《不動產(chǎn)估價(jià)》第十二章：土地估價(jià).ppt

1、不動產(chǎn)估價(jià),編著周小萍 畢繼業(yè) 王軍艷,第12章土地估價(jià),12.1 基準(zhǔn)地價(jià)評估 12.2 宗地地價(jià)評估 12.3 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測 12.4 建筑地價(jià)分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值 12.5 農(nóng)用地估價(jià),學(xué)習(xí)目標(biāo),通過本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解不動產(chǎn)估價(jià)中重要的組成部分土地估價(jià)，熟悉土地估價(jià)中的基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地地價(jià)評估、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測、建筑地價(jià)分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值、農(nóng)用地估價(jià)等的技術(shù)過程。,12.1 基準(zhǔn)地價(jià)評估,12.1.1 基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn) 12.1.2 基準(zhǔn)地價(jià)評估的原理 12.1.3 基準(zhǔn)地價(jià)評估的思路與技術(shù)路線 12.1.4 基準(zhǔn)地價(jià)的評估程序 12.1.5 基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用與更新,12.1.1 基準(zhǔn)

2、地價(jià)的概念和特點(diǎn),1 基準(zhǔn)地價(jià)的概念 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。,2 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn),平均性 區(qū)域性 時(shí)效性 全域性 標(biāo)準(zhǔn)性 公示性 控制性,12.1.2 基準(zhǔn)地價(jià)評估的原理,土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ) 地租、地價(jià)理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價(jià)評估的理論依據(jù) 各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ) 城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對穩(wěn)定和不斷變化的前提,12.1.3 基準(zhǔn)地價(jià)評估的思路與技術(shù)路線,

3、1 基準(zhǔn)地價(jià)評估的思路 以土地級別為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估的思路 以土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估的思路 2 基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線 以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià) 用土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域，用市場交易等資料評估基準(zhǔn)地價(jià),12.1.4 基準(zhǔn)地價(jià)的評估程序,1 確定基準(zhǔn)地價(jià)評估區(qū)域 2 評估資料的調(diào)查與收集 資料收集的一般要求 資料調(diào)查的內(nèi)容 資料調(diào)查的渠道 樣點(diǎn)資料的整理,3 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵及參數(shù)確定 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的確定 基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù)的確定 4 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)修正 基準(zhǔn)地價(jià)的確定,12.1.5 基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用與更新,1 基準(zhǔn)地

4、價(jià)成果的應(yīng)用 為政府出讓土地、進(jìn)行價(jià)格調(diào)控提供依據(jù) 有利于土地價(jià)格體系的完善，為政府對地價(jià)的宏觀調(diào)控提供依據(jù) 為城鎮(zhèn)的布局規(guī)劃提供依據(jù) 為不動產(chǎn)的抵押貸款提供價(jià)格依據(jù) 促進(jìn)土地市場健康發(fā)展,2 基準(zhǔn)地價(jià)成果的更新,基準(zhǔn)地價(jià)的更新主要有以下幾種技術(shù)路線。 以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以市場交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，利用地價(jià)動態(tài)監(jiān)測成果更新基準(zhǔn)地價(jià)。,12.2 宗地地價(jià)評估,12.2.1 宗地地價(jià)的概念和特點(diǎn) 12.2.2 宗地地價(jià)評估的原理 12.2.3

5、宗地地價(jià)評估方法 12.2.4 宗地地價(jià)評估程序,12.2.1 宗地地價(jià)的概念和特點(diǎn),1 宗地地價(jià)的概念 宗地地價(jià)是指具體宗地在某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。 2 宗地地價(jià)的特點(diǎn) 特殊性 目的多樣性 公正性 時(shí)效性,12.2.2 宗地地價(jià)評估的原理,宗地地價(jià)是指具體宗地在某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。 正常的土地市場中，具有同樣土地質(zhì)量等級和土地使用價(jià)值的宗地，應(yīng)該具有相同的土地收益，使用者也應(yīng)支付相同的地租。 同一供需圈內(nèi)，具有同樣等級和土地使用價(jià)值的宗地，應(yīng)該具有同樣的價(jià)格。 土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價(jià)格認(rèn)識可能不完全一致，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移成交時(shí)，雙方對地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識趨于一致，這也

6、正是土地估價(jià)應(yīng)追求的結(jié)果。,12.2.3 宗地地價(jià)評估方法,我國宗地地價(jià)評估的基本方法，主要有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。,12.2.4 宗地地價(jià)評估程序,1 選定估價(jià)方法 各種估價(jià)方法的比較 各種估價(jià)對象適宜的估價(jià)方法 不同權(quán)利狀況下宗地地價(jià)的估價(jià)方法 2 確定估價(jià)結(jié)果,12.3 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測,12.3.1 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展 12.3.2 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中的概念 12.3.3 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序 12.3.4 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計(jì)算 12.3.5 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用,12.3.1 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展,1 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展概況 2 地價(jià)動

7、態(tài)監(jiān)測發(fā)展的目標(biāo) 3 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測已取得的成果,12.3.2 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中的概念,1 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測 2 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn) 3 監(jiān)測點(diǎn)地價(jià) 4 地價(jià)區(qū)段 5 監(jiān)測地價(jià)類型 6 監(jiān)測地價(jià)類型 7 地價(jià)水平值 8 地價(jià)變化量 9 地價(jià)增長率 10 地價(jià)指數(shù),12.3.3 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序,1 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線 通過建立監(jiān)測點(diǎn)，采用評估等手段收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測，然后通過系列指標(biāo)對城市地價(jià)狀況進(jìn)行全面描述，對城市地價(jià)狀況做出基本的評價(jià)和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會發(fā)布。,2 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的程序,確定地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的范圍 建立

8、以地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源 采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù) 根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)建立地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)體系 計(jì)算各類地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo) 對城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評價(jià) 編制城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告 發(fā)布城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測信息,12.3.4 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計(jì)算,1 地價(jià)水平值計(jì)算 2 地價(jià)變化量計(jì)算 3 地價(jià)增長率計(jì)算 4 地價(jià)指數(shù)計(jì)算,12.3.5 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用,2003年以來，國家根據(jù)全國主要的52個(gè)城市上報(bào)的地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)，每季度定期發(fā)布季度城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告，每年度發(fā)布年度城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告，并逐年公開出版發(fā)行中國城市地價(jià)狀況。,這些成果的應(yīng)用主要表現(xiàn)在： 促進(jìn)了我國基準(zhǔn)地價(jià)定期更新及發(fā)布

9、制度的落實(shí)。 廣泛建立了內(nèi)涵統(tǒng)一、規(guī)范的地價(jià)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)源。 監(jiān)測系統(tǒng)運(yùn)行有序，定期為行政管理部門和社會公眾提供信息分析報(bào)告。 針對土地市場的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，及時(shí)提供專題調(diào)查研究成果，體現(xiàn)了動態(tài)監(jiān)控工作的高效性。,12.4 建筑地價(jià)分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值,12.4.1 城市土地空間價(jià)值 12.4.2 建筑地價(jià)分?jǐn)?12.4.3 不動產(chǎn)增值,12.4.1 城市土地空間價(jià)值,1 城市土地空間價(jià)值的內(nèi)涵 土地空間價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是土地各層空間地租的資本化還原。 2 城市土地空間價(jià)值的影響因素 人類勞動的投入 可及性 視野 舒適性 電梯設(shè)備的配置狀況 安全性,3 城市土地空間價(jià)值估價(jià)的原則 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益原則

10、 收益遞增遞減原則 合法原則,12.4.2 建筑地價(jià)分?jǐn)?1 建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x 建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：各部分占有的土地份額；各部分享有的土地面積； 各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。 2 待分?jǐn)偟牡貎r(jià) 靜態(tài)地價(jià) 動態(tài)地價(jià) 調(diào)整后的動態(tài)地價(jià),3 建筑地價(jià)分?jǐn)傂枰紤]的因素 面積 樓層 朝向 4 建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ邪唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)側(cè)N。,12.4.3 不動產(chǎn)增值,1不動產(chǎn)增值的原因 由于土地經(jīng)營者增加對土地的投資所引起的土地增值。 由于土地周圍設(shè)施的改善所引起的土地增值。 土地利用類型的變化所引起的土地增值。 由于時(shí)間的推移，人口的增加和社會

11、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所引起的土地增值。,2 不動產(chǎn)增值的界定 不動產(chǎn)增值與不動產(chǎn)價(jià)格增長的關(guān)系 不動產(chǎn)增值與追加勞動的關(guān)系 3 不動產(chǎn)增值的計(jì)算 其計(jì)算公式為：,12.5 農(nóng)用地估價(jià),12.5.1 農(nóng)用地估價(jià)的概述 12.5.2 農(nóng)用地估價(jià)方法 12.5.3 農(nóng)用地宗地估價(jià) 12.5.4 農(nóng)用地征收價(jià)格評估,12.5.1 農(nóng)用地估價(jià)的概述,1 農(nóng)用地估價(jià) 2 農(nóng)用地價(jià)格的影響因素 自然因素 社會經(jīng)濟(jì)因素 特殊因素,12.5.2 農(nóng)用地估價(jià)方法,1 收益法 年總收益的分析計(jì)算 年總費(fèi)用的分析計(jì)算 求取年純收益 求取年純收益,2 評估分析法 建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系 制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查待

12、估宗地的基本情況，對待估宗地進(jìn)行評分 確定單位分值價(jià)格 計(jì)算待估宗地價(jià)格,12.5.3 農(nóng)用地宗地估價(jià),1 農(nóng)用地宗地價(jià)格 2 不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià) 耕地地價(jià)估價(jià) 園地地價(jià)估價(jià) 林地地價(jià)估價(jià) 牧草地地價(jià)估價(jià) 3 不同估價(jià)目的的農(nóng)用地宗地估價(jià) 承包及轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格評估 農(nóng)用地租金評估 荒地拍賣評估 荒地抵押價(jià)格評估,12.5.4 農(nóng)用地征收價(jià)格評估,1 農(nóng)用地征收價(jià)格影響因素 除有農(nóng)用地價(jià)格影響因素以外，還應(yīng)有以下因素： 權(quán)利因素 用途因素 社會保障因素 其他因素,2 農(nóng)用地征地區(qū)片價(jià)評估,評估步驟 調(diào)查資料 劃分社會保障區(qū) 測算社會保障價(jià)格 計(jì)算單位面積農(nóng)用地社會保障價(jià)格 繪制社會保障價(jià)格圖 劃分農(nóng)用地征收價(jià)格區(qū)片 計(jì)算農(nóng)用地征地區(qū)片價(jià),3 農(nóng)用地征收宗地價(jià)格評估,綜合法 比較法 征地區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法 農(nóng)用地征收價(jià)格的確定,本章基本概念,土地估價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià) 宗地地價(jià) 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測 建筑地價(jià)分?jǐn)?不動產(chǎn)增值 農(nóng)用地估價(jià),思考與練習(xí),1 基準(zhǔn)地價(jià)評估實(shí)踐中，主要的兩種技術(shù)路線是什么？它們的適用條件各是什么？ 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新的主要技術(shù)路線有哪些？ 3 簡述不同權(quán)利狀況下宗地地價(jià)的估價(jià)方法？ 4 簡述地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的評估程序。 5 簡述地價(jià)動態(tài)監(jiān)測成果的作用。 6 影響城市土地空間