房地產基礎知識培訓資料ppt課件

.,房地產基礎知識培訓,.,提綱：,一、什么是房地產？！,二、房地產專業(yè)術語,四、戶型賞析,三、房地產特征及類型分析,.,一、什么是房地產,什么叫房地產？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產的區(qū)別是什么？,.,（一）、房地產的概念,1、房地產的含義:房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產物權(注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。),.,（二）、房地產的特征,房地產的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產的經濟特征A、生產周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產的增值性,.,（三）、房地產的類型,按用途劃分：A、居住房地產B、商業(yè)房地產C、旅游房地產D、工業(yè)房地產E、農業(yè)房地產F、特殊目的的房地產,.,（四）、房地產與建筑業(yè)的區(qū)別,房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業(yè)。,.,（五）、房地產與地產的關系,房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。,.,（六）、房地產與地產的聯系,房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：A、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分；B、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；C、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。,.,（七）、房地產與地產的差異,房產與地產在空間范圍、價格構成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權屬性質不同D、二者價格構成不同；,.,二、房地產專業(yè)術語,當然是對于專業(yè)術語的理解！那首先認識一些簡單必要的術語,.,（一）城市規(guī)劃常用術語,用地紅線經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。土地開發(fā)指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地土地類型：按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地?；炷粒河伤啵ㄆ鹉z凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。三通一平：指水通、電通、路通及場地平整七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。,.,（二）城市規(guī)劃常用術語,房地產產權：產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。土地使用權：指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。預售樓花：即預售樓宇。房地產經營者獲得了建設土地，按政府批準建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已達到投資總額的25%（用地價款除外），便可向市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批準后方可預售。預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后可預售樓花。房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。房地產評估：即房地產估價師根據房地產的有關信息、數據選擇合適的評估辦法，按照一定的評估程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。,.,（三）城市規(guī)劃常用術語,商品房：指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經國土局批準在市場流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產。別墅：一般分為獨立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。公寓：除日照要求均滿足住宅建筑設計規(guī)范其他強制性內容的一類特殊的生活單元綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設備層：建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等的設備和管道且供人員進入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層,.,（四）城市規(guī)劃常用術語,容積率：一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。總占地面積經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。建設用地面積（凈用地面積）經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積?？偨ㄖ娣e指在建設用地范圍內住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積。建筑覆蓋率（建筑密度）建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。,.,（五）城市規(guī)劃常用術語,層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數量多少進行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據成都常年的日照及風向，成都房屋最佳朝向應該是南偏東45度南偏西15度。開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時才是沙發(fā)和電視機之間擺放的合理距離。進深:是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內不出現柱楞便于使用。凸窗（飄窗）：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。,.,（六）城市規(guī)劃常用術語,按建筑物使用性質分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑按建筑物層數或總高度分類：住宅按層數分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。按建筑結構分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構，剪力墻結構、簡體結構、框架簡體結構和筒中筒等。,.,三、房地產特征及類型分析,它有什么樣的特征和類型？,.,板式、塔式、蝶式、退臺式、,（一）知道建筑形態(tài)有幾種？,.,板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。,板樓四大優(yōu)點：南北通透，便于采光通風板樓均好性強管理成本不高面積使用率很高板樓的兩項缺點：建筑密度低，房價高戶型格局不宜改造,.,塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。,塔樓的三大優(yōu)勢：節(jié)約土地資源，房價較低空間結構靈活，宜于改造結構強度高，抗震性好塔樓的兩項缺點：均好性差，居住密度高面積使用率不高，存在灰色空間,.,蝶式高層：準確地講蝶式住宅應被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。,新派蝶式住宅的三大優(yōu)點：很好地解決了通風和采光的問題。減小公共面積。戶型方正。蝶式建筑也有自身的不足：抗震性差；建筑成本較高；位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。,.,退臺式花園洋房：是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的.層層退臺,露臺頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對特定少數階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術,新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤產品,相當于目前地產市場中的獨棟別墅.,.,行列式、圍合式、點陣式、混合式,（二）、知道建筑布局有幾種？,.,1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。3、點陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。,.,平層、錯層、復式、躍層式、LOFT、,（三）知道建筑結構有幾種？,.,1、平層：一個單位內僅有一個平層，所有標高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）2、錯層：一個單位內有2個或多個不同標高的地面，高差約為300MM600MM。3、復式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內獨立樓梯相連。優(yōu)點：功能布局明確，各功能干擾少。缺點：樓梯浪費一定面積。4、躍層式：與復式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺。5、LOFT：LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個詞在二十世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。,.,復式,錯層,躍式,躍復式,.,歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等,（四）知道建筑風格有幾種？,.,1、法國風格：典雅、貴族特征：布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設計。細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢。常用八角窗設計等裝飾品使建筑外觀更為生動。,.,2、英國風格：比例和諧、典雅特征：英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。主要建筑結構墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。由于英國土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團排列，屋檐上有齒飾；窗戶上下成對，分割成許多小網格（9到12個），通常窗戶也是5列，為中央對稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能源。；大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。,.,3、意大利風格：貴氣、奢華特征：四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；細長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；寬長的屋檐下均等排列裝飾托座；大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。,.,4、德國風格：簡潔、大氣特征：一、是外形簡練、現代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現代簡約派。如柏林愛樂整體灰色金屬質感的立面上，點綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬科青青的外立面五彩斑斕；二、是功能講求實用，任何認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代表性的開窗設計“方窗豎條窗”，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內外自然融合，半人高的護欄提高了安全性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現在流行的大面積落地玻璃窗的設計理念完全不同；三、是材料品質精良，注重新材料和新技術的運用，關注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；四、是注重細節(jié)設計，如北京印象的窗臺下沿采用特別配置的“披水板”，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面；,.,5、西班牙（地中海）風格：浪漫、高貴特征：西班牙風格別墅是一種融阿拉伯風格與歐洲古典主義風格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協調的手法呈現浪漫和高貴的氣質。與傳統(tǒng)的歐式、美式風格的寬敞、大氣不同，西班牙建筑，更注重細節(jié)的雕琢，更有“情調”。低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”；門廊和窗則運用拱形進行修飾。屋沿朝兩側外伸，戶內有庭院。拱開廊柱是西班牙風格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。,.,6、北美風格：簡約、融合特征：歐式建筑風格的融合，在其中我們能發(fā)現歐洲文藝復興建筑的影子。到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨特風格。與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結構，而英式別墅主要建筑結構墻體為混凝土砌塊；,.,7、中式風格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：明確表達著鄰里、街坊的半私密空間。主街寬，胡同窄，內庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。頗高的圍墻完全將私家院落領地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經典符號，明確體現著中式宅院的風格,.,8、日式風格：含蓄優(yōu)雅磚木結構為主,建筑的線條結構細膩,細部精美，色調柔和，注重細節(jié)設計。,.,9、東南亞風格：異域風情在建筑設計上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風格,.,10、澳洲風格：清新，飄逸特征：采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情,.,客戶認可的戶型,應是什么樣子？(僅針對平層普通住宅)1、合理的布局和功能2、具有創(chuàng)新性（高贈送面積等）;3、沒有風水問題;,四、戶型鑒賞,.,（一）合理的布局和完備的功能,.,布局合理、結構合理,1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設計（廳房廚衛(wèi)）2、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動區(qū)應靠近入戶門設置；靜區(qū)位置應比較深入；室內交通應盡可能便捷/短案例：佳園、中信紅樹灣,濕區(qū),動區(qū),.,43,空間尺度(面積）、結構合理,總則：客廳：最小面寬3.6米，寬深比應為1：1-1：1.5；并且應有兩面完整的墻。主臥：開間應不小于3米；餐廳：與客廳既相對獨立，又有聯系；并且至少要有兩面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不小于1.8米，凈寬應不小于1.6米陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶型的大?。┛蛷d/餐廳反面案例:,客廳進深太長,“通道型”餐廳,.,空間尺度(面積）、結構合理,案例：餐廳至少有2個面墻夾一個角；如果實在做不到，則應設置玄關位以彌補,設置了玄關的位置,.,空間尺度(面積）、結構合理,案例：餐廳：（一正一反）,餐廳雖然與客廳形成了明顯的分區(qū)，但是餐廳不占一角，周邊開口過多，使得餐廳幾乎成為過道，不方便使用。,餐廳獨立，又能通風采光；其優(yōu)點不言而喻。,.,空間尺度(面積）、結構合理,廚房應靠近餐廳，離大門不要太遠直接對外通風采光；盡量應做到有一個生活陽臺水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者L型）廚廁不相鄰,廚房,生活陽臺,入戶門,餐廳,.,空間尺度(面積）、結構合理,衛(wèi)生間面寬不小于1.8米，凈寬應不小于1.6米公共衛(wèi)生間應廁浴分離，干濕分離如果僅有一個衛(wèi)生間，則應靠近主臥室，避免實用時的穿堂越室如果有兩個衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應靠近客廳案例：龍城國際2期,公共衛(wèi)生間臨客廳,廁浴分離靠近主臥室,客廳,.,中小戶型功能完備，無面積浪費,1、通用原則：各戶型的房室應有與其戶型面積相匹配的比例2、中小戶型受制于面積的限制，可以將部分非必要功能空間縮?。ū热鐗嚎s兒童房、衛(wèi)生間等）案例1：中?？党菄H面積：66平方米（戶型方正，功能齊全）,小戶型需保證廳出陽臺,多個陽臺，廚房也做到了陽臺,小戶型無交通動線設計，無面積浪費,.,49,中小戶型功能完備，無面積浪費,案例2：中城天邑面積：69平方米,小戶型無交通動線設計，無面積浪費,3.7米,陽臺,空調位,.,50,可改動,1、室內沒有或者盡可能少有承重墻；方便改動案例圖：戶型方正、室內沒有/少量的承重墻,.,51,可改動,2、入戶花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴展案例：萬科東方尊裕,不可擴展,可擴展,.,52,朝向/采光可接受,1、戶型設計應與整體規(guī)劃相匹配；爭取做到良好的戶均性；使得每一戶都有良好的通風、采光和景觀面。(在深圳的一般原則是：自然景觀朝向小區(qū)景觀)2、戶型朝向均以南、東南朝向為主；（龍崗的客戶對朝向的要求很高，應做到基本為正南正北的朝向。）3、（板式）樓與樓之間平行布局，不宜對角/對視。,.,53,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,共通的原則：方正、適用、例如：A：小戶型：一個衛(wèi)生間、小陽臺（但必須保證有）,.,54,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,例如：B：大戶型：雙套房（3衛(wèi)生間）、廳、陽臺足夠氣派案例：浪琴半島面積：175-179平方米,足夠氣派的陽臺（類香域中央的寬陽臺）（但廳面寬不夠，應為5.5米以上）,強調主人房的獨立空間；主人房連書房、衛(wèi)生間、陽臺；彰顯大家風范；如果面積足夠大，還可以設計成小躍式以增加層次感。,3衛(wèi)生間，也可以通過雙套房來實現,.,55,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,例如：C：平面布局：同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶與大戶的市場定位不同，客戶定位不同，客戶的需求也就不同，其平面的布局、功能設置也就不同。,.,56,（二）、具有創(chuàng)新性（本報告只研究贈送面積部分）,.,57,戶型創(chuàng)新高贈送面積,1、巧妙設計標準層結構；增加贈送面積和采光面（2-3戶公用一個大型的天井或者空中花園，在入伙后2戶人平分贈送部分）案例:城中央、卓越維港（非常明顯）,贈送面積，2戶共有；可分別隔開,豪宅中的超大的陽臺和露臺,.,58,戶型創(chuàng)新高贈送面積,2、利用標準層的結構增加具備實用性的贈送面積。案例：中海康城國際面積：85平方米；2房,.,59,戶型創(chuàng)新高贈送面積,3、合理利用錯層陽臺，增加贈送面積案例：城中央,錯層陽臺的一半為鏤空，業(yè)主可以自行完善；而不是純粹的錯層陽臺（私密性差）,.,60,戶型創(chuàng)新高贈送面積,4、低臺凸窗和落地凸窗（2.2米的技術規(guī)范）,.,61,戶型創(chuàng)新高贈送面積,5、改變結構（同樣基于2.2的建筑技術規(guī)范）,“假梁”,儲藏室,.,62,戶型創(chuàng)新高贈送面積,6、提高入戶花園和陽臺的面積（在大戶型單位且景觀比較好的單位中使用）入戶花園和陽臺均只算一半