(word)-某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程管理控制指導(dǎo)手冊(cè)(67頁(yè))-地產(chǎn)制度

之項(xiàng)目開發(fā)流程、管理控制指導(dǎo)手冊(cè)編制審核二OO九年三月前言鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒有完全成形。在的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個(gè)多月的不斷編制和修改,我們工程部根據(jù)公司實(shí)際情況終于完成了本實(shí)用手冊(cè)的編制工作。本手冊(cè)，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)范圍是以項(xiàng)目開發(fā)為先決條件，編制時(shí)將項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細(xì)操作及管理控制內(nèi)容。我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實(shí)用，目的是希望本手冊(cè)能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項(xiàng)工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧憬在各方面的合理的建議下,能將本手冊(cè)做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地當(dāng)然目前這只是我們的一個(gè)目標(biāo),但我們會(huì)更努力更用心的去完善它,目標(biāo)總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)我們相信,努力總會(huì)有回報(bào)年月目錄前言2第一章房地產(chǎn)開發(fā)的概念5一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類5二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求5三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序6第二章可行性研究和項(xiàng)目決策階段7一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的四方面研究方向7三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容8五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析9七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議9第三章建設(shè)前期準(zhǔn)備階段10一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)10（一）、土地使用權(quán)10（二）、土地開發(fā)12二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證13三、確定勘察、監(jiān)理15四、規(guī)劃設(shè)計(jì)16五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招投標(biāo)22六、申辦施工許可證24第四章工程建設(shè)實(shí)施階段26一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段26二、工程建設(shè)實(shí)施階段26（一）、工程進(jìn)度的控制26（二）、工程質(zhì)量的控制28（三）、工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章項(xiàng)目銷售階段37一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃37二、房地產(chǎn)銷售38三、房地產(chǎn)銷售的流程41第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理42一、物業(yè)管理的概念42二、物業(yè)管理的特點(diǎn)42三、物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用43四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容45五、物業(yè)管理費(fèi)46第七章附錄房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程47房地產(chǎn)開發(fā)全流程47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料57土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序58施工監(jiān)理工作的總程序59施工組織設(shè)計(jì)審核流程60圖紙會(huì)審監(jiān)理工作流程61工程款支付基本程序62工程變更管理的基本程序63進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序64主體工程質(zhì)量控制流程65單位工程驗(yàn)收基本程序66質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序67建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程68后記69第一章房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序（一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門對(duì)不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；（二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)；（三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；（四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。第二章可行性研究和項(xiàng)目決策階段由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要求及決策作簡(jiǎn)要介紹。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。項(xiàng)目策劃是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性的大型策劃活動(dòng)。策劃的六個(gè)主要宏觀作用改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國(guó)際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提高速度（避免無效經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)），促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等?？傊?，策劃可使國(guó)家決策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。項(xiàng)目策劃的流程分為四個(gè)流程1、項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分與選擇1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇3、項(xiàng)目策劃書撰寫4、項(xiàng)目方案實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指，通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)展程度及效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家組成。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面1、宏觀經(jīng)濟(jì)信息包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。區(qū)域市場(chǎng)分析根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。3、消費(fèi)需求趨勢(shì)研究主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。4、品牌研究在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟，可分為5個(gè)步驟進(jìn)行1項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)；2調(diào)查研究；3方案選擇與優(yōu)化；4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；5編制可行性研究報(bào)告。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有1項(xiàng)目概況；2開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；3宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究和建設(shè)規(guī)模的確定；4規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)5資源供給及資本運(yùn)作方案；6環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；7項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；8開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；10結(jié)論及建議。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段1、投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2、初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3、詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1302083020初步可行性研究階段6025752010詳細(xì)可行性研究階段816021010六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容（1）、營(yíng)銷開支概算，包括項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支；項(xiàng)目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支；（2）、土地征用開支概算，包括政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支；（3）、工程開支概算，包括用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計(jì)的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支；（4）、金融成本開支，包括外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。2、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)（1）售樓收入的測(cè)定（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出（3）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交（4）土地增值稅（5）所得稅3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析4、項(xiàng)目盈虧能力分析（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）、凈現(xiàn)值率（NPVR）；5、項(xiàng)目不確定分析（1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析（2）、項(xiàng)目敏感性分析（3）、概念分析七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的最后一部分，是對(duì)可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。八、集團(tuán)公司董事會(huì)根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。九、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用（1）可行性研究費(fèi)（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三章建設(shè)前期準(zhǔn)備階段一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)（一）、土地使用權(quán)是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序（1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書，然后簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；12000地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；地上附著物權(quán)屬證明；土地登記申請(qǐng)書；土地登記法人代表證明和身份證明；土地登記委托書。（3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。（4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得國(guó)有土地使用權(quán)證。（5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。1、土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地毛地或鄉(xiāng)村集體土地生地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件熟地，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（1）、一級(jí)開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，、通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。（2）、一級(jí)開發(fā)的成本構(gòu)成和收益成本構(gòu)成征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2，主體還是土地儲(chǔ)備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8，主體是企業(yè)。對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。2、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。（三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓（1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁；（3）、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；（4）、主管部門實(shí)地勘察；（5）、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；（6）、委托地價(jià)評(píng)；（7）、辦理核定地價(jià)手續(xù)；（8）、辦理土地出讓審批；（9）、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；（10）、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；（11）、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；（12）、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還。2、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥（1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)；（2）、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察；（3）、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批；（4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。3、集體土地的征用（1）、征用集體土地用地申請(qǐng)；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；（3）、簽訂征地協(xié)議；（4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；（5）、確定勞動(dòng)力安置方案；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；（7）、市政府下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結(jié)戶口；（11）、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；（14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；（15）、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作；（16）、征地結(jié)案。4、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)（1）、地價(jià)款（土地出讓金）；（2）、資金占用費(fèi)；（3）、滯納金；（4）、土地使用費(fèi)；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；（6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；（7）、土地閑置費(fèi)；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；（11）、出讓土地預(yù)訂金；（12）、征地管理費(fèi)；（13）、土地補(bǔ)償費(fèi)；（14）、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；（15）、地上物補(bǔ)償費(fèi)；（16）、勞動(dòng)力安置費(fèi)；（17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證（一）、征地1、我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置。2、國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，必須依法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表類型補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)征用耕地附著物補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)其它農(nóng)用地附著物補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)助費(fèi)未利用地附著物補(bǔ)償費(fèi)（二）、拆遷1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料（1）、填寫城市房屋拆遷申請(qǐng)表一式五份；（2）、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料；（6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）（7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。2、拆遷方式（1）、政府組織拆遷主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。（2）、拆遷人自行拆遷這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。（3）、拆遷人委托拆遷適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。3、拆遷的主要內(nèi)容包括1房屋拆建，如危舊房改造；2城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；3環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。4、拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證5、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序（1）、委托進(jìn)行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請(qǐng)（3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書（5）、辦理拆遷公告與通知（6）、辦理戶口凍結(jié)（7）、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議（10）、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置（11）、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款（12）、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛的裁決（15）、強(qiáng)制拆遷。8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)（1）、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、搬家補(bǔ)助費(fèi)（3）、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（4）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（5）、清理費(fèi)（6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（7）、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)（8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（9）、房屋拆遷管理費(fèi)（10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。工程勘察通過對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素的測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提供可行性評(píng)價(jià)與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對(duì)建設(shè)場(chǎng)地做出詳細(xì)論證，保證工程的合理進(jìn)行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益。1、工程勘察一般分為工程地質(zhì)勘察、工程測(cè)量、水文地質(zhì)勘察等。2、工程地質(zhì)勘察主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗(yàn)和已有的勘察報(bào)告等；工程地質(zhì)調(diào)查與測(cè)繪；工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測(cè)繪和勘探；巖土測(cè)試和觀測(cè)見土工試驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)原型觀測(cè)、巖體力學(xué)試驗(yàn)和測(cè)試；資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報(bào)告。3、工程勘察要求勘察工作要正確反映客觀實(shí)際，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計(jì)文件的要求。對(duì)勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。勘察設(shè)計(jì)文件必須根據(jù)上級(jí)規(guī)定的審批辦法，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對(duì)承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。2、工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)。3、建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理是在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量和時(shí)間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對(duì)施工項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項(xiàng)目管理工作，但基于一些深層原因，我國(guó)工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后10天內(nèi)將項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對(duì)總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時(shí)可配備總監(jiān)理工程師代表?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。5、建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施的程序委托監(jiān)理合同簽訂后1確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)2編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃3制定各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則4規(guī)范化地開展監(jiān)理工作5參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見6向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料6、監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容工程項(xiàng)目概況；監(jiān)理工作范圍；監(jiān)理工作內(nèi)容；監(jiān)理工作目標(biāo)；監(jiān)理工作依據(jù)；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度；監(jiān)理工作程序；監(jiān)理工作方法及措施；監(jiān)理工作制度；監(jiān)理設(shè)施。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、城市規(guī)劃是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。1、控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容（1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；（4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點(diǎn)，以實(shí)施總體規(guī)劃的意圖為目的，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進(jìn)行，開展充分的調(diào)查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運(yùn)用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。2、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。（2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。（3）對(duì)住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。（4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。（5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。（6）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。（7）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程是將目標(biāo),調(diào)查,預(yù)測(cè)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合,以此模擬項(xiàng)目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化,演進(jìn)以及形成的各種狀態(tài),然后對(duì)這些狀態(tài)進(jìn)行評(píng)價(jià)和取舍,在必要時(shí)調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系,建立實(shí)現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果重點(diǎn)是建立起各類要素之間的關(guān)系,以及考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目發(fā)展的社會(huì),經(jīng)濟(jì),政治,環(huán)境背景下的動(dòng)態(tài)過程使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對(duì)未來發(fā)展的主觀愿望在這些關(guān)系的演進(jìn)中取得綜合體現(xiàn)4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃與定位通過市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察，以及商圈消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計(jì)要求、樓層結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目整體定位。為客戶提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項(xiàng)目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。主要內(nèi)容1項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)2商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)狀況調(diào)查分析3項(xiàng)目前期規(guī)劃與評(píng)估4業(yè)態(tài)、業(yè)種定位與配置確定5經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、品類選擇與確定6目標(biāo)消費(fèi)客群設(shè)定7商品價(jià)格帶及品牌策略確定8服務(wù)基準(zhǔn)策略確定9賣場(chǎng)功能分區(qū)與布局確定10項(xiàng)目管理目標(biāo)確定。5、建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6、在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是1在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；2在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；4通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；5開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；6申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。（二）、建筑設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)的定義就是一種“有目地的創(chuàng)作行為”。2、設(shè)計(jì)的種類相當(dāng)多種，按系統(tǒng)分類如下工業(yè)設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)。3、建設(shè)工程設(shè)計(jì)是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。通俗的講是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達(dá)出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個(gè)工程得以在預(yù)定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進(jìn)行。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會(huì)所期望的各種要求。4、設(shè)計(jì)基本原則建筑設(shè)計(jì)除應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則（1）、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實(shí)施條例；（2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會(huì)化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足當(dāng)前需要的同時(shí)適當(dāng)考慮將來提高和改造的可能；（5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能；（6）、建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)與多樣化結(jié)合；（7）、體現(xiàn)對(duì)殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會(huì)活動(dòng)提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在國(guó)家或地方公布的各級(jí)歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)，應(yīng)按國(guó)家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行。5、基本的設(shè)計(jì)程序分為以下幾個(gè)工作階段搜集資料、初步方案、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖和詳圖等（1）、設(shè)計(jì)者在動(dòng)手設(shè)計(jì)之前，首先要了解并掌握各種有關(guān)的外部條件和客觀情況自然條件，包括地形、氣候、地質(zhì)、自然環(huán)境等；城市規(guī)劃對(duì)建筑物的要求，包括用地范圍的建筑紅線、建筑物高度和密度的控制等，城市的人為環(huán)境，包括交通、供水、排水、供電、供燃?xì)?、通信等各種條件和情況；使用者對(duì)擬建建筑物的要求，特別是對(duì)建筑物所應(yīng)具備的各項(xiàng)使用內(nèi)容的要求；對(duì)工程經(jīng)濟(jì)估算依據(jù)和所能提供的資金、材料施工技術(shù)和裝備等；以及可能影響工程的其他客觀因素，這個(gè)階段，通常稱為搜集資料階段。在搜集資料階段，設(shè)計(jì)者也常協(xié)助建設(shè)者做一些應(yīng)由咨詢單位做的工作，諸如確定計(jì)劃任務(wù)書，進(jìn)行一些可行性研究，提出地形測(cè)量和工程勘察的要求，以及落實(shí)某些建設(shè)條件等。（2）、設(shè)計(jì)者在對(duì)建筑物主要內(nèi)容的安排有個(gè)大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對(duì)城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。這個(gè)工作階段，通常叫做初步方案階段。（3）、技術(shù)設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)過程中的一個(gè)關(guān)鍵性階段，也是整個(gè)設(shè)計(jì)構(gòu)思基本成型的階段。初步設(shè)計(jì)中首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。要根據(jù)不同的性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功能上的考慮，同時(shí)也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計(jì)。（4）、技術(shù)設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括整個(gè)建筑物和各個(gè)局部的具體做法，各部分確切的尺寸關(guān)系，內(nèi)外裝修的設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方案的計(jì)算和具體內(nèi)容，各種構(gòu)造和用料的確定，各種設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和計(jì)算，各技術(shù)工種之間各種矛盾的合理解決，設(shè)計(jì)預(yù)算的編制等。這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進(jìn)行的，并應(yīng)相互認(rèn)可。技術(shù)設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)，除體現(xiàn)初步設(shè)計(jì)的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時(shí)、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。對(duì)于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計(jì)階段可以省略，把這個(gè)階段的一部分工作納入初步設(shè)計(jì)階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設(shè)計(jì)者的意圖和全部的設(shè)計(jì)結(jié)果表達(dá)出來，作為工人施工制作的依據(jù)。這個(gè)階段是設(shè)計(jì)工作和施工工作的橋梁。施工圖和詳圖不僅要解決各個(gè)細(xì)部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細(xì)部與整體的相互關(guān)系。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細(xì)部設(shè)計(jì)的水平常在很大程度上影響整個(gè)建筑的藝術(shù)水平。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要分3個(gè)階段初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是以提高價(jià)值目標(biāo)和建設(shè)單位要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。技術(shù)設(shè)計(jì)階段為基本設(shè)計(jì)、招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。7、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程表建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)（一）、工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建是指工程建設(shè)項(xiàng)目由建設(shè)單位或其代理機(jī)構(gòu)在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或其他立項(xiàng)文件被批準(zhǔn)后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件，包括銀行出具的資信證明以及批準(zhǔn)的建設(shè)用地等其他有關(guān)文件的行為。這里的工程建設(shè)項(xiàng)目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴(kuò)建、改建以及技改等建設(shè)項(xiàng)目，通稱為工程建設(shè)項(xiàng)目。凡是在我國(guó)境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項(xiàng)目，包括外國(guó)獨(dú)資、合資、合作的工程建設(shè)項(xiàng)目，都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理。1、工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容（1）工程名稱；（2）建設(shè)地點(diǎn)；（3）投資規(guī)模；（4）資金來源；（5）當(dāng)年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、竣工日期；（8）發(fā)包方式；（9）工程籌建情況。2、工程報(bào)建的程序（1）、建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項(xiàng)目登記表。（2）、按登記表內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫登記表。（3）、將登記表報(bào)送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。（4）、向建設(shè)行政管理部門報(bào)送登記表；并交驗(yàn)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。（5）、建設(shè)行政管理部門或其代理機(jī)構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項(xiàng)目登記表，進(jìn)入施工圖文件審查程序。報(bào)建單位有如下部門1、規(guī)劃部門；2、計(jì)委；3、人防部門；4、園林部門；5、消防部門；6、交警部門；7、環(huán)保部門；8、土地部門；9、氣象部門；10、衛(wèi)生部門；11、水利部門。準(zhǔn)備資料有些相同有些不同，報(bào)建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。（二）、申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)招標(biāo)是指招標(biāo)人（買方）發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購(gòu)的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人（賣方）在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。建筑工程招標(biāo)是指建設(shè)單位對(duì)擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設(shè)項(xiàng)目的承包單位競(jìng)爭(zhēng)并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為。1、工程建設(shè)項(xiàng)目符合工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，必須通過招標(biāo)選擇施工單位。2、依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)（1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；（4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；（5）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。3、工程施工招標(biāo)分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。（1）、采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)在國(guó)家指定的報(bào)刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。（2）、采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三家以上具備承擔(dān)施工招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。（3）、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)至少載明下列內(nèi)容招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；對(duì)招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費(fèi)用；對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)等級(jí)的要求。4、依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，按工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，招標(biāo)人必須在報(bào)送的可行性研究報(bào)告中將招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式等有關(guān)招標(biāo)內(nèi)容報(bào)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。5、招標(biāo)投標(biāo)的基本程序招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。1招投標(biāo)工作程序?qū)彶檎袠?biāo)單位的資格；報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書；編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件；開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。（2）、招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。3應(yīng)注意的問題A、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。B、招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。C、為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。D、投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。六、申辦施工許可證（一）、建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各