土地一級開發(fā)項目成本測算(講義)

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投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù)土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù)土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。是決定土地出讓交易價格的依據(jù)土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用（六）工程建設(shè)其他費用（七）管理費（八）財務(wù)費用（九）銷售費用（十）應(yīng)納稅費（十一）不可預(yù)見費三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)（一）項目前期費用1立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格19991283號建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定及北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字1999第487號文關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補充通知中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。立項報告、可研報告的編制費土地一級開發(fā)實施方案的編制費項目前期的各種工程咨詢費2委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用2001年國家計委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知（計價格20011218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。3工程勘察、測繪、定樁費用2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號文發(fā)布了工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地?fù)艿囟蛾P(guān)于測繪產(chǎn)品收費標(biāo)準(zhǔn)的通知【京發(fā)改20061009號】4環(huán)境影響評價分析費用2002年10月28日全國人大通過了中華人民共和國環(huán)境影響評價法，規(guī)定在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知（計價格2002125號）。該通知中規(guī)定了項目前期進行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術(shù)評估的費用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。5交通影響評價分析費用北京市規(guī)劃建設(shè)委員會早在2001年就發(fā)布了關(guān)于對部分新建項目進行交通影響評價的通知市規(guī)發(fā)20011001號。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照北京市建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求編制咨詢報告。進行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費標(biāo)準(zhǔn)通常在052元/平米不等）。6地震影響評價分析費用2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的地震安全性評價管理條例規(guī)定新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照中華人民共和國防震減災(zāi)法和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價局2002年9月18日京價收字2002361號文件關(guān)于地震安全性評價收費標(biāo)準(zhǔn)的函的規(guī)定進行核算。7地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費。”1997年12月1日北京市物價局發(fā)布了京價房字1997第398號文件關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進制8工程設(shè)計費及施工圖審查費工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號文發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號關(guān)于開展施工圖設(shè)計文件審查工作的通知中第五條“審查收費在國家正式下達施工圖審查收費標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計劃委員會計價格19991283號文件中工程咨詢?nèi)藛T工日費用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費原國家計委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知計價格20021980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)代理服務(wù)收費速查表10工程保險費建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見建質(zhì)2005133號，指出“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障。”?？梢姡こ探ㄔO(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責(zé)任險）、設(shè)計責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1左右，第三者責(zé)任險按比例投保。但2004年11月中旬進行的北京地鐵4、5、10號線建安險及第三者責(zé)任險合同費率卻是5左右。2005年深圳地鐵項目中，工程質(zhì)量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的5，可見目前保險業(yè)競爭是相當(dāng)激烈的。因此在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的12估算。（二）征地、拆遷費用（包括）1、征地補償費用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號公布的北京市建設(shè)征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等。本市征地補償費實行最低保護標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。2、拆遷補償費用根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補償費用，計取依據(jù)亦不同。城市房屋根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號公布的北京市城市房屋拆遷管理辦法進行拆遷補償費計算。城市的住宅房屋（2001）1234號城市的非住宅房屋京房地評字（1999）656號被拆遷房屋重置成新價京國土房管拆2003808號集體土地房屋根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號公布的北京市集體土地房屋拆遷管理辦法進行拆遷補償費計算。拆遷補償京國土房管征2003606號被拆遷房屋重置成新價京國土房管拆20038083、房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費1997年12月1日，北京市物價局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知京價房字1997第398號文，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的115向征用拆遷單位收取評估費?！北本┦形飪r局、北京市財政局關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函【京價（收）字（1993）第238號】房屋拆遷管理費不超過房屋拆遷補償安置費用05房屋拆遷服務(wù)費不超過房屋拆遷補償安置費用的154、拆除工程費用拆除工程費用應(yīng)按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。5、古樹保護及文物古建修護、還建費用根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。6、其它指根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、支援重點工程費等等（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用包括1場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護費用2區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費用3市政管線建設(shè)費用包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等4市政場站建設(shè)費用包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定5配套公共設(shè)施建設(shè)費用區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運站、消防站、派出所、郵局等本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用包括綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用包括市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費用包括1工程監(jiān)理費1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了北京市工程建設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法京價收1996第043號，規(guī)定實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0102計取。2竣工圖編制費2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)2002中工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)1016條規(guī)定編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8收取竣工圖編制費。3建設(shè)期區(qū)域管理費用包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費用。4項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認(rèn)真估算。5項目后評價費用指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn)測算。6其他指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。（七）管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知京國土市2005540號文，其中第十三條規(guī)定土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財務(wù)費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預(yù)計銷售收入的1計取。（十）應(yīng)納稅費土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。（十一）不可預(yù)見費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計取一定比例。四、成本測算報告的編制以上是土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成及其測算的相關(guān)依據(jù)。我公司據(jù)此編制了土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板，作為成本測算的模板。測算報告編制包括1編制測算表格；2編制測算說明；3編制測算分析。項目土地一級開發(fā)投資估算及投融資分析（一）投資估算1、總投資估算2、估算所依據(jù)的相關(guān)資料3、估算依據(jù)的相關(guān)文件（二）投融資分析1、資金使用計劃2、融資額度及融資成本3、融資渠道及模式4、貸款本息償還附相應(yīng)表格土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟效益測算及分析1、測算及分析前提投資測算和市場預(yù)測數(shù)據(jù)項目開發(fā)周期及時序安排2、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定毛地價的確定招拍掛交易價格預(yù)測土地出讓一級開發(fā)企業(yè)收入稅費率貸款利率財務(wù)基準(zhǔn)收益率IC3、經(jīng)濟效益分析可經(jīng)營性出讓面積及銷售計劃土地掛牌出讓平均底價土地上市出讓收入、成本、稅金、利潤土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（二）財務(wù)分析1、項目財務(wù)盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財務(wù)凈現(xiàn)值NPV萬元投資回收期年投資利潤率2、償債能力分析3、資金平衡分析（三）不確定性與風(fēng)險分析1、不確定性與風(fēng)險2、不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析（四）結(jié)論與建議1、結(jié)論項目盈利能力如何項目的償債能力如何項目風(fēng)險怎樣項目是否可行2、建議編制流程如下基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測算成本測算編制說明測算依據(jù)原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件需說明的問題測算方法、取值、原因測算分析及結(jié)論匯總編制總測算報告五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制土地一級開發(fā)項目在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。因此，科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo)，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。（一）工作體系1、決策體系是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。2、內(nèi)部專業(yè)管理體系是落實和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評，是企業(yè)造價管理部門的首要核心任務(wù)。主要包括制定公司年度成本控制計劃；分解、落實戰(zhàn)略成本目標(biāo)，實行公司全面預(yù)算；及時溝通、傳遞和獲取信息、適時調(diào)整計劃；協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門配合、全員參與成本目標(biāo)的管理和控制等。3、制度體系完善的制度體系是項目成本管理實施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。4、操作體系是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項目部的成本管理人員落實，是成本管理和控制的具體化和實施控制載體。主要包括對分解后的成本控制目標(biāo)的落實、關(guān)鍵點的控制、工作效率的提高、項目完成后的后評價和效益分析等等，本層面成本管理的特點是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。5、專家體系是項目成本管理的強力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見對項目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。具體主要表現(xiàn)為為建設(shè)項目運作過程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專業(yè)支持和決策依據(jù)6、內(nèi)部審查監(jiān)督體系由公司主管成本方面的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，成本、財務(wù)、審計等部門組成，在成本管理和控制過程中，負(fù)責(zé)內(nèi)審、監(jiān)控、預(yù)警、評價。必要時請中介機構(gòu)。（二）管理制度及工作流程根據(jù)土地一級開發(fā)項目的綜合實施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級開發(fā)項目的特點，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。建立“項目成本控制目標(biāo)管理辦法”建立“規(guī)劃方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)管理辦法”建立“項目合同管理辦法和工作程序”，建立“工程量清單管理辦法和工作程序”，建立“工程計量支付管理辦法和工作程序”，建立“工程變更管理辦法和工作程序”建立“工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序”等（三）關(guān)鍵環(huán)節(jié)在土地一級開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，尤其是把握好各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，土地一級開發(fā)項目投資才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)審慎分析項目前期可研2、審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計方案3、抓好綜合策劃或?qū)嵤┓桨傅木幹坪脱芯?、正確選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位5、合理安排項目實施的工期、進度、時序6、推行第一責(zé)任人制度7、引進戰(zhàn)略合作伙伴8、引進專業(yè)化的合作團隊9、加強成本目標(biāo)管理結(jié)束語不同的土地一級開發(fā)項目，開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦不同，因此項目的開發(fā)成本往往不盡相同，甚至?xí)嗖詈艽蟆哪撤N意義上說，每一個開發(fā)項目都有其特殊性，都是不可復(fù)制的。因此，我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測算方面的普遍規(guī)律。在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析，在獲得準(zhǔn)確、詳實的基礎(chǔ)資料的前提下，認(rèn)真分析研究相關(guān)政策、文件，結(jié)合目前市場行情，使成本測算結(jié)果更合理，更貼近實際。成本的管理與控制要結(jié)合項目、團隊在實踐中總結(jié)提高，以達到降低成本的目的。螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆艿螞羈節(jié)芄蟻肄膄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螅螄羋芄螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅衿膈肅蒁袈袇莁莇蒄羀膄芃