上善清波 前期物業(yè)服務(wù)企劃書

生活服務(wù)夢想家|彩生活成都合力事業(yè)部彩生活成都合力事業(yè)部“上善清波A地塊”前期物業(yè)服務(wù)企劃書致送函致蘇坡街道辦事處真摯地感謝您給予我們共商合作的機會為您服務(wù)，我們十分榮幸我們將基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)及云計算，以“科技創(chuàng)新服務(wù)，渠道促進銷售”為使命，從【服務(wù)模式構(gòu)建】、【形象策劃包裝】、【互聯(lián)網(wǎng)重構(gòu)營銷渠道】及【物業(yè)前期介入】進行系列專業(yè)化意見與建議。作為中國首個“億級”服務(wù)面積、引領(lǐng)行業(yè)向科技化發(fā)展的大型上市物業(yè)服務(wù)集團（股票代碼1778）。我們致力于在彩生活30集中管控模式下，依靠充滿科技感、時尚感、趣味感的“彩之云”APP，打造全新微商圈顯著提升客戶體驗本方案以貴司“項目投資回報率及后期品牌溢價”作為出發(fā)點，以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)及云計算對房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)帶來的技術(shù)革新為平臺，分別從彩生活30集中管控模式、豐富多彩的彩之云APP社區(qū)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)營銷配合三大方面構(gòu)建本項目前期物業(yè)服務(wù)專業(yè)化建議。同時，貴司審核本方案后，我們將邀請貴司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)前往我司在管項目進行實地考察、體驗，以增進貴司對彩生活的進一步了解。我們期待您的光臨您在方案閱讀、審核的過程中，有任何疑問，煩請與我司成都合力事業(yè)部市場部聯(lián)系聯(lián)系人肖興軍，聯(lián)系電致商祺彩生活服務(wù)集團成都合力事業(yè)部2016年6月目錄報價函5第一章企業(yè)簡介6第一節(jié)、關(guān)于彩生活7第二節(jié)、彩生活模式的定義及實施11第三節(jié)、彩生活獨一無二的優(yōu)勢16第二章物業(yè)服務(wù)定位及實施19第一節(jié)、本項目物業(yè)管理定位分析20第二節(jié)、項目物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項目標(biāo)26第三節(jié)、項目物業(yè)管理運作模式及組織架構(gòu)34第四節(jié)、管理服務(wù)人員配置及上崗要求45第五節(jié)、管理服務(wù)運作流程49第三章物業(yè)管理服務(wù)分階段實施方案50第一節(jié)、驗收入伙管理51第二節(jié)、業(yè)戶房屋交接標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程54第三節(jié)、交付后正式管理服務(wù)階段71第四章人力資源管理及培訓(xùn)77第一節(jié)、人力資源管理78第二節(jié)、培訓(xùn)目標(biāo)及執(zhí)行82第三節(jié)、項目全體員工入伙前培訓(xùn)計劃85第四節(jié)、管理層員工及服務(wù)中心培訓(xùn)計劃86第五節(jié)、維修工培訓(xùn)計劃87第五章前期準(zhǔn)備89第一節(jié)標(biāo)示標(biāo)牌及園區(qū)物業(yè)配套90第二節(jié)招投標(biāo)流程99第三節(jié)物資計劃103第六章物業(yè)服務(wù)費收支預(yù)算105第一節(jié)物業(yè)管理增收節(jié)支措施106第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算108結(jié)束語113報價函致蘇坡街道辦事處根據(jù)貴我雙方的交流，并依據(jù)貴單位提供的“上善清波”（以下簡稱本項目）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，經(jīng)考察項目現(xiàn)場和周邊相等物業(yè)的市場調(diào)研，并根據(jù)四川省物業(yè)管理條例、四川?。▍^(qū)域性）地方標(biāo)準(zhǔn)DB510100/T0732011住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合成都市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則一級物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，參考項目所在地競品樓盤的物業(yè)費，我司建議前期物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)按如下收取項目物業(yè)服務(wù)費報價項目物業(yè)服務(wù)費報價（元/平方米/月）備注高層電梯住宅17為提升項目管控品質(zhì)，我司建議按照四川?。▍^(qū)域性）地方標(biāo)準(zhǔn)DB510100/T0732011住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分四級標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)3機動車位服務(wù)費50參考甲方意見，最終以備案價格為準(zhǔn)空置費成都市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則第一章十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)未入住戶，其物業(yè)服務(wù)費減半繳納，業(yè)主房屋入住后再次閑置時應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費，但可酌情減收。第一章企業(yè)簡介第一節(jié)、關(guān)于我們公司背景深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司隸屬于花樣年集團（股份代碼1777）下的彩生活服務(wù)集團的全資子公司。公司于2014年6月17日通過拆分在港交所完成上市（股票代碼1778）。品牌彩生活服務(wù)集團成立于2002年6月18日，總部設(shè)于深圳。經(jīng)過十余年的探索與發(fā)展，已成為中國物業(yè)管理行業(yè)最具品牌價值和社會影響力的企業(yè)之一。價值品牌價值經(jīng)中指院評估評定為107億元。2014年營業(yè)額達4億。企業(yè)以“互聯(lián)網(wǎng)思維”，跨越性發(fā)展成為一家集物業(yè)服務(wù)、樓宇科技、資產(chǎn)運營、社區(qū)增值服務(wù)為一體的科技型、綜合型物業(yè)服務(wù)運營集團。發(fā)展目前在管服務(wù)項目超過4000個，管理面積超過37億平方米，運營服務(wù)遍布中國、中國香港、新加坡，其中國內(nèi)主要分布華南、華北、華東、華中、西北、西南、東北七大地區(qū)的主要人口密集城市。未來十年，彩生活將業(yè)務(wù)持續(xù)優(yōu)化，在100個中國最具價值城市，每個城市服務(wù)1000萬平米的社區(qū)、近10萬個家庭，為30004000萬人口提供驚喜的社區(qū)生活體驗和優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)。實力國家一級管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。先后通過了ISO9001、ISO14001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認證。2009年2014年，連續(xù)6年入選中國物業(yè)管理100強，其中2014入選TOP3。2014年，榮獲“中國物業(yè)管理百強企業(yè)成長性TOP10”。2014年，榮獲“中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)社區(qū)服務(wù)運營”。2013年，榮獲中國房地產(chǎn)TOP10研究組頒發(fā)的“中國最大社區(qū)服務(wù)運營商”。2013年，中國物業(yè)管理行業(yè)綜合實力TOP200企業(yè)中位居第15位。2012年，榮獲深圳物業(yè)管理30年標(biāo)桿企業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)。2011年，榮獲中國物業(yè)管理改革發(fā)展30周年“綜合實力百強企業(yè)”。2010年，榮獲最具成長型與社會貢獻獎。2010年，榮獲中國物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀品牌企業(yè)。2009年，榮獲中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)并連續(xù)五年入選。2008年，榮獲深圳物管十大品牌。帶領(lǐng)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)升級革命的先鋒彩生活基于【提高物業(yè)服務(wù)技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用能力】、【優(yōu)化管理服務(wù)升級與集中管控體系】、【構(gòu)建社區(qū)服務(wù)運營平臺】，利用三大集中管控平臺支撐管理服務(wù)升級對傳統(tǒng)勞動密集型模式進行大刀闊斧的改革。從傳統(tǒng)對物的管理到對人的服務(wù)，彩生活率先關(guān)注服務(wù)體驗，從物業(yè)管理到“生活服務(wù)”的飛躍，以先進模式解決消費者對于體驗的需求，整合社會服務(wù)資源，建立完善的、多元化的體驗體系，打造了一個社區(qū)服務(wù)電商平臺彩之云。2014年6月30日，彩生活服務(wù)集團正式在香港掛牌上市。彩生活在這個新的起點上，正式將彩生活服務(wù)模式升級進入彩生活30時代，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術(shù)對彩生活模式進行不斷升級，由服務(wù)的直接提供者轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)平臺的集成者和支持者，將傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)由勞動力密集型轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砗头?wù)密集型，通過移動互聯(lián)網(wǎng)思維來形成自動化“智慧社區(qū)”。三大集中管控平臺支撐管理服務(wù)升級通過基于互聯(lián)網(wǎng)信息平臺、物聯(lián)網(wǎng)平臺和信息/呼叫中心三大平臺為支撐，從管理端、服務(wù)端、客戶端搭建集中管控平臺，推進30建設(shè)與工程改造，另外還可以利用自主研發(fā)的彩管家服務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，遠程技術(shù)對全國服務(wù)小區(qū)關(guān)鍵崗位進行實時監(jiān)控和檢查,大大加強了工作推進效率和管理服務(wù)的層層監(jiān)督。同時極大的縮短了服務(wù)響應(yīng)時間通過技術(shù)升級對保安值班巡更、保潔頻次等管理痕跡進行實時監(jiān)控，提升服務(wù)品質(zhì)。開通400電話和創(chuàng)立了彩生活社區(qū)服務(wù)APP（彩之云），設(shè)置便捷通道，方便為業(yè)主及時提供投訴、障礙報修、物業(yè)咨詢等服務(wù)。實踐證明，彩生活敢為人先的“觸網(wǎng)”戰(zhàn)略，讓我們站在了行業(yè)發(fā)展的第一梯隊中國最能創(chuàng)造社區(qū)服務(wù)價值的平臺彩生活顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理思維，依托社區(qū)資源，拓寬物業(yè)服務(wù)邊界，挖掘業(yè)主多元化生活、工作及商務(wù)需求，創(chuàng)造性地建立了“彩生活服務(wù)模式”。這是一種基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、云計算技術(shù)的全新物業(yè)服務(wù)模式。這是一場深刻而偉大的革命，彩生活模式將社區(qū)締造成一個生活A(yù)PP開放平臺，集成了成千上萬種服務(wù)。在這個整體社區(qū)服務(wù)平臺上，小區(qū)業(yè)主（住戶）可以使用APP、互聯(lián)網(wǎng)、電話等工具實現(xiàn)大部分的社區(qū)消費。彩生活服務(wù)“百城千萬”戰(zhàn)略最具價值的合作伙伴資源90都是整合而成。我們堅信大數(shù)據(jù)時代下，任何一種銷售行為都需要終端服務(wù)提供的行為數(shù)據(jù)支持。彩生活“百城千萬”戰(zhàn)略的推進，對大數(shù)據(jù)有著深刻的意義。近10萬個家庭，近4000萬業(yè)主資源，彩生活服務(wù)平臺所蘊含的精準(zhǔn)、有效的大數(shù)據(jù)信息，將為合作伙伴提供強大的客戶數(shù)據(jù)及信息支持，幫助合作伙伴實現(xiàn)自身價值。第二節(jié)、彩生活模式的定義及實施一、彩生活模式從對物的管理到對人的服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)極大地改變了人類社會生活和生存的模式，因為互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)產(chǎn)生了很多心得企業(yè)和應(yīng)用，同時很多企業(yè)、行業(yè)都會因為互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)而消失?？萍嫉倪M步蘊含著影響未來商業(yè)格局的新希望。家庭是社會最小的細胞，而社區(qū)則是城市最細微的細胞，一個社區(qū)的消費是最基本的社會消費，社區(qū)在將來是最有前途的一個商業(yè)領(lǐng)域。彩生活突破傳統(tǒng)物業(yè)管理的層層束縛，對社區(qū)資源和客戶每一個需求點精雕細琢，基于互聯(lián)網(wǎng)和客戶體驗，致力于社區(qū)平臺的搭建與社區(qū)商業(yè)服務(wù)的打造，挖掘中國物管行業(yè)的價值硅谷。經(jīng)過十一年的摸索和發(fā)展，彩生活服務(wù)集團以持續(xù)變革的雄心、專業(yè)的資源整理能力，顛覆了傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，拓寬了物業(yè)服務(wù)的邊界，在行業(yè)首創(chuàng)“彩生活服務(wù)模式”，這個模式是建立在當(dāng)今移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、云計算技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)革新模式。是傳統(tǒng)物業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要的分水嶺。二、彩生活模式的實施物業(yè)服務(wù)V30版電商的V10版，擴展服務(wù)連接及邊界眾所周知，傳統(tǒng)的物業(yè)管理往往僅是對小區(qū)內(nèi)公共場所、公共設(shè)備進行管理和服務(wù)的一種模式，主要提供保潔、保安、保修等服務(wù)，依賴收取管理費而生存。而彩生活服務(wù)集團則首創(chuàng)了“彩生活服務(wù)體系”，將物業(yè)管理升級為物業(yè)服務(wù)經(jīng)營，利用最新的移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術(shù)，創(chuàng)新推出了一個為業(yè)主和住戶提供更加便捷、周到與更多增值服務(wù)的彩生活社區(qū)服務(wù)平臺彩之云。這個服務(wù)平臺主要有兩大特點1、以社區(qū)服務(wù)為手段，以“彩之云”APP為平臺，進一步完善微商圈，通過豐富的場景應(yīng)用設(shè)計，構(gòu)建社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈。通過提供增值服務(wù)，擴展服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)觸點，做物業(yè)服務(wù)的V30版在彩生活新的商業(yè)模式下，利潤來源已經(jīng)不再是傳統(tǒng)的物業(yè)收費，而是一種羊毛出在兔身上的跨界“拔毛”。但是要實現(xiàn)“拔毛”的目的，擁有高質(zhì)量的客戶群及大數(shù)據(jù)是必要條件，因此，除了常規(guī)的服務(wù)費用交納等傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項目外，彩生活增加了各類生活服務(wù)，來提升綜合服務(wù)水平和客戶滿意度，成為綜合服務(wù)供應(yīng)商。如下圖所示2、以打造社區(qū)電商平臺為目標(biāo)，構(gòu)建住戶、商家、彩生活的生態(tài)圈，做電商的V10版有了上述社區(qū)服務(wù)，彩生活就成了海量客戶資源及大數(shù)據(jù)的擁有者，從而就具有了對商家的吸引力，具備了構(gòu)建商業(yè)平臺的條件，但是彩生活的聰明之處在于，它找到了目前商業(yè)實體店與電商的空白地帶，找到了新藍海社區(qū)電商，如下圖所示從上圖可以看到，彩生活是一個有邊界的電商平臺，它并不與廣義電商進行對抗和PK，而是找到傳統(tǒng)實體店和電商都難覆蓋的領(lǐng)域社區(qū)電商。由此，和其它的電商比，不像很多電商，是面向大眾、面向全世界。彩生活提供的服務(wù)是面向一個具體的人群，有一個具體的時空的范圍。通過與小區(qū)周圍500米范圍內(nèi)的商家進行合作，彩生活主動將這些商家引到線上，業(yè)主經(jīng)常到彩之云（彩生活社區(qū)服務(wù)平臺）上交管理費，就可以享受鄰里服務(wù)，建立500米商圈。業(yè)主通過彩之云（彩生活社區(qū)服務(wù)平臺）或是撥打“400”電話，就能直接享受到這些方便快捷的服務(wù)。與彩生活進行合作的商家已有很多，例如金谷園早餐、小白兔干洗、速遞易等。而與常規(guī)實體店相比，彩生活則提供了更廣泛的交易內(nèi)容，更便利的交易條件和基于平臺效應(yīng)的更優(yōu)惠的價格，解決了住戶日常生活消費問題，做的是長尾效應(yīng)的尾端，但這個被忽視的空間其實是很廣闊的。二、“彩生活模式”的核心價值觀為客戶創(chuàng)造價值彩生活服務(wù)集團，作為中國最大的社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商，全面保障客戶的核心利益，秉承“安心到家、便捷到家、實惠到家”的服務(wù)理念。【保障性】供應(yīng)商準(zhǔn)入評估彩付寶支付評估生活顧問線下評估【便利性】1公里商圈整合全面化資源供應(yīng)社區(qū)直達式配送【實惠性】優(yōu)化的采購管道整合成本實效優(yōu)惠資訊提供全面滿足需求空間，無限遞增商業(yè)價值【社區(qū)圈】10種基礎(chǔ)服務(wù)，增強新人粘度【1公里商圈】100種關(guān)鍵服務(wù)，整合平臺資源，提升服務(wù)深度【高附加值圈】1000種拓展服務(wù)，高端資源引入，滿足個性需求。三、彩生活模式的三大引擎“彩生活”自主研發(fā)出了一套社區(qū)物業(yè)管理電子商務(wù)平臺量身訂制的電子商務(wù)平臺“彩生活”網(wǎng)、彩之云及“彩付寶”支付配套，將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目和各項居家生活便利服務(wù)內(nèi)容通過網(wǎng)絡(luò)科技的手段融合在一起。用戶可以通過不同的終端手機、平板電腦等方式訪問彩之云平臺，不僅可以繳納物管費用、租賃房屋、參與商品團購，而且還可以享受生活管家服務(wù)兒童教育、休閑娛樂、餐飲、健康醫(yī)療、投資理財?shù)热轿坏木C合性優(yōu)質(zhì)服務(wù)，了解社區(qū)周邊商家特惠，獲取集成在彩之云中不同商家?guī)淼姆?wù)和資源，體驗互聯(lián)網(wǎng)時代的社區(qū)物業(yè)服務(wù)。彩空間、彩付寶、彩之云、彩PHONE的相繼落地，將彩生活推上了一個全新的高度，彩生活實現(xiàn)了由基礎(chǔ)服務(wù)的提供商向社區(qū)服務(wù)平臺整合商的華麗轉(zhuǎn)身。彩生活努力將“向社區(qū)提供滿足即時需求點的服務(wù)方案，為客戶甄選優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商”作為服務(wù)使命。四、智能化的管理手段彩生活自主研發(fā)的“彩管家”系統(tǒng)，是彩生活管理服務(wù)模式的重要內(nèi)部管理系統(tǒng)。它采用遠程集中監(jiān)管手段，實現(xiàn)從集團總部各異地事業(yè)部項目管理處的三級監(jiān)管體系，極大地推動了執(zhí)行力的貫徹。我們堅持用技防代替人防，凡是可以通過技術(shù)解決的管理就必須代替部分人為管理。如圖演示，業(yè)主可通過“彩之云”報修、投訴，彩生活內(nèi)部通過“彩管家”追溯處理、層層監(jiān)管。有效解決傳統(tǒng)“客服中心”口頭保修、投訴再逐層回報、審批后執(zhí)行所產(chǎn)生的處理周期長、處理過程不透明、隱瞞謊報等問題。第三節(jié)、彩生活獨一無二的優(yōu)勢一、品牌優(yōu)勢彩生活對夢想的堅持,對科技的敬仰孕育了彩生活模式，致力于為業(yè)主及客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一直以“業(yè)界品牌形象好，客戶評價美譽度高”的良好品牌形象領(lǐng)航于全國物業(yè)管理行業(yè)。作為成都“第一金牌物管”、“成都十大好管家”企業(yè)，與其他物業(yè)公司相比無論在管理經(jīng)驗的積累、服務(wù)品質(zhì)的控制、人力資源的儲備等各方面都具有明顯的優(yōu)勢。2013年至今，彩生活模式作為全國物業(yè)行業(yè)最具競爭力、科技感、時尚感的商業(yè)模式，在全國最權(quán)威的中國物業(yè)管理協(xié)會的推動及宣揚下，被萬科、中海、藍光、保利等業(yè)界競相學(xué)習(xí)、模仿。二、管理優(yōu)勢（一）精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)彩生活倡導(dǎo)“用心細致、情感待人、創(chuàng)新挑戰(zhàn)、永葆青春”的精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本著“時效、質(zhì)效、綜效、情效”的原則，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務(wù)產(chǎn)品，寓精誠服務(wù)于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。（二）智能化的服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)平臺優(yōu)勢彩生活網(wǎng)絡(luò)、彩之云APP、彩付寶）彩生活依靠借助資本市場，基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)及云據(jù)算系統(tǒng)，打造了計算機管理平臺、供應(yīng)鏈管理、客戶關(guān)系管理平臺及電子商務(wù)平臺，極大地提高了管理服務(wù)的實效性。（三）個性化的服務(wù)設(shè)計彩生活融匯國內(nèi)外、跨行業(yè)先進經(jīng)驗，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和仿效的“彩生活”模式。此模式基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)及呼叫中心等高科技技術(shù)，充分挖掘業(yè)主個性化服務(wù)需求及社區(qū)商業(yè)需求，以平臺式發(fā)展推動社區(qū)物業(yè)服務(wù)的全面升級。我們每承接一個新的項目，都不是原有模式的簡單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過程，為項目度身定做“高品質(zhì)、高性價比、操作性強”的管理方案，使項目既保持彩生活的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨具特色。（四）專業(yè)化的服務(wù)團隊人才是企業(yè)發(fā)展的第一要素，也是企業(yè)發(fā)展的“源動力”。彩生活一直致力于改善員工隊伍結(jié)構(gòu)，實施面向企業(yè)未來的人才戰(zhàn)略，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。2012年推出的“彩生活ELN網(wǎng)絡(luò)學(xué)院（ELNELEARNING）”企業(yè)員工網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)平臺，彩生活學(xué)院因此又得到一次新的優(yōu)化，并完善了培訓(xùn)體系，目前運作的項目有“5個培訓(xùn)項目、2個學(xué)習(xí)活動、1個學(xué)習(xí)平臺”。（高管研修班、總監(jiān)工作坊、主任訓(xùn)練營、物管人員集訓(xùn)、入職培訓(xùn)）這個五個培訓(xùn)項目已初具規(guī)模，（彩生活半月談、彩生活讀書季）這2個學(xué)習(xí)活動目前也獲得大家的廣泛支持?！熬勰苡?，知人善任”，吸引了一大批管理和科技的高精尖人才以及互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)設(shè)計研發(fā)人員，創(chuàng)建了具有市場前瞻、思維活躍、專業(yè)能力強、管理經(jīng)驗豐富的管理及技術(shù)隊伍，為彩生活的快速發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。目前，公司擁有彩虹清潔、開元同濟等5家專業(yè)化、市場化的園藝綠化、樓宇科技服務(wù)公司，并擁有計算機、機電設(shè)備、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的管理人員近1000名。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點作為技術(shù)開發(fā)的重點，從各個方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進而形成了自己的核心團隊。（五）成本優(yōu)勢彩生活實施全面預(yù)算管理極大降低了物業(yè)管理成本，為企業(yè)良性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。彩生活V30版本的服務(wù)模式，通過科技手段和管理創(chuàng)新，極大地降低了人工、水電、材料等物業(yè)管理成本，并根據(jù)預(yù)算實時控制，確保企業(yè)處在微盈狀態(tài)，使企業(yè)健康成長。（六）企業(yè)資源整合優(yōu)勢彩生活DM雜志三角洲海島俱樂部集團各專業(yè)公司開元同濟樓宇科技公司負責(zé)設(shè)備維保及智能化工程；彩之家房屋銀行公司負責(zé)為業(yè)主提供房屋增值服務(wù)；星彥行負責(zé)三級市場租售；豪派特華美達酒店五星級酒店運營；彩悅酒店三星級酒店運營；彩虹清潔公司專業(yè)清潔公司；彩逸飛商業(yè)運營公司具有六大優(yōu)勢的彩生活物業(yè)，在市場競爭中采用了“產(chǎn)品差異化”戰(zhàn)略，并堅持“好而不貴”的原則，目光不但瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)物業(yè)管理的高端市場，也觸及大型物業(yè)管理企業(yè)不愿問津的三級市場，其目的是為彩生活鎖定盡可能多的物業(yè)硬件和客戶資源。第二章物業(yè)服務(wù)定位及實施第一節(jié)、本項目物業(yè)管理定位分析一、項目概況上善清波項目位于成都市青羊區(qū)清波路，毗鄰成都樹德實驗中學(xué)，離地鐵口較近，周邊緊鄰藍光COCO金沙、清波社區(qū)，周邊教育、商業(yè)、金融、娛樂、餐飲配套資源齊備，已打造為成都高端生態(tài)生活核心區(qū)。項目總收費面積約355000，其中電梯公寓住宅2495595，商業(yè)1919783，綠化3342188，機動車位2703個，非機動車位461853，預(yù)計居住4000戶，居住人數(shù)可達10000余人。二、目標(biāo)客戶群特性分析物業(yè)管理設(shè)定之前，我們必須對本項目的特定人群做一個全方位的分析，而分析產(chǎn)生的結(jié)果則直接反應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)的個性上。這個個性，將是彩生活物業(yè)管理服務(wù)的“核心競爭優(yōu)勢”。項目定位為剛需產(chǎn)品，因其附帶充足的商業(yè)配套，坐擁青羊片區(qū)配套資源。業(yè)主以中老年居多，均為青羊區(qū)本地人。社會地位收入較高，追求生活品質(zhì)，擅長投資理財。序號特點物業(yè)服務(wù)難點滿足服務(wù)之特色1多為3555歲中老年缺乏服務(wù)細節(jié)，服務(wù)人員缺乏親和力、耐心、溝通技巧一對一專屬管家服務(wù)，傾聽服務(wù)心聲2希望尊貴、安全感人員進出吵雜小區(qū)無安全性、私密性基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算的三級集中監(jiān)控安防系統(tǒng)缺乏系統(tǒng)的富有趣味的社區(qū)活動彩之云社區(qū)圈子、專項社區(qū)活動基金及系列活動3喜歡社交、群居業(yè)主好面子，愛炫耀分享成千上萬的APP個性化服務(wù)目標(biāo)客戶主體特征針對上述主體特征，我們進一步細化業(yè)主特點，并所對應(yīng)的服務(wù)需求，我們將通過充滿特色的服務(wù)解決，具體如下三、物業(yè)管理難點及重點分析1、現(xiàn)代群居意識薄弱，部分業(yè)主素質(zhì)較差，安防隱患較大封閉式管理項目本身可容納逾10000人同時居住，本身人流量較大?，F(xiàn)在社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)首先基于封閉式管理，提升安全性之基礎(chǔ)上。但考慮裝修期人員進出復(fù)雜，常規(guī)管理期部分業(yè)主素質(zhì)低下，未形成封閉式管理意識，認為開啟門禁或蓄意破壞門禁，造成較大安全隱患。因此封閉式管理要求凸顯。同時，伴隨青羊片區(qū)的成熟，依靠商業(yè)帶來的人流量將顯著增加?？梢耘袛?，項目交付后三年商業(yè)服務(wù)氛圍將變濃厚，決定了本項目將處于一個人流較大、居住大環(huán)境較為嘈雜的環(huán)境下。因此對業(yè)主安全性、私密性，確保住宅部分與商業(yè)部分有效分割是物業(yè)管理的重點。2、管理邊界清晰，項目管理失控集中管控傳統(tǒng)物業(yè)管理按照集團分公司片區(qū)項目操作層及集團職能部門分公司職4房產(chǎn)行情下滑區(qū)間，理財需求強物業(yè)保值增值之增值服務(wù)渠道缺失“E租房”房屋增值服務(wù)代租代售能部門片區(qū)項目職能部門進行單線流程管控。而在實際運作中，大量的傳統(tǒng)公司總部對項目管控很弱或者根本不實施管控，項目的命運掌握在項目經(jīng)理的手中（傳統(tǒng)物業(yè)管理路徑環(huán)示意圖）如何提高管理效率，做到無邊界彩生活率先在行業(yè)基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)及云計算，建立“集中管控平臺”，實現(xiàn)“快速集結(jié)、準(zhǔn)確劃撥、快速到崗”，從集團到項目的扁平化管控1、縮短集團控制“路徑環(huán)”的長度，組織扁平化；2、縮短集團控制“時間環(huán)”的長度；3、在事業(yè)部、片區(qū)、項目設(shè)置局部“控制環(huán)”。具體流程如圖所示（彩生活物業(yè)管理路徑環(huán)示意圖）3、智能化程度高專業(yè)化分包項目包含大量智能化設(shè)備，專業(yè)設(shè)施設(shè)備，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。由于項目屬于投資改善型物業(yè)，因此，管理服務(wù)任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?、底商與業(yè)主的矛盾、大商業(yè)經(jīng)營活動與業(yè)主的矛盾底商的經(jīng)營活動對樓上業(yè)戶的日常生活可能產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)生矛盾沖突。商業(yè)街區(qū)，居住區(qū)因為使用功能的不同，也可能會產(chǎn)生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)主關(guān)系的協(xié)調(diào)處理將是我們今后管理的重點。5、區(qū)域整體發(fā)展，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需具備前瞻性青羊片區(qū)整體打造，將成為成都目前房產(chǎn)市場價值洼地，未來35年大型房產(chǎn)商的介入將引導(dǎo)并輻射成都房產(chǎn)及物業(yè)市場的發(fā)展。因此我們倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)必須具備超前性，具體體現(xiàn)在對個性化的服務(wù)；對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的苛求性，具體體現(xiàn)在運用“酒店式標(biāo)準(zhǔn)化、流程化”的管理服務(wù)手段。二、物業(yè)服務(wù)理念及思路針對分析，我司將在“彩生活”模式的全面導(dǎo)入下，通過吸納“酒店管家式服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)化及流程化，以“先進專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理、健康持續(xù)的發(fā)展理念、健康宜居的品牌塑造、高效迅速的親情服務(wù)、多彩斑斕的彩生活”為服務(wù)理念，為業(yè)主提供豐富多彩的居家生活。合力項目物業(yè)管理后，將從組織架構(gòu)及物業(yè)管理范疇兩個維度進行“彩生活模式”管理及服務(wù)的升級改造。組織架構(gòu)基于“管作分離”模式，高級及中級管理人員實行公司直接管理，操作層人員實行專業(yè)外包，以監(jiān)督、考核及評審進一步強化管理能力；廣泛增加物業(yè)服務(wù)范疇，利用基于移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的“彩之云APP”對業(yè)主提供多樣化的便利社區(qū)服務(wù)，實現(xiàn)服務(wù)的多樣化、智能化、便捷化。我們將時時站在業(yè)主的角度，以精細的服務(wù)態(tài)度來處理業(yè)主的服務(wù)需求，服務(wù)過程中把握服務(wù)的細節(jié)、深入關(guān)注業(yè)主的服務(wù)需求，依靠精細化的服務(wù)流程管理，提供給業(yè)主更為專業(yè)化、精細化的服務(wù)，讓業(yè)主在接受服務(wù)中獲得最大化的尊重。保持同業(yè)主的良好關(guān)系，同時建立完善的檔案管理。我們采取以下的管理思路，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使樓盤實現(xiàn)價值最大化。1、先進專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理我們在實際的管理中，除了按照常規(guī)管理的要求執(zhí)行行業(yè)管理規(guī)范外，將結(jié)合本項目的實際管理特點，指定符合實際的管理標(biāo)準(zhǔn)。通過專業(yè)化的管理，將項目管理成為一個居住舒適，氛圍活躍的高檔物業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2、健康持續(xù)的發(fā)展理念為了對本項目進行有效管理，我們將在項目注入一批在各專業(yè)領(lǐng)域具有豐富管理和操作經(jīng)驗的工作人員，并由能深刻領(lǐng)會公司文化的資深管理者領(lǐng)軍駐場管理，保持管理標(biāo)準(zhǔn)和工作作風(fēng)的持續(xù)性。因為我們知道品牌才是我們的財富，我們將為本項目最終的成功作出更大的努力。3、健康宜居的品牌塑造各項管理措施圍繞的中心即品牌塑造，通過我們的品牌管理，我們將在具體管理中的每一環(huán)節(jié)使之得以充分的經(jīng)常性的交流和溝通，在確保管理品質(zhì)的同時，不斷賦予管理工作新的品質(zhì)，讓業(yè)主成為真正的受益者，確保物業(yè)的保值、增值。4、高效迅速的親情服務(wù)服務(wù)的親和力將直接影響到管理的質(zhì)量，在方式上，以彩空間為接待窗口，通過制定嚴(yán)格的行為規(guī)范和接待規(guī)范，同時進行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督，拉近與業(yè)主溝通的距離，為問題的解決鋪平道路；在程序上，嚴(yán)格過程控制，作好接待和處理記錄，及時進行情況反饋，做到大事受理不過夜，小事處理不留尾。讓業(yè)主從素養(yǎng)、態(tài)度到工作質(zhì)量產(chǎn)生深刻的認知度。5、多彩斑斕的“彩生活”“彩生活”服務(wù)是在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上升級的物業(yè)服務(wù)模式，它是在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上充分認識、解析業(yè)主需求，融和了物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營為一體，規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體服務(wù)功能，策劃、參與、實施物業(yè)經(jīng)營方案，為業(yè)主和住戶提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、樓宇科技、資產(chǎn)運營、文化傳播、房屋銀行、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、酒店服務(wù)等所有合理合法的多元化服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)保值增值、降低住戶長期居住成本（為業(yè)主創(chuàng)造價值）的顛覆傳統(tǒng)物業(yè)的一種新型物業(yè)服務(wù)模式。彩之云E理財E維修，我們持續(xù)用互聯(lián)網(wǎng)思維智能化豐業(yè)主的居家生活。6、保障力強的房屋增值計劃彩生活業(yè)務(wù)共有若干模塊，其中最具創(chuàng)新意義和最有價值的當(dāng)屬“房屋增值計劃”。有類于房屋銀行，房屋增值計劃通過對房屋進行修繕、改造、經(jīng)營，提高房屋整體租售價。為此彩生活成立“彩之家”。“彩之家”吸納所服務(wù)小區(qū)的中小戶型房源，對其進行統(tǒng)一承租、裝修，以及包裝、策劃、分租。有別于一般中介的是，房屋增值部不充當(dāng)買賣雙方之間的媒介，而只作為買賣雙方專業(yè)服務(wù)提供者為業(yè)主配置家私家電和代收租金，為租戶提供酒店式服務(wù)及租金代付，起到一個酒店管理公司的作用。彩生活所掌握的房源存量可觀，在房租定價時相應(yīng)地有了發(fā)言權(quán)，在為自身積累了服務(wù)增值的一部分利潤外，也為業(yè)主創(chuàng)造了更大的價值。彩生活的經(jīng)營哲學(xué)是用好而不貴的物業(yè)服務(wù)來鎖定業(yè)主群，通過挖掘業(yè)主需求、整合物業(yè)資源，向業(yè)主提供隨需而動的服務(wù)來獲取利潤。第二節(jié)、項目物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項目標(biāo)我司憑借多年來積累的豐富物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗，匯集眾多具備較高專業(yè)技能的物業(yè)管理服務(wù)人員，為本項目項目提供全面優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。一、物業(yè)管理總體目標(biāo)五星級酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)本項目作為成都三環(huán)邊高端住宅區(qū)地標(biāo)項目，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)。我司充分運用長期積累的管理與服務(wù)資源，通過制定嚴(yán)格的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建系統(tǒng)化的作業(yè)流程，使物業(yè)的管理管理服務(wù)達到五星酒店式服務(wù)水準(zhǔn)。并透過有系統(tǒng)的、全方位的、多層次的培訓(xùn)，強化管理人員的服務(wù)意識，提高職業(yè)素養(yǎng)和技能，持續(xù)改進管理服務(wù)水平，使“服務(wù)第一、顧客至上”的要求落實到日常管理服務(wù)工作之中。ISO9000質(zhì)量品質(zhì)在全面接管本項目物業(yè)管理服務(wù)的第二年，我司全面實施ISO90012000質(zhì)量體系，確保對本物業(yè)的服務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和系統(tǒng)化。物業(yè)管理示范物業(yè)本項目從全面接管開始之日起，按四川?。▍^(qū)域性）地方標(biāo)準(zhǔn)DB510100/T0732011住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分四級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，并獲得成都市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)稱號。2物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)四川?。▍^(qū)域性）地方標(biāo)準(zhǔn)DB510100/T0732011住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分四級標(biāo)準(zhǔn)1、綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)場所1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機、接待臺、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費系統(tǒng)。2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費信息。有管務(wù)信息查詢臺。提供特約服務(wù)，應(yīng)公示服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)。3、客戶服務(wù)中心工作時間至少12小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。4、公示有24小時服務(wù)電話。人員1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2、實行項目經(jīng)理責(zé)任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責(zé)人。項目負責(zé)人應(yīng)取得成都市物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。3、從業(yè)人員及項目負責(zé)人應(yīng)納入成都市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。4、項目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于200戶。5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動熱情。制度1、已制訂含有管理規(guī)約、便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊。2、雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。4、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。5、有培訓(xùn)、考核體系。6、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。檔案1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。3、有檔案管理人員，并設(shè)置有檔案資料室。4、應(yīng)用物業(yè)服務(wù)電子軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。標(biāo)識1、重點部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)識、指示標(biāo)識及其它標(biāo)識。2、有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)識。3、房屋棟號、房號及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識清晰、明顯。4、標(biāo)識的材質(zhì)和設(shè)計風(fēng)格應(yīng)符合本項目的品質(zhì)定位?？蛻舴?wù)1、每季度公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。2、重要物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺以短信形式告知業(yè)主。3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4、水、電急修20分鐘內(nèi)、其它30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知；維修回訪率不低于30。5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率不低于90。6、每年進行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于85。7、有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊。8、出入口配置有便民服務(wù)推車，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/200戶，不少于8輛。9、投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅固耐用，造型美觀，播放廣播與背景音樂。11、男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設(shè)施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。12、每年有組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。13、提供特約服務(wù)。14、接受委托，提供郵件代收，水、電、燃氣、網(wǎng)絡(luò)開通辦理手續(xù)及費用代繳服務(wù)。15、重要節(jié)日進行節(jié)日氛圍營造。項目內(nèi)容及要求專項托服務(wù)管理1、簽訂有專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。2、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求綜合管理1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。2、按照DB510100/T0542010的規(guī)定進行維修、更新、改造。3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在20分鐘內(nèi)組織到場維修。5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實施維修。6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。8、雷電、強降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。9、設(shè)備機房（1）每半月清潔1次，機房整潔有序，室內(nèi)無雜物。（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。（5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。4、對專項委托服務(wù)有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。（6）記錄齊全、完整。10、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。共用部位1、房屋結(jié)構(gòu)每季度巡視1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2、建筑部件（1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。（2）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。（3）每2個月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。（4）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3、附屬構(gòu)筑物（1）每半月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。（2）每半月檢查1次雨、污水管井等。（3）每半月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。（4）每半月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。項目內(nèi)容及要求共用部位（5）每年檢測1次防雷裝置。4、外墻每5年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。共用設(shè)施設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)1、運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)檢查。2、運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3、有節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4、每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風(fēng)管。5、每年檢查1次管道、閥門并除銹。供水系統(tǒng)1、每半年至少應(yīng)對二次供水設(shè)施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB5749的要求。2、每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。3、每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。5、不具備自動切換功能的，每2個月手動切換1次備用水泵。6、每年檢查3次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。排水系統(tǒng)1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。2、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。3、排水設(shè)施每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通；每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。4、污水泵汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。5、化糞池每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。供配電系統(tǒng)1、樓內(nèi)照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2、樓外照明每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障5日內(nèi)修項目內(nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備安全防范系1、物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。及照明復(fù)；每半月調(diào)整1次時間控制器。3、應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修。4、低壓柜每日巡視2次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。5、低壓配電箱和線路每月檢查2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。6、控制柜每半月檢查1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠控裝置。7、發(fā)電機每半月試運行1次，保證運行正常；每年活化2次蓄電池；每5日巡視1次充電機和蓄電池。8、配電室、樓層配電間有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確。9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設(shè)備進行維護。10、每3年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。11、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于90。統(tǒng)（2）設(shè)置非機動車集中停放點，有序停放，并安裝監(jiān)控設(shè)備。（3）應(yīng)安裝單元防盜安全門。（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。（5）落實專人對各類物防設(shè)施每半月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。2、技防（1）報警控制管理主機每日檢查1次，保障設(shè)備運行正常。（2）紅外對射探測器每周做運行狀態(tài)測試1次，保障設(shè)備運行正常。（3）圖像采集設(shè)備每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運行正常。（4）攝像頭每月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進行相應(yīng)調(diào)校。（5）樓宇對講設(shè)備每月檢查2次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運行正常。（6）門禁管理設(shè)備每半月檢查1次，保障設(shè)備運行正常。（7）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進行維修。3、消防（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。（3）有消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。（5）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進行檢查A火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；B消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；C疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。（6）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進行1次檢查或試驗A進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常；B消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；C屋頂供水水箱的儲水水位；D消防泵房間的防火門是否完好；E滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用；F室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。（7）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每2個月進行1次檢查或試驗A火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗；B進行消防電梯強制停于首層試驗；C對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警聲，并應(yīng)啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗，驗證系統(tǒng)的供水能力；項目內(nèi)容及要求安全防范系統(tǒng)D噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)清除；E室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)；F與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門包括防火卷簾能否聯(lián)動，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；G防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。（8）對安裝的探測器，應(yīng)每年進行1次試驗，并對全部報警控制裝置進行1次試驗；火災(zāi)探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。（9）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。（10）消防控制室設(shè)24小時值班，及時處理各類報警、故障信息。（11）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。（12）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。（13）有消防安全管理制度，每年對員工進行至少3次消防安全培訓(xùn)。每年對業(yè)主至少有3次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。共用設(shè)施設(shè)備電梯1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。3、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，無線通訊裝置等設(shè)施正常使用。5、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。6、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時組織排除。7、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。8、配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。9、有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每半年演練1次。發(fā)生電梯困人時應(yīng)及時采取措施。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。（成都市區(qū)內(nèi)30分鐘）水景及游樂設(shè)施1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2、使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每半月檢查1次防漏電設(shè)施。3、有安全警示標(biāo)識。4、每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。3、裝飾裝修管理內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求裝飾裝修管理1、有裝飾裝修管理服務(wù)制度。2、有裝飾裝修管理檔案。3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。4、裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會。5、委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，在5天內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。4、公共秩序維護內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求公共秩序維護1、出入口有專人24小時值守，實行住戶刷卡進出方式。2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時巡查1次。3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。4、對機動車實行刷卡進出管理，非機動車發(fā)牌進出，車輛停放有序。5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。6、安防控制室設(shè)專人24小時值守。7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。8、每年開展3次專項治安應(yīng)急預(yù)案演練。9、備勤人員24小時待崗，人數(shù)不得少于秩序維護人員的20。10、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每季度組織物管人員和保安人員開展1次安全防范教育培訓(xùn)。11、小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每半年開展1次安全防范宣傳活動。12、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。5、環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求生活垃圾的收集、清運1、有垃圾收集容器。2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應(yīng)清運至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運頻次不低于4次/日。4、垃圾中轉(zhuǎn)站保持密閉和外圍整潔。5、垃圾清運車外觀整潔。項目內(nèi)容及要求物業(yè)共用部分清潔1、樓內(nèi)（1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每周擦拭2次信報箱；每周擦拭1次大堂；每半月擦拭1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。（2）樓道、樓梯每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。2、電梯轎廂每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次；每日巡視保潔3次電梯轎廂。3、天臺、屋面每季度清掃1次天臺，屋面；雨季期間，每半月清掃1次天臺、屋面；每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4、樓外道路及設(shè)施每日清掃1次、巡視保潔3次，樓外道路無積水；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2個月清潔1次雨篷、門頭等。5、水景根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6、有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。配合相關(guān)部門進行