(word)-某商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程管理控制指導手冊(67頁)-地產(chǎn)制度

之項目開發(fā)流程、管理控制指導手冊編制審核二OO九年三月前言鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項規(guī)范制度及各精細化管理都沒有完全成形。在的倡議和指導下，經(jīng)過一個多月的不斷編制和修改,我們工程部根據(jù)公司實際情況終于完成了本實用手冊的編制工作。本手冊，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營范圍是以項目開發(fā)為先決條件，編制時將項目開發(fā)的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細操作及管理控制內(nèi)容。我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實用，目的是希望本手冊能進一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導作用。我們也憧憬在各方面的合理的建議下,能將本手冊做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地當然目前這只是我們的一個目標,但我們會更努力更用心的去完善它,目標總有一天會實現(xiàn)我們相信,努力總會有回報年月目錄前言2第一章房地產(chǎn)開發(fā)的概念5一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類5二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求5三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序6第二章可行性研究和項目決策階段7一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的7二、房地產(chǎn)項目的四方面研究方向7三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟8四、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容8五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段8六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細的經(jīng)濟效益分析9七、項目可行性研究的結(jié)論與建議9第三章建設(shè)前期準備階段10一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)10（一）、土地使用權(quán)10（二）、土地開發(fā)12二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證13三、確定勘察、監(jiān)理15四、規(guī)劃設(shè)計16五、建設(shè)項目報建登記，申請招投標22六、申辦施工許可證24第四章工程建設(shè)實施階段26一、工程建設(shè)實施準備階段26二、工程建設(shè)實施階段26（一）、工程進度的控制26（二）、工程質(zhì)量的控制28（三）、工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章項目銷售階段37一、房地產(chǎn)項目的營銷策劃37二、房地產(chǎn)銷售38三、房地產(chǎn)銷售的流程41第六章房地產(chǎn)項目物業(yè)管理42一、物業(yè)管理的概念42二、物業(yè)管理的特點42三、物業(yè)管理在當前的地位和作用43四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容45五、物業(yè)管理費46第七章附錄房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程47房地產(chǎn)開發(fā)全流程47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料57土地一級開發(fā)一般工作程序58施工監(jiān)理工作的總程序59施工組織設(shè)計審核流程60圖紙會審監(jiān)理工作流程61工程款支付基本程序62工程變更管理的基本程序63進度控制監(jiān)理工作程序64主體工程質(zhì)量控制流程65單位工程驗收基本程序66質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序67建設(shè)工程竣工驗收備案流程68后記69第一章房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應經(jīng)過以下程序（一）應當向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年度檢驗費；（四）補、換、領(lǐng)證照費。第二章可行性研究和項目決策階段由于房地產(chǎn)項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員專家、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為。項目策劃是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。策劃的六個主要宏觀作用改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等?？傊?，策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。項目策劃的流程分為四個流程1、項目調(diào)研2、項目市場細分與選擇1）項目市場細分2）項目市場選擇3、項目策劃書撰寫4、項目方案實施。房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。房地產(chǎn)項目策劃首先須經(jīng)董事會批準初步立項后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。房地產(chǎn)項目可行性的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員專家、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家組成。一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項目按研究方向主要有以下四方面1、宏觀經(jīng)濟信息包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。相關(guān)市場信息包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究在售樓盤資料統(tǒng)計包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。區(qū)域市場分析根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。3、消費需求趨勢研究主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。4、品牌研究在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟，可分為5個步驟進行1項目公司接受委托或公司董事會立項；2調(diào)查研究；3方案選擇與優(yōu)化；4財務評價和經(jīng)濟評價；5編制可行性研究報告。四、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有1項目概況；2開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；3宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究和建設(shè)規(guī)模的確定；4規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護5資源供給及資本運作方案；6環(huán)境影響和環(huán)境保護；7項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；8開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；9項目經(jīng)濟及社會效益分析；10結(jié)論及建議。五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段1、投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2、初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表項目內(nèi)容時間（月）費用允許誤差投資機會研究階段1302083020初步可行性研究階段6025752010詳細可行性研究階段816021010六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細的經(jīng)濟效益分析1、房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容（1）、營銷開支概算，包括項目前研究及可行性研究的開支；項目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業(yè)的公關(guān)開支；（2）、土地征用開支概算，包括政府一次性收取的標準地價；用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支；（3）、工程開支概算，包括用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支；（4）、金融成本開支，包括外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出；貸款引起的利息支出；各項保險開支；稅收和行政性收費；不可預見開支。2、可行性研究財務數(shù)據(jù)的選定和預測（1）售樓收入的測定（2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（4）土地增值稅（5）所得稅3、項目經(jīng)濟效益分析4、項目盈虧能力分析（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）、凈現(xiàn)值率（NPVR）；5、項目不確定分析（1）、項目盈虧平衡分析（2）、項目敏感性分析（3）、概念分析七、項目可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。八、集團公司董事會根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。九、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用（1）可行性研究費（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三章建設(shè)前期準備階段一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)（一）、土地使用權(quán)是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序（1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得成交確認書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；屬新增建設(shè)用地的，應提供建設(shè)用地批準書；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料；12000地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；地上附著物權(quán)屬證明；土地登記申請書；土地登記法人代表證明和身份證明；土地登記委托書。（3）、招標受讓土地使用權(quán)申請程序用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。用地者進行投資分析。到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。（4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。用地者進行投資分析。到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得成交確認書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得國有土地使用權(quán)證。（5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。1、土地一級開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地毛地或鄉(xiāng)村集體土地生地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件熟地，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（1）、一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種、政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負責一級開發(fā)的，、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施，、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。（2）、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益成本構(gòu)成征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。2、房地產(chǎn)二級開發(fā)是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。（三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序1、國有土地使用權(quán)的出讓（1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁；（3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；（4）、主管部門實地勘察；（5）、土地估價報告的預審；（6）、委托地價評；（7）、辦理核定地價手續(xù)；（8）、辦理土地出讓審批；（9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；（10）、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；（11）、領(lǐng)取正式國有土地使用證；（12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。2、國有土地使用權(quán)的劃撥（1）、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；（2）、主管部門現(xiàn)場勘察；（3）、劃撥用地申請的審核、報批；（4）、取得劃撥用地批準。3、集體土地的征用（1）、征用集體土地用地申請；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；（3）、簽訂征地協(xié)議；（4）、簽訂補償安置協(xié)議；（5）、確定勞動力安置方案；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；（7）、市政府下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結(jié)戶口；（11）、調(diào)查戶口核實勞動力；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；（14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；（15）、地上物作價補償工作；（16）、征地結(jié)案。4、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費（1）、地價款（土地出讓金）；（2）、資金占用費；（3）、滯納金；（4）、土地使用費；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費；（6）、防洪工程建設(shè)維護管理費；（7）、土地閑置費；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地價評估費；（11）、出讓土地預訂金；（12）、征地管理費；（13）、土地補償費；（14）、青苗及樹木補償費；（15）、地上物補償費；（16）、勞動力安置費；（17）、超轉(zhuǎn)人員安置費；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證（一）、征地1、我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。2、國家建設(shè)征用土地時，必須依法補償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項費用。征收集體所有的土地，包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件?！?、國家標準征地補償費計算表類型補償項目計算依據(jù)標準土地補償費安置補助費青苗補償費征用耕地附著物補償費土地補償費安置補助費青苗補償費其它農(nóng)用地附著物補償費土地補償費安置補助費青苗補助費未利用地附著物補償費（二）、拆遷1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申辦拆遷許可證應提交以下申報資料（1）、填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；（2）、建設(shè)項目批準文件；（3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）、國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料；（6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）（7）、有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。2、拆遷方式（1）、政府組織拆遷主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。（2）、拆遷人自行拆遷這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。（3）、拆遷人委托拆遷適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。3、拆遷的主要內(nèi)容包括1房屋拆建，如危舊房改造；2城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；3環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。4、拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得房屋拆遷驗收合格證5、拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。7、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序（1）、委托進行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請（3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（4）、簽訂房屋拆遷責任書（5）、辦理拆遷公告與通知（6）、辦理戶口凍結(jié)（7）、暫停辦理相關(guān)事項（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽訂拆遷補償書面協(xié)議（10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（11）、發(fā)放運作拆遷補償款（12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛的裁決（15）、強制拆遷。8、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費（1）、房屋拆遷補償費（2）、搬家補助費（3）、提前搬家獎勵費（4）、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）（5）、清理費（6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費（7）、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費（8）、一次性異地安置補助費（9）、房屋拆遷管理費（10）、房屋拆遷服務費。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動。工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設(shè)場地做出詳細論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益。1、工程勘察一般分為工程地質(zhì)勘察、工程測量、水文地質(zhì)勘察等。2、工程地質(zhì)勘察主要有以下五項內(nèi)容搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗和已有的勘察報告等；工程地質(zhì)調(diào)查與測繪；工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探；巖土測試和觀測見土工試驗和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學試驗和測試；資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報告。3、工程勘察要求勘察工作要正確反映客觀實際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準確、齊全，以滿足編制設(shè)計文件的要求。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。勘察設(shè)計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設(shè)計文件進行嚴格的審定進行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項目法人）的委托，依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務活動。2、工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)。3、建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段對設(shè)計項目所進行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計質(zhì)量和時間等目標滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。工程建設(shè)監(jiān)理應為咨詢或從事項目管理工作，但基于一些深層原因，我國工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應于委托監(jiān)理合同簽訂后10天內(nèi)將項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。應根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務內(nèi)容、服務期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復雜程度、工程環(huán)境等因素確定項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師代表?？偙O(jiān)理工程師應由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；總監(jiān)理工程師代表應由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；專業(yè)監(jiān)理工程師應由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任。5、建設(shè)工程監(jiān)理實施的程序委托監(jiān)理合同簽訂后1確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機構(gòu)2編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃3制定各專業(yè)監(jiān)理實施細則4規(guī)范化地開展監(jiān)理工作5參與驗收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見6向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料6、監(jiān)理單位應編制相應的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容工程項目概況；監(jiān)理工作范圍；監(jiān)理工作內(nèi)容；監(jiān)理工作目標；監(jiān)理工作依據(jù)；項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式；項目監(jiān)理機構(gòu)的人員配備計劃；項目監(jiān)理機構(gòu)的人員崗位制度；監(jiān)理工作程序；監(jiān)理工作方法及措施；監(jiān)理工作制度；監(jiān)理設(shè)施。四、規(guī)劃設(shè)計（一）、城市規(guī)劃是政府調(diào)控城市空間資源、指導城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。1、控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內(nèi)容（1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導原則；（4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。（5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（6）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施配套規(guī)定應當作為強制性內(nèi)容?？刂菩栽敿氁?guī)劃成果應當包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件?？刂菩栽敿氁?guī)劃的原則應以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進行，開展充分的調(diào)查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟、社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內(nèi)容，運用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標。2、修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內(nèi)容（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。（2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。（3）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。（4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。（5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。（6）豎向規(guī)劃設(shè)計。（7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。修建性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃說明書、圖紙。3、規(guī)劃設(shè)計詳細規(guī)劃方案的一般過程是將目標,調(diào)查,預測的各項內(nèi)容進行綜合,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化,演進以及形成的各種狀態(tài),然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系,建立實現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍圖,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果重點是建立起各類要素之間的關(guān)系,以及考慮這種關(guān)系在項目發(fā)展的社會,經(jīng)濟,政治,環(huán)境背景下的動態(tài)過程使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些關(guān)系的演進中取得綜合體現(xiàn)4、商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃與定位通過市場調(diào)研和對項目所在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境考察，以及商圈消費能力、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣、競爭對手、供應商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計要求、樓層結(jié)構(gòu)等項目整體定位。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領(lǐng)性目標和方向。主要內(nèi)容1項目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢2商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)與消費狀況調(diào)查分析3項目前期規(guī)劃與評估4業(yè)態(tài)、業(yè)種定位與配置確定5經(jīng)營品項、品類選擇與確定6目標消費客群設(shè)定7商品價格帶及品牌策略確定8服務基準策略確定9賣場功能分區(qū)與布局確定10項目管理目標確定。5、建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6、在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是1在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；2在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；3規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；4通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；5開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；6申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。（二）、建筑設(shè)計1、設(shè)計的定義就是一種“有目地的創(chuàng)作行為”。2、設(shè)計的種類相當多種，按系統(tǒng)分類如下工業(yè)設(shè)計，環(huán)境設(shè)計，建筑設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計。3、建設(shè)工程設(shè)計是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。通俗的講是指建筑物在建造之前，設(shè)計者按照建設(shè)任務，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個工程得以在預定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進行。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。4、設(shè)計基本原則建筑設(shè)計除應執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應執(zhí)行下列基本原則（1）、當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例；（2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應我國經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能；（5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能；（6）、建筑設(shè)計的標準化應與多樣化結(jié)合；（7）、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)的各項建設(shè)，應按國家或地方制定的有關(guān)條例和保護規(guī)劃進行。5、基本的設(shè)計程序分為以下幾個工作階段搜集資料、初步方案、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計施工圖和詳圖等（1）、設(shè)計者在動手設(shè)計之前，首先要了解并掌握各種有關(guān)的外部條件和客觀情況自然條件，包括地形、氣候、地質(zhì)、自然環(huán)境等；城市規(guī)劃對建筑物的要求，包括用地范圍的建筑紅線、建筑物高度和密度的控制等，城市的人為環(huán)境，包括交通、供水、排水、供電、供燃氣、通信等各種條件和情況；使用者對擬建建筑物的要求，特別是對建筑物所應具備的各項使用內(nèi)容的要求；對工程經(jīng)濟估算依據(jù)和所能提供的資金、材料施工技術(shù)和裝備等；以及可能影響工程的其他客觀因素，這個階段，通常稱為搜集資料階段。在搜集資料階段，設(shè)計者也常協(xié)助建設(shè)者做一些應由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃任務書，進行一些可行性研究，提出地形測量和工程勘察的要求，以及落實某些建設(shè)條件等。（2）、設(shè)計者在對建筑物主要內(nèi)容的安排有個大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。（3）、技術(shù)設(shè)計階段是設(shè)計過程中的一個關(guān)鍵性階段，也是整個設(shè)計構(gòu)思基本成型的階段。初步設(shè)計中首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。要根據(jù)不同的性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計。（4）、技術(shù)設(shè)計的內(nèi)容包括整個建筑物和各個局部的具體做法，各部分確切的尺寸關(guān)系，內(nèi)外裝修的設(shè)計，結(jié)構(gòu)方案的計算和具體內(nèi)容，各種構(gòu)造和用料的確定，各種設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計和計算，各技術(shù)工種之間各種矛盾的合理解決，設(shè)計預算的編制等。這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進行的，并應相互認可。技術(shù)設(shè)計的著眼點，除體現(xiàn)初步設(shè)計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。對于不太復雜的工程，技術(shù)設(shè)計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設(shè)計階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計階段進行。施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設(shè)計者的意圖和全部的設(shè)計結(jié)果表達出來，作為工人施工制作的依據(jù)。這個階段是設(shè)計工作和施工工作的橋梁。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細部與整體的相互關(guān)系。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細部設(shè)計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術(shù)水平。6、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段主要分3個階段初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是以提高價值目標和建設(shè)單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。技術(shù)設(shè)計階段為基本設(shè)計、招標文件準備階段。施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準的初步設(shè)計的總概算嚴格控制施工圖設(shè)計。7、建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程表建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程五、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)（一）、工程建設(shè)項目報建是指工程建設(shè)項目由建設(shè)單位或其代理機構(gòu)在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設(shè)用地等其他有關(guān)文件的行為。這里的工程建設(shè)項目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴建、改建以及技改等建設(shè)項目，通稱為工程建設(shè)項目。凡是在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)監(jiān)督管理。1、工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容（1）工程名稱；（2）建設(shè)地點；（3）投資規(guī)模；（4）資金來源；（5）當年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、竣工日期；（8）發(fā)包方式；（9）工程籌建情況。2、工程報建的程序（1）、建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項目登記表。（2）、按登記表內(nèi)容及要求認真填寫登記表。（3）、將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。（4）、向建設(shè)行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。（5）、建設(shè)行政管理部門或其代理機構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。報建單位有如下部門1、規(guī)劃部門；2、計委；3、人防部門；4、園林部門；5、消防部門；6、交警部門；7、環(huán)保部門；8、土地部門；9、氣象部門；10、衛(wèi)生部門；11、水利部門。準備資料有些相同有些不同，報建單位應到相關(guān)單位及部門咨詢。（二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù)招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。建筑工程招標是指建設(shè)單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設(shè)項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務的法律行為。1、工程建設(shè)項目符合工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。2、依法必須招標的工程建設(shè)項目，應當具備下列條件才能進行施工招標（1）招標人已經(jīng)依法成立；（2）初步設(shè)計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（4）有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；（5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。3、工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標。（1）、采用公開招標方式的，招標人應當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告，應當在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡上發(fā)布。（2）、采用邀請招標方式的，招標人應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。（3）、招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內(nèi)容招標人的名稱和地址；招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質(zhì)等級的要求。4、依法必須進行施工招標的工程建設(shè)項目，按工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關(guān)招標內(nèi)容報項目審批部門核準。5、招標投標的基本程序招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。1招投標工作程序?qū)彶檎袠藛挝坏馁Y格；報批招標申請書；編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書；審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件；開標，公開標底，審查投標書和保函；評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。（2）、招標申請書應當包括以下主要內(nèi)容項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。3應注意的問題A、工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。B、招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。C、為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導小組，進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導小組審定，確定中標單位。如果決標結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權(quán)予以否決。D、投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。六、申辦施工許可證（一）、建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各