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文檔簡介
1、無錫房地產(chǎn)市場特點(diǎn)研究城市屬性城市概況無錫位于北緯3107至3202、東經(jīng)11931至12036,長江三角洲江湖間走廊部分,江蘇東南部,滬寧鐵路中段。東鄰蘇州,距上海128公里;南瀕太湖,與浙江省交界;西接常州,距南京183公里;北臨長江,與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫總面積為4628平方公里(市區(qū)1643.88平方公里),2014年末建成區(qū)面積522平方公里,其中,山區(qū)和丘陵面積為782平方公里,占總面積的16.90%;水面面積為1294平方公里,占總面積的28.0%。城市交通蘇南碩放國際機(jī)場,位于無錫市新吳區(qū)碩放街道,交通優(yōu)勢十分突出。2015年元月18日,機(jī)場二期航站樓正式啟用,設(shè)計
2、年旅客吞吐量1000萬人次,機(jī)場的綜合保障能力大幅提升。無錫依托長江、京杭大運(yùn)河和太湖水系,具有7條主要航道,航道總里程1656公里,已開通營業(yè)航運(yùn)線221條。鐵路無錫站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個客貨特等站之一,無錫南站為貨運(yùn)特等站,經(jīng)滬寧線和新長線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。無錫是滬寧線上的公路中樞,滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市,京滬高速公路直達(dá)北京,寧杭高速公路直通杭州,沿江高速連接南京溧水和蘇州太倉312、104國道穿過無錫。無錫軌道交通近期規(guī)劃5條線路由“三主兩輔”5條線構(gòu)成放射+環(huán)形線網(wǎng),其中1、2、3號線為骨架線路,三線呈放射狀,4、5號線為輔助線路。規(guī)劃線網(wǎng)總長157.77公里,設(shè)
3、車站111座。城市人口2015年末全市戶籍人口480.90萬人,比上年增長0.8%。全年出生人口40571人,出生率8.47;死亡人口33769人,死亡率7.05,人口自然增長率為1.42。年末全市常住人口651.10萬人,比上年增長0.2%,其中城鎮(zhèn)常住人口490.93萬人,比上年增長1.4%,城鎮(zhèn)化率75.40%。13 無錫市各區(qū)(市)面積與人口數(shù)據(jù)(2015年末)區(qū)域名稱面積(公里)常住人口(萬人)戶籍人口(萬人)城鎮(zhèn)常住人口(萬人)無錫市46274665114809649093市轄區(qū)164388362092484429615梁溪區(qū)65959537663953濱湖區(qū)62815698547
4、945649惠山區(qū)32512706645864935錫山區(qū)39911702843514910新吳區(qū)220015634684591江陰市9869716368124111363宜興市1996611253310838115城市基本經(jīng)濟(jì)概況無錫市經(jīng)濟(jì)總量在江蘇省位列第三,并且每年保持一定的上升,但近年來總體上增幅保持一定的下降趨勢,發(fā)展進(jìn)入了瓶頸期。22015年無錫人均可支配收入39463元,同比增長8。在江蘇省位列第三。城鎮(zhèn)化率,人均可支配收入,固定資產(chǎn)投資,社會消費(fèi)水平緊跟長三角發(fā)達(dá)城市。發(fā)展前景良好。城市定位無錫市20012020年城市總規(guī)劃將城市定位為國際制造業(yè)基地,特大型生態(tài)濱湖山水城市,歷
5、史文化名城,著名旅游勝地,蘇錫常都市圈中心城市,蘇南物流中心和交通樞紐,中國最大動漫產(chǎn)業(yè)中心城市,濱水花園城市。 無錫市城市規(guī)劃及現(xiàn)狀無錫市商業(yè)地產(chǎn)可用”繽紛多彩”來形容,同時也呈現(xiàn)出了成熟理性的發(fā)展態(tài)勢。無錫多元化,多層次的的商圈格局已經(jīng)成為了發(fā)展趨勢,滿足了市民更多的消費(fèi)需求和消費(fèi)體驗。未來幾年,無錫將進(jìn)一步完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局,構(gòu)建“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心體系,滿足和開發(fā)各種層次消費(fèi)者的需求。其中惠山新城、河鋝口地區(qū)、老城商貿(mào)商務(wù)中心、新區(qū)商務(wù)中心、廣益東亭地區(qū)等商業(yè)圈都獲得一定程度的成功。無錫房地產(chǎn)市場 從全國宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來看,除一線特大城市樓市依然火爆,二三線城市下階段經(jīng)濟(jì)
6、下行壓力仍然較大。中國GDP 增速持續(xù)放緩,跌落神壇,在經(jīng)濟(jì)增速總體放緩的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)也處于調(diào)整的重要階段。2015年開始,全國房地產(chǎn)市場供大于求的態(tài)勢已基本確立,市場進(jìn)入去化存量為主的階段,各項指標(biāo)放緩。目前隨著各城市逐步放松或取消限購政策,市場信心有所恢復(fù)?!叭齑妗薄熬S護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展”是2015年政策主基調(diào),穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央及地方各級政府在供應(yīng)端實施“有供有限”嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的土地供給量,從源頭控制商品房供應(yīng);同時從需求端入手,放寬公積金貸款. 降貸款利率、減低稅費(fèi)、給予補(bǔ)貼、降首付比例政策,取消限外等多手段并施,千方百計去庫存
7、,幫助房地產(chǎn)公司渡過難關(guān)。經(jīng)過一年多努力,部分城市庫存壓力雖大為緩解,但整體庫存有增無減,注定了2016年“去庫存”仍是房地產(chǎn)政策的核心。雖然2015年房地產(chǎn)市場供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效,然而,一方面,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍然不容樂觀,經(jīng)濟(jì)增長仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底,在某種程度上講,房地產(chǎn)的增速放緩直接造成了全國GDP增速的下降;另一方面,房地產(chǎn)市場庫存問題并未完全解決,特別是二線,三四線城市仍是庫存積壓的重災(zāi)區(qū),供大于求,不敢降價銷售造成了當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存居高不下。同時各城市房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此,2016年房地產(chǎn)市場政策面仍將維持寬松局面,也可采取一些積極的扶持政策
8、,“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點(diǎn),強(qiáng)化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。 從無錫市全市房地產(chǎn)情況來看,截止2015年末無錫商品房庫存超過1800萬方、可售套數(shù)近17萬,按照目前的月成交套數(shù)計算,去化周期達(dá)34個月。無錫在不新增供應(yīng)量的情況下,現(xiàn)存的樓盤要近三年才能消化掉。面臨如此困境,許多品牌房企開始以調(diào)整產(chǎn)品線來加速突圍。例如,萬科已經(jīng)成立自己研發(fā)中心,完成了以“剛需”和“首改”產(chǎn)品為絕對主力產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變;此外,朗詩也在今年大批量地推出以兩房、三房為主的經(jīng)濟(jì)型房源。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,當(dāng)下及未來幾年,全能型產(chǎn)品、緊湊型的改善類產(chǎn)品將成為樓市的一大市場需求,將在今后樓市的去庫存
9、以及穩(wěn)定發(fā)展中扮演相對重要的角色。 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng)從圖表可以分析得出,無錫市房地產(chǎn)開發(fā)資金從2008年到2014年穩(wěn)定增長,與之同時,房地產(chǎn)施工面積和竣工面積都穩(wěn)步上升。房屋竣工面積保持高速增長,使得市場的新增供應(yīng)大幅增加,但2016年以來卻看見明顯回落。經(jīng)濟(jì)增速放緩,人民手中買房資本減少,對于預(yù)期收入持悲觀態(tài)度,而房地產(chǎn)開發(fā)的暴利吸引了眾多開發(fā)商蜂擁而,開發(fā)土地面積增速加快,至導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫存居高不下。相比之下,市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。目前市場存量充足,預(yù)測下階段企業(yè)會以去化存量為主,放緩?fù)票P節(jié)奏。隨著政府放松或取消限購,“微刺激”政策作用下部分城市商品房成交量出現(xiàn)回升。而信貸
10、政策的放松,一系列房地產(chǎn)利好政策的出臺,對市場信心的恢復(fù)和預(yù)期的轉(zhuǎn)變都產(chǎn)生明顯的影響。目前我市階段性的安置房建設(shè)也基本結(jié)束,因此預(yù)測后期商品房市場成交將有所回升,但鑒于市場需求量的前期消化及對政策影響下后市變化的短期觀望,市場成交難現(xiàn)大幅增長,或?qū)⒎€(wěn)中有升。 年份20082009201020112012201320142015銷售面積(萬)397.45826.7719.26444.81631.38615.13602.91687.33銷售金額(億)234.96552.61598.82409.46541.41525.33499.51568.93 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng) 從無錫市每年銷售面積和銷售金額來看,
11、2008年到2009年有了巨幅增長,而以后幾年數(shù)據(jù)都趨于穩(wěn)定,因為每年的住房剛需是穩(wěn)定的,而無錫市場也沒有出現(xiàn)大面積的炒房,所以導(dǎo)致了住房銷售面積和銷售金額的穩(wěn)中有升,2011年的銷售金額和面積下降主要原因是政府調(diào)控的作用。房屋價格企穩(wěn),后期房地產(chǎn)市場成交的回升,將對開發(fā)企業(yè)信心形成較大支撐。前期部分價格接近成本的項目將逐步減小優(yōu)惠促銷力度,個別熱銷樓盤可能擬漲價計劃,但大部分企業(yè)或仍觀察市場反應(yīng),理性定價,積極走量。因此從總體來看,無錫房價與周邊城市相比處于洼地,難再下行,后期或呈企穩(wěn)態(tài)勢。1、2、 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng)無錫市房地產(chǎn)消費(fèi)調(diào)研 ,此次受訪者的家庭收入水平所占比例比較平均,除6萬元以下
12、的受訪者外,家庭收入6萬元以上的受訪者比例基本在30%左右,其中10萬元以上的家庭高收入受訪者所占比例在三成以上,達(dá)35%;家庭年收入在6-8萬元之間和9-10萬元之間的受訪者比例分別為25%和23%;低收入家庭所占比例較少,為17%。由此看出有超過80%的受訪者家庭年收入在6萬元以上,他們在經(jīng)濟(jì)條件上相對優(yōu)越,購房能力較強(qiáng)。 而從這些受訪者我們得出以下結(jié)論: (1)房價依舊備受關(guān)注。 (2)在購房目的方面,對于大部分無錫的購房者來說,改善居住條件仍是其購房的首要目的,分別占比例的53%和30%;少數(shù)人購房是為了投資。 (3)在購房時間上,約六成購房者欲5年內(nèi)購房。個人或家庭收入越高,已婚且年
13、齡較大的消費(fèi)者預(yù)計購房時間越短,而收入較低、未婚或年齡尚小的消費(fèi)者越傾向于多年以后購房。 (4)選擇在濱湖區(qū)購房的人數(shù)最多,占比例的37%;選擇在崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)和新區(qū)這四個區(qū)購房的人數(shù)較均衡,分別占比例的13%、16%、12%和13%。選擇在錫山區(qū)和惠山區(qū)這兩個區(qū)購房的人數(shù)較少,分別占比例的4%和5%。數(shù)據(jù)來源無錫市住房網(wǎng)。 區(qū)位劃分的影響 :從區(qū)域看,濱湖區(qū)的庫存量持續(xù)領(lǐng)先無錫七大區(qū)域,占比29.74%。惠山區(qū)、錫山區(qū)、新區(qū)分別位列第二第三第四,占比分別為19.55%、18.89%和15.91%,這三個區(qū)域均以剛需置業(yè)為主,改善為輔,受區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)頻率與幅度影響,盡管成交量不俗,但庫
14、存量依舊居高不下,其中惠山區(qū)及錫山區(qū)的庫存量主要來自新城板塊。南長、北塘、崇安,這三個區(qū)的庫存量占比分別為8.55%、4.53%、2.83%,同為市中心片區(qū),商品住宅供應(yīng)量有限,因而庫存量整體不大。 而盛傳已久的無錫行政區(qū)劃調(diào)整終于在年末塵埃落定。國務(wù)院下發(fā)關(guān)于同意江蘇省調(diào)整無錫市部分行政區(qū)劃的批復(fù),省政府下發(fā)關(guān)于調(diào)整無錫市部分行政區(qū)劃的通知,同意撤銷無錫市崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū),合并設(shè)立無錫市梁溪區(qū),以原崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)的行政區(qū)域為梁溪區(qū)的行政區(qū)域,梁溪區(qū)人民政府駐崇安寺街道解放南路688號;設(shè)立無錫市新吳區(qū),將無錫市錫山區(qū)的鴻山街道和濱湖區(qū)的江溪、旺莊、碩放、梅村、新安街道劃歸新吳區(qū)
15、管轄,以鴻山、江溪、旺莊、碩放、梅村、新安6個街道的行政區(qū)域為新吳區(qū)的行政區(qū)域,新吳區(qū)人民政府駐新安街道和風(fēng)路28號。 此消息一出,對于樓市必將產(chǎn)生一定的影響。從新的行政區(qū)劃歸來看,新設(shè)的梁溪區(qū)將原有的老城區(qū)崇安、南長和北塘劃為一個區(qū)域,這三個區(qū)域受地理環(huán)境、規(guī)劃等影響,在原有的七大區(qū)域中成交量一直處于低谷。新的行政區(qū)劃歸之后,梁溪區(qū)的成交量必將能與其他區(qū)域一爭高下。同時,鑒于是老城區(qū),配套、交通等都以醇熟,對于這一區(qū)域的房價則是一個強(qiáng)大的保證。之前濱湖區(qū)獨(dú)大的格局,或?qū)⒃?016年得到改觀。 2016年上半年無錫樓市綜述 :如果用一個詞來形容2016年上半年的無錫樓市,用“穩(wěn)中有升”一點(diǎn)都不
16、為過。在這半年中,開發(fā)商用非常誠懇的態(tài)度把購房優(yōu)惠措施逐漸提高,從3月、4月、5月和6月的商品房成交套數(shù)來看,出現(xiàn)了一個遞增的趨勢,除了2月份的成交有些低迷之外,2016年上半年無錫樓市基本還算穩(wěn)定。樓市利好新政不斷:中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人住房 貸款政策有關(guān)問題的通知,將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于20%。僅僅10分鐘之后,財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息,個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年( 含2年)。2015年4月“二套房首付降至四成”的貸款新政在無錫各大銀行落地后,緊接著無錫公積金貸款再出利好新政,從4月22日起無錫將實行新的住房
17、公積金貸款政策,首次公積金貸款最低首付款降為20%,5月份又再次下調(diào)了公積金貸款利率。無錫各大銀行利率優(yōu)惠出現(xiàn)松動,據(jù)了解,目前無錫市房貸平均利率為5.49%,即大部分銀行實行95折的優(yōu)惠幅度,為支持自住首套房貸款,無錫農(nóng)村商業(yè)銀行給出了87折的最低房貸折扣。“330”政策的出臺,對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言,是一劑強(qiáng)心針。在此基礎(chǔ)上,無錫公積金貸款條件再次降低,買房門檻越來越低,為錫城樓市的逐步回暖打下了結(jié)實的基礎(chǔ)。 庫存首現(xiàn)減少:2016年庫存將繼續(xù)減少,而熱門地區(qū)房地場銷售已經(jīng)改現(xiàn)房銷售位期房銷售,無錫市2015年去庫存成績明顯。在兩次降準(zhǔn)降息、330政策的刺激調(diào)控下,無錫上半年樓市持
18、續(xù)回溫,成交量增幅明顯。值得注意的是,從2010年庫存量一直保持持續(xù)上升的勢頭,在今年卻已止住。上半年商品房成交面積為332.17萬方,去化量已超過新增量,若下半年無錫樓市繼續(xù)維持這樣的供銷走勢,2015年或?qū)⒊蔀閹齑嫦滦械霓D(zhuǎn)折點(diǎn),營銷手段花樣百出。自2015年以來,樓市利好政策頻現(xiàn),刺激樓市逐步回暖。有了政策的支持,開發(fā)商信心大增,使出渾身解數(shù)搶占市場,傳統(tǒng)的降價、特價房源都已經(jīng)不再新鮮,“倉促時間”里怎么搶占市場、奪眼球,成為開發(fā)商們不懈努力的目標(biāo),甚至連各大地產(chǎn)大佬都開啟了自黑模式,4月15日,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更新微博,內(nèi)容為五個字:“保利是個P!”,一時間引爆網(wǎng)絡(luò)。隨后恒大又放出大
19、招,打出“無理由退房”的營銷牌,再次引發(fā)熱潮。為了搶頭條,開發(fā)商也都是蠻拼的,但是不管多精彩的營銷方式和手段都只能短暫的聚集大眾的眼球,開發(fā)商應(yīng)該更多的從客戶角度考慮,提高樓盤品質(zhì),給予購房者更多的優(yōu)惠,才是長久之計。小區(qū)項目分析 無錫萬科信成道開發(fā)商簡介萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè),1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2007年末,萬科全國市場占有率為2.1%,業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個城市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套,銷售套數(shù)位居世界前茅,躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。經(jīng)過多年努力,萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢:“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名
20、商標(biāo),旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛;公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利;公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證;公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。項目概況萬科信成道位于濱湖區(qū)新市中心信成道高浪路交匯處(觀順道西側(cè))。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科地產(chǎn),在無錫深耕7年。繼魅力萬科城、萬科東郡、金域藍(lán)灣、金域緹香等項目之后,萬科信成道,是萬科給無錫的第五個作品。萬科信成道新市中心核心位置、學(xué)齡首席學(xué)區(qū)、精裝景觀大宅。是萬科深度醞釀,集區(qū)域配套、教育學(xué)區(qū)、園林景觀、品質(zhì)服務(wù)于一身!萬科信成道,
21、坐落于太湖新城魅力生活圈核心位置,新一代綠色住宅典范。生態(tài)方面,修建有3萬平米信成道公園,江南特色的園林,提供了一座天然的私家后花園;商業(yè)方面,總體量約50萬方的商業(yè)中心,規(guī)模超過老市中心恒隆、八佰伴、商業(yè)大廈;教育方面,規(guī)劃有多所學(xué)校。優(yōu)勢分析1 交通配套完善,地處軌道交通一號線周邊,公共交通便利2 商業(yè)配套設(shè)施完善,周邊擁有海岸城,萬象城商業(yè)綜合體,金融第一街區(qū),金匱里綜合體等。為居民提供了良好的人文氛圍,和購物環(huán)境。3 包括金匱公園,尚賢河濕地公園,信成道公園在內(nèi)的多個公園滿足了城市居民的休閑需要,提供休息,游覽,鍛煉,交往,以及舉辦各種集體文化活動的場所。更重要的是公園改善了城市的居住
22、環(huán)境,讓城市居民更加容易的接近自然。4 緊鄰金橋?qū)嶒瀸W(xué)校,萬科育紅學(xué)校,國際學(xué)校,外國語學(xué)校,太湖高中。有著豐富的教育資源,良好的學(xué)習(xí)氛圍,利于將來孩子的成長。同時也有利于房地產(chǎn)的投資保值無錫萬科信成道價格走勢分析 從圖表分析可知,萬科信成道樓盤的整體均價處于一個平緩下降的過程,而萬科房價格總是比周圍樓盤高很多,也成了人們吐槽的對象,但由于萬科的品牌效應(yīng)和大眾口碑人們雖然吐槽價格,但也樂意掏出銀行卡買萬科房。與周圍樓盤華府天地尊園等相比,單位地價應(yīng)該是差不多的,萬科的價格差異主要由以下幾個方面造成:一、裝修成本提起萬科,人們會先想到裝修房,而其他樓盤基本上是毛坯房。但萬科房價中有多少是裝修價格
23、,裝修標(biāo)準(zhǔn)多少錢一平,我們不得而知。但由于是大規(guī)模采購,成本不高,而且也是大規(guī)模流水施工,所以無論是材料成本還是施工成本,萬科的裝修價格都比普通群眾低。不過因為裝修檔次用材普通,之前還爆出地板質(zhì)量問題等。所以現(xiàn)在萬科不提精裝修這個概念了,宣傳上只說裝修成品。值得肯定的是,萬科在裝修上經(jīng)常有用心的創(chuàng)新。例如杭州良渚未來城設(shè)置無線模塊、usb充電接口、緊急呼叫按鈴等等這點(diǎn)是那些十年如一日造毛坯房,沒有創(chuàng)新,設(shè)計毛病一大堆的小開發(fā)商望塵莫及的。綜上,買萬科的裝修房,省時省力,較人性化,但裝修檔次用材一般,所以價格也比周圍樓盤高很多。二、質(zhì)量差異 如果把綠城的房子比作德系車,那萬科房子的用料和質(zhì)量就是日系車。但萬科質(zhì)量把關(guān)還是比較嚴(yán)的,在整個項目開發(fā)過程中,重點(diǎn)控制施工單位的質(zhì)保體系運(yùn)行質(zhì)量和監(jiān)理的工作質(zhì)量方面,通過對合作單位的工作質(zhì)量的控制,施工單位的質(zhì)保體系對整個項目的檢查、驗收是否符合要求,監(jiān)理人員對工程質(zhì)量、進(jìn)度的檢查和督促,控制工程實體質(zhì)量及工程進(jìn)度。特別是驗收程序的監(jiān)控,是保證整個項目控制體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。施工單位的質(zhì)保體系能夠正常運(yùn)行,監(jiān)理的工作質(zhì)量能
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