鄭州房地產(chǎn)市場市場報告

1、鄭州房地產(chǎn)市場8月市場報告（簡報）土地市場提要：月，鄭州市土地供應(yīng)再次放量，供應(yīng)高達19幅，供應(yīng)土地面積59.63萬平方米。累計成交土地5幅、46.94萬平方米。供應(yīng)走勢分析08年8月-09年8月鄭州市土地市場供應(yīng)走勢8月，鄭州市土地供應(yīng)再次放量，供應(yīng)高達19幅，與09年4月持平；供應(yīng)土地面積59.63萬平方米，位居09年1月至今的第三位。供應(yīng)量的大幅攀升主要受鄭東新區(qū)土地集中供應(yīng)、金水區(qū)白廟和沈莊城中村改造用地入市拉動。7月，建設(shè)路北、工農(nóng)路西19輪競價，8月長江路南、嵩山路西34輪競價彰顯土地市場熱度，09年3月份以來，商品房市場供不應(yīng)求態(tài)勢顯著，而后續(xù)供應(yīng)不足，在此情形下，政府加大土地供

2、應(yīng)力度，將在一定程度上抑制價格的持續(xù)攀升，調(diào)整市場供求現(xiàn)狀。成交地塊分析鄭州市8月土地成交明細表8月1日至9月4日，鄭州市累計成交土地5幅、46.94萬平方米。長江路南、嵩山路西為09年二七區(qū)首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34輪競價，最終以395.94萬元/畝的單價成交，成為“新科地王”，其總價溢價幅度達到240%。根據(jù)容積率、建筑限高、綠化率等要求，建成小區(qū)后樓面地價折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等費用，房價成本約為4403元/平方米，“非理性”競價再次出現(xiàn)，彰顯開發(fā)商拿地激情，預(yù)計后市土地成交單價將逐步回升。金水區(qū)兩幅雖僅兩幅城中村改造用地成交，但面積高達33.

3、84萬平方米，均為無底價掛牌、一錘成交，用途均為商務(wù)金融和城鎮(zhèn)住宅，容積率均大于4。其中，文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北、渠西路西、姜寨明溝北宗地成交單價為280.06萬元/畝，創(chuàng)09年至今城中村改造單價峰值。經(jīng)開工業(yè)用地成交兩幅，成交面積11.80萬平方米，成交單價均為25.60萬元/畝，與09年1-7月份較為接近。商品房市場 提要：8月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量為11.03萬平方米，同比下降了90.77%，環(huán)比增加了8.56%。隨著“金九銀十”的到來，傳統(tǒng)的銷售旺季會促使開發(fā)商增加投放量，因此預(yù)計下月的供應(yīng)量會大幅增加。市場綜述8月鄭州市商品房市場供應(yīng)上升，需求下降，銷售均

4、價小幅上漲。2008年8月至2009年8月鄭州市商品房供求走勢圖8月，鄭州市商品房成交了104.45萬平米，較7月份的成交量小幅下降，供應(yīng)量為11.03萬平米，比7月份有所增加，但是幅度不大。與7月份的情況類似，供求矛盾依然很突出。成交均價為5006元/，比7月份小幅上漲。供應(yīng)量分析供應(yīng)量小幅增加2008年8月至2009年8月鄭州市商品房供應(yīng)量比對圖8月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量為11.03萬平方米，同比下降了90.77%，環(huán)比增加了8.56%。隨著“金九銀十”的到來，傳統(tǒng)的銷售旺季會促使開發(fā)商增加投放量，因此預(yù)計下月的供應(yīng)量會大幅增加。本月，從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，住宅類商品房供應(yīng)9.61萬平方米

5、，占總供應(yīng)量的87.12%。辦公類物業(yè)再次出現(xiàn)“零”供應(yīng)。商業(yè)類物業(yè)供應(yīng)量為1.31萬平方米，大幅度增加。成交量分析成交量依然在高位運行2008年8月-2009年8月鄭州市商品房成交量走勢8月，鄭州市商品房成交量為104.45萬平方米，同比上漲70.71%，環(huán)比下降3.04%，成交量小幅減少。從6月份到8月份，鄭州市商品房成交量已經(jīng)連續(xù)三個月突破一百萬平方米，市場形勢良好。而且，這種趨勢在“金九銀十”會得到加強。本月，住宅類項目成交89.77萬，同比上漲69.63%，環(huán)比下降3.30%，占總成交量的85.94%。辦公類物業(yè)成交6.60萬，環(huán)比增長21.77%，商業(yè)類物業(yè)成交8.08萬，環(huán)比下降

6、14.77%。成交均價分析銷售均價出現(xiàn)小幅上漲2008年8月-2009年8月鄭州市商品房成交均價走勢圖8月，鄭州市商品房成交均價為5006元/平方米，同比上漲17.98%，環(huán)比上漲0.79%。其中非住宅類物業(yè)的成交價格都出現(xiàn)了不同程度的上漲，住宅類物業(yè)的成交均價環(huán)比下跌了20元/平方米，主要受安泰嘉園、濱河花園經(jīng)濟適用房等項目批量成交影響。商品住宅市場提要：供應(yīng)雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅增加，但與去年同期相比，供應(yīng)量顯得微不足道，而與供應(yīng)量恰恰相反的卻是成交的火爆，本月成交量雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，但同比亦是增幅強勁，價格亦是穩(wěn)打不動，繼續(xù)保持在4600元/平方米之上。市場綜述2008年7月至2009年8

7、月鄭州市商品住宅供求走勢圖8月全市商品住宅市場依然全線飄紅，繼續(xù)續(xù)寫供不應(yīng)求的華麗篇章。供應(yīng)雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅增加，但與去年同期相比，供應(yīng)量顯得微不足道，而與供應(yīng)量恰恰相反的卻是成交的火爆，本月成交量雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，但同比亦是增幅強勁，價格亦是穩(wěn)打不動，繼續(xù)保持在4600元/平方米之上。8月全市只有建業(yè)楓林上院是新盤推出，其余4個項目皆是老盤加推。建業(yè)楓林上院本月首次亮相，但是推出相當(dāng)吝嗇，一共120套，共計1.06萬方，主要以二房88-89平方米為主，銷售情況良好；升龍國際中心二期世界之窗推出B區(qū)主要以三房88-142平方米為主，其次是一房46-49平方米；亞新橄欖城本月推出主要以三房8

8、7-117平方米為主。連續(xù)2個月供應(yīng)低谷我們預(yù)計將在9月份結(jié)束，隨著全市施工面積的增加，一些具備開盤的項目正在摩拳擦掌，蓄勢待飯，積極為“金九銀十”準備貨源。8月全市商品住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，但同比增幅依然明顯。受09年以來供應(yīng)量整體不足，而需求的集中爆發(fā)性釋放使得庫存量在急劇下降，大多項目出現(xiàn)無房可賣，或是前期對市場預(yù)計不足，工程進度緩慢沒有充足的房源推向市場，導(dǎo)致成交量在高位運行一段時間后開始出現(xiàn)階段性下調(diào)，同時供不應(yīng)求的局面也增強開發(fā)商充分提價的信息，價格的飛速上漲，也是導(dǎo)致成交逐步趨穩(wěn)的因素。我們預(yù)計未來2-3月是樓市傳統(tǒng)的旺季，成交量仍會保持高位，但價格會逐步趨穩(wěn)，畢竟眾開發(fā)商

9、還是希望維持一個合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，而不是起伏波動較大的市場，那樣買賣雙方都會受影響。鄭州市2009年8月商品住宅各類指標變化表供求分析全市商品住宅市場仍保持供不應(yīng)求格局2008年8月至2009年8月鄭州市商品住宅供求情況比對8月，全市商品住宅供求關(guān)系較上個月有所緩和，但供不應(yīng)求的局面仍然無法改變，面對如此火爆的需求市場，我們認為供不應(yīng)求的局面短時不會被改寫，市場后備供應(yīng)不足，同時價格的相對平穩(wěn)，需求相對穩(wěn)定等等造成市場供不應(yīng)求的局面不會短時改變。成交量價分析投資和改善性需求增大首置產(chǎn)品穩(wěn)中下調(diào)，投資性產(chǎn)品和改善性產(chǎn)品較上半年明顯增加2009年8月全市商品住宅成交房型面積結(jié)構(gòu)圖2009年上半

10、年全市商品住宅成交房型面積結(jié)構(gòu)圖 從以上兩圖我們看出，8月份，全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)在發(fā)生微妙的變化：首先是剛性需求中的首置需求表現(xiàn)穩(wěn)定但占比有所下降，8月和上半年全市二房成交結(jié)構(gòu)占比表現(xiàn)相對平衡，但上半年二房成交量約占全市成交量的37.78%，8月份下降為32.29%，下降5.49個百分點，一方面由于剛性需求的釋放，同時由于價格的過快增長，擠壓部分剛性需求再次觀望或者購買總價較低的一房產(chǎn)品；其次是投資性產(chǎn)品升溫，從上圖我們明顯看到一房產(chǎn)品中40-50平方米成交占比較09年上半年增速顯著，約增長4.6個百分點，同時一房產(chǎn)品總體成交較09年上半年上升5.69個百分點；樓市銷售的火爆勢必給投資者增強

11、了入市信心和置業(yè)沖動，導(dǎo)致投資戶大量進入市場，從而繼續(xù)推高成交量和價格；再次，改善性產(chǎn)品成交小幅增大，四房以上大面積多次改善性產(chǎn)品較09年上半年成交占比增加0.78個百分點，首次改善類產(chǎn)品保持相對穩(wěn)定。成交價格段平穩(wěn)上移2009年上半年與09年8月全市商品住宅成交價格段對比圖從上圖我們看出，8月份，與09年上半年相比，全市商品住宅成交價格段是在逐步上升的，其中3000-5000元/平方米成交量是在減少的，而5000元/平方米以上產(chǎn)品成交量在增大，其中以6000元/平方米以上產(chǎn)品成交量較09年上半年增加4.5個百分點，其他倆個面積段5000-5500、5500-6000元/平方米價格段分別較09

12、年上半年增加2.06、3.95個百分點。由于整體市場后續(xù)供應(yīng)不足直接導(dǎo)致市場存量減少同時又不能滿足龐大的需求，我們預(yù)計未來一段時間內(nèi)，3000-4000元/平方米成交將會繼續(xù)減少，并向4000-5000元/平方米轉(zhuǎn)移，4000-5000元/平方米價格段依然是全市成交的主力區(qū)間，該區(qū)間中的成交也會出現(xiàn)轉(zhuǎn)化，部分項目可能也會升級到5000-5500元/平方米價格段，這樣一級一級向上傳遞。商業(yè)物業(yè) 提要：8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價為8663元/平方米，同比增長50.06%，環(huán)比增長10.60%。成交均價為8663元/平方米，環(huán)比增長10.60%。市場綜述8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)新批預(yù)售量為1.31萬平

13、方米，同比下降889.07%，環(huán)比增長589.47%;8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交量為8.08萬平方米，同比增長44.80%，環(huán)比下降14.77%；8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價為8663元/平方米，同比增長50.06%，環(huán)比增長10.60%;8月，全市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較7月份有所增長，成交量有小幅下滑。受商品房供應(yīng)的牽制商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)和成交也隨之減少。在大量消化存量市場的商業(yè)用房后未來市場供應(yīng)將短時間內(nèi)銜接不上，使得商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系有較大波動。供求關(guān)系分析 2008年8月至2009年8月鄭州市商業(yè)供求情況比對8月份商業(yè)物業(yè)供應(yīng)1.31萬平方米，成交量8.08平方米，供求比為1：6.16。8月商業(yè)物

14、業(yè)供應(yīng)主要集中在二七區(qū)的橄欖城項目和金水區(qū)的普羅旺世、建業(yè)楓林上院項目。商業(yè)物業(yè)的主要成交區(qū)和辦公物業(yè)大相徑庭以金水、鄭東新區(qū)二大區(qū)域為主。供求矛盾的加劇市場表現(xiàn)為商業(yè)物業(yè)的需求量之大，緩解供求矛盾還需加大商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量。在未來一段時間內(nèi)，全市將仍以住宅底商為主，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將表現(xiàn)為低緯度徘徊，受個案影響仍較為明顯。 商業(yè)物業(yè)成交量的平穩(wěn)在很大程度上與目前全市商業(yè)物業(yè)以住宅底商為主有很大關(guān)系，住宅的穩(wěn)定成交，帶動以住宅底商為主的商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定成交；但由于商品住宅底商規(guī)模的特點，規(guī)模小、推案慢使得商業(yè)物業(yè)的成交受牽制。成交均價分析2008年8月-2009年8月鄭州市商業(yè)成交均價走勢圖8月，商

15、業(yè)物業(yè)成交均價為8663元/平方米，環(huán)比增長10.60%。由商業(yè)物業(yè)價格曲線走勢來看，商業(yè)用房成交價格的走勢穩(wěn)中有升。本月，全市商業(yè)物業(yè)成交量為8.08萬平方米。鄭東新區(qū)成交量為3.32萬平方米占全市總成交的41.09%；金水區(qū)商業(yè)物業(yè)成交2.20萬平方米占全市總成交量的27.23%。商業(yè)物業(yè)的成交主要集中在商品住宅的底商，項目的品質(zhì)、地段都是拉動商品物業(yè)成交均價走高的原因。進入09年中旬，商品住宅的成交量和成交價格一路走高，受此影響商品物業(yè)的成交價格也水漲船高。未來市場將如何演變我們將持續(xù)關(guān)注。辦公市場 提要：8月份，隨著成交量的增量供應(yīng)量的短缺、供不應(yīng)求的市場狀況表現(xiàn)更為明顯。7月份供應(yīng)量

16、為1.14萬平方米供求關(guān)系有所改觀，但本月的斷供現(xiàn)象有加劇了供求矛盾。市場綜述09年8月，辦公物業(yè)新批預(yù)售量為零；09年8月，辦公物業(yè)成交量為6.60萬平方米，同比、環(huán)比分別增長129.17%、21.77%；09年8月，辦公物業(yè)成交均價為5469元/平方米，同比、環(huán)比分別增長28.86%、5.99%;8月，鄭州辦公物業(yè)市場走勢企穩(wěn)回升，連續(xù)數(shù)月較往年辦公物業(yè)市場都有所增長。辦公物業(yè)的“隔月斷供”現(xiàn)象還是時有發(fā)生。辦公物業(yè)的集中化、差異化使得斷供現(xiàn)象短時間內(nèi)不能避免。但隨著市場需求的不斷轉(zhuǎn)變，辦公物業(yè)未來市場將越來越值得關(guān)注和期待。供求關(guān)系分析2008年8月至2009年8月鄭州市辦公物業(yè)供求情況比對鄭州市2009年7月-2009年8月辦公物業(yè)各類指標變化表8月，鄭州市辦公市場的供應(yīng)量出現(xiàn)零，成交量則穩(wěn)步回升，供求關(guān)系矛盾突出。8月份，隨著成交量的增量供應(yīng)量的短缺、供不應(yīng)求的市場狀況表現(xiàn)更為明顯。7月份供應(yīng)量為1.14萬平方米供求關(guān)系有所改觀，但本月的斷供現(xiàn)象有加劇了供求矛盾。辦公市場供應(yīng)現(xiàn)象何時能走出斷供重圍,等待慧眼識珠的智者。8月份辦公市場成交量為6.60萬平方米，環(huán)比增長21.77%。雖然供應(yīng)市場比較冷淡，但是整體辦公市場的成交量還是相對樂觀。鄭東新區(qū)和金水區(qū)主要成交