物業(yè)公司設備維修檢查保養(yǎng)計劃制度

1、恒鼎鑫物業(yè)設備維修維護檢查保養(yǎng)計劃制度為使公司設施設備的預防保養(yǎng)、日常維護、故障請修及備品零件管理有章可循，確保公司設施設備正常運轉，完好率達到 95%以上，特制定本制度：建立完整的公司設施設備檔案資料：1.各設施設備的原始資料，包括使用說明書、圖紙、產品合格證、安裝調試記錄等，分類造冊，歸檔管理；2.3.4.5.6.7.2)3)編制設備清單，設立設備臺帳，完整記錄設備的大、中修及改造升級等異動資料；建立設施設備維修保養(yǎng)檔案，內容包括維保計劃、維保記錄、檢測記錄、事故報告及巡查記錄。依據各設施設備不同特性、維護保養(yǎng)說明、操作狀況等，編制各設備的維保項目、要求和周期。公司設施設備的維護保養(yǎng)分為日

2、常維護、定期維護和定期檢測。工程主管應于每年12 月份，進行本年度的設施設備維修保養(yǎng)工作總結和運行狀況評估，并依此編制下一年度的維保計劃，呈工程部經理核準公布實施。每月 28 日前，工程主管依據年度維保計劃，并參照當月份設備實際維修狀況，制定下月份的公司設施設備月維保計劃。公司設施設備的日常檢查和保養(yǎng)工作，由工程值班人員和維保單位的維修人員負責執(zhí)行，異常情況應及時處置，工作完成后，應填寫巡查記錄。公司設施設備維護保養(yǎng)的要求：2)3)清潔：設備內外整潔，各部位不漏油、不漏氣、不漏水、無油污，設備周圍干凈、無雜物；整齊：工具、附件、標識標牌要放置整齊，管道、線路要有條理；潤滑良好：按時加油或換油，

3、不斷油，無干摩現(xiàn)象；安全：遵守安全操作規(guī)程，不超負荷使用設備，設備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。進行維護保養(yǎng)工作時，必須嚴格執(zhí)行設備維護規(guī)程，逐項完成工作內容，確保公司各設施設備工作狀態(tài)良好，并達到相關職能部門的年檢要求。附：公司設施設備維修保養(yǎng)項目及要求、配電設備1每隔 2 小時對高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設備運行狀況，執(zhí)行交接班和工作日志制度。2每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛(wèi)生。3每月對高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進行里外除塵。4每半年對配電柜進行一次停電清掃和接頭緊固工作。5每年對變配電設備進行耐壓、絕緣及繼電器測試，并做好記錄。、照明燈具1每周六巡查公共區(qū)域照

4、明亮度，發(fā)現(xiàn)故障及時處理。2每周四檢查記錄用戶電表是否正常。3每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養(yǎng)，維修工作并記錄。三、水泵、水箱及管道1每班巡查各水泵運行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；并做好巡查記錄工作。2每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。3每月檢查每臺水泵運行狀況。4每月清掃機房及控制柜衛(wèi)生。5每季度對控制箱的接線端子緊固一次。6每半年對每臺水泵的過濾器進行清潔一次。7每半年檢修水箱浮球裝置一次。8每半年對進出水閥開關一次并檢修。9每季度進行水質化驗一次。10每半年清洗水箱一次。11每年對每臺水泵進行一次大修保養(yǎng)。四、衛(wèi)生設備、排

5、水管道1每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。2每周六對小便器、面盆的沖水情況試驗一次，發(fā)現(xiàn)故障及時修理。3每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動或漏水。4每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。5每季檢查各窨井發(fā)現(xiàn)泥沙及時疏通清理。五、污水處理1每班檢查記錄污水處理泵設備運行情況、液位報警裝置及控制箱工作狀態(tài)。2每班清理隔柵房調節(jié)池垃圾一次。3每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。4每二周對污水處理控制箱及污水泵進行保養(yǎng)一次。5每半年對污水井清淘一次。六、電梯1每班巡視記錄各電梯運行及電梯機房。2每班檢查各電梯機房控制箱

6、、設備是否良好（電梯運行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。3每班巡查機房空調制冷情況，按時開關機。4配合監(jiān)督電梯保養(yǎng)承包商對設備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）并做好記錄。5每月對每部電梯狀態(tài)匯總。6每年安排報請安監(jiān)局進行一次年檢工作。七、中央空調系統(tǒng)： 冷水主機：每月：1啟動油泵，檢查供油系統(tǒng)2系統(tǒng)探漏試驗3運行制冷機組，檢查運行狀況，調校機組技術參數(shù)及設定4檢查冷媒運行，冷凝器及蒸發(fā)器的溫度及壓力5檢查閥門的操作狀況6檢查及清理馬達起動柜內的電器設備每年：1化驗壓縮機油并提供報告，根據實際情況而定，更換壓縮機油和油過濾芯2清洗冷凝器3檢查安全保護元件4檢查壓縮機馬達絕緣情況5運轉制冷機組

7、，檢查制冷狀況，進行負荷測試6空調系統(tǒng)管道過濾器清洗循環(huán)水泵及冷卻塔：每月：1檢查水泵馬達的潤滑情況，若有必要給予加注潤滑油2查及記錄馬達電流量、進水壓力和出水壓力3檢查水泵進口端過濾器，若有必要給予清洗4檢查補水箱補水情況5清洗冷卻塔內臟物每年：1檢查填料及避震情況2檢查布水器布水情況3檢查軸心之平衡情況4檢查及測量馬達之絕緣度5檢查水位閥門動作情況6檢查全部螺絲之緊固7檢查繼電器、保護器及過載器設定空氣處理機及其他風柜每月：1檢查及調整電動二通閥、溫度控制器2洗隔塵網3檢查去水盆4補充馬達軸承間潤滑油每年：1馬達絕緣測試2檢查及調整電動二通閥，溫度控制器3清洗盤管及風機葉輪4調整風機馬達電

8、流過載保護器分體式空調機：每月：1清洗室內機過濾網2檢查機組運行操作情況3清除室外機機殼臟物4測量制冷系統(tǒng)壓力來斷冷煤是否匯漏每年：1清洗室外機翅片2測量壓縮機馬達絕緣情況3對室外風機加潤滑油4檢查機組是否泄漏，如有必要補充冷媒八、BMS 系統(tǒng)：每日：1. 檢查工作主機是否正常運行2. 檢查BA軟件是否正常運行3. 檢查BA軟件是否有錯誤報警4.檢查BA系統(tǒng)的數(shù)據趨勢及趨勢圖形每月：1核對配電室變壓器的數(shù)據2核對配電室高壓進變電的數(shù)據3核對配電室低壓進配電的數(shù)據4核對水位報警的數(shù)據5核對空調新風機的溫濕度及電流、電壓的數(shù)據6核對通風系統(tǒng)的監(jiān)控點的數(shù)據7核對照明系統(tǒng)的監(jiān)控點的數(shù)據8核對冷源系統(tǒng)的

9、監(jiān)控點的數(shù)據9按照計劃，測試子中心的一個系統(tǒng)10.核對調整BMS系統(tǒng)圖形每年：對BMS系統(tǒng)作各個子系統(tǒng)的聯(lián)動測試及年度評估報告 九、消防系統(tǒng)： 火災自動報警系統(tǒng)：1 每班檢查 1#、2#、3#、報警主機運行情況，認真填寫消防自動報警系統(tǒng)運行記錄表；2每月清潔主機柜及柜內所有元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；3每月檢查 10%感煙（溫）探測器、手動報警器，核對其地址是否正確；4每半年系統(tǒng)檢測一次，查看探測器報警確認燈、主機火警信號顯示、聯(lián)動信號輸出是否正常。消防廣播：1每日檢查消防廣播（背景音樂）播放是否正常；2每月清潔主機柜及柜內所有元器件； 檢查緊固所有接線頭

10、； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；3每月檢測火警時，消防緊急廣播是否正常播放；消防電話1每日檢查主機工作狀態(tài)是否正常；2每月檢查探測器測試樓層消防電話的通話情況；聯(lián)動控制柜1每日檢查聯(lián)動柜工作狀態(tài)、信號顯示是否正常；2每月檢查探測器測試樓層聯(lián)動響應情況；3每月清潔主機柜及柜內所有元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；電梯聯(lián)動屏1每日檢查聯(lián)動屏工作狀態(tài)、信號顯示是否正常；2每半年進行一次消防聯(lián)動測試。消防水泵：1每日檢查各區(qū)壓力表指針正確；確定管網無滲漏；2每日檢查水池水位是否正確，供水是否正常；3每月檢查基座、 接連位、泵軸及所有螺絲是否牢固； 轉動水泵軸有無卡

11、住、 碰撞現(xiàn)象；4每月清潔控制柜及柜內元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；5每半年進行一次消防聯(lián)動測試。消防通道1每日檢查安全出口和消防通道暢通，不得阻塞、占用、封堵；2每日檢查安全疏散指示標志、應急照明完好正常；3每日檢查常閉式防火門完好，處于關閉狀態(tài)并不鎖死；4每日檢查防火卷簾處于正常待命狀態(tài)，導軌和關閉區(qū)不得堆放物品；5每月檢查探測器測試樓層安全疏散指示標志、應急照明切換情況；6每月手動檢測或結合探測器測試檢查卷簾門聯(lián)動響應情況；CO滅火控制室1. 每日檢查CO氣體滅火報警主機顯示正常、指示燈正常;2.每日檢查啟動瓶壓力,CO瓶啟動開關位置正常、稱重機構正常

12、;3.每月清潔主機柜及柜內所有元器件;檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼&虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮;管是否清晰;防排煙系統(tǒng)1.每日檢查消控中心聯(lián)動控制柜正壓送風機、排煙機指示燈正常，各樓層送風閥、排煙閥位置正常;2 .每月檢查探測器測試樓層及上下層防排煙聯(lián)動響應情況;消火栓箱1.消火栓箱外觀、手動報警按鈴、消防電話插座完好，無變形、損傷、腐蝕;2. 警鈴、消防水帶、槍頭、自救盤、緊急啟泵按鈕齊全，無破損;3. 手提式滅火器規(guī)格、數(shù)量正確，且指針在有效區(qū)內其中專業(yè)理論知識內容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗

13、位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二.培訓的及要求培訓目的安全生產目標責任書為了進一步落實安全生產責任制，做到“責、權、利”相結合，根據我公司2015年度安全生產目標的內容，現(xiàn)與財務部簽訂如下安全生產目標:一、目標值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產費用，保障安全生產投入資金的到位。4、安全培訓合格率為 100%二、本單位安全工作上必須做到以下內容:1、對本單位的安全生產負直接領導責任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責，確保安全責任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產，始終把安全工作放在首位，當“安全與交貨期、質量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產任務時，必須安排安全工作內容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負有查禁的責任，同時要予以查處。9、發(fā)生事故，應立