房產(chǎn)估價技術報告

1、房產(chǎn)估價技術報告一、估價方法選用（一）、對房產(chǎn)評估選用的方法估價人員認真分析了所掌握的資料并進行了實地查看，根據(jù)估價對象的特點和實際情況，因此采用了如下方法進行評估：1、本次估價的估價目的是對房產(chǎn)進行抵押價值的估價，根據(jù)估價人員掌握的資料，估價人員考慮估價對象作為住宅的實際情況，所以選用市場法作為第一種估價方法。市場法：市場法是將估價對象與在估價時點有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看后，根據(jù)估價對象的特點及實際情況，遵照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范，經(jīng)過反復研究，

2、選取收益法作為本次評估的第二種方法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。3、對上述兩種方法所得結(jié)果進行綜合，對兩種方法的估價結(jié)果進行算術平均，確定最終的估價結(jié)果。二、估價測算過程（一）市場法分析測算過程1、比較案例選取估價人員在廣泛搜集房產(chǎn)交易案例的基礎上，遵循替代性原則，選取與估價對象相近地段、相同用途、交易情況類似，處于同一供求圈的交易實例A、B、C作為比較實例，求取估價對象房產(chǎn)比準價格。（具體情況見表一）表一 案例比較項目估價對象ABC座落溫泉花園溫泉花園溫泉花園溫泉花園地段等級一級一級一級一級用途住

3、宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合交易情況正常正常正常交易時間近期近期近期交易單價(元/M2)3455342534452、編制比較因素指數(shù)表 表二 比較因素待估房產(chǎn)案例1案例2案例3交易價格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100100100100地址100100100100交易時間100100100100房產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度100100100100基礎設施，公共設施完善程度100100100100交通便捷程度100100100100自然條件狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100城市規(guī)劃限制

4、100100100100個別因素臨街狀況、地勢100100100100建筑物折舊程度100102100101面積1001009899裝修情況100100100101設施設備100100100100平面布置10010199101工程質(zhì)量100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層10099101100 3、編制比較因素修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交易價格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100/100100/100100/100地址100/100100/100100/100交易時間100/100100/100100/100房產(chǎn)用途100/1001

5、00/100100/100區(qū)域因素產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100基礎設施，公共設施完善程度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100自然條件狀況100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100/100100/100100/100城市規(guī)劃限制100/100100/100100/100臨街狀況、地勢100/100100/100100/100個別因素建筑物折舊程度100/102100/100100/101面積100/100100/98100/99裝修情況100/100100/100100/1

6、01設施設備100/100100/100100/100平面布置100/101100/99100/101工程質(zhì)量100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100樓層100/99100/101100/100比準價格345534253445取平均值，得估價對象一層房產(chǎn)平均比準單價：（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）2、采用收益法測算估價對象價格（1）求取年有效毛收入根據(jù)目前安新縣同類房產(chǎn)市場狀況并結(jié)合估價對象具體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每年按360天計；空置期按10天、空置率按5%計。確定其年有效毛收入。

7、（2）求取年運營費用a、管理費按照同類物業(yè)一般水平以年毛收入的3%計算：b、維修費按市場一般慣例取重置價的0.5%c、保險費按市場一般慣例為重置價的0.5d、稅費出租房稅費：房產(chǎn)稅按年租金收入的12%征收；營業(yè)稅按租金收入的5%征收；城市建設維護稅按營業(yè)稅的1%征收；教育費附加按營業(yè)稅的4%征收；其他稅率為0.75%；綜合稅費率為年租金收入的18%。年運營費用=a+b+c+d（3）求取年凈收益年凈收益=有效毛收入年運營費用重置價的確定：重置價格參考安新縣近期同類工程造價并結(jié)合估價對象的結(jié)構(gòu)、裝修、設備、設施綜合確定估價對象的重置價格為2000元/。（4）收益法求取估價對象房產(chǎn)價格評估對象建筑物

8、建成于2002年，鋼混構(gòu)建筑物耐用年限剩65年，故其剩余經(jīng)濟壽命按65年計算。資本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風險調(diào)值系數(shù)后綜合確定），根據(jù)公式：式中： 有限年期房產(chǎn)價格； a 未來第一年純收益； 資本化率，此處取7%； g租金增長率，取2% 估價對象剩余房產(chǎn)使用權年限。此公式的假設前提是： 收益年限為有限年n；凈收益未來第一年為a，此后按數(shù)額g逐年遞增；資本化率為r，r不等于零。評估測算表測算數(shù)據(jù)計算公式1建筑面積185.60 2單位租金（元/平方米.年）302.54 0.75*30*123重置價格2000.00 4年租金56152.17 1*25空置期0.

9、97 6可出租率0.95 7有效毛收入51862.76 1*2*5*68管理費用1555.88 7*3%3%9維修費1856.00 1*3*0.5%0.50%10保險費185.60 1*3*0.50.05%11綜合稅費9335.30 7*18%18%12稅費小計12932.78 8+9+10+11+1213凈收益(A)38929.98 14還原率(Y)0.07 15剩余年限(n)65.00 16房地產(chǎn)價格（V）743895.66 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n743895.66 17土地價格4008.06 18房產(chǎn)價格743895.66 4008.0585113、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目

10、的，本著公平、公正、客觀的原則，按照評估工作程序，運用科學合理的評估方法，并在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)價格的各項因素，根據(jù)保定市同類房產(chǎn)的房價水平及評估人員的估價經(jīng)驗綜合,認為將兩種方法測算結(jié)果進行算數(shù)平均作為最終評估價格。 房地產(chǎn)單價=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。房地產(chǎn)總價=3725*185.6=69.14（萬元）大寫金額取整：陸拾玖萬壹仟肆佰元整（幣種：人民幣）。嚴歌苓說，人之間的關系不一定從陌生進展為熟識，從熟識走向陌生，同樣是正常進展。人與人之間的緣分，遠沒有想像中的那么牢固，也許前一秒鐘還牽手一起經(jīng)歷風雨，后一秒就說散就

11、散，所以，你要懂得善待和珍惜。人與人相處，講究個真心，你對我好，我就對你好，你給予真情，我還你真意，人心是相互的。兩個人在一起，總會有人主動，但主動久了，就會累，會傷心，心傷了就暖不回來了，凡事多站在對方的角度想一想，多一份忍耐和謙就，就不會有那么多的怨氣和誤解，也少了一些擦肩而過。做人不要太苛刻，太苛無友，人無完人，每個人都有這樣或那樣的缺點，重在包容。 包容是一種大度，整天笑呵呵的人并不是他沒有脾氣和煩惱，而是心胸開闊，兩個懂得相互包容的人，才能走得越久。人與人相處，要多一份真誠，俗語說，你真我便真。常算計別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過的人，就會選擇不再相信，千萬別拿人性來試

12、人心，否則你會輸?shù)皿w無完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因為一句話而爭辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說，有理不在聲高，很多時候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠，無論是朋友親人愛人都不要太較真了，好好說話，也是一種修養(yǎng)。俗語說，良言一句三冬暖， 你對我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進尺，你欣賞我，我就有可能越變越好，你尊重我，我也會用尊重來回報你，你付出愛，必會得到更多的愛。與人相處，要多一份和善，切忌惡語相向，互相傷害就有可能永遠失去彼此，每個人心中都有一座天平，每個人心中都藏一份柔軟，表面再強勢的人，內(nèi)心也是渴求溫暖的。做人要學會謙虛，虛懷若谷。人人都喜歡

13、和謙虛的人交往，司馬懿說：“臣一路走來，沒有敵人，看見的都是朋友和師長”.這就是胸懷。有格局的人，心中藏有一片海，必能前路開闊，又何愁無友。人與人相處，開始讓人舒服的也許是你的言語和外表，但后來讓人信服的一定是你的內(nèi)在。就如那句，欣賞一個人，始于顏值，敬于才華，合于性格，久于善良，終于人品。人這一生，遇見相同的人不容易，遇見正確的人更不容易，只有選擇了合適的相處方式，帶上真誠與人相處，才會走得更長，更遠更久。人與人相處，要多一份真誠，俗語說，你真我便真。常算計別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過的人，就會選擇不再相信，千萬別拿人性來試人心，否則你會輸?shù)皿w無完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因為一句話而爭辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說，有理不在聲高，很多時候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠，無論是朋友親人愛人都不要太較真了，好好說話，也是一種修養(yǎng)。俗語說，良言一句三冬暖， 你對我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進尺，你欣賞我，我就有可能越變越好，你尊重我，我也會用尊重來回報你，你付出愛，必會得到更多的愛。與人相處，要多一份和善，切忌惡語相向，互相傷害就