成都房交會(huì)的市場(chǎng)分析.doc

2010年春季成都房交會(huì)的市場(chǎng)分析一、規(guī)避房?jī)r(jià)限制，利用優(yōu)惠條件造勢(shì)今年的房交會(huì)由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控的出臺(tái)，人氣上雖然受到了一定的影響，但各大開(kāi)發(fā)商依然非常重視，仍然都投入了大量的成本?？伤械臉潜P(pán)在推銷中有一個(gè)共同的特點(diǎn)：“房地產(chǎn)公司幾乎無(wú)一例外的沒(méi)有在房交會(huì)期間公布房子的單價(jià)”。原因可能主要有幾點(diǎn)：第一，由于市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)性，而價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力則至關(guān)重要，大家都不公布實(shí)際的價(jià)格也是為了避免價(jià)格上的差異，影響到自己樓盤(pán)的銷售；第二，由于政策的調(diào)控力度加大和貨幣政策的緊縮，房?jī)r(jià)依然存在漲跌的可能，而一旦標(biāo)明價(jià)格，則勢(shì)必對(duì)以后的銷售產(chǎn)生一定的影響。第三，地產(chǎn)商自身心理也發(fā)生了微妙的變化，他們無(wú)法預(yù)期到現(xiàn)在購(gòu)房者心里可以接受的價(jià)格，因此選擇試探性的只給出價(jià)格區(qū)間。而價(jià)格方面，大多數(shù)銷售人員給出的價(jià)格都是按照附近一開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)的價(jià)格的區(qū)間。但不同的是，所有的地產(chǎn)商都給出了開(kāi)盤(pán)后的優(yōu)惠條件。優(yōu)惠力度不等，有的是1個(gè)點(diǎn)，有的是積分累計(jì)到最后能優(yōu)惠將近萬(wàn)元。而更有甚者，優(yōu)惠達(dá)到了7.5個(gè)點(diǎn)。但根據(jù)觀察：大多數(shù)購(gòu)房者都由于對(duì)后續(xù)的宏觀調(diào)控具有一定期待，因此都選擇持幣待購(gòu)，市場(chǎng)的觀望態(tài)度濃厚。二、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者恢復(fù)理性我主要按照不同線路了解了不同地段的銷售狀況。從一環(huán)到三環(huán)外，不同區(qū)域的地產(chǎn)情況。從中了解房地產(chǎn)目前的銷售局勢(shì)，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策的應(yīng)對(duì)態(tài)度和購(gòu)房者在政策的作用下發(fā)生了什么心理變化。從個(gè)人觀點(diǎn)看，我認(rèn)為國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是為了打壓房?jī)r(jià)。政策的出臺(tái)是為了讓房?jī)r(jià)回歸理性。因此，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的恢復(fù)理性才是政策落實(shí)的最終表現(xiàn)。而此次房交會(huì)從房地產(chǎn)商的態(tài)度，可以看出其中的端倪，那就是地產(chǎn)商投資正在趨于理性。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，開(kāi)發(fā)的欲望減弱，從銷售口中得知很多公司此次房交會(huì)都只打算開(kāi)一個(gè)盤(pán)。并且在建計(jì)劃也都放緩了開(kāi)發(fā)步伐，大多選擇一樓一棟的推出。第二，價(jià)格體系在松動(dòng)，面對(duì)開(kāi)發(fā)資金的受限和市場(chǎng)的熱度的消退，大多數(shù)商家也開(kāi)始在價(jià)格上作出讓步。都變相的降低了自己的房?jī)r(jià)，以吸引更多的消費(fèi)者。從而緩解資金的短缺對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的負(fù)面作用。第三，自身樓盤(pán)定位方式的改變。大多數(shù)的樓盤(pán)仍然以投資樓盤(pán)的姿態(tài)吸引購(gòu)房者，而也有房地產(chǎn)公司開(kāi)始著眼于真實(shí)的剛性需求消費(fèi)者，大力推出了青年社區(qū)，50平米左右的小戶型，為更需要購(gòu)房的年輕階層提供了更多的選擇。而不再大量供應(yīng)以追求房屋的投資回報(bào)為目的的戶型。這樣既有利于大盤(pán)的銷售回籠資金，也利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中眾多的投機(jī)行為，有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)我們也應(yīng)看到購(gòu)房者的理性回歸。在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看漲的形式上。購(gòu)房者在房交會(huì)期間并沒(méi)有爆發(fā)出異常的熱情，當(dāng)然這和國(guó)家接連出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策有很大關(guān)系，但同時(shí)也說(shuō)明購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)其實(shí)都能清醒認(rèn)識(shí)購(gòu)房時(shí)機(jī)，由此也可以說(shuō)大多數(shù)購(gòu)房者其實(shí)一直都是處于一個(gè)理性狀態(tài)。而所謂的購(gòu)房者的理性回歸主要也是針對(duì)那些投資欲望旺盛的炒房者。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的投機(jī)行為時(shí)，則會(huì)處于一個(gè)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)之中。旺盛的投資行為不是房地產(chǎn)發(fā)展的助推劑，而是慢性毒藥。因此當(dāng)投資炒房的人恢復(fù)理性時(shí)也就意味房地產(chǎn)發(fā)展也正在回歸正常。購(gòu)房者的理性同樣也表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，持幣待購(gòu)，不盲目出手。大多數(shù)購(gòu)房者都是選擇性的了解樓盤(pán)基本情況，沒(méi)有馬上簽訂購(gòu)買(mǎi)的意向書(shū)。大家更愿意等待房?jī)r(jià)到達(dá)更讓人容易接受的時(shí)候出手。第二，外地購(gòu)房者的熱情消退，此次房交會(huì)成都周邊的購(gòu)房者并沒(méi)有如前屆房交會(huì)涌入成都。只是出現(xiàn)了一些子女即將在成都工作的家庭來(lái)選房。而外地以投資為目的的購(gòu)房者并沒(méi)有在當(dāng)下選擇購(gòu)買(mǎi)投資性房屋。因此外地人購(gòu)房的數(shù)量也大大減小，很大程度上對(duì)成都的樓市起到了降溫作用。第三，戶型要求更加合理。這也預(yù)示著更多的人是以改善住房條件為目的的購(gòu)房者。大量真實(shí)需求的出現(xiàn)，這對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)配置和改善市場(chǎng)環(huán)境也起著至關(guān)重要的作用。三、政府宏觀調(diào)控政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要作用，它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展具有指導(dǎo)意義而從政府方面來(lái)看，房交會(huì)之前對(duì)市場(chǎng)秩序進(jìn)行了大力的整頓，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)也起到了遏制作用。同時(shí)政府從三月以后相繼出臺(tái)了一系列政策，用以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和融資環(huán)境。嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商雇人排隊(duì)和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、加大保障性住房的供應(yīng)力度、完善保障住房的申請(qǐng)核實(shí)的細(xì)則、嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售行為、限制外地購(gòu)房貸款等措施的出臺(tái)，都對(duì)高房?jī)r(jià)下的成都樓市起到了降溫的作用。而政府的用意也是非常明顯，旨在遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的局面，不僅是對(duì)開(kāi)發(fā)商，同樣也針對(duì)了購(gòu)房者，從兩方面抓起，避免了雙方的資金流動(dòng)過(guò)快，拉升市場(chǎng)虛假繁榮。政府的大力干預(yù)，一直都是影響市場(chǎng)的重要因素。08年的最低首付兩成、下調(diào)準(zhǔn)備金率減輕開(kāi)發(fā)商資金壓力、按揭房貸優(yōu)惠等刺激措施的出臺(tái)，對(duì)當(dāng)時(shí)萎靡的房地產(chǎn)市場(chǎng)如同強(qiáng)心針一樣，迅速推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。由此，我們可以看到宏觀調(diào)控政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要作用，它對(duì)于市場(chǎng)的良性發(fā)展也是具有指導(dǎo)意義。因此，房地產(chǎn)投資中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人，都應(yīng)該對(duì)政策的走向有清晰的認(rèn)識(shí)，才能真正的從中受益。四、房地產(chǎn)商彰顯自己特色而從具體樓市的反應(yīng)來(lái)看，一環(huán)路的福晟錢(qián)隆天下位于一環(huán)路新華公園正門(mén)對(duì)面，目前尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)六月開(kāi)盤(pán)預(yù)售，交房時(shí)間則是到11年底，推出一期一棟樓銷售，均價(jià)未定，大概按一環(huán)目前的價(jià)格區(qū)間8000-12000每平米。戶型是從58-160平米。公攤面積系數(shù)為15%左右。從目前的信息可以看出，開(kāi)發(fā)商目前對(duì)市場(chǎng)處于試探階段，沒(méi)有盲目投入，并且對(duì)于房屋的適用性有了更好的設(shè)計(jì)，用于吸引以居住為目的的消費(fèi)者，同時(shí)推出優(yōu)惠的排號(hào)活動(dòng)，對(duì)于有意購(gòu)房者都有近萬(wàn)元的優(yōu)惠，而且房屋的設(shè)計(jì)大大的考慮到了空間和容積率等因素，提高了房屋的可利用和改造性，三梯七戶的設(shè)計(jì)在一環(huán)用地緊張的條件下，應(yīng)該算是人性化的設(shè)計(jì)，對(duì)于各戶的通風(fēng)采光性都有一定的考慮，保證了各戶的生活舒適度。開(kāi)發(fā)商還推出了贈(zèng)送免費(fèi)陽(yáng)臺(tái)的優(yōu)惠活動(dòng)，住戶可以按自己的要求改為生活空間，也增加了房屋的實(shí)得面積，降低了房屋的成本。從這些措施可以看出，盡管在價(jià)格上，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的趨勢(shì)，但是從實(shí)際上講，開(kāi)發(fā)商的銷售戰(zhàn)略已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向，一改去年的大幅抬升房?jī)r(jià)的做法，開(kāi)始慢慢地、間接地、平和地降低房屋價(jià)格，從而避免房屋出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，增加銷售成本和資金成本，影響資金鏈的運(yùn)作。二環(huán)華潤(rùn)二十四城同樣也推出優(yōu)惠，會(huì)員優(yōu)惠0.5%，按時(shí)簽約0.5%，一次性付款1%，申領(lǐng)房聯(lián)卡的客戶額外優(yōu)惠1%。華潤(rùn)二十四城現(xiàn)主推74-89與130-170面積區(qū)間房源，均價(jià)10000元/平米，容積率為4。從總體上來(lái)看，華潤(rùn).二十四城毫無(wú)疑問(wèn)地屬于優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，因此即使是在二環(huán)也能買(mǎi)到如此的價(jià)格的房子，除了本身樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)相當(dāng)完美之外，也與其優(yōu)越的區(qū)位條件有著密不可分的關(guān)系。華潤(rùn)二十四城周圍形成了一個(gè)相當(dāng)完善的生活圈，生活工作都能在這一生活圈內(nèi)進(jìn)行，大大方便了住戶的生活，同時(shí)交通的通達(dá)度，加強(qiáng)了與其他功能區(qū)域的聯(lián)系，大力滿足人們衣食住行各方面的需求，開(kāi)發(fā)商通過(guò)周邊配套設(shè)施的完善作為樓盤(pán)賣點(diǎn)，同樣也在銷售上取得了很大的成功，從三月的數(shù)據(jù)來(lái)看華潤(rùn)的銷售成為了當(dāng)月的銷量冠軍，也證明了華潤(rùn)理念的成功。三環(huán)藍(lán)谷地位于四川師范大學(xué)和三環(huán)路之間，均價(jià)7000元/平米，同樣也是推出了優(yōu)惠促銷，同時(shí)以成熟大盤(pán)為賣點(diǎn)，以五年的開(kāi)發(fā)歷程為基礎(chǔ)，建立了完善的大型社區(qū)。同時(shí)以健全的公共交通體系為依托，38路公交車直至天府廣場(chǎng)，輻射面積廣，周邊分布有川師、和它的附中、小學(xué)、幼兒園，涵蓋了所有的教育階段，為孩子提供了完善的培養(yǎng)體系。從整體來(lái)看，以藍(lán)谷地完善的整體基礎(chǔ)公共設(shè)施和對(duì)每個(gè)生活細(xì)節(jié)的充分考慮，在三環(huán)的位置上贏得了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。三環(huán)以外的空港晶座，均價(jià)5500元/平米左右，其立足點(diǎn)是為成都打造第一個(gè)青年別墅社區(qū)。該樓盤(pán)以新穎的設(shè)計(jì)理念和躍層式住房空間為賣點(diǎn)，并推出了精裝服務(wù)，為忙碌的年輕一族減輕了不少負(fù)擔(dān)，同時(shí)與社區(qū)主題配套的健身、娛樂(lè)設(shè)施，也是一應(yīng)俱全，如此有針對(duì)的面向年輕白領(lǐng)也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的獨(dú)特眼光和勇于創(chuàng)新的氣魄。因此對(duì)于白領(lǐng)階層，此樓盤(pán)應(yīng)該會(huì)相當(dāng)具有吸引。從一環(huán)到三環(huán)再到繞城外，每個(gè)樓盤(pán)都有其自身的明顯特色，著力于吸引不同層次和不同需求的購(gòu)房者，以彰顯自己開(kāi)發(fā)過(guò)程中的獨(dú)到之處和與眾不同的實(shí)力。從房地產(chǎn)上的競(jìng)爭(zhēng)中，我們可以欣喜地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)除了高房?jī)r(jià)下催生的一些負(fù)面現(xiàn)象以外，也充滿了創(chuàng)造性和進(jìn)取性。開(kāi)發(fā)商除了在