XX商城招商報告

1、XX商貿(mào)城招商策劃報第一部分項目定位一、項目分析二、項目定位第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇二、市場經(jīng)營分區(qū)第三部分市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點整合第四部分 招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間二、招商工作安排第五部分招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運用 五、相關(guān)文件第一部分項目定位一、項目分析1、項目簡介2、項目周邊環(huán)境項目北面為XX市主要商業(yè)街一一XX路項目東面為XX市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道一一橋南路項目南面、西面為住宅區(qū)周邊商業(yè)配套情況： XX城南車站：位于橋南路，距本項目約 200米，為XX市 通往市外及

2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：XX南昌，XX新余，XX樟樹，XX龍?zhí)?，XX楊圩，XX 五橋，XX石腦，XX汪家，XX村前，XX大城， XX祥符。公交線路：2路，南浦信息部 涂家莊 連錦橋人民醫(yī)院一一十字街一一牛場一一左橋加油站；3路，水果批發(fā)市場一一長途汽車站一一瑞西賓館一一勞動大廈一一 人民醫(yī)院一一上游瓷廠。銀行：工商銀行，位于 XX路路，距本項目約50米；信用合作社，位于XX路、朝陽路，距本項目約60米；建設(shè)銀行、 農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項目約700米。郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項目約 800米。綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項目約 700米。3、項目優(yōu)勢分析地段優(yōu)

3、勢。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500 M，規(guī)模宏大，在xx市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定不足， 但其“商 業(yè)步行街”和“休閑廣場”的規(guī)劃理念在 XX市還是十分創(chuàng)新 的，對零售商業(yè)的進(jìn)場經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈Α?交通優(yōu)勢。項目臨近 XX市城南的兩條主干道：橋南路和XX路，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運站）。4、項目劣勢分析 項目位于XX路東端，商業(yè)氛圍較之 XX路西差，商業(yè)氛圍 有所減弱，商業(yè)價值逐步降低。 市場展示面不足。市場沿XX路方向被原有建筑阻擋，僅有一個18米

4、寬主入口和一個10.5米寬次入口與XX路連通；市 場沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻擋，僅有一個16米寬主入口和一個11米寬次入口與橋南路相通，市場入口處也缺 乏開揚的廣場，市場展示面不足。5、項目機(jī)會點分析 時機(jī)好。目前XX市內(nèi)僅有城南XX路形成商圈，其余商業(yè) 基本都是分散經(jīng)營。而 XX路商圈目前尚未有一個大型的、經(jīng) 營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空 白。 政府支持。本項目為XX市重點招商引資項目，市委、市政府高度重視，大力支持，項目被列為 XX市2003年重點工程, 并運用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、 自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等9個

5、業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。6、項目威脅點分析 前期遺留負(fù)面影響。本項目前期的操作失誤，在市場上留 下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。 工程進(jìn)度。本項目前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費了前期 的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對項目產(chǎn)生 負(fù)面；另一方面被競爭對手強(qiáng)占了先機(jī)。 競爭威脅。目前本項目最大的競爭對手為同片區(qū)的“錦 江外灘”商業(yè)街，該項目規(guī)模與本項目相當(dāng)，位置稍次與本 項目，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項目，目前主體工程已基本完成， 12月試營業(yè)，元月1日正式開業(yè)。 周邊失敗案例。與項目一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場的“死火”給地域不大的XX市商家和投資者留下了

6、較大的“陰影”也給本市場的招商、銷售增加了一定的難度。 商業(yè)容量。通過市場調(diào)查，XX市主要地段的商戶數(shù)量為戶,XX路周邊商圈（包括XX路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶 數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有限，本市場和“錦江外灘”商鋪的 相續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近 1200間，如此龐大的 商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境地。對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： 突出市場的地理位置，以 XX市的“黃金商圈的商業(yè)制 高點”來提升市場的商業(yè)價值； 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市 場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃

7、金通道交 匯處”來定義市場的交通環(huán)境； 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強(qiáng)客戶 對市場的信心； 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策 和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機(jī)會，達(dá)到快速招商的目的；制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施、項目定位1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就 XX市目前的市場狀況，定位為 任何一個目前市政府對本項目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿 市場，或不能完全實現(xiàn)項目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟

8、動和 實現(xiàn)項目商業(yè)價值最大化，我們建議本市場定位為一個多種業(yè)態(tài)并存 的綜合性市場。2、招商對象定位根據(jù)XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗， 本市場的招 商對象將以XX市區(qū)為主，XX市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場經(jīng)營檔次定位就實現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、 近而提升了商鋪的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營 的商品定位為中、高檔商品。但通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前 XX市人口以農(nóng)業(yè)人口為主， 市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場上經(jīng)營的商品以中低 檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的 XX路、勝利路的街鋪和 商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，經(jīng)營高檔商品的

9、商戶數(shù)量也十分有限。因此，對于本市場商品檔次定位我們認(rèn)為：以中擋商品為主，但仍需 重點吸引高檔商品入場經(jīng)營，以帶動中擋商品的招商。若經(jīng)營中低檔 商品的商戶能夠承受租金，亦不能排斥對經(jīng)營中低檔商品商戶的招商。4、市場形象定位綜合前面分析我們將XX商貿(mào)城市場形象定位為：XX黃金商圈首個一站式購物公園XX商業(yè)制高點XX路商業(yè)地王XX路龍頭商鋪第二部分市場經(jīng)營分區(qū)、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇1、XX市區(qū)主要街道和商場商鋪數(shù)量統(tǒng)計區(qū)域路段名稱總間數(shù)空置間數(shù)空置率城南 區(qū) 域XX路16331.84%勝利路1152017.39%筠泉路1391510.79%朝陽路1005353%XX商廈32382.47%XX集貿(mào)大市

10、場10687.54%新朝陽批發(fā)市 場602033.33%東方大市場1203428.33%橋南路1302015.38%地中海商城703245.71%朝陽門商貿(mào)城40831877.94%瑞雪商城19315%城 北 區(qū) 域XX大道3085818.83%西湖路1854524.32%鳳凰不夜城1652615.75%瑞州路1614024.84%橋北路2669033.83%瑞州商貿(mào)廣場51310620.66%碧落路2133114.55%共合計356188724.9%2、XX市區(qū)主要街道和商場商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)總數(shù)占調(diào)查總量比例建材38010.79%服裝37210.56%煙酒雜貨1785.05%皮鞋1263.5

11、7%副食品1253.54%精品店992.81%日用百貨671.9%通訊631.79%窗簾布藝611.73%干貨551.56%藥品521.47%農(nóng)資種子化肥762.24%超市431.22%家電431.22%文化用品381.08%電腦310.88%圖書280.79%小商品230.65%炊具220.6%金銀珠寶210.59%網(wǎng)吧200.56%自行車170.48%眼鏡150.42%電子游戲140.39%皮具箱包70.19%煙花爆竹70.19%童裝50.14%水暖電器50.14%床上用品40.11%花卉40.01%燈具20.05%餐飲1644.66%汽配812.3%美容：601.7%摩托591.6%貨運

12、代理401.1%影樓160.4%消防用品180.5%農(nóng)機(jī)配件220.6%賓館270.7%日雜150.42%影碟110.3%蛋糕店100.28%茶座70.19%汽車修理50.1%其他經(jīng)營性小店972.75%空置門面88725.18%合計3561100%3、XX商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇根據(jù)XX市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布 情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、 副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機(jī)械、農(nóng)膜種 子、農(nóng)藥等列為XX商貿(mào)城經(jīng)營范圍。二、市場經(jīng)營分區(qū)見附圖。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點商戶意見， 進(jìn)行適當(dāng)調(diào) 整。第三部分 市場招商總

13、策略、租金策略一）、租金厘定考慮因素1、周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。2、地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā) 展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一；3、交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。4、昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。5、配套：市場配套能否滿足商戶功能需求（如倉庫、展示中心 等）。6、商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、 無效面積。7、經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境， 客 戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。8停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。9

14、、經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在激烈 的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。10、開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同 類物業(yè)的經(jīng)驗。二）、項目周邊商業(yè)及租金狀況1、XX路商鋪XX 路是XX市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服 裝、家電為主，XX路西端連接XX市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路， 并擁有XX市最大的商場“ XX商廈”，路西端的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于 東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達(dá)到120 元/M2.月，靠東端一層商鋪租金最低僅為 30 M2.月。2、勝利路商鋪勝利路是XX市目前最為繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、 皮具鞋類為主，有部分專賣店

15、。勝利路的繁榮是因為該路段歷史 上就是XX市主要交通干道，連接瑞州大橋，隨著XX大橋的通車， 勝利路作為交通干道的功能將逐漸被 XX路、橋南路所取代，其商 業(yè)氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是 XX市商業(yè)氛圍最為濃郁的 商業(yè)街，租金水平界于 50160元/ M2.月之間。3、XX商廈XX商廈位于XX路西端，是XX市唯一的大型商廈，商廈1-4層為 商場，建筑面積約2.2萬平方米，目前僅有1-3層營業(yè)，第4層 空置，商場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商 戶323戶。租金水平：一層83136元/M.月，二層17 75元/M.月，三層13 58元/M.月4、錦江外灘商業(yè)街錦江外灘商業(yè)街位于

16、 XX市沿江路瑞州大橋和XX大橋之間，是 本項目最直接的競爭對手。錦江外灘商業(yè)街共有商鋪550間，其中一層商鋪410間，二層商鋪140間。一層商鋪分A B、C、D E、F區(qū)，商鋪層高5.8米，開發(fā)商已將其分隔為上下二層，經(jīng)營 層高3.5米，夾層高2.3米，一層商鋪主要定位為服裝、家電及 混合業(yè)態(tài)；二層商鋪層高 3.5米，定位為休閑娛樂商業(yè)。開發(fā)商 一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由 購買者自己經(jīng)營或自行出租，沒有定位。一層商鋪靠近東面（XX大橋）部分銷售不好，目前進(jìn)行招商，業(yè)態(tài)定位為服裝、家電， 招商之后在進(jìn)行返租銷售，返租兩年，年回報6%目前服裝部分招租情況較好，家電部

17、分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。錦江外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策：錦江外灘商業(yè)街原來招商政 策為：租期1 3年，免租金3 12個月。目前招商政策為：租期 1 2年，簽一年租約送3個月，實際使用15個月；簽二年租約， 送半年，實際交18個月租金。所有租金在簽合同時一次性交齊。 另外開發(fā)商還承諾：工商稅費減免一年，所有部門一年內(nèi)不進(jìn)場 檢查。錦江外灘商業(yè)街裝修標(biāo)準(zhǔn)：錦江外灘商業(yè)街租金水平：一層步行街部分平均40元/M2.月，南面商鋪平均租金25元/M2.月，二層商鋪租金約12元/M2.月。三）、本項目商鋪租金根據(jù)市場調(diào)查，在綜合本項目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我

18、們建議商貿(mào)城租金為：商鋪形式標(biāo)準(zhǔn)租金（元/ m2）二層樓商鋪40三層樓商鋪45沿橋南路商鋪45管理費0.5元/M.月。租金及管理費的計算以一層商鋪面積為基數(shù)，樓上部分不在計取費用。四）、租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實行“免租一年半”和“統(tǒng)一租金 的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速落定，我們建議 本商貿(mào)城實行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在 實際操作中對各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場 剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的

19、 策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場強(qiáng)占好位置，感覺占了便宜；后 進(jìn)場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多 商戶進(jìn)駐，信心會增強(qiáng)，也不會覺得很吃虧。五）、XX商貿(mào)城商鋪裝修建議根據(jù)商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望 XX商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)為：地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。墻面：咼級乳膠漆刷白。天花：高級乳膠漆刷白，配日光燈管。衛(wèi)生間：通上下水。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。大門：高級鋁合金卷簾門。另外，部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠 有頂棚，不影響雨天和太陽爆曬天的經(jīng)營。、招商政策策略任何新興商業(yè)市場從開業(yè)一一興旺一一

20、達(dá)到合理的租金水平， 均需要 一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、 商業(yè) 環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商， 對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成 市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、 客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢 進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶（具體見市場分區(qū)和招商細(xì)則）。第二是：政府的支持。政府劃行

21、歸市公告，稅費減免公告（或 批復(fù)），盡量爭取一年半至二年的稅費減免期。第三是：免租期。三年租期，免租18個月（沿橋南路街鋪免租半 年）。簽約時收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按 1/2租金標(biāo)準(zhǔn)每半年一收，第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。第四是：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們 不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢” ， 市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外 建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入 100萬元的經(jīng)營推 廣費用，用于推廣市場

22、、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營 信心。三、招商執(zhí)行策略1、回避銷售信息：為了避免銷售價格對商戶的干擾，影響其 租賃的積極性，我們在招商時決口不提銷售，所有宣傳資料（包 括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問到要購買 商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么 時候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對所租賃的商 鋪有優(yōu)先購買權(quán)和價格優(yōu)惠，在公司決定銷售時會提前通知各 位進(jìn)場商戶優(yōu)先購買”。2、品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商：設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免 租金20個月），有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的 5-8家重點品 牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對 其它中戶、散

23、戶招商的號召力。3、招商信息發(fā)布：通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息4、XX商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會：預(yù)定800人左右的會議廳，利 用邀請函及禮品邀請目標(biāo)商戶到會，通過新聞發(fā)布會來傳遞“市政府及其相關(guān)部門對 XX商貿(mào)城的重視和支持；開發(fā)商全 力建設(shè)市場和扶持、培育市場的措施及決心；商戶代表對市場 的認(rèn)同”的信息，同時公布招商細(xì)則和公開招商時間，以增進(jìn) 商戶進(jìn)場的信心。XX商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會：目 的：講解XX商貿(mào)城的商業(yè)理念、生意機(jī)會，通過研討 會擴(kuò)大XX商貿(mào)城的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的 號召力，堅定其它商戶進(jìn)駐的信心及決心，并借此開展招商。時 間：初定8月26日實施。開

24、發(fā)商：姚總商戶代表：已達(dá)成進(jìn)場意向1名龍頭商家目標(biāo)商戶：通過邀請函邀請選定市場業(yè)態(tài)的商家。特邀嘉賓：市政府政府領(lǐng)導(dǎo)、市經(jīng)貿(mào)委領(lǐng)導(dǎo)、市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)、工商稅務(wù)居領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)監(jiān)督居領(lǐng)導(dǎo)、商界知名人士等。媒體支持：XX電視臺記者。地點：待定（開發(fā)商聯(lián)系）5、公開招商：新聞發(fā)布會后第3天進(jìn)行公開招商，以“統(tǒng) 租金、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場 選鋪，同時以現(xiàn)場強(qiáng)勁的人氣促動商戶快速租鋪。6、合理避稅：與商戶簽訂合作經(jīng)營協(xié)議代替簽租賃合 同，打“插邊球”，爭取避免租賃稅。四、招商利益點整合1、XX商貿(mào)城生意機(jī)會分析： 做XX市78萬人的生意。雄距XX核心商圈至尊地段，與XX市78萬人做生意

25、。 大市場成就大生意。4萬平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具 生命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè) 聚集效應(yīng)，為客戶提供“一站式購物”，強(qiáng)力吸引消費者， 從而增加進(jìn)場商戶生意機(jī)會。 先到就是賺到。免租金一年半，免收二年工商稅費，極 大降低商戶生意成本，減免去的費用就是賺到的利潤。 幫你的生意做大、幫你的品牌打響。XX商貿(mào)城開業(yè)前 三年開發(fā)商投入100萬元市場推廣費用，全方位對市場和 進(jìn)場商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打 響。新大橋帶來新商機(jī)。受益于瑞州大橋車流、人流的帶動， 成就了勝利路“ XX第一路”的商業(yè)地王地位。97年底，隨 著XX大橋的通車和隨之而來的瑞州大橋交通管

26、制，勝利路 的車流、人流日益減少，商業(yè)氛圍也隨之日漸削弱。由于 XX大橋取代瑞州大橋的功能日益明顯，越來越多的車流和 人流均通過XX大橋來往城南、城北，橋南路和 XX路東段 的商業(yè)機(jī)會日益突顯，成就了瑞雪商城、新朝陽批發(fā)市場 等大型商業(yè)，橋南路取代勝利路、XX路東面商業(yè)環(huán)境超過 西面將成為必然趨勢。2、XX商貿(mào)城優(yōu)勢分析 XX市首個“一站式”購物公園。XX商貿(mào)城公園式的購 物環(huán)境，集合了服裝、鞋類、家用電器、副食品、文化用品、小商品等數(shù)十種商業(yè)業(yè)態(tài)、上萬種商品，充分滿足市 民“一站式”購物需要。 XX市核心商圈首個現(xiàn)代化、規(guī)?；纳藤Q(mào)城 。XX商貿(mào) 城地處XX市核心商圈一一XX路商圈核心區(qū)位，

27、4萬平方米 的市場規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱 XX市商業(yè)龍頭。 XX市首個擁有兩條商業(yè)步行街的商貿(mào)城。XX商貿(mào)城內(nèi) 兩條寬16米，長250米和100米的商業(yè)步行街，以及1100 平方米的中心休閑廣場，讓消費者在購物中休閑、休閑中 購物，極大提升了商貿(mào)城的品位和購物環(huán)境。 XX市唯一地處兩條黃金通道交匯處的商貿(mào)城 。XX商貿(mào) 城地處XX市主要商業(yè)街“ XX路”和XX市通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要 干道“橋南路”交匯處，人流車流匯集，人氣鼎盛，財源滾滾 XX市唯一“租一層、送一層”的商貿(mào)城。XX商貿(mào)城獨 有的二至三層商鋪，商戶租下一層店面，樓上二層、三層商鋪免費給予商戶使用，商戶可根據(jù)自身經(jīng)營需要，將樓 上商

28、鋪作為店面經(jīng)營、作為倉庫使用或居住使用。五、招商推廣廣告語XX市首個一站式購物公園零租金搶占XX商業(yè)制高點零租金搶占XX路商業(yè)地王免租一年半，黃金你來賺租一層，送一層第四部分招商執(zhí)行計劃一、商貿(mào)城開業(yè)時間根據(jù)商戶經(jīng)營的要求和開發(fā)商的承諾，XX商貿(mào)城將定于2004年元月 1日正式開業(yè)。市場要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論， 開發(fā)商同意拿出1個月作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳時我們 可打出口號：12月1日進(jìn)場裝修，元月1日鐵定開業(yè)！若不能按時開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金， 以增強(qiáng) 商戶租鋪的信心。二、正式招商時間考慮到競爭對手（錦江外灘商業(yè)街）的招商進(jìn)度、商戶經(jīng)營淡 旺季、

29、項目工程進(jìn)度、和商鋪銷售等因素，我們將 8月28日定為XX 商貿(mào)城的公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安 排。三、招商工作安排工作內(nèi)容完成時間負(fù)責(zé)人市場調(diào)杳工作7月14日20日新德安市場調(diào)查報告、招商策劃報告、 銷售策劃報告完 成。7月21日31日新德安招商策劃報告內(nèi)容討論定稿8月1日-6日新德安、開發(fā)商宣傳推廣資料、現(xiàn)場8月7日8 月 18廣告公司、新德安、包裝、戶外廣告設(shè)計、定稿日開發(fā)商，或開發(fā)商委托新德安公司進(jìn)行廣告設(shè)計重點品牌商戶招商洽談8月10日日8 月 26新德安宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝制作完成，戶外廣告發(fā)布完成8月19日一23日開發(fā)商、廣告公司招商禮品（800份，2

30、0-30元/份）準(zhǔn)備8月19日一25日開發(fā)商招商新聞發(fā)布會場地預(yù)定，政府相關(guān)部分領(lǐng)導(dǎo)邀請8月20日開發(fā)商商戶邀請、招商資料派送8月24日一25日新德安、招商處工作人員XX商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會8月26日開發(fā)商、新德安公開招商日8月28日招商處工作人員四、招商商鋪范圍XX商貿(mào)城尚未銷售的商鋪，已經(jīng)銷售商鋪不作為招商范圍考慮,予以銷控。第五部分招商準(zhǔn)備工作、政府支持1、請市委、市政府出面在招商新聞發(fā)布會上發(fā)言，表明政府對XX商貿(mào)城的支持；2、落實“劃行歸市”政策，請政府出具公告；3、落實工商稅費的優(yōu)惠政策，爭取“免收二年工商稅費，相 關(guān)部門二年內(nèi)不進(jìn)場檢查”，并形成文件；4、爭取政府及相關(guān)部分同意，

31、將“ XX市人民政府”、“XX市商 貿(mào)委”、“XX市商業(yè)局”作為XX商貿(mào)城的聯(lián)袂推廣單位，在XX 商貿(mào)城宣傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來提升項目的 權(quán)威性和可信度。、現(xiàn)場包裝1 、售樓處外部。 售樓處外立面：建議在售樓處頂上的東面、北面樹立廣告 牌。售樓處南北向約為12米、東西向約為7.5米（準(zhǔn)確尺寸 有待核實），建議設(shè)置廣告牌高度為6米。東面廣告牌主題為： XX黃金商圈首個一站式購物公園一一XX商貿(mào)城（配效果圖）； 北面廣告牌主題為：0租金搶占XX路商業(yè)地王。 售樓處北側(cè)工地廣告牌：發(fā)布招商信息：市政府重點工程、市政府重點扶持市場、市政府“家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、

32、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹”劃行歸市 市場，8月28日隆重招商，免租一年半，黃金你來賺。城邀服 裝、家用電器、副食品,商家進(jìn)駐。 招商熱線5221899。 工地圍墻：主要體現(xiàn) XX商貿(mào)城優(yōu)勢：如“ XX市首個一站式購物公園；XX市核心商圈首個現(xiàn)代化、規(guī)模化的商貿(mào)城；XX市唯一地處兩條黃金通道交匯處的商貿(mào)城；XX市唯一“租一層、 送一層”的商貿(mào)城”。 現(xiàn)場氣氛營造：運用彩虹門、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段 營造現(xiàn)場熱烈氣氛。2、售樓處內(nèi)部目前售樓處內(nèi)部包裝過于簡單，對項目本身優(yōu)勢挖掘不足, 不利于營造現(xiàn)場氣氛。 為了營造熱烈的現(xiàn)場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信 息，建議

33、售樓處內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋（紅色、黃色） 為主、以大面積的噴繪畫面來展示招商信息。 售樓處東南面為主要洽談區(qū)，墻面面積大，目前僅掛了項 目相關(guān)文件。此處建議包裝成發(fā)布：項目生意機(jī)會、項目招商 細(xì)則，政府相關(guān)支持方面信息。 售樓處北面目前為三塊展板。此處建議包裝成發(fā)布：項目 優(yōu)勢、大市場帶來大財富方面信息。 售樓處西面兩窗戶之間，目前空置。此處建議懸掛項目相 關(guān)文件。 售樓處西南面，咨詢臺旁邊，目前空置。此處建議懸掛招 商銷控表。三、招商宣傳資料準(zhǔn)備1、招商海報規(guī)格：和鴻順德國際商貿(mào)城招商海報一樣，大度 8開，4P。內(nèi)容：展示項目地段優(yōu)勢，項目本身的特點，項目生意機(jī)會，政 府對項目的支持，

34、項目招商細(xì)則，項目招商政策等。2、平面圖規(guī)格：A3紙張大小。內(nèi)容：XX商貿(mào)城商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示） 商鋪編號、尺寸，各類商鋪各層平面圖。四、戶外媒體運用1、主要路段過街橫幅、路燈旗路段：勝利路、XX路、筠泉路、橋南路、瑞州路、西湖路、 橋北路、碧落路、XX大道。在路面窄的道路上掛過街橫幅，在 路面寬的道路選擇路邊路燈掛路燈旗。內(nèi)容：零租金搶占XX路商業(yè)地王；零租金搶占XX商業(yè)制高點; 零租金搶占XX首個一站式購物公園；XX市政府重點扶持市場； XX市劃行歸市商貿(mào)城；免租一年半，黃金你來賺；租一層送一2、瑞州大橋、XX大橋燈箱更換原瑞州大橋上燈箱廣告畫面，在XX大橋上設(shè)置燈箱廣

35、告。3、公交車車身更換公交車廣告，內(nèi)容：“ XX市政府重點扶持市場，XX 首個一站式購物公園，零租金搶占XX路商業(yè)地王，誠邀服裝、鞋 類、家電、副食品、小商品等商家入駐”，紅黃主色調(diào)，配效果圖。4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有戶外媒體更換原各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體，內(nèi)容和 XX市內(nèi)一樣。五、相關(guān)文件1、招商細(xì)則XX商貿(mào)城招商細(xì)則招商對象：服裝、鞋類皮具、家電、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機(jī)械、農(nóng) 膜種子、農(nóng)藥經(jīng)銷商。合作金標(biāo)準(zhǔn)：市場內(nèi)三層商鋪45元/M2.月，二層商鋪40元 /M.月，沿橋南路商鋪45元/M.月，合作金按一層建筑面積 計算。合作經(jīng)營保證金：三層商鋪每間5000元、二層商

36、鋪每間4000 元；保證金于簽訂合作經(jīng)營定鋪書時交納。商家條件：商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。商戶須提供 身份證。品牌商戶需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊 證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。經(jīng)營管理：商家按規(guī)定時間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種 經(jīng)營；服從商城管理；按時交納各項費用，否則商貿(mào)城有權(quán) 將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。合作金優(yōu)惠：市場內(nèi)商鋪，免18個月合作金，即第一年免收， 第二年租金五折，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金。標(biāo)準(zhǔn)租金為：三層樓商 鋪45元/M2.月，二層樓商鋪40元/M2.月（按底層面積計收）。 沿橋南路商鋪：免租金6個月，標(biāo)準(zhǔn)租金45元/ M2.月。合作金收?。荷虘舳ㄤ伜笫諆?nèi)需簽

37、訂合作經(jīng)營協(xié)議書， 一次性簽約三年。第一年免收合作金，第二年合作金減半收 取，合作金每六個月交納一次，交納時間需提前一個月；第三年收取標(biāo)準(zhǔn)合作金工商稅收優(yōu)惠：享受政府兩年免收工商稅費的優(yōu)惠政策。其它費用：物業(yè)管理費暫定為：0.5元/平方米.月；電費： 每間商鋪設(shè)獨立電表，按表收費。招商方式：計劃于8月28日上午9:00開始公開招商選鋪， 先到先選；每個商戶（每個品牌）最多可選擇兩間商鋪。2、招商流程商戶交納合作經(jīng)營保證金一一開發(fā)商財務(wù)開具收據(jù)一一簽訂合作經(jīng)營定鋪書一一10日內(nèi)簽訂合作經(jīng)營協(xié)議書。3、合作經(jīng)營訂鋪書高安市中山商貿(mào)城合作經(jīng)營訂鋪書編號：號甲方：XX市XX商貿(mào)城乙方：電話：0795-

38、5217777 5221899電話：地址：XX市XX路與橋南路交匯處 地址：甲、乙雙方就XX市XX商貿(mào)城合作經(jīng)營事宜，一致同意如下條款。 第一條甲方將座落于XX市XX商貿(mào)城路的第號商鋪（以下簡稱該 商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為平方米，層合計建筑面積平方米，合作期限為三年。第二條 合作商鋪的經(jīng)營范圍為，乙方的經(jīng)營品牌為。第三條 本商鋪合作金為元/平方米.月（按一層建筑面積計算），合 計元/月，合作期內(nèi)乙方享受免月合作金的優(yōu)惠政策。第四條 本定鋪書簽訂時，乙方應(yīng)向甲方交納合作商鋪定金，定金金 額為人民幣：元，該定金在簽定合作經(jīng)營協(xié)議書時自動轉(zhuǎn)為商鋪 合作經(jīng)營保證金。第五條 乙方應(yīng)于本定

39、鋪書簽訂后十日內(nèi)與甲方簽訂本商鋪的 合作 經(jīng)營協(xié)議書，若乙方不能按期簽訂合作經(jīng)營協(xié)議書，則視乙方自 動放棄合作經(jīng)營權(quán)，合作商鋪定金恕不退還。第六條 本認(rèn)購書一式叁份，甲方持貳份，乙方持壹份， 均具同等法 律效力。第七條 甲、乙雙方簽署合作經(jīng)營協(xié)議書之日起，本定鋪書失效 并由甲方收回。甲方：XX市XX商貿(mào)城乙方：代表：代表：時間：2003年月曰4、合作經(jīng)營協(xié)議XX市 XX商貿(mào)城合作經(jīng)營協(xié)議書編號：合作方（甲方）：XX市XX商貿(mào)城地址：XX市XX路橋南路交匯處電話：0795 5217777傳真:合作方（乙方）：地址：電話：營業(yè)執(zhí)照或身份證號碼：甲、乙雙方就XX市XX商貿(mào)城商鋪合作經(jīng)營事宜，在自愿、

40、平 等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)，訂立本協(xié)議，以便共同遵守。一、協(xié)議標(biāo)的第一條 甲方將座落于XX市XX路與橋南路交匯處的XX商貿(mào)城路， 第號商鋪（以下簡稱該商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為 平方米，層合計建筑面積為平方米。第二條 雙方合作使用該商鋪的期限為 年，即自 年月日至年月日止。二、經(jīng)營范圍及鋪位管理第三條 本市場的定位及經(jīng)營范圍是經(jīng)大量的市場調(diào)查及充分的項 目論證的基礎(chǔ)上形成的，它的準(zhǔn)確認(rèn)定及長期保持，對本市場總體經(jīng) 營成敗及每一位經(jīng)營者的經(jīng)營成功與投資回報具有決定性的影響。因此本市場的定位必須得到甲、乙雙方的遵守。第四條 乙方經(jīng)營的商品須服從甲方功能分區(qū)規(guī)劃， 不允許經(jīng)營非區(qū) 域規(guī)劃商

41、品。乙方經(jīng)營范圍為：；未經(jīng)甲方同意乙方不能單方面改變經(jīng)營范圍。第五條 乙方自行裝修其鋪位，其裝修設(shè)計、色彩須與市場整體設(shè)計、 色彩協(xié)調(diào)；其設(shè)計、裝修方案應(yīng)經(jīng)甲方書面同意后方可實施；乙方負(fù) 責(zé)辦理裝修報建和驗收（包括消防）等手續(xù)，并承擔(dān)所有費用；裝修 過程還必須遵守甲方制定的有關(guān)裝修規(guī)定。第六條 自接到甲方入場通知書之日起七日內(nèi)，乙方提出裝修方案并 報甲方批準(zhǔn)，方可入場裝修。第七條 乙方必須配合商場統(tǒng)一的開業(yè)日期，如因自身原因?qū)е挛茨?如期開業(yè)，而影響到整個商場形象者，甲方有權(quán)沒收乙方所繳保證金， 并有權(quán)讓乙方退場。第八條協(xié)議期內(nèi)，乙方如將約定商鋪轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給第三者使 用或經(jīng)營，之前必須報

42、甲方備案，并保證第三者簽署協(xié)議，認(rèn)可本協(xié) 議和各項條款。乙方所享有的優(yōu)惠，在轉(zhuǎn)讓給第三者后，第三者可以 繼續(xù)享有剩余優(yōu)惠，直至各種優(yōu)惠使用完畢。否則，乙方不得將約定 鋪位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包。第九條 商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增占使用面積，除責(zé)令其退回原位外，甲方可處以五千元的罰金。三、商品管理第十條 乙方經(jīng)營的商品須符合中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法 以及 其它法律法規(guī)。如乙方因違反法律法規(guī)被有關(guān)部門查處， 后果由乙方 獨自承擔(dān)，若因此導(dǎo)致提前結(jié)束經(jīng)營，乙方所繳納的保證金概不退還。四、營業(yè)管理第一條 “XX市XX商貿(mào)城”由甲方組建或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司 負(fù)責(zé)管理。第十二條甲方統(tǒng)一組織的促銷活動與乙方有關(guān)的，乙方有義務(wù)積極 配合參與。第十三條 經(jīng)營場地的二次裝修費用由乙方單獨承擔(dān)，乙方不可以將 場地內(nèi)的固定裝修部分拆除或移動，所有活動的貨架及其他裝修部分， 乙方可在甲方同意后替換或撤走，否則將扣押乙方所交納的保證金。五、費用繳納第十四條 乙方須每月10日前預(yù)交次月的各項費用，包括：1、 自市場開業(yè)之日起按甲方管理規(guī)定交納相應(yīng)的管理費用0.5元/ 每月.每平方米，收費標(biāo)準(zhǔn)