物業(yè)交接工作細(xì)則.doc

物業(yè)交接工作細(xì)則第一部分：圖紙資料一、工程批準(zhǔn)文件 1規(guī)劃批準(zhǔn)證書； 2占地批準(zhǔn)證書； 3綠化批準(zhǔn)證書； 4開工許可證書； 5能源供應(yīng)協(xié)議書（水、電、氣、油等）； 6租賃許可證書； 7銷售許可證書； 8建筑產(chǎn)權(quán)證書； 9涉外經(jīng)營(yíng)許可證書。二、工程設(shè)計(jì)文件 1設(shè)計(jì)說明書 2工程竣工全圖（含建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備以及庭院管線圖等）； 3工程設(shè)計(jì)變更洽商及變更通知； 4地質(zhì)勘察報(bào)告；三、工程施工文件 1竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含隱蔽工程、人防工程、沉降觀察記錄等）； 2消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 3施工監(jiān)理記錄及監(jiān)理總結(jié)報(bào)告； 4鋼材、水泥等主要材料及構(gòu)件的質(zhì)量合格證書； 5砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 6水、暖、氣等管道的試壓報(bào)告； 7所有設(shè)備的出廠合格證書、使用說明、圖紙資料及維修保養(yǎng)協(xié)議； 8消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告、地址編碼表及分布圖； 9電梯調(diào)試報(bào)告和使用許可證；10鍋爐及壓力容器的調(diào)試報(bào)告和使用許可證；11制冷機(jī)組及水泵、冷卻塔的調(diào)試報(bào)告，水管和風(fēng)道平衡測(cè)試報(bào)告；12變配電設(shè)備的檢測(cè)報(bào)告；13避雷系統(tǒng)試驗(yàn)報(bào)告；14生活水箱衛(wèi)生許可證；15樓宇自控設(shè)備的調(diào)試報(bào)告；16綜合布線系統(tǒng)的測(cè)試報(bào)告；17共用天線、保安監(jiān)視、背景音樂等系統(tǒng)的檢測(cè)報(bào)告。第二部分設(shè)施與設(shè)備土建結(jié)構(gòu) 此部分的接管驗(yàn)收，必須遵照建設(shè)部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP30001-90）及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（一）主體結(jié)構(gòu)1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過允許變形值；不得引起結(jié)構(gòu)上的開裂或相鄰房屋 的損壞。2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過規(guī)定值。3磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合有關(guān) 規(guī)定。5凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合有關(guān)規(guī)定。（二）外墻外墻不得滲水（三）屋面1各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施。3陽(yáng)臺(tái)應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲 漏。（四）地面1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮 和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有 積水,不允許倒泛水和滲漏。（五）裝修1鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位 置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘 牢。3門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。4抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。5飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無缺棱掉角。6油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣系統(tǒng) （一）低壓柜及配電箱1各種開關(guān)和接線體應(yīng)安裝牢靠，電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。2空氣斷路器的工作電流和整定電流符合圖紙要求。3接觸開關(guān)及其操動(dòng)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)應(yīng)正常，無卡阻現(xiàn)象；分、合閘指示正確； 輔助開關(guān)動(dòng)作正確可靠。4電度表、電壓表、電流表等儀表指示正確，范圍適當(dāng)，指針靈敏無卡阻，5線鼻焊錫飽滿，導(dǎo)線線徑和相色應(yīng)符合規(guī)范要求，且走線整齊，捆扎牢固。6箱體油漆應(yīng)完整無缺，無脫落退色現(xiàn)象，接地良好。（二）高壓開關(guān)柜1操動(dòng)機(jī)構(gòu)、傳動(dòng)裝置、輔助開關(guān)及閉鎖裝置應(yīng)安裝牢固，動(dòng)作靈活可靠； 位置指示正確。2合閘時(shí)三相不同期值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。3相間距離及分閘時(shí)，觸頭打開角度和距離應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。4滅弧室的真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。5并聯(lián)電阻、電容值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。6絕緣部件、瓷件應(yīng)完整無損。4小車式高壓觸頭應(yīng)接觸緊密良好。6油漆應(yīng)完整、相色標(biāo)志正確，接地良好。（三）避雷器1現(xiàn)場(chǎng)制作件應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。2避雷器外部應(yīng)完整無缺損，封口處密封良好。3避雷器應(yīng)安裝牢固，其垂直度應(yīng)符合要求，均壓環(huán)應(yīng)水平。4閥式避雷器拉緊絕緣子應(yīng)緊固可靠，受力均勻。5放電記數(shù)器密封良好，絕緣墊及接地應(yīng)良好、牢靠。6排氣式避雷器的傾斜角和隔離間隙應(yīng)符合要求。7油漆應(yīng)完整，相色正確。（八）電容器柜1電容器組的布置與接線應(yīng)正確，電容器的保護(hù)回路應(yīng)完整。2三相電容量誤差允許值應(yīng)符合規(guī)定。3外殼應(yīng)無凹凸或滲油現(xiàn)象，引出端子連接牢固，墊圈、螺母齊全。4熔斷器熔體的額定電流應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定。5放電回路應(yīng)完整且操作靈活。6電容器外殼及構(gòu)架的接地應(yīng)可靠，其外部油漆應(yīng)完整。7電容器室內(nèi)的通風(fēng)裝置應(yīng)良好?？照{(diào)系統(tǒng)一、制冷機(jī)組（一）離心式制冷機(jī)組 1機(jī)組檢查應(yīng)根據(jù)設(shè)備裝箱清單、說明書、合格證、檢驗(yàn)記錄、裝配圖、技 術(shù)文件，核對(duì)其型號(hào)、規(guī)格以及全部零件、部件、附屬材料和專用工具。 2主體和零部件等表面無缺損和銹蝕。 3機(jī)組安裝縱橫向水平度允許偏差為0.1。 4基礎(chǔ)底板應(yīng)平整，底座安裝應(yīng)設(shè)置隔振器，隔振器壓縮量應(yīng)均勻一致。 5機(jī)組的地腳螺栓的固定應(yīng)牢固。 6充注制冷劑，應(yīng)與銘牌規(guī)定的充注量一致。 7按機(jī)組起動(dòng)鍵后，應(yīng)油泵啟動(dòng)30秒后，壓縮機(jī)電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)。 8開機(jī)前油溫必須達(dá)到60度以上，才能自動(dòng)起動(dòng)。 9機(jī)組各處探頭及安全裝置反應(yīng)應(yīng)靈敏。10如機(jī)組自動(dòng)跳車，顯示屏所反應(yīng)的故障點(diǎn)要準(zhǔn)確。11機(jī)組起動(dòng)后，離心式制冷壓縮機(jī)的各項(xiàng)運(yùn)行工況及輔助狀況，報(bào)警指示應(yīng) 準(zhǔn)確無誤。12潤(rùn)滑油系統(tǒng)應(yīng)沖洗干凈，加入冷凍機(jī)油的規(guī)格及數(shù)量應(yīng)符合隨機(jī)文件的要 求。13抽氣回收裝置中，壓縮機(jī)的油位應(yīng)正常，轉(zhuǎn)向正確，運(yùn)行無異常。14電氣系統(tǒng)工作正常，保護(hù)繼電器額定值正確，油箱電加熱運(yùn)行正常。15冷卻水系統(tǒng)應(yīng)能正常供水。16進(jìn)氣導(dǎo)向葉片啟閉靈活，開度和儀器指示值應(yīng)隨機(jī)技術(shù)文件的要求調(diào)整一 致。17瞬間點(diǎn)動(dòng)壓縮機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)正常。18水冷卻電機(jī)機(jī)組連續(xù)運(yùn)行，不應(yīng)少于30min，氟利昂冷卻電機(jī)機(jī)組連續(xù)運(yùn) 行不應(yīng)大于10min（葉片開度大于40%的試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)縮短）油箱的油溫、 油壓、軸承溫升及機(jī)器聲響和振動(dòng)應(yīng)符合隨機(jī)文件要求。（二）溴化鋰制冷機(jī)組1機(jī)組安裝應(yīng)有固定螺栓，機(jī)組就位后應(yīng)找水平，其縱、橫向水平度允許偏差均為0.5，雙筒吸收式制冷機(jī)應(yīng)分別找正上、下筒的水平。2機(jī)組在文件規(guī)定期限內(nèi)，外表無損傷，且氣密度符合設(shè)備文件規(guī)定的機(jī)組，凡沖灌溴化鋰溶液的，可直接進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)用隋性氣體保護(hù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行真空密性試驗(yàn)，合格后方能加液進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)。3機(jī)組的氣密性試驗(yàn)應(yīng)符合本規(guī)范或設(shè)備技術(shù)規(guī)定，正壓試驗(yàn)為0.2Mpa（壓表）保持24h壓降不大于66.5pa為合格。真空氣密性試驗(yàn)，絕對(duì)壓力小于66.5pa，持續(xù)24h，升壓不大于25pa為合格。4檢查機(jī)組控制柜，顯示儀表外圍控制線連接是否正確，包括機(jī)組與控制箱的連接是否正確，檢查溶液泵、冷劑泵、真空泵工作電流及轉(zhuǎn)動(dòng)方向。5檢查制冷機(jī)組安全保護(hù)裝置，應(yīng)靈活可靠。1）蒸氣調(diào)節(jié)閥：全開，全閉動(dòng)作，反饋信號(hào)；2）冷水流量壓差控制器：設(shè)定值，動(dòng)作；3）冷卻水流量壓力控制器：設(shè)定值，動(dòng)作；4）高發(fā)溫度控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；5）低發(fā)溫度控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；6）結(jié)晶溫度控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；7）冷水出水低，注意控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；8）冷劑水低溫控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；9）吸收器低溫控制器：設(shè)定值，動(dòng)作試驗(yàn)；6接收廠家調(diào)試報(bào)告及檢查機(jī)組運(yùn)行記錄，符合要求可以驗(yàn)收。二、冷卻塔1冷卻塔安裝應(yīng)平穩(wěn)，地腳螺栓的固定應(yīng)牢固。2冷卻塔的出水管口及噴嘴的方向和位置應(yīng)正確，布水均勻。有轉(zhuǎn)動(dòng)布水器的冷卻塔，其轉(zhuǎn)動(dòng)部分必須靈活，噴水出口宜向下與水平呈30夾角，且方向一致，不應(yīng)垂直向下。3托水盤密封良好，無滲漏現(xiàn)象。4填料整齊完好，無破損現(xiàn)象。5自動(dòng)補(bǔ)水裝置及補(bǔ)水箱運(yùn)行正常，浮球工作位置合適，浮球無破損。三、水泵1運(yùn)轉(zhuǎn)中不應(yīng)有異常振動(dòng)和聲響，各靜密封處不得泄漏，緊固連接部位不應(yīng)松動(dòng)。2電動(dòng)機(jī)的電流和功率不應(yīng)超過額定值。3軸承潤(rùn)滑油應(yīng)飽和，無滲出。4水泵基礎(chǔ)的減震裝置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。四、閥門1閥門的裝置，方向與高度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得反裝。2安裝帶手柄的手動(dòng)截止閥，手柄不得向下，電磁閥、調(diào)節(jié)閥、熱力膨脹閥、升降式止回閥等的閥頭均應(yīng)向上豎直安裝。3熱力膨脹閥的安裝位置高于感溫包，感溫包應(yīng)安裝在蒸發(fā)器末端的回氣管上與管道接觸良好，綁扎緊密，并用絕熱材料密封包扎，其厚度宜與管道絕熱層相同。4自控閥門須按設(shè)計(jì)要求安裝，在連接封口前應(yīng)做開啟動(dòng)作試驗(yàn)。五、管道1管道保溫完好，無破損、無開裂、無潔露，管道與支吊架之間應(yīng)墊以絕熱襯墊或經(jīng)防腐處理的木襯墊，其厚度應(yīng)與絕熱層厚度相同，表面平整，襯墊接合面的空隙應(yīng)填實(shí)。2管道顏色和流向標(biāo)志清楚，并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。3與制冷壓縮機(jī)或其它設(shè)備相連接的管道不得強(qiáng)迫對(duì)口。4管道穿越墻體或樓板處應(yīng)設(shè)鋼制套管，管道焊縫不得置于套管內(nèi)。5管道與套管的空隙應(yīng)用隔熱或其它不燃材料填塞，不得將套管作為管道的支撐。6各設(shè)備之間連接的管道，其坡度及坡向應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。7冷凍水管道系統(tǒng)應(yīng)在該系統(tǒng)最高處，且便于操作的部位設(shè)置放氣閥。8管道安裝后應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)沖洗，系統(tǒng)清潔后方能與制冷設(shè)備或空調(diào)設(shè)備連接。9管道與泵的連接應(yīng)采用彈性連接，并在管道處設(shè)置獨(dú)立支架。10管道支、吊架的型式、位置、間距、標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，連接制冷機(jī)的吸排氣管道須設(shè)單獨(dú)支架。六、管道、風(fēng)口、風(fēng)閥 1管道的選材、厚度應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求選用，并應(yīng)符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2風(fēng)管與法蘭連接采用翻邊時(shí)，翻邊應(yīng)平整，寬度一致。 3風(fēng)管與配件的表面應(yīng)平整，圓弧應(yīng)均勻，咬口縫應(yīng)嚴(yán)密，寬度應(yīng)一致，并 不得有十字交叉的拼縫。 4風(fēng)管和空氣處理，室內(nèi)不得敷設(shè)電線、電纜，以及輸送有毒易燃易爆氣體 或液體的管道。 5風(fēng)管各段間的連接應(yīng)采用可拆卸的形式，接管合理。 6柔性短管的制作應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定，當(dāng)設(shè)計(jì)無規(guī)定時(shí)，應(yīng)選用帆布、人造革、 樹脂玻璃布、軟橡膠等具有減震、防潮、不透氣的柔性材料，柔性短管的 長(zhǎng)度宜為150mm-250mm，其接縫處應(yīng)嚴(yán)密和牢固，且不宜作異經(jīng)接管使用， 安裝應(yīng)松緊適度無強(qiáng)扭。 7風(fēng)管支吊架的間距應(yīng)符合規(guī)范要求。 8風(fēng)管、部件及管道的支吊架型式位置及間距應(yīng)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 9風(fēng)管、部件、管道及支架的油漆應(yīng)附著牢固，漆膜厚度均勻，油漆顏色與 標(biāo)志符合設(shè)計(jì)要求。10風(fēng)管保溫層厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，表面平整密實(shí)，包扎牢固、緊密、貼合， 不得有裂縫、散材外露、空隙等缺陷。保溫釘與風(fēng)管、部件及設(shè)備表面應(yīng) 粘接牢固，不得脫落、矩形風(fēng)管及設(shè)備保溫釘應(yīng)均勻。用玻璃布、塑料薄 膜作保護(hù)層，搭接應(yīng)均勻且松緊適度。11風(fēng)口外表裝飾面應(yīng)平整光滑，不得有明顯的劃傷、壓痕與花斑，顏色應(yīng)一 致，焊點(diǎn)應(yīng)光滑。12風(fēng)口的轉(zhuǎn)動(dòng)、調(diào)節(jié)部分應(yīng)靈活、可靠，定位后應(yīng)無松動(dòng)現(xiàn)象。接口處不應(yīng) 有明顯漏風(fēng)，葉片角度調(diào)節(jié)范圍應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。13風(fēng)閥的結(jié)構(gòu)應(yīng)牢靠，調(diào)節(jié)應(yīng)靈活，定位準(zhǔn)確、可靠并應(yīng)標(biāo)明風(fēng)閥的關(guān)閉方 向及調(diào)節(jié)角度。14電動(dòng)與氣動(dòng)調(diào)風(fēng)閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)及連動(dòng)裝置的動(dòng)作應(yīng)可靠，其調(diào)節(jié)范圍及指 示角度與閥扳開啟角度相一致。15風(fēng)管止回閥在設(shè)計(jì)風(fēng)速下應(yīng)能靈活開啟和關(guān)閉，關(guān)閉時(shí)應(yīng)嚴(yán)密，水平安裝 的止回閥應(yīng)有可靠的平衡調(diào)節(jié)裝置。16防火系統(tǒng)閥門及部件的制作，應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定，所采用的材料不得代換。17防火閥動(dòng)作應(yīng)可靠，關(guān)閉時(shí)應(yīng)嚴(yán)密，易熔件應(yīng)為消防部門認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品， 其熔點(diǎn)溫度應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定，內(nèi)置易熔件的閥門應(yīng)設(shè)便于更換易熔件的檢 查口。18管道閥門及儀表安裝位置應(yīng)正確，無滲漏。七、消聲器1消聲器所選用的材料，應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定的防火、防腐、防潮和衛(wèi)生要求。2消聲器的框架應(yīng)牢固，殼體不得漏風(fēng)，外表面不應(yīng)有明顯的凹凸、劃痕及 腐蝕，吸聲面的方向應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。3緊固消聲器部件的螺釘應(yīng)分布均勻，接縫平整，不得松動(dòng)、脫落。4消聲和消聲彎頭宜單獨(dú)設(shè)置支架，其重量不得由風(fēng)管承受。八、空調(diào)機(jī)組1組合式空調(diào)機(jī)組 1）組合式空調(diào)機(jī)組各功能段的組裝應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定的順序和要求； 2）機(jī)組應(yīng)清理干凈，箱體內(nèi)應(yīng)無雜物，密封性好無漏風(fēng)，護(hù)板無銹蝕； 3）機(jī)組應(yīng)放置在平整的基礎(chǔ)上，基礎(chǔ)應(yīng)高于機(jī)房地平面，基礎(chǔ)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要 求； 4）機(jī)組下部的冷凝水排放管應(yīng)有水封與外管路連接應(yīng)正確； 5）組合式空調(diào)機(jī)組各功能段之間的連接應(yīng)嚴(yán)密，整體應(yīng)平直，檢查門的開啟 應(yīng)靈活，水路應(yīng)暢通； 6）電機(jī)與風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響； 7）電機(jī)的啟動(dòng)電流和工作電流工作在額定值以內(nèi)，星角轉(zhuǎn)換正常，無過流過 熱現(xiàn)象； 8）軸承和軸瓦潤(rùn)滑油飽滿，但無滲出； 9）風(fēng)機(jī)皮帶松緊適度，且多根皮帶長(zhǎng)度一致；10）帆布軟連接完好，無破損及漏風(fēng)現(xiàn)象；11）空氣過濾器所用的濾料應(yīng)符合國(guó)家頒布的有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，其厚度和 密度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；12）空氣過濾器的框架外形尺寸應(yīng)準(zhǔn)確，表面應(yīng)平整，密封面完好無集塵；13）空氣過濾器與框架或空氣處理室壁板之間安裝應(yīng)合理，可拆卸清洗，但不 得影響過濾效果；14）空氣處理室各段的組裝應(yīng)平整，連接嚴(yán)密位置正確，不能有滲水現(xiàn)象；15）表面式換熱器的散熱面應(yīng)保持清潔、完好，翅片排列整齊，無明顯踏、碰、 壓偏現(xiàn)象，排水裝置暢通。2單元式空調(diào)機(jī)組1）室內(nèi)機(jī)組安裝應(yīng)位置正確，目測(cè)應(yīng)呈水平，冷凝水排放應(yīng)暢通，不得有滲 漏現(xiàn)象；2）制冷劑管道連接必須嚴(yán)密無滲漏；3）管道穿過的墻孔必須密封，雨水不得滲出。3風(fēng)機(jī)盤管1）風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組安