商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運(yùn)營(yíng)模式模式.doc

商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運(yùn)營(yíng)模式模式商鋪概念 商鋪，由市演變而來(lái)，說(shuō)文將市解釋為集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪。北宋時(shí)期商鋪和市場(chǎng)是分開(kāi)的，首都東京（開(kāi)封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚(yú)市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無(wú)所不有。清明上河圖曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。 到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)/或 感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。 商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。 商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。 商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂(lè)、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收益。 商業(yè)分類： 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類 （1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。 （2）、市場(chǎng)類商鋪 在這里，我們所說(shuō)的市場(chǎng)是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。 市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。 （3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （4）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 （5）、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。 （6）、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下： 1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 （2） 商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。 （3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （4） 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合方式。 （6） 采取定價(jià)銷售，可以退貨。 （7） 服務(wù)功能齊全。 2、超級(jí)市場(chǎng) 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 （2） 以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3） 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。 （4） 商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主。 （5） 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （6） 營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。 （7） 有一定面積的停車場(chǎng)地。 3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。 （3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。 （4） 采取自選銷售方式。 （5） 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。 4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。 （3） 居民徒步購(gòu)物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買。 （4） 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （5） 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。 5、購(gòu)物中心 購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1） 由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （2） 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4） 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。 （5） 核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。 （6） 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。 （7） 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。 6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。 （1） 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 （3） 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。 商業(yè)街商鋪： 商業(yè)街商鋪類型 商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。 商業(yè)街 （1）專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn) 規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的女人街規(guī)模在一萬(wàn)多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一萬(wàn)平米，達(dá)到近十萬(wàn)平方米。 商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。 （2）沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。 （3）商業(yè)街名稱特點(diǎn) 專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比如，北京三里屯酒吧街名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素三里屯，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素酒吧，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金源大酒店不夜城，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù)等。 復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn) （1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無(wú)論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)巨無(wú)霸，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。 （2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到23公里）。 復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問(wèn)題。 （3）商業(yè)街名稱特點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。 復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高。一個(gè)很陌生的、新開(kāi)發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。開(kāi)發(fā)量的問(wèn)題，專業(yè)的問(wèn)題，無(wú)序開(kāi)發(fā)問(wèn)題等等。最初商業(yè)地產(chǎn)形成是我們城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)立法之后。第二，在執(zhí)行過(guò)程中，政府管理這塊又缺失，立法滯后，管理缺失，這就造成了整個(gè)行業(yè)的無(wú)序發(fā)展。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)這么多年一直是個(gè)無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)。但是這么多年來(lái)政府沒(méi)有做工作，反而做了一些不應(yīng)該做的位置上，導(dǎo)致現(xiàn)在也無(wú)法做工作。首先，各個(gè)城市有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，但是一直沒(méi)有出臺(tái)，就是無(wú)法可依，各地政府可以不執(zhí)行。實(shí)際上現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)怎么開(kāi)發(fā)，都是規(guī)劃局說(shuō)得算。這方面，政府沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的管理?xiàng)l例。建委又不懂商業(yè)，規(guī)劃也不懂商業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這么多年來(lái)一直是無(wú)序的狀態(tài)，就是沒(méi)人管，不該管。所以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，歸根到底是政府的問(wèn)題。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，這里面有幾個(gè)大問(wèn)題，就是政府缺失在這個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，它更主要的出發(fā)點(diǎn)是城市形象和政績(jī)工程，所以造成了商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序發(fā)展。所以政府應(yīng)該是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)最大的責(zé)任。總之，兩方面的原因，一個(gè)是政府支持不到位，恐怕商業(yè)地產(chǎn)五年十年之后還會(huì)這樣無(wú)序的發(fā)展。我們今天探討的問(wèn)題可能五年十年之后還是這種情況。我們希望大家從自身?xiàng)l件多約束，來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)我們無(wú)法駕御，因?yàn)檎?、法律的?wèn)題我們解決不了。商業(yè)地產(chǎn)各類運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)述1、 溫州模式： 溫州模式該行業(yè)溫州人控制較多，以資源性招商為主，喜歡運(yùn)用炒作、假牌的技巧。 由于市場(chǎng)這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，大部分市場(chǎng)都是溫州人開(kāi)的，溫州人控制著全國(guó)各地大大小小的大部分市場(chǎng)資源，又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多，所以常見(jiàn)的是溫州人運(yùn)作模式。 溫州一般是民營(yíng)企業(yè)，股東較多，辦事效率高，注重政府等人際關(guān)系建設(shè)，社會(huì)游資力量豐富，資金融資能力強(qiáng)。 對(duì)于市場(chǎng)一般是幾個(gè)人合股運(yùn)作，招商方式中多采用溫州傳統(tǒng)的老鄉(xiāng)資源，進(jìn)行炒作或出假牌，對(duì)于廣告投入不甚加強(qiáng)，節(jié)點(diǎn)控制觀念不強(qiáng)，但其對(duì)開(kāi)業(yè)、開(kāi)盤之類活動(dòng)重視，對(duì)于政府的組織公關(guān)能力非常擅長(zhǎng)，而且在關(guān)鍵時(shí)刻敢于投資。2、 遠(yuǎn)洋城模式： 遠(yuǎn)洋城模式城市中心建Shoppingmall，銷售采用虛擬鋪位方式。 由河北萬(wàn)昌投資公司修建的唐山遠(yuǎn)洋城，保定遠(yuǎn)洋城，石家莊遠(yuǎn)洋城，這種中國(guó)式的shoppingmall，雖然超出市場(chǎng)領(lǐng)域的范疇，但其有許多新意之處，與市場(chǎng)有許多借鑒之處。 遠(yuǎn)洋城，在城市中心地帶或次中心地帶，這與傳統(tǒng)的郊區(qū)商業(yè)不同，而且城市人均收入水平和汽車擁有量低于標(biāo)準(zhǔn)水平，如唐山、保定等為三級(jí)城市，建設(shè)規(guī)模宏大的shoppingmall。 通過(guò)概念營(yíng)造，招商也是通過(guò)主力店（麥當(dāng)勞、肯德基、超市、娛樂(lè)等）組成一個(gè)大的集合體。 新穎之處在于其虛擬鋪位，產(chǎn)權(quán)銷售模式，即將商場(chǎng)劃分為若干個(gè)小小鋪位，通過(guò)平面圖虛擬鋪位銷售產(chǎn)權(quán)，采用統(tǒng)一返點(diǎn)，然后在經(jīng)營(yíng)上統(tǒng)一管理、根據(jù)對(duì)主力店實(shí)力和號(hào)召力不同定不同租金，租金與售價(jià)之間的必然聯(lián)系不強(qiáng)烈。比例也不正確。但其shoppingmall中許多設(shè)計(jì)和運(yùn)作理念，仿造傳統(tǒng)shoppingmall的概念進(jìn)行，有許多成功之處，尤其在建筑設(shè)計(jì)中頗有借鑒的成功之處。 其產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)奇高，從銷價(jià)提返點(diǎn)給投資人，其模式在河北幾個(gè)城市欲連鎖，走租金制與流水返扣結(jié)合模式，建中國(guó)式的shopplng mall。目前唐山遠(yuǎn)洋城已處半倒閉狀態(tài)，其營(yíng)銷方式脫離中國(guó)國(guó)情。 遠(yuǎn)洋城簡(jiǎn)介： 遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)是由北京萬(wàn)昌投資有限公司投資規(guī)劃,由遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)的大型綜合性購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）。遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，使顧客享受一站式購(gòu)物、娛樂(lè)的嶄新生活體驗(yàn)。 遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)定位于以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主，以各類精品專賣店為輔，以特色化、大眾化餐飲娛樂(lè)及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的復(fù)合型商業(yè)中心。此項(xiàng)目得到河北省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)單位的大量關(guān)注和支持，遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)建成后將成為河北省內(nèi)的商業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)消費(fèi)、娛樂(lè)的新時(shí)尚，是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的最佳選擇。 河北省內(nèi)目前有兩個(gè)遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)正在進(jìn)行籌建，分別是石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)、唐山遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)。其中： 石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)：總建筑面積約為240000平方米 （開(kāi)發(fā)商：石家莊遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 唐 山遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)：總建筑面積約為110000平方米 （開(kāi)發(fā)商：唐 山遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 保 定遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)：總建筑面積約為60000平方米 （開(kāi)發(fā)商：保 定遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 以上三個(gè)遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目均處在城市的商業(yè)黃金地帶和市政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展中心。交通方便，人流、客流充足，地域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)。 遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)將引進(jìn)國(guó)際（國(guó)內(nèi)）知名的零售商和具有專業(yè)特色的專賣商場(chǎng)，國(guó)際（國(guó)內(nèi)）知名品牌的專賣店分布其中。整體商業(yè)布局和每層賣場(chǎng)規(guī)劃，均由專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)（咨詢）公司進(jìn)行指導(dǎo)。其匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)和商品組合，將為當(dāng)?shù)仡櫩投壬泶蛟煨路f的購(gòu)物、休閑空間，提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和嶄新的生活體驗(yàn)。 功能定位 遠(yuǎn)洋城 MALL由兩大功能組團(tuán)構(gòu)成，一是以零售消費(fèi)為主的購(gòu)物組團(tuán)，面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、娛樂(lè)為主的休閑消費(fèi)組團(tuán)，面積約為40000平方米。建筑總面積為110000平方米。 項(xiàng)目市場(chǎng)形象 定位華北極具熱帶浪漫風(fēng)情的集觀光、購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)于一體的唐山“城中之城”。3、 萬(wàn)達(dá)模式定單產(chǎn)業(yè)。 萬(wàn)達(dá)的定單產(chǎn)業(yè)，利用500強(qiáng)中的沃爾瑪?shù)绕放粕虡I(yè)進(jìn)行定單式開(kāi)發(fā)，其屬于住宅范疇，商業(yè)主要對(duì)定式商業(yè)服務(wù)，利用品牌連鎖商業(yè)為其做地產(chǎn)服務(wù)商，而且由于依靠強(qiáng)大品牌效應(yīng)，得到各地政府積極支持。現(xiàn)其商業(yè)部分出售產(chǎn)權(quán)，造成小業(yè)主與統(tǒng)一管理之間的矛盾不斷，使其開(kāi)發(fā)的部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)維艱。 哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，是以4座大型商廈為主體，有機(jī)整和的大型商業(yè)建筑群落。兩條林蔭步行街聯(lián)絡(luò)著各個(gè)商業(yè)單元，近3000平米的大型休閑廣場(chǎng)，營(yíng)造出度假、歡聚的主題氛圍；搶先入駐的有沃爾瑪、大洋百貨、大食代美食廣場(chǎng)、華納國(guó)際影城和3C數(shù)碼廣場(chǎng)5大國(guó)際級(jí)巨頭，只有不到10%的鋪面產(chǎn)權(quán)出售，出售的鋪位要求自營(yíng)，其最小銷售單位是20平米。開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年10月.4、 東方家園模式： 東方家園東方家園模式超市化連鎖商業(yè)。 東方家園是家居裝飾材料領(lǐng)域中的“中國(guó)的宜家”，通過(guò)大型建材超市，在產(chǎn)品管理、品牌優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)資源（地產(chǎn)資源在這幾個(gè)要素并不是最主要的）因區(qū)域消費(fèi)力要求有關(guān)（達(dá)到一二級(jí)城市，人均水平過(guò)2000元/月的城市，方可支撐建材超市模式，返之選購(gòu)就在建材大批發(fā)市場(chǎng)）。 其完全是資源性擴(kuò)張，如在食品業(yè)中已很普遍，如各超市華普、家樂(lè)福、物美等。它已超越了市場(chǎng)攤位式，采用的是流水返扣和自營(yíng)管理模式。 在其基礎(chǔ)的家世界、通過(guò)超市、建材，餐飲，三板斧迅速擴(kuò)張。家電行業(yè)中的國(guó)美、蘇寧、大中、他們都是通過(guò)控制產(chǎn)品渠道，對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)程要求嚴(yán)格，進(jìn)行區(qū)域化擴(kuò)張，其遠(yuǎn)比任何一種模式都有殺傷力，也是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的主流模式和方向。其市場(chǎng)運(yùn)作和產(chǎn)品行銷控制于一體。 東方家園由東方集團(tuán)全面引進(jìn)了美國(guó)THE HOME DEPOT（家居貨棧）的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式投資興辦的全國(guó)連鎖大型倉(cāng)儲(chǔ)式建筑裝飾材料自選超市。它以統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一營(yíng)銷、天天平價(jià)、一站購(gòu)齊為主要特色，在建材市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的中國(guó)展示了裝飾建材零售業(yè)的現(xiàn)代形象讓顧客天天都能以低廉的價(jià)格感受現(xiàn)代商業(yè)文化的氛圍。 東方家園經(jīng)營(yíng)的商品共分為10大部類，即：木材、建材、墻地面覆蓋材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、 電工電料、燈具、園藝、廚衛(wèi)用品，商品品種多達(dá)3萬(wàn)5萬(wàn)種，家庭裝飾裝修所需材料在這里都能一次購(gòu)齊。 運(yùn)營(yíng)模式是: 在總部設(shè)立一個(gè)采購(gòu)中心, 按上述10大部類分工, 精選全國(guó)各名牌產(chǎn)品供貨商, 以統(tǒng)一采購(gòu)的方式, 杜絕了劣質(zhì)和假冒產(chǎn)品, 同時(shí)也為消費(fèi)者爭(zhēng)取到最優(yōu)惠的價(jià)格, 讓消費(fèi)者在產(chǎn)品質(zhì)量?jī)r(jià)格和售后服務(wù)上放心。 商品全部放在貨架上展示，由顧客自由選購(gòu)。 營(yíng)運(yùn)特色是：店址選擇在交通方便的城郊結(jié)合部，店面整潔，寬敞明亮，且不著意豪華裝飾。對(duì)每一個(gè)店的建設(shè)力求規(guī)模宏大，每家標(biāo)準(zhǔn)店的營(yíng)業(yè)面積均在3萬(wàn)平方米以上，室外停車場(chǎng)也不少于1萬(wàn)平方米。店內(nèi)所售商品種類達(dá) 3萬(wàn)5萬(wàn)種，且所有商品直接向制造廠家采購(gòu)，擯棄一切中間環(huán)節(jié)。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是：連鎖化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，采用統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一進(jìn)銷和統(tǒng)一管理，以高品質(zhì)的商品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹(shù)立東方家園的服務(wù)品牌和整體形象。5、 香港豪德公司模式：通過(guò)住宅模式，在中低級(jí)城市運(yùn)作商業(yè)，進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張模式。 在江西省的三級(jí)城市贛州市，以及內(nèi)蒙古包頭，都有香港豪德公司開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。其主要在三級(jí)城市運(yùn)行，其開(kāi)發(fā)商拿地一般很優(yōu)惠，他對(duì)地塊的商業(yè)性要求不太苛刻。 通過(guò)住宅模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)的市場(chǎng)，主要在低端城市和無(wú)低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的城市運(yùn)作取得成功的例子。在三級(jí)城市，人均收入在600元/月的城市開(kāi)發(fā)，建筑模式連鎖一托三式市場(chǎng)，一二層做商業(yè)，3層住人或做倉(cāng)庫(kù)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)銷售，售價(jià)參照當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)，略高一點(diǎn)；也有容積率高的，一二層為市場(chǎng)，3、4、5為住宅，其規(guī)模較大，可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)業(yè)態(tài)不限制，從最低端食品批發(fā)，服裝、建材、裝飾材料。糧油等能夠包羅萬(wàn)象，而且兼容性大，市場(chǎng)形成一個(gè)組合體，其中商業(yè)、住宅、物流，（車流、人流混雜）熱鬧，特適合低端城市的需求，所以其模式已復(fù)制不少，而且因其采用住宅模式，所以商業(yè)壓力小，資金借貸方便，操作難度低。由于在這類城市一般無(wú)有規(guī)模市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以容易成功 開(kāi)封豪德貿(mào)易廣場(chǎng)開(kāi)封豪德貿(mào)易廣場(chǎng)是開(kāi)封市政府與香港豪德集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的大型商貿(mào)廣場(chǎng)，位于開(kāi)封市具有大都市風(fēng)范的開(kāi)發(fā)區(qū)黃金路段金明大道南段。優(yōu)越的地理位置，商機(jī)無(wú)限。廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商銀行建立的豪德貿(mào)易廣場(chǎng)金融中心。廣場(chǎng)外緊鄰多個(gè)著名住宅小區(qū)，入住人口將達(dá)25萬(wàn)人。貿(mào)易廣場(chǎng)商戶從業(yè)人員近8000人，日客流量將達(dá)3萬(wàn)人次，購(gòu)貨群體將輻射周邊30多個(gè)市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)。開(kāi)封豪德貿(mào)易廣場(chǎng)將成為豫東商貿(mào)中心,并重新確立著名商品集散地之地位，重拾當(dāng)年雄風(fēng)，展一幅當(dāng)代清明上河圖。 廣場(chǎng)占地近400畝，總建筑面積25萬(wàn)平方米,商住兩用商鋪2300余套。廣場(chǎng)西區(qū)為綜合商品區(qū),三種戶型,面積100m2150m2。分為百貨區(qū)、煙酒副食區(qū)、電子電器區(qū)、土特產(chǎn)綜合區(qū)、餐飲區(qū)。廣場(chǎng)東區(qū)為燈具、水暖、油漆、五金交電、建材區(qū)。四種戶型，面積100m2200m2。廣場(chǎng)內(nèi)戶戶臨街，路路通暢。本項(xiàng)目為聯(lián)體結(jié)構(gòu)，獨(dú)立門戶，一、二、三層為一套。6、 賽博模式：品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)和地產(chǎn)資源三者組合，進(jìn)行擴(kuò)張模式。 在中國(guó)電腦行業(yè)，電子計(jì)算機(jī)領(lǐng)域中，賽博電子市場(chǎng)已遍布中國(guó)的開(kāi)了幾十家連鎖市場(chǎng)，控制著各城市的電腦行業(yè)的市場(chǎng)。 這種模式是比較欣賞和推薦的，