金大地馬鞍山路項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略.ppt

合肥金大地馬鞍山路項(xiàng)目市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報(bào)）,世聯(lián)地產(chǎn)2004.2,項(xiàng)目研究工作的階段劃分,工作,最終成果,合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析合肥市消費(fèi)者市場調(diào)研項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值挖掘成功案例借鑒項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,合肥房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略（中稿）,項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）,根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告,項(xiàng)目分析的總體技術(shù)思路,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,Part1:基礎(chǔ)資料關(guān)鍵結(jié)論,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,Part1/1：市場資料分析主要結(jié)論,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,未來，在便利度相同的區(qū)域，大規(guī)模樓盤寥寥無幾，擁有社區(qū)感的樓盤更少：社區(qū)，包括硬件指標(biāo)和服務(wù)指標(biāo)，將為家提供巨大的延續(xù)空間。,與其它競爭區(qū)域相比，擁有與城市最近的距離、最完善的交通和生活配套；大量開發(fā)，形成可見的遠(yuǎn)景：城市次中心將逐漸形成。,未來兩年供給及需求的主流仍是多層為主，輔以小高層；我們的容積率提供了先天的產(chǎn)品差異：關(guān)鍵在于，必須設(shè)法化劣勢為優(yōu)勢。,區(qū)位,社區(qū),差異化,住宅市場調(diào)查與分析,在操作水平偏低的整體市場中，特別是本區(qū)域看，產(chǎn)品和營銷仍有巨大的操作空間和邊際效應(yīng)。,在當(dāng)前的發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)背景下，主流市場明晰：收入穩(wěn)定的中高階層：包括大量的泛公務(wù)員群體，以及迅速成長的私營企業(yè)主；他們購買一次到位形式的居家戶型。向上的頂級群體以及向下的年輕群體數(shù)量有限。,未來幾年整體市場600萬m2，本區(qū)域以南近200萬m2的新開發(fā)量，也將預(yù)示著激烈的競爭即將拉開，且仍以認(rèn)可度高的中低容積率為主，競爭意識至關(guān)重要。,客戶單一,競爭激烈,設(shè)計(jì)和營銷有空間,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,財(cái)富模式：住宅用地，以寫字樓形象來售賣，給消費(fèi)者三大利益：形象提升、土地年限、貸款成數(shù)。,知識型中小私企業(yè)主是當(dāng)前寫字樓的主流需求。50%的投資比例說明產(chǎn)品具備投資性至關(guān)重要。,目前從全市寫字樓分布看，集中在市中心及一環(huán)沿線；但從發(fā)展前景條件俱備：1、一環(huán)及環(huán)內(nèi)馬鞍山路段辦公氣氛濃厚，2、近市區(qū)；以及周邊將來大量高檔住宅區(qū)提供了客戶和辦公需求。目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，供應(yīng)量應(yīng)控制。,存在潛在客戶,存在發(fā)展空間,模糊政策,辦公可形成較高的容積率和售價(jià)。對利潤的貢獻(xiàn)可能占較大比例。,帶來利益,高層、中高層客戶是目前市場的主流客戶，大盤一定要抓主流中層客戶群體正在迅速成長，是將來總量最大的群體，但對于價(jià)格較敏感。,消費(fèi)者調(diào)查與分析,客戶類型,消費(fèi)者調(diào)查與分析,消費(fèi)者選擇具體樓盤時(shí)，最看重的仍是價(jià)格和產(chǎn)品。20-40萬，三房、100150平方米的戶型是最受消費(fèi)者認(rèn)可的。,消費(fèi)者選擇區(qū)域時(shí)仍非?？粗嘏c老城區(qū)的距離，消費(fèi)者選擇購房地點(diǎn)時(shí)，環(huán)境、交通、小孩上學(xué)等是考慮的重點(diǎn)。這說明合肥消費(fèi)者目前追求的是城市化，而非郊區(qū)化。區(qū)域價(jià)值應(yīng)該得到充分挖掘和感知。,實(shí)在,關(guān)注地段價(jià)值,消費(fèi)者調(diào)查與分析,消費(fèi)觀念：多數(shù)消費(fèi)者講究實(shí)用，同時(shí)追求個(gè)性，有相當(dāng)部分人愿意為更好的產(chǎn)品支付更高的價(jià)格。（實(shí)用與品味的結(jié)合）,個(gè)性品味,多層是最受歡迎的產(chǎn)品，對小高層已有一定的接受度（34%）；高層接受較困難。,樓型偏好,市場需求總價(jià)集中在20-40萬，且近兩年變化不大,資料來源：合肥房地產(chǎn)市場交易網(wǎng),整體市場需求,1,年齡集中在比較30-35歲之間，但30歲以下年輕人增長速度較快。,家庭年收入集中在10萬以下。,資料來源：合肥房地產(chǎn)市場交易網(wǎng),整體市場需求,2,受訪者工作單位分布,受訪者單位以教育、科研、事業(yè)及三資、私營企業(yè)為主。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,3,職業(yè)分布,60以上的受訪者為管理人員及科教衛(wèi)生人員。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,4,受訪者家庭月收入,絕大部分家庭月收入在5000以下。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,5,希望的購房區(qū)域,對具體片區(qū)的選擇差別不大，但選擇二環(huán)內(nèi)區(qū)域的比例則明顯高于其它片區(qū)，說明消費(fèi)者仍然希望距離市中心近一些。（城市化傾向）,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,6,選擇購房地點(diǎn)的主要考慮因素,環(huán)境景觀好、公共交通便捷、距工作單位近、方便子女上學(xué)仍是主要考慮因素，“繁華商業(yè)區(qū)”也占有一定比例。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,7,選擇具體樓盤時(shí)的主要考慮因素,價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境景觀、配套設(shè)施是主要考慮因素物業(yè)管理、交通次之，說明“價(jià)格”和“產(chǎn)品”本身的品質(zhì)仍然是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，而開發(fā)商品牌受關(guān)注的程度并不高。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,8,對建筑形式的選擇,70的人選擇多層、小高層，而且選擇多層的僅略高于小高層，說明消費(fèi)者對小高層實(shí)際上有相當(dāng)好的接受度。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,9,對戶型的選擇,大部分消費(fèi)者選擇3房，這與家庭結(jié)構(gòu)相吻合。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,10,對住宅面積的選擇,選擇100120平米的占50，130150平米的占25.9，結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)、戶型選擇的分析，說明消費(fèi)者對住房面積的需求基本理性。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,11,可承受的總價(jià),大約42.4的受訪者表示可承受總價(jià)為3035萬，而25萬以下的也占了42.4，40萬以上的則迅速減少。（不排除消費(fèi)者有所保留，但仍有參考價(jià)值）,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,12,小高層的優(yōu)點(diǎn)（相對多層）,小高層的優(yōu)點(diǎn)集中于“有電梯，方便”以及“視野開闊”上，但這兩點(diǎn)對產(chǎn)品競爭力的支撐顯然是不夠的。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,13,小高層的缺點(diǎn)（相對多層）,管理費(fèi)高、價(jià)格高、實(shí)用率低是明顯缺點(diǎn)，尤其是“管理費(fèi)高”，在合肥消費(fèi)者觀念中印象深刻。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,14,希望交房時(shí)的裝修情況,毛坯交房仍是當(dāng)前主流，但值得注意的是，26.9的消費(fèi)者希望提供菜單式裝修。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,15,消費(fèi)觀念外觀與功能的比重,大部分人認(rèn)為功能重于外觀，顯示出理性、實(shí)用的消費(fèi)觀念。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,16,消費(fèi)觀念性能與價(jià)格的比重,40.3的人主要考慮質(zhì)量、功能、品牌等硬指標(biāo)，44.8的人尋求性能與價(jià)格的平衡，只有14.9的人主要考慮價(jià)格，說明相當(dāng)一部分人愿意為更好的性能（質(zhì)量、品牌）支付更高的價(jià)格。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,17,消費(fèi)觀念流行與個(gè)性,大部分人追求個(gè)性，“與眾不同”也是一種競爭力。,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)問卷調(diào)查,18,Part1/2：目標(biāo)分析重要結(jié)論,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,因?yàn)閹讉€(gè)目標(biāo)可能相互影響，根據(jù)與發(fā)展商的前期溝通，發(fā)展商期望目標(biāo)順序確定為：,發(fā)展商目標(biāo),盡可能提高容積率（期望R=3.8）盡可能提高價(jià)格（期望38004000元/平米）,以銷售為主首批資金迅速回籠（30）快銷售速度：銷售周期2年實(shí)現(xiàn)利潤最大化（目標(biāo)利潤3億元）,發(fā)展商目標(biāo),市場風(fēng)險(xiǎn)可控的前提,通過產(chǎn)品和營銷可提升價(jià)格15%；（達(dá)到30%需要依賴特殊因素：如市場短缺、贈送、獨(dú)有資源等）,需保證較低覆蓋率，達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：保證園林具有競爭力；80%以上戶型朝南；戶型布局均好性強(qiáng)：,大規(guī)模社區(qū)，市場接受上限是小高層；（包括目前普遍認(rèn)識的12層及模糊認(rèn)識的18層）局部的寫字樓或公寓則不限高度。,市場菱形結(jié)構(gòu)明顯，大規(guī)模樓盤必須抓主流市場。,銷售均價(jià)按3450元/m；容積率僅為估算，根據(jù)實(shí)際排布情況可調(diào)查。建筑成本按二個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)算：18層、30層。銷售周期按2年進(jìn)行測算。,2.53.03.53.8,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,物業(yè)類型為12-18層時(shí)（容積率按2.5進(jìn)行測算），已可達(dá)到合理的利潤率。物業(yè)類型為18-25層左右（容積率按3.0進(jìn)行測算），成本利潤率最高。容積率為3.5左右時(shí)，開發(fā)利潤略大，但面積增加4.5萬平米。,單位：萬元,12-18層1825層30層超高層,總利潤P（p-c）（87377r）,附表,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,容積率增長，樓面地價(jià)遞減效應(yīng)將低于建設(shè)成本遞增效應(yīng)。,資金問題原因分析,考慮到規(guī)模，為了保證銷售，價(jià)格不能完全脫離市場現(xiàn)狀。,資金問題原因分析,Part2:尋找機(jī)遇，突破困局,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,O1+O3：策略一：營銷創(chuàng)新，重建市場標(biāo)準(zhǔn)。S2：策略二：通過全方位“社區(qū)”營造和展示，掀起新一輪的居住革命。S2+O3：策略三：全方位產(chǎn)品創(chuàng)新，展現(xiàn)小高層的空間優(yōu)勢，變劣勢為優(yōu)勢。,驚心動魄的全面創(chuàng)新！,戰(zhàn)略定位,市場領(lǐng)先者,市場追隨者,市場補(bǔ)缺者,高檔,中高檔,中檔,市場地位,客戶及產(chǎn)品定位,市場挑戰(zhàn)者,高檔,中高檔,中檔,形象定位,面向主流客戶，直面多層競爭,住宅,其他,區(qū)域泛公務(wù)員、私營企業(yè)主（政府、行政機(jī)關(guān)人員，稅務(wù)、電信、銀行中高管理人員，學(xué)校教職工）,周遍區(qū)域人士企事業(yè)單位管理人員,游離客戶,偶得客戶,游離客戶,核心客戶,客戶定位,辦公,其他,投資人群區(qū)域及周邊地區(qū)具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力并認(rèn)可本項(xiàng)目投資價(jià)值的人。生意人，泛公務(wù)員，企業(yè)中高管理人員等,游離客戶,偶得客戶,重要客戶,核心客戶,私營企業(yè)主以生意人自用為主，中小成長型企業(yè)，律師、外貿(mào)、金融、IT等行業(yè),客戶定位,核心客戶分析,客戶定位,價(jià)值,習(xí)慣,身份,規(guī)范,情感,購買決定的五個(gè)動機(jī)圈,消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)橄嘈潘o他們帶來的價(jià)值比同類競爭產(chǎn)品的大,消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價(jià)值相左的內(nèi)心沖突,消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)樗麩o意識地形成了這樣的消費(fèi)習(xí)慣,消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)楫a(chǎn)品幫助他們在自己和他人面前顯露出理想的身份,消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)楫a(chǎn)品符合他們的生活理念和追求,客戶價(jià)值取向模型,客戶定位,價(jià)值,習(xí)慣,身份,規(guī)范,情感,核心客戶,高品味的生活環(huán)境地段好，未來發(fā)展?jié)摿Υ髱硇碌纳罾砟钆c周邊樓盤相比超值,不喜歡太張揚(yáng)不愿露富希望家是溫馨的地方而非帶來壓力的“成功居所”,眼見為實(shí)。居住上傾向獨(dú)立，一般為三口之家。非常關(guān)注下一代的教育、對學(xué)校教育要求。講究實(shí)用，同時(shí)追求個(gè)性對戶型的要求：三房、100150平方米的戶型購房希望一次性到位喜歡房內(nèi)空間上有層次感，可實(shí)現(xiàn)功能分區(qū),講究品味，希望社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感,安全健康環(huán)境品味與內(nèi)涵,本項(xiàng)目客戶價(jià)值取向,客戶定位,困局,小高層如何與多層競爭。,突破！,方向的切合度評估,客戶定位完全差異化,單純小戶型,直面競爭,通過營銷造勢和產(chǎn)品絕對優(yōu)勢展示,贈送面積,撥高成為頂級豪宅,超低價(jià),回避競爭,功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）,客戶定位相同或接近,競爭戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,客戶定位完全差異化,單純小戶型,直面競爭,通過營銷造勢、產(chǎn)品絕對優(yōu)勢展示,贈送面積,撥高成為頂級豪宅,超低價(jià),回避競爭C,功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）,客戶定位相同或接近,競爭戰(zhàn)略,高容積率面臨低容積率競爭時(shí)的核心策略,容積率允許的情況下可部分采納,沿街部分采納,沿街部分采納,管理費(fèi)和實(shí)用率是現(xiàn)實(shí)問題，很難教育市場接受，故反其道，說“闊綽”，營銷上要撥高形象：例星河/元一。此外，在產(chǎn)品和服務(wù)上一定要提高品質(zhì)，讓其感受到付出管理費(fèi)和實(shí)用率是值得的。,成功關(guān)鍵因素,南方模式：規(guī)模大+密度低,反其道的思想：撥高形象,可借鑒點(diǎn)：用12層的印象銷售18層為主的建筑。通過高檔泛會所五星級酒店、高檔辦公形成檔次感標(biāo)桿。顯示氣勢、注重營銷、乃至于家喻戶曉。現(xiàn)場展示到位。八大革命承諾，沖擊市場，形成傳播。產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)：戶型均好性極強(qiáng)，外觀、集中園林彰顯大氣。天井、凸窗（包括洗手間）贈送面積。,案例。,1,合肥元一時(shí)代(R:2.66與1.5左右的競爭),南方模式：規(guī)模大+密度低反其道的思想：管理費(fèi)和實(shí)用率是現(xiàn)實(shí)問題，很難教育市場接受，故反其道，營銷上要撥高形象“我的地位、我的品味、我的情調(diào)”；此外，在產(chǎn)品和服務(wù)上一定要提高品質(zhì)，讓其感受到付出管理費(fèi)和實(shí)用率是值得的?？山梃b點(diǎn)：用12層的印象銷售18層為主的建筑。五星級酒店（形成檔次感）定位：定位于主流需求（中高檔需求），與相鄰樓盤在營銷、產(chǎn)品上形成氣勢差異：為了形成住宅檔次，不建臨街商業(yè)。,成功關(guān)鍵因素,案例。,2,濟(jì)南陽光100新城(R:2與0.48及1競爭),與周邊項(xiàng)目的比較,成功關(guān)鍵因素,營銷：濟(jì)南最注重營銷、乃至于家喻戶曉的樓盤。小區(qū)道路、整治后的河流、綠化、商務(wù)泛會所均已現(xiàn)場展示到位大規(guī)模開發(fā)顯示氣勢。依托陽光100品牌實(shí)力，以“大師設(shè)計(jì)的都市大盤”進(jìn)行推廣。定位：定位于主流的基礎(chǔ)上，配合一定的差異化競爭：定位于城市主流階層，面積以居家型的二房三房為主。在形象、價(jià)格上區(qū)別于本區(qū)域的1個(gè)高檔樓盤和1個(gè)檔次略低的樓盤。通過比同區(qū)域高檔產(chǎn)品低15平左右的面積差，形成總價(jià)差。每期配合1-2棟小戶型公寓，吸收市場供給空檔積累的小戶型客戶。,案例。,3,星河(R:4.2與2.8競爭),成功關(guān)鍵因素,營銷：撥高形象，以“街區(qū)”推廣?；南盗袪I銷配合到位（風(fēng)格、現(xiàn)場展示、系列活動）。八大革命承諾，沖擊市場，形成傳播。產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)：戶型均好性極強(qiáng)，外觀、集中園林障顯大氣，天井、凸窗（包括洗手間）贈送。定位：定位于主流需求（中高檔需求），與相鄰樓盤在營銷、產(chǎn)品上形成氣勢差異：充分挖掘商業(yè)價(jià)值：底層整層抬高11米形成四萬平商業(yè)面積，竣工后又建夾層形成八萬平商業(yè)面積。,假設(shè)二：包裝一個(gè)所謂的概念就開始銷售；,假設(shè)三：公寓、寫字樓等開發(fā)，回籠開發(fā)資金；,假設(shè)一：時(shí)間緊迫，一張圖紙就開始銷售；,三種不能突圍的假設(shè),Part3:規(guī)劃方案，核心因素,住宅市場調(diào)查與分析,公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析,規(guī)劃方案,案例借鑒,項(xiàng)目剖析價(jià)值點(diǎn)挖掘,消費(fèi)者調(diào)查與分析,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算,資金問題原因分析,實(shí)施方案核心因素,戰(zhàn)略定位,尋找機(jī)遇突破困局,客戶定位,形象定位,發(fā)展商目標(biāo),發(fā)展戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,困局,布局和開發(fā)順序的關(guān)鍵點(diǎn),中高檔住宅是項(xiàng)目主體，其它一切必須圍繞這一主體設(shè)置，考慮對這一主體的影響。,需保證較低覆蓋率（大規(guī)模、低密度），達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：保證園林具有競爭力；住宅區(qū)80%以上戶型朝南；戶型布局均好性強(qiáng)：,考慮到競爭，泛會所必須在外觀和細(xì)部障顯高檔大氣，并可提前建設(shè)和展示。,印象價(jià)：首期以部分12層左右建筑形成“小高層”感，售賣后期中高層建筑,住宅,布局和開發(fā)順序的關(guān)鍵點(diǎn),通過提高商業(yè)、寫字樓及公寓比例提高容積率和單價(jià)；這部分沿街設(shè)置。在不影響整體的情況下，容積率可盡量提高。,沿街部分：考慮到對住宅形象的影響，且后期寫字樓市場更成熟，辦公和公寓需獨(dú)立宣傳等因素，建立放在三期單獨(dú)開發(fā)。,辦公按財(cái)富模式開發(fā)（公寓用地年限、辦公形象，爭取公寓貸款條件）,公寓可按云頂模式開發(fā)（高容積率+贈送面積）,辦公,產(chǎn)品組合：大量1225層小高層住宅+1棟30層辦公+1棟小戶型公寓+泛會所+臨街商業(yè)下述規(guī)劃部分均針對這一方案提供。,功能配比（方案1）,注：泛會所約2000平及沿街商業(yè)約5000平設(shè)于其它產(chǎn)品內(nèi)部或空隙布置，不計(jì)土地；泛會所盡量設(shè)為獨(dú)立泛會所。公寓可為樓中樓，實(shí)際容積率可建到9。,功能配比（方案2）,單一住宅產(chǎn)品：100%的1218層為主的小高層住宅+泛會所輔以少量高層住宅及小戶型公寓+臨街商業(yè)整體容積率在2.5左右。,這一方案優(yōu)點(diǎn)是總量少，類型單一，推銷操作較容易；分二期銷售即可。缺點(diǎn)是總利潤會明顯下降。這一方案，規(guī)劃和分期不作具體建議，可參考方案1中合適部分規(guī)劃。,開發(fā)方案,Zone1:首期，12-18層住宅切入市場，難度小，宜形象建立,Zone2:二期，12-18層左右的住宅為主，輔以少量高層。,Zone3:三期開發(fā)，沿街30層左右的辦公及小戶型公寓，容積率盡量提高（以5測算）；,Center（泛會所，內(nèi)設(shè)樣板間+部分商業(yè)街）提前開工，銷售時(shí)現(xiàn)景展示（高檔泛會所及周邊園林）,策略一：營銷創(chuàng)新，重建市場標(biāo)準(zhǔn)！策略二：通過全方位“社區(qū)”營造和展示，掀起新一輪的居住革命！策略三：全方位產(chǎn)品創(chuàng)新，展現(xiàn)小高層的空間優(yōu)勢，變劣勢為優(yōu)勢！,回顧戰(zhàn)略：驚心動魄的全面創(chuàng)新！,ACTION,社區(qū)硬件指標(biāo),中心泛會所,景觀帶,底層架空,藝術(shù)街區(qū),視頻圖書館,服務(wù)中心,運(yùn)動中心,展示中心,時(shí)尚雜志、外文書刊、網(wǎng)上圖書館、會議中心,DHL、Kodak、7eleven、Starbucks、租務(wù),壁球室、羽毛球室、乒乓球室、恒溫泳池、健身房,宜家家私展