溫州龍灣區(qū)財(cái)富東方營銷服務(wù)提案.ppt

1、烽火營銷2009年3月,財(cái)富東方項(xiàng)目服務(wù)提案,一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目位置： 位于龍灣區(qū)行政中心城市核心區(qū)，北靠永寧西路，東依高新大道。 2、用地面積：28.74畝（19160平方米） 3、容積率：3.2 4、總建筑面積：67242平方米，其中辦公建筑面積43771平方米， 一二層商業(yè)建筑面積近10000平方米，機(jī)動停車位361個，地下室面積約1.32萬 m2,項(xiàng)目區(qū)位圖（1）、區(qū)行政中心大樓（2）、溫州銀行大廈（3）、區(qū)文化中心（4）、四星級萬康酒店（5）、財(cái)富東方,1,2,3,4,5,行政中心實(shí)景,文化中心實(shí)景,龍城華府 物業(yè)類型：住宅 樓盤地址：龍灣行政中心區(qū)，南靠永寧路，北臨永中路，東與

2、靈昆大道相接 用地面積：15893 建筑面積：地上建筑面積39585，地下室12288 售樓熱線：86967888/76969088 售樓地址：龍灣城市中心區(qū)永寧西路 開 發(fā) 商：溫州恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 裝修： 毛坯 開盤日期：2008年下半年 價格：14000元/平方米 銷售情況：僅推出一幢,二、周邊項(xiàng)目,萬康錦繡城,總用地面積：82481, 總建筑面積：126247平方米，由16幢小高層和一個幼兒園及一個小學(xué)圍合而成 開 發(fā) 商：溫州萬康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 停 車 位：261個 溫州銀行龍灣大樓 用地面積：5637平方米 建筑面積：地上建筑面積18010平方米，地下實(shí)建筑面積4408平

3、方米， 總投資1.3億，是溫州銀行成立十周年以來的第一個自建工程， 是一個充分體現(xiàn)銀行金融特點(diǎn)的多元化的現(xiàn)代寫字樓建筑,三、SWOT簡析 （一）優(yōu)勢 1、龍灣區(qū)作為溫州大都市由“濱江城市”向“濱海城市”拓展的主戰(zhàn)場，副城核心區(qū)地段價值優(yōu)越。 2、距離機(jī)場數(shù)公里，甌海大道也使主城車程僅10幾分鐘，交通便捷。 3、城市核心區(qū)行政中心、文化中心、金融中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好，環(huán)境優(yōu)美。 （二）劣勢 1、作為行政中心新區(qū)形成旺盛人氣需要時間積累，目前還較冷清。 2、區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)目前尚難以支撐專業(yè)寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,三）、機(jī)會 1、隨著龍灣核心城區(qū)漸成規(guī)模，銀行、保險(xiǎn)、IT、通訊等中心分支機(jī)構(gòu)也必將升級，將帶

4、來較大量的寫字樓市場需求。 2、汽車時代的消費(fèi)觀念給予項(xiàng)目商業(yè)部分較大的拓展空間。 3、龍灣核心城區(qū)的建設(shè)日益完善也必然使項(xiàng)目逐步升溫。 4、龍灣區(qū)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)購買力使項(xiàng)目具備更大的操作空間。 （四）、威脅 1、目前房地產(chǎn)市場低迷，投資者信心受挫影響到項(xiàng)目推廣。 2、項(xiàng)目必然面對包括市中心其他寫字樓項(xiàng)目競爭,四、營銷構(gòu)想 財(cái)富東方項(xiàng)目作為副城中心區(qū)項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，營銷推廣中如能結(jié)合商務(wù)中心推廣特點(diǎn)，整合優(yōu)勢，突出形象，應(yīng)該說是大有潛力可挖的。 （一）聯(lián)合強(qiáng)勢品牌，形成領(lǐng)袖標(biāo)桿 商務(wù)中心不同于住宅，除了地段、建筑等，進(jìn)駐企業(yè)在一定程度代表著項(xiàng)目的價值。本項(xiàng)目地段如果放在龍灣區(qū)城市核心區(qū)來說應(yīng)該說是具

5、備地標(biāo)特征的。如果能夠在項(xiàng)目推廣前期即有針對性引進(jìn)一些強(qiáng)勢企業(yè)，形成強(qiáng)勢聯(lián)盟，那么在這些龍頭客戶的帶動作用下，項(xiàng)目必然可以成為區(qū)域的商務(wù)標(biāo)桿。 由于溫州市場特殊性，前期的招商合作在溫州并不為人所種，在目前市場不景氣同時又是在一個寫字樓市場新區(qū)域。聯(lián)合強(qiáng)勢品牌勢在必行，相信也能取得不錯效應(yīng),二）寫字樓、商鋪 互動聯(lián)贏 裙樓商鋪招商直接關(guān)系到整體項(xiàng)目的形象，二者在推廣中應(yīng)考慮互動聯(lián)贏，互相促進(jìn)。 商鋪招商考慮與寫字樓招商并行不悖。 （三）、多種渠道 主動出擊 客戶資源直銷是寫字樓重要的營銷手段。渠道營銷實(shí)效性強(qiáng)，有利于精準(zhǔn)鎖定客戶。主動出擊策略可針對目標(biāo)客戶進(jìn)行：1）客戶資源直銷；2）點(diǎn)式營銷策略

6、；3）DM直郵等。 （四）、包裝導(dǎo)入 主題推廣 目前項(xiàng)目包裝尚未跟進(jìn)，項(xiàng)目主題形象還是模糊，結(jié)合項(xiàng)目的前期招商，推廣中可整合資源優(yōu)勢，通過強(qiáng)化包裝，突出項(xiàng)目優(yōu)勢，做到孔雀開屏，吸引受眾,五、主體定位 寫字樓定位一般參照政府政策引導(dǎo)原則、經(jīng)濟(jì)趨勢發(fā)展原則、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)原則、行業(yè)習(xí)慣特征原則。結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)我們做過一定的市場定位方向試測。 （一）行業(yè)寫字樓方向測試 （1）五金水暖國際商務(wù)中心：一二樓為品牌展示中心，主樓為商務(wù)辦公區(qū)。 考慮這一方向主要是基于龍灣區(qū)五金水暖業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐。通過行業(yè)龍頭及行業(yè)協(xié)會人士走訪，結(jié)果表明龍灣區(qū)五金水暖尚不能支撐起比較高端商務(wù)寫字樓經(jīng)濟(jì)。一方面已有五金水暖城在興建

7、，同時作為相對低端的五金水暖基地產(chǎn)銷結(jié)合對于寫字樓商務(wù)辦公要求并不高,現(xiàn)有水暖潔具市場實(shí)景圖,2）眼鏡貿(mào)易大廈： 商業(yè)部分為眼鏡市場，主樓為以眼鏡貿(mào)易為主的商務(wù)辦公。 作為主要眼鏡產(chǎn)地，溫州沒有眼鏡市場、眼鏡行業(yè)大廈這一直成為眼鏡行業(yè)一大憾事。眼鏡行內(nèi)人士都認(rèn)為眼鏡市場、行業(yè)大廈在溫州是必須的，但對于本項(xiàng)目地段不認(rèn)同。溫州的各個寫字樓幾乎都有外貿(mào)公司在做眼鏡境內(nèi)外業(yè)務(wù)，如果在龍灣做必須要政府的強(qiáng)力扶持，另外長期的市場培植必然使開發(fā)商資金回籠緩慢，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)新行業(yè)專業(yè)性寫字樓定位初步測試表明，作為一個新區(qū)又是未來城市核心區(qū)寫字樓專業(yè)化之路是很困難。作為一個新興區(qū)域本項(xiàng)目定位應(yīng)考慮整

8、體區(qū)域升級未來趨勢,二）、主體定位 濱海核心區(qū) 國際商務(wù)港 強(qiáng)化項(xiàng)目的龍灣城區(qū)的核心位置，強(qiáng)化溫州濱海城市的未來價值，吸引城市整體升級帶來的眾多商務(wù)伙伴分享未來 廣闊空間,三）客群定位 1、寫字樓主流客群： （1）金融型客戶群體，以銀行、證券、保險(xiǎn)、基金為代表 作為一個正在形成的副城核心城區(qū)，主流客戶群體依然是金融型客戶群體，以銀行、證券、保險(xiǎn)、基金為代表。隨著龍灣核心城區(qū)漸成規(guī)模，金融系統(tǒng)中心分支機(jī)構(gòu)也必將升級（溫州商業(yè)銀行大廈已經(jīng)開始建設(shè)已經(jīng)顯露出這一趨勢）。該類型客戶相對均具有較大規(guī)模，個體需求量大。 （2）商務(wù)創(chuàng)富型客戶群體，以商貿(mào)、信息、IT、網(wǎng)絡(luò)、通訊等為代表，同樣存在環(huán)境升級的需

9、求，會有較大的挖掘空間。 （3）投資客群：溫州投資客永遠(yuǎn)有著敏銳的經(jīng)濟(jì)嗅覺，只要我們挖掘中項(xiàng)目的價值，就必然會有看重項(xiàng)目潛力的投資客跟進(jìn),2、商業(yè)定位： 作為新興區(qū)域的商業(yè)，特別是大面積商業(yè)，它的價值是隨著成功運(yùn)營幾何級提升的。因此本商業(yè)客群定位考慮進(jìn)駐和購買兩大塊。 （1）商業(yè)進(jìn)駐客群： 本項(xiàng)目商業(yè)招商應(yīng)結(jié)合汽車時代消費(fèi)特點(diǎn)，針對需要商業(yè)空間大、停車便捷、目的性消費(fèi)商家進(jìn)駐?？煽紤]大型品牌家電城、家具城等，同時一樓底商也可考慮金融、通信類的經(jīng)營中心，如移動、聯(lián)通、電信營業(yè)廳等。 （2）銷售客群：溫州區(qū)域看重項(xiàng)目商業(yè)價值的投資人群。以招商帶動銷售是最適宜的,六、服務(wù)內(nèi)容,第一部分：市場研究 1

10、、溫州寫字樓市場分析 1）寫字樓供應(yīng)量與銷售量 2）寫字樓平均銷售價格及動態(tài)走勢 3）競爭對手：項(xiàng)目臨近區(qū)域及周邊相關(guān)項(xiàng)目或與定位相同但區(qū)域不同的相似樓盤，包括規(guī)模、規(guī)劃、工期、形態(tài)、房型配比/面積、單價/總價、車位、環(huán)境、內(nèi)部配套設(shè)施等 4）區(qū)位優(yōu)勢、市政、交通與公建配套等,第二部分：概念性定位及初步規(guī)劃建議或修正 1、項(xiàng)目目定位 1）產(chǎn)品概念定位 2）市場形象定位 3）目標(biāo)客戶群定位 4）名稱定位 5）項(xiàng)目核心推廣理念/口號定位 2、項(xiàng)目評估 1）SWOT分析 2）市場契機(jī)分析 3）風(fēng)險(xiǎn)與對策 4）項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉總結(jié),第三部分：營銷策劃 1.總體營銷推廣建議 2.企劃設(shè)計(jì) 3.預(yù)熱期摸底及客戶積累方案 4.SP活動方案 5.立體化營銷執(zhí)行方案 6.預(yù)熱期、開盤活動方案 7.銷售培訓(xùn) 第四部分：銷售執(zhí)行 第五部分：結(jié)案報(bào)