予以退回，但不予支付標書制作所需的相關(guān)費用。第五章 評標、決標一、評標組織由招標單位代表在評委庫中隨機抽取有關(guān)專家和開發(fā)建設(shè)單位代表組成評標小組，負責評標。二、評標原則本著公平競爭，優(yōu)勝劣汰的原則，由評委對投標單位的標書、企業(yè)綜合情況和答辯情況進行論證，并實行計分制，獲得最高分的物業(yè)管理公司作為中標單位。三、評標程序（一）于 年 月 日 分在杭州市物業(yè)監(jiān)管處監(jiān)督下進行開標，在保證不泄露的情況下，評標小組對各投標單位的標書進行審核論證。根據(jù)標書分高低確定入圍企業(yè)參加答辯；（二）招標單位于2 年 月 日 分舉行答辯會，每個投標單位限3人參加，投標單位法定代表人或其委托代理人及擬任管理處主任必須參加。法定代表人或其委托代理人因故不能參加的，應(yīng)經(jīng)市物業(yè)管理招標辦認可并書面委托代理人參加。每個投標單位在評標大會前須提供參加答辯人員簡歷（一式七份）、身份證復印件（一份）、用工合同復印件（一份）。投標單位及招標單位未能準時參加或未參加答辯會的，將視做放棄此次招投標資格。（三）答辯會在杭州市物業(yè)監(jiān)管處監(jiān)督下，由市物業(yè)管理招標辦主持。以抽簽方式確定答辯順序，評標小組對參加投標單位就標書及“湖墅觀邸”項目的管理事項進行提問。（四）根據(jù)物業(yè)企業(yè)日?？己说梅郑?0%），標書評審（60%），現(xiàn)場答辯（20%）三項評審內(nèi)容的評分和投標企業(yè)附加分得分（滿分6分）累計，總分得分最高者為中標企業(yè)，其中：1、物業(yè)企業(yè)日?？己说梅郑?0%）。包括該投標企業(yè)在投標前四季度的物業(yè)管理項目主任（經(jīng)理）考核扣分情況和企業(yè)規(guī)范參加前期物業(yè)管理招投標情況。企業(yè)日常考核為投標企業(yè)投標前四個季度內(nèi)的項目主任考核情況；企業(yè)規(guī)范投標情況是指，投標企業(yè)在上一年度累計有二次有效投標后不參加正式評標的，記入市物業(yè)管理部門誠信檔案，并在該企業(yè)參加本年度投標評標時扣除2分；累計三次有效投標后不參加正式評標的，本年度投標評標時扣除4分；累計四次（及以上）有效投標后不參加正式評標的，本年度投標評標時扣除6分。2、附加分滿分6分，包括企業(yè)評優(yōu)情況、管理老舊小區(qū)情況等。投標企業(yè)申請附加分的，應(yīng)在投標前提供有關(guān)書面證明。包括：（1）企業(yè)評優(yōu)情況指投標企業(yè)在上二個年度內(nèi)，在杭州上城、下城、江干、拱墅、西湖、濱江六個城區(qū)內(nèi)管理的物業(yè)項目每獲得一個“國家示范”加3分，每獲得一個“省級示范”加2分，每獲得一個“市優(yōu)”（含“市優(yōu)”復評）加1分。同一項目按獲得的最高獎項計分；（2）投標企業(yè)在杭州上城、下城、江干、拱墅、西湖、濱江六個城區(qū)內(nèi)正在實施物業(yè)管理的