《土地增值稅講義》PPT課件

土地增值稅,主要內(nèi)容,土地增值稅之其他關(guān)注,土地增值稅之進(jìn)行時(shí),土地增值稅之前期關(guān)注,土地增值稅之前期關(guān)注-主要文件,土增清算單位為：1、分項(xiàng)目2、分期3、分房地產(chǎn)類型,國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。,土地增值稅之前期關(guān)注-普通住宅,相關(guān)政策,相關(guān)結(jié)論,土地增值稅之前期準(zhǔn)備-普通住宅,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他類型房地產(chǎn)是否需要分開(kāi)？,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的界定,1,國(guó)稅發(fā)（1995）46號(hào)文：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。,提前測(cè)算、做好籌劃,2,土地增值稅之前期準(zhǔn)備-核定征收,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：,（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-收入,補(bǔ)貼收入,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,視同銷售,1,2,3,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-收入,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,1,（國(guó)稅函2010220號(hào)）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。,與企業(yè)所得稅的差異,與核算指引的差異,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-收入,視同銷售,2,（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,回遷房屋,內(nèi)部員工福利,與企業(yè)所得稅的差異,特例折扣,翻一頁(yè)看看,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-收入,視同銷售與企業(yè)所得稅的差異,2,（國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文）企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。,視同銷售價(jià)格規(guī)定不相同,視同銷售確認(rèn)時(shí)間不相同,視同銷售范圍不相同,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-收入,補(bǔ)貼收入,3,土地出讓金返還、稅收返還等補(bǔ)貼收入屬于營(yíng)業(yè)外收入，不屬于土地增值稅征稅范圍。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,利息費(fèi)用,取得土地使用權(quán)支付的金額,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,相關(guān)稅金,1,2,3,4,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)支付的金額,1,（實(shí)施細(xì)則）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。,包含建設(shè)期的土地使用稅嗎？,包含土地閑置費(fèi)嗎？,包含土地出讓金、取得土地的交易費(fèi)和契稅等。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償,2,土地成本如何分?jǐn)偅?（實(shí)施細(xì)則）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。,（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套及開(kāi)發(fā)間接費(fèi),2,（1）單位面積四項(xiàng)成本的扣除標(biāo)準(zhǔn),關(guān)注：,（2）與企業(yè)所得稅的差異,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（1）,2,預(yù)提成本,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（2）,2,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng),土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（3）,2,項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi),（國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。,（土增稅實(shí)施細(xì)則）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,利息費(fèi)用-相關(guān)規(guī)定,3,國(guó)稅函2010220號(hào)關(guān)于利息支出規(guī)定：,(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。,(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。,(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,利息費(fèi)用-相關(guān)問(wèn)題（1）,3,同期同類貸款利率的確定,（國(guó)稅函201134號(hào)）同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。企業(yè)應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,利息費(fèi)用-相關(guān)問(wèn)題（2）,3,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款利息支出的扣除,信托貸款利息支出的扣除,集團(tuán)內(nèi)分?jǐn)傎J款利息支出的扣除,財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的扣除,土地增值稅之進(jìn)行時(shí)-扣除項(xiàng)目,相關(guān)稅金,4,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等