2011年福建泉港-萬星·中央?yún)R項目業(yè)態(tài)劃分建議政府

1、泉港-萬星中央?yún)R項目,福建中原泉州事業(yè)部 QuanZhou.1.2011,業(yè)態(tài)劃分建議,項目屬性研判與界定,區(qū)域環(huán)境分析,1,項目業(yè)態(tài)劃分建議,2,3,項目屬性研判與界定,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,樹品牌、造形象、定模式、創(chuàng)地標(biāo)！,打造萬星商業(yè)地產(chǎn)品牌，為構(gòu)建區(qū)域中心商業(yè)運營模式作準(zhǔn)備。 塑造泉港新行政中心區(qū)首站形象。 合理科學(xué)劃分業(yè)態(tài)，尋找最適合泉港的商業(yè)模式。 顛覆傳統(tǒng)的區(qū)域商業(yè)模式 給泉港一個商業(yè)中心。,萬 星 中 央 匯,規(guī)模優(yōu)勢 本案所屬泉港行政中心新區(qū)板塊，規(guī)劃商業(yè)面積超過3萬方，憑借行政中心區(qū)商業(yè)的整體發(fā)展，依托項目自身規(guī)模向外輻射發(fā)展。銜接泉五商圈。對項目的商業(yè)發(fā)展未來形成泉港核心

2、商圈起到了重要的助推作用。 區(qū)位優(yōu)勢 本案位于行政中心生態(tài)綠心區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，是體驗式消費的理想場所。緊臨市民廣場和錦繡公園，人流集中性強，有助于商業(yè)氛圍的提升，形成新的商業(yè)中心。加上未來規(guī)劃居住組團(tuán)，消費群體規(guī)模將進(jìn)一步擴大。 交通優(yōu)勢 本案周邊道路通達(dá)性較好，可快速到達(dá)城區(qū)各主要干道。 品牌優(yōu)勢 本案與萬星影城的品牌戰(zhàn)略優(yōu)勢，品牌號召力將加快帶動本案整體商業(yè)的發(fā)展和成熟。,S 優(yōu)勢因素,項目規(guī)模區(qū)域優(yōu)勢突出，交通便捷。萬星品牌導(dǎo)入更是快速拉升了項目在市場的美譽度。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,商業(yè)氛圍劣勢 本案所處區(qū)域，目前商業(yè)雖然有規(guī)劃，但大多處于建設(shè)階段，暫時還以農(nóng)村、鹽田和涂灘為主，人流、車

3、流相對量小。無商業(yè)氛圍可言。 消費市場劣勢 本案周圍小區(qū)大多尚未有居民入住，單憑原住民的消費能力，目前還無法支撐商業(yè)的運營。 前期形象劣勢 新區(qū)目前形象未成熟，未能凸顯商業(yè)氛圍。對本案商業(yè)價格的突破將有所影響，可以通過后期定位和招商進(jìn)行彌補。 產(chǎn)品劣勢 區(qū)域消費習(xí)慣對于2層以上商業(yè)存在一定抗性，增加一定的銷售難度。 本案規(guī)劃樓梯及洗手間占用面積較多，以至可使用面積減少，有一定的銷售抗性；可通過后期的產(chǎn)品改造進(jìn)行調(diào)整； 本案由于受會議中心影響，人流動線產(chǎn)生阻礙。動線不連貫，對引入規(guī)?；虡I(yè)增加門檻?？赏ㄟ^后期商鋪再劃分進(jìn)行調(diào)整。 缺少中庭，弱化本案內(nèi)場商業(yè)氛圍，限制了項目整體形象、功能的提升。,

4、W 劣勢因素,項目所處區(qū)域規(guī)模尚未成熟，建成周期長。很大程度上局限產(chǎn)品前期商業(yè)價值的拉升。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,區(qū)域發(fā)展機遇 行政中心區(qū)作為泉港縣政府重點打造的新區(qū)，綜合實力不斷增加，城市化進(jìn)程迅猛，未來發(fā)展?jié)摿︼@著。 行政中心區(qū)作為城區(qū)發(fā)展重點，未來居住組團(tuán)遷入、完善。商業(yè)配套將具有巨大的市場發(fā)展?jié)摿Α?行政中心區(qū)發(fā)展不斷加快，使未來本案地塊周邊現(xiàn)狀可以得到徹底改善，商業(yè)氛圍即將形成。 客群機遇 隨著石化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本地居民人均收入增加，其消費力不斷升級，為本案商業(yè)帶來更多的終端消費群和投資客群。同時也為泉港帶來大批擁有穩(wěn)定消費能力的從業(yè)人員。 泉港商業(yè)布局零散，隨著行政中心區(qū)域和項目

5、推進(jìn)，本案客群將進(jìn)一步擴大，接軌泉五商圈，形成未來泉港的真正意義上的中心商業(yè)并向周邊區(qū)域輻射。,O 機會因素,項目所處區(qū)域未來規(guī)劃遠(yuǎn)景配套齊全，隨著泉港石化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，人均收入的提高和消費力的升級。將給項目未來的運營提供機遇。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,T 威脅因素,區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅 目前項目周邊商業(yè)體量較大，且經(jīng)營狀況尚不明朗，將影響購買者、投資者、以及經(jīng)營者的信心。 泉港商業(yè)市場總體平緩，商業(yè)氛圍匱缺。未來還將有新增商業(yè)項目推出，市場競爭更加激烈。 行政中心區(qū)的建設(shè)時間周期長，商業(yè)也需要較長時間的培育期，這也給本項目帶來了一定的風(fēng)險； 政策威脅 50%的首付比例，對商業(yè)買家的資金要求較高

6、，五成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。 產(chǎn)品運作難度 根據(jù)以往市場情況，泉港首層門店、商鋪去化情況均好，但2層以上商業(yè)將存在大面積空置和缺乏經(jīng)營市場需求。這加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。,項目所處區(qū)域未來其它商業(yè)體量龐大且現(xiàn)狀不明朗，未來競爭勢必激烈。加之泉港2層以上商鋪空置高，市場需求剛性低等狀況，將會照成項目后續(xù)經(jīng)營管理的難度。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,利用政府重點開發(fā)行政中心區(qū)的契機及市民廣場和錦繡公園匯集人氣能力，積極發(fā)展體驗式商業(yè)； 結(jié)合項目地周邊收入人群的消費水平及需求特點，經(jīng)營中高檔及大眾化商品以滿足不同層次人群就近消費需求； 利用項目“內(nèi)通外聯(lián)”的交通網(wǎng)絡(luò)，擴大項目影

7、響力。,SO策略 發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會,WO策略 利用機會，改變劣勢,借助行政中心的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)配套設(shè)施將不斷完善，要積極完善項目地商業(yè)配套設(shè)施； 項目地現(xiàn)有人流量較少，必須積極引進(jìn)公共交通系統(tǒng)，以吸引更大范圍人群； 清晰定位，打造遠(yuǎn)景，增強商家信心。,利用行政中心區(qū)開發(fā)契機，完善配套、樹立品牌、打造遠(yuǎn)景、提升價值。強化商家信心，弱化前期運營風(fēng)險。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,利用項目周邊市民廣場和錦繡公園的景觀資源和人氣的匯集，新建商業(yè)項目錯位經(jīng)營的需要，積極打造獨具景觀資源的休閑商業(yè)。 項目前期要重點發(fā)展中高檔餐飲、休閑娛樂類快速聚集人氣的項目，帶動項目商業(yè)氛圍，來縮短商業(yè)培育期。,依托錦繡公園

8、等自然資源，發(fā)展相關(guān)體驗式商業(yè)功能，與競爭項目錯位經(jīng)營。 項目應(yīng)區(qū)別于泉五商圈的商業(yè)功能和未來行政中心商務(wù)功能區(qū)，發(fā)展餐飲、精品百貨、休閑娛樂等獨具特色的功能主題。 本項目需要積極尋求能夠快速聚集人氣的商業(yè)項目，完善商業(yè)配套設(shè)施，增強商業(yè)影響力，搶占市場先機。,發(fā)揮項目公共資源優(yōu)勢，合理劃分業(yè)態(tài)，差異化經(jīng)營?？朔嬖诘牧觿荩趸L(fēng)險，規(guī)避潛在威脅。,階段目標(biāo),風(fēng)險和機會,ST策略 發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅,WT策略 克服劣勢，規(guī)避威脅,區(qū)域環(huán)境分析,目前泉港商業(yè)街主要集中七星街、山腰街和泉二路（福煉生活區(qū)段）。由于區(qū)域位置，周邊社區(qū)規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和環(huán)境的不同，各有特點，但受各自規(guī)模限制，已經(jīng)很難完成

9、功能轉(zhuǎn)化。 根據(jù)市場調(diào)查：目前泉港居民的消費習(xí)慣正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，逛街購物的頻率增加，單次消費金額基本在100-300之間。因此，居民對現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施期望值不高。但潛在需求依然存在，商業(yè)街、百貨、餐飲、服飾和兒童市場需求所占比率較高。根據(jù)泉港目前各街區(qū)發(fā)展趨勢和居民的消費水平。,商業(yè)街,根據(jù)泉港目前各街區(qū)發(fā)展趨勢和居民的消費水平，結(jié)合項目自身規(guī)模及特點，主題街區(qū)是否作為項目的一個切入點，將是項目功能定位的一個方向思路。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),市場反饋,消費特征,泉港建材、家電和家居類較為豐富，但布局零散，尚未形成市場。主要集中于泉五商圈和泉二路，其中蘇寧和輕工電器位于泉五商圈，華友位于福煉商

10、圈。 家居市場主要以中低檔為主。數(shù)碼通訊類和其他類都分布較散，體量小，均為自發(fā)形成單獨門店經(jīng)營。 居民目前對綜合性購物城的需求較強。家居、家電等相關(guān)市場需求度不高。,專業(yè)市場,結(jié)合目前專業(yè)市場現(xiàn)狀和消費市場需求，家居、數(shù)碼通訊等業(yè)態(tài)不建議作為項目考慮重心。娛樂、餐飲將在以下單獨列項分析。,區(qū)域商業(yè),近幾年，泉港超市發(fā)展迅速，以區(qū)域性連鎖品牌超市為主，主要分布在泉五商圈和福煉商圈。各超市由于分布位置不同，規(guī)模大小差異。超市之間經(jīng)營狀況也各不相同。本案與百匯超市（百匯首層）和奇隆超市、山腰商業(yè)老街距離均在半徑500米范圍內(nèi)。周邊居民受其輻射影響，目前超市存量基本可滿足市場消費需求。 錦繡商圈未來人

11、口預(yù)計達(dá)到3.5萬人，未來的商業(yè)建筑面積達(dá)到25.1-29.7萬。但本項目與百匯超市、新旺旺和奇隆超市距離較近，周邊居民受其輻射的影響，消費需求將得到初步滿足。,超市,隨著品牌超市的相繼入駐，連鎖超市將成為未來的主導(dǎo)力量，小型超市將逐步向便利店轉(zhuǎn)化，超市之間的競爭將更為激烈。區(qū)域消費力畢竟有限，為規(guī)避同質(zhì)化競爭現(xiàn)象出現(xiàn)，未來項目在考慮超市過程應(yīng)著重起特色、差異。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),根據(jù)泉港06年前人均收入、消費水平狀況狀況，從而影響了泉港百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展。導(dǎo)致： 目前供給現(xiàn)狀數(shù)量少、規(guī)模小 泉港06年后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 供給發(fā)展數(shù)量增多，規(guī)?；l(fā)展 泉港目前百貨業(yè)態(tài)整體發(fā)展相對滯后，僅

12、中閩百匯一家。隨著泉港近幾年經(jīng)濟(jì)快速增長，消費市場對百貨業(yè)態(tài)需求迅增。隨著消費市場對百貨業(yè)態(tài)的需求升級。品類齊全、環(huán)境舒適、服務(wù)優(yōu)良的綜合性購物場所將是未來市場消費群的基本要求。,百貨,百貨將是泉港商業(yè)發(fā)展的一個重要方向，但百貨涵蓋范圍較廣，種類雜。特色、精品，如何打造主題百貨將是未來業(yè)態(tài)定位的主要思路之一。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),泉港餐飲主要以酒店配套餐飲為主，其他餐飲門店規(guī)模小、品類單一，大部分經(jīng)營中低檔次大眾餐飲。西式餐飲以肯德基和爵士牛排為主。中餐占主導(dǎo)地位，西餐比較缺乏。 目前泉港的餐飲消費主要群體集中在單位、機關(guān)、私營業(yè)主應(yīng)酬會客以及宴會籌辦，市民居家用餐選擇局限。泉港居民

13、外出就餐率一般，主要以大眾化餐飲為主，但對于目前的服務(wù)水平及價格非常不滿意。泉港的居民對餐飲的需求以大眾餐飲為主。但對特色餐飲的需求及期望值較高。,餐飲,居民消費觀念的轉(zhuǎn)變反映了當(dāng)?shù)鼐用耠S著收入的提高，對餐飲需求逐步由實用型向享受型轉(zhuǎn)換。對泉港未來的餐飲業(yè)態(tài)有更高的需求和期待。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),泉港休閑娛樂業(yè)還處在起步階段，市場需求有限，檔次不均。加上居民收入水平差距較大，整體發(fā)展滯后。主要集中在港六街一帶。泉港的網(wǎng)吧、臺球、KTV等較多為中低檔次。夜總會消費高，客戶針對性強，發(fā)展局限。室內(nèi)娛樂、健身等場所也均不發(fā)達(dá)。 近年來，隨著泉港居民生活由實用型向享受型消費轉(zhuǎn)變，在休閑娛樂

14、服務(wù)支出快速增長，對其服務(wù)和檔次要求提高。市場現(xiàn)狀無法滿足市場需求。隨著泉港城市化進(jìn)程的加快，居民生活方式的轉(zhuǎn)變以及消費水平的逐步提升，目前休閑娛樂品類遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到居民消費需求。,休閑娛樂,隨著泉港城市化進(jìn)程的加快，居民生活方式的轉(zhuǎn)變以及消費水平的逐步提升，目前休閑娛樂品類遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到居民消費需求。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),市場目前在泉港處于起步階段，游樂園空缺，相關(guān)衍生配套市場匱乏。 主要基于市場對設(shè)施、類型、環(huán)境、規(guī)模、安全等要求較高。難以滿足市場需求。雖然兒童消費支出占家庭支出的30%，但由于上述條件限制原因，導(dǎo)致市場缺乏發(fā)展基礎(chǔ)。 隨著兒童需求的增加和對父母決策的影響，未來的兒童市場

15、可挖掘潛力較大。兒童雖然屬于零收入階層，但消費能力不容小覷，根據(jù)目前兒童市場情況，將結(jié)合本項目特點作為下階段業(yè)態(tài)布局補充考慮。,兒童市場,兒童雖然屬于零收入階層，但消費能力不容小覷，根據(jù)目前兒童市場情況，將結(jié)合本項目特點作為下階段業(yè)態(tài)布局補充考慮。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),每月在泉港賣場消費總額為500-800元。,超市、商業(yè)街和百貨是泉港居民日常最常消費的場所 泉港區(qū)居民在上述場所的每月花費總額約為500-800元。 購物地點的時間基本在30分鐘以內(nèi),品種齊全、價格實惠、購物環(huán)境是居民消費地點的首選因數(shù) 食品和服裝是泉港居民節(jié)假日最高的開支。 三口或三口以上之家, 個人收入1200-3

16、000元/月為主流,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),特征三:消費者消費力不均,商業(yè)供給也僅能滿足基本的消費需求。 由于日常消費在附近賣場解決，因此去賣場的頻度也相對頻繁，平均一周1-2次。主要選擇位置近、種類多、價格實 惠的賣場消費。,消費模式單一 就近消費，區(qū)域性消費 市場消費力不均,摘自泉港商業(yè)調(diào)研報告,特征一:消費模式單一，在泉港的消費支出主要為賣場的日常用品、服飾、飲食消費采購。 由于泉港福煉生活區(qū)與泉港原籍消費群體相當(dāng)（項目地以原籍消費群為主），因此在泉港的消費時間主要為下班后 采購日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費模式。,特征二:就近消費.區(qū)域性消費原則，在泉港區(qū)域到消費地點

17、不超過10分鐘車程 雖然泉港道路便捷通暢，消費區(qū)域卻因缺乏布局，造成多處商業(yè)斷層，商圈形成單一。如今福煉、山腰、泉五等商 業(yè)圈輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),泉港商業(yè)發(fā)展未能得到有序引導(dǎo)，仍以隨行就市自發(fā)形成的商業(yè)聚集為主，商業(yè)中心尚未形成，整個商業(yè)呈現(xiàn)無核心狀態(tài)。 泉港縣級商業(yè)中心現(xiàn)階段雖存在不穩(wěn)定性和不確定性，但逐漸形成較有影響力的3個商圈（泉五商圈、福煉商圈、山腰商圈）。,泉港商業(yè)體系不健全，目前階段仍以隨行就市自發(fā)形成的商業(yè)聚集為主，區(qū)域中心商圈尚未形成。,區(qū)域商業(yè),市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),項目總建面積4.6萬多平米。其中影視城3800，會議中心2597.

18、6，地下室6265，商業(yè)部分3.1萬，1-3F層高5.4m，4F層高7.6m,臨街單體層高6m.,區(qū)域商業(yè)/本案,市場反饋,消費特征,區(qū)域商業(yè),項目業(yè)態(tài)劃分建議,突破區(qū)域價值 實現(xiàn)整體價值 融入商圈 挖掘其他需求,項目區(qū)位,項目地塊,商圈,人口,處于泉港新行政中心板塊 未來居住、行政、商業(yè)、休閑中心 缺乏人口支撐,商業(yè)規(guī)模中等，4.6萬建筑面積 限制條件多，動線所限。,未來中心,優(yōu)化動線,不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動 商圈消費模式單一，市場容量有限,市場容量有限,外來人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費人口有限 區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限,人口消費單一,突破區(qū)域價值,實現(xiàn)整體價值,融入商圈,挖掘其他需求,能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。,倉儲式,主題式/體驗式/服務(wù)式 購物公園,風(fēng)情步行街,時尚精品街區(qū),展示廊/櫥窗,品牌專賣店,休閑娛樂廣場,傳統(tǒng)式,集中商業(yè),商業(yè),街區(qū)商業(yè),街區(qū)商業(yè)、集中商業(yè)的思考,產(chǎn)品定位方向思考,形象定位方向思考,萬星中央?yún)R,|萬星影院|風(fēng)情街區(qū)|美食廣場|兒童樂園|精品百貨|,泉港首席體驗式主題購物公園,萬星中央?yún)R 顛覆傳統(tǒng)商業(yè) 給城市一個中心,CENTR