萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

1、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （2011 版）版） 編制 中心研發(fā)部日期 2011 年 12 月 30 日 校對(duì)日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日日 期期修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人校對(duì)人校對(duì)人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 參加討論認(rèn)定人員參加討論認(rèn)定人員： 目錄目錄 總則總則 第一部分第一部分 總圖設(shè)計(jì)總圖設(shè)計(jì) 第一章 規(guī)模等級(jí).模式與主要配套指標(biāo) 第二章 總平面規(guī)劃要點(diǎn) 第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn) 第四章 營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn) 第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 第二部分第二部分 建筑專業(yè)建筑專業(yè) 第一章 萬(wàn)科現(xiàn)有風(fēng)格純化 第二章 住宅技術(shù)要求 第三章 會(huì)所技術(shù)要求 第四章 配套商業(yè)技

2、術(shù)要求 第五章 地下車庫(kù)技術(shù)要求 第六章 建材選用標(biāo)準(zhǔn) 第三部分第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè) 第一章 各類建筑的結(jié)構(gòu)形式及材料限額標(biāo)準(zhǔn) 第二章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總則 第三章 材料選用范圍 第四章 各類建筑的具體要求 第五章 填充墻中構(gòu)造柱、圈梁、過(guò)梁的布置原則及配筋要求 第四部分第四部分 給排水專業(yè)給排水專業(yè) 第一章 住宅技術(shù)要求（未含超高層） 第二章 會(huì)所技術(shù)要求 第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求 第四章 地下車庫(kù)技術(shù)要求 第五部分第五部分 暖通空調(diào)專業(yè)暖通空調(diào)專業(yè) 第一章 住宅技術(shù)要求 第二章 會(huì)所技術(shù)要求 第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求 第四章 地下車庫(kù)技術(shù)要求 第六部分第六部分 電氣專業(yè)電氣專業(yè) 第一章 住宅

3、技術(shù)要求 第二章 會(huì)所技術(shù)要求 第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求 第四章 地下車庫(kù)技術(shù)要求 第七部分第七部分 室內(nèi)專業(yè)室內(nèi)專業(yè) 第一章 會(huì)所技術(shù)要求 第二章 住宅公共部位技術(shù)要求 第三章 營(yíng)銷樣板房技術(shù)要求 第四章 精裝修房技術(shù)要求 第八部分第八部分 景觀專業(yè)景觀專業(yè) 第一章 景觀等級(jí)分類 第二章 景觀構(gòu)成 第三章 不同風(fēng)格景觀要求 第四章 景觀設(shè)計(jì)要求 總則總則 一、編制目的一、編制目的 1.結(jié)合萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)獨(dú)有的開發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的總結(jié)提煉形成 了萬(wàn)科住宅統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)萬(wàn)科住宅項(xiàng)目存在的主要問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性編制， 作為設(shè)計(jì)研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。 2.該標(biāo)準(zhǔn)將作

4、為集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等工作的技術(shù)依據(jù)，與成本標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)共同構(gòu)成 萬(wàn)科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 3.該標(biāo)準(zhǔn)每年修訂一次，由研發(fā)中心負(fù)責(zé)起草、修訂，技術(shù)決策小組審核，各相關(guān)中心、 項(xiàng)目公司執(zhí)行。 二、適用范圍二、適用范圍 本措施適用于萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的住宅項(xiàng)目，承接萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工 單位，在施工中應(yīng)按照本措施和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)施工程序化做法， 提高住宅開發(fā)綠化建造質(zhì)量。 三、三、總設(shè)計(jì)要求總設(shè)計(jì)要求 1.施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)作為設(shè)計(jì)總包，配合市政設(shè)施配套專項(xiàng)設(shè)計(jì)，匯總管網(wǎng)綜合圖；配合 各設(shè)備專業(yè)廠商完成專項(xiàng)設(shè)計(jì)；配合室內(nèi)外精裝修等專項(xiàng)設(shè)計(jì)，完成審核，并蓋章出圖。 同時(shí)包括各項(xiàng)專業(yè)

5、廠家二次設(shè)計(jì)的審核工作。 2.正圖及每次修改圖紙編號(hào)必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。 3.方案設(shè)計(jì)單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點(diǎn)詳圖。 4.住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)當(dāng)按照戶型要求進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化 5.方案設(shè)計(jì)單位及其施工設(shè)計(jì)單位在擴(kuò)初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標(biāo)明雨水管， 陽(yáng)臺(tái)落水管的位置。 6.建筑專業(yè)要協(xié)調(diào)各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達(dá)開關(guān)、插座、管井、箱、柜、雨水 口、地漏、潔具、集水坑等的定位。 7.管線綜合與景觀設(shè)計(jì)要同步進(jìn)行，密切聯(lián)動(dòng)。 第一部分第一部分 規(guī)劃總圖設(shè)計(jì)規(guī)劃總圖設(shè)計(jì) 第一章第一章 規(guī)模等級(jí)規(guī)模等級(jí). .模式與主要配套指標(biāo)模式與主要配套指

6、標(biāo) 1.規(guī)模等級(jí) 分類規(guī)范類型人口規(guī)模(人)戶數(shù)(戶)用地規(guī)模(公頃)建筑規(guī)模(萬(wàn)平 方米) 城郊超級(jí)大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20 萬(wàn)3.06 .4 萬(wàn).150200-300 城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5 萬(wàn)1.01.6 萬(wàn)60-15060-150 城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模1.2-1.8 萬(wàn)0.40.6 萬(wàn)20-3030-50 2.超級(jí)大盤規(guī)劃結(jié)構(gòu) 分類布局結(jié)構(gòu)物業(yè)基本單位網(wǎng)狀道路形態(tài) 高開放性布局片區(qū)+組團(tuán)級(jí)街坊組團(tuán)級(jí)街坊 (6-12 萬(wàn)) 城市主次干道組團(tuán)級(jí)道路 (寬度借鑒小區(qū)級(jí)道路) 中開放性布局片區(qū)+小區(qū)級(jí)街坊 小區(qū)級(jí)街坊 (15-30 萬(wàn)) 城市主次干道小區(qū)級(jí)道路 低開放性布局片區(qū)+居住

7、區(qū)+小區(qū)+組團(tuán)小區(qū)城市主次干道居住區(qū)級(jí)路 3.道路等級(jí) 分類距離(米)道路紅線或建筑控制線之間(米)路面寬度(米)通行模式 城市主次干道0.7-1.5km30-50 米3.75mx4(6)過(guò)境 居住區(qū)級(jí)道路 紅線20m9-12過(guò)境 小區(qū)級(jí)道路 建筑控制線間10 或 14(采暖區(qū))6-9過(guò)境或非過(guò)境 組團(tuán)級(jí)道路 建筑控制線間8 或 10(采暖區(qū))3-5非過(guò)境 宅間小路 -2.5 非過(guò)境 4.配套商業(yè)等級(jí) 分類基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)基本設(shè)置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài) 大型商業(yè)中心 （超級(jí)大盤） 6-12 萬(wàn)平米大型商場(chǎng)+步行街區(qū)+ 酒店/酒店公寓 購(gòu)物中心、超市、百 貨店，文化娛樂(lè)、餐 飲 旅游、金融服務(wù)、圖

8、 書報(bào)刊、郵電業(yè) 中等商業(yè)中心 （中等大盤） 2.5-3 萬(wàn)平米中型商場(chǎng)+步行街區(qū) +(酒店/酒店公寓) 超市、便利店、醫(yī)藥 店，菜市場(chǎng)、餐飲 生活服務(wù)、圖書報(bào)刊、 郵電業(yè) 街坊商業(yè) （普通大盤） 總建筑面積的 8-15% 沿街商鋪或沿街商業(yè) 內(nèi)街 便利店、餐飲店，生 活服務(wù)業(yè) 對(duì) 10 萬(wàn)人以下的超級(jí)大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可 5.會(huì)所面積與數(shù)量 項(xiàng)目規(guī)模會(huì)所總面積單個(gè)會(huì)所面積與數(shù)量備注 超級(jí)大盤S 總建 x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設(shè)置 1 個(gè) 中等大盤S 總建 x0.07-0.104000-6000;每個(gè)居住區(qū)規(guī)模設(shè)置 1-2 個(gè) 普通大盤S 總建

9、 x0.10-0.15 3000-5000;1 個(gè) 有五星級(jí)酒店和大型 商業(yè)中心，可折減相 應(yīng)功能面積 第二章第二章 總平面規(guī)劃要點(diǎn)總平面規(guī)劃要點(diǎn) 1.要有分期分區(qū)建設(shè)圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應(yīng)的景觀范圍。 2.圖紙要充分清楚表達(dá)各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場(chǎng)（位） 、廣場(chǎng)、 消防車道及消防登高面設(shè)計(jì) 的關(guān)系。 3.地形復(fù)雜的基地，應(yīng)做好豎向設(shè)計(jì)、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)，尤其是室外廣場(chǎng)、道路與建筑入口 之間的豎向處理。場(chǎng)地排水設(shè)計(jì)，做到簡(jiǎn)潔通暢；盡量使用暗溝組織場(chǎng)地的排水系統(tǒng)， 確需使用明溝時(shí)，需減少對(duì)環(huán)境的影響。 4.總平圖要明示各種配套設(shè)施的位置和指標(biāo)（如物業(yè)用房、

10、物業(yè)崗?fù)ぜ拔飿I(yè)名稱背景墻、 衛(wèi)生站、居委會(huì)、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫(kù)等） ?；S池、 隔油池等的布置應(yīng)方便檢修和使用。 5.應(yīng)特別注意進(jìn)排風(fēng)井、排煙井、設(shè)備吊裝孔洞、機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)車出入口等各類出地面建 （構(gòu)）筑物的位置、體量與立面設(shè)計(jì)，美觀實(shí)用。 6.項(xiàng)目公司應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)市政部門提供的各管網(wǎng)接口的坐標(biāo)和標(biāo)高，無(wú)誤后提供設(shè)計(jì)。對(duì)小 區(qū)內(nèi)綜合管線進(jìn)行有機(jī)的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風(fēng)井等設(shè)于隱蔽處或結(jié)合景觀 設(shè)計(jì)綜合處理。 7.高端項(xiàng)目尤其別墅類要注重顧客心理:01 首層樓面標(biāo)高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02 高低起伏通過(guò)景觀來(lái)做;03 坡地建筑宜選擇陽(yáng)坡布置建筑,

11、保證南低北高。 8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結(jié)構(gòu)。 第三章第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn)公共設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn) 1.設(shè)備用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段權(quán)衡設(shè)計(jì)、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡 量考慮結(jié)合地下車庫(kù)布置；必須布置在地上時(shí)，應(yīng)避免對(duì)小區(qū)景觀造成不利影響，不應(yīng)對(duì) 周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置合理的路徑供工作人員進(jìn)出設(shè) 備用房。 2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會(huì)所地下室，可考慮報(bào)建與實(shí)際使用分開；其次考慮布 置在住宅首層；必須布置在地上獨(dú)立建筑時(shí)，應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在 便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶的

12、使用同時(shí)應(yīng)減少對(duì)小區(qū)的影響。 3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會(huì)議室、管理員辦公室、業(yè)委會(huì)辦公室、財(cái)務(wù)室、客戶 接待室，一般結(jié)合國(guó)家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設(shè)計(jì)。 4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉(cāng)庫(kù)應(yīng)應(yīng)避免對(duì)小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結(jié)合 地下室空間設(shè)置。 5.總控室應(yīng)與消防控制室結(jié)合布置，在滿足消防要求的前提下應(yīng)便于小區(qū)管理和使用。 6.垃圾房應(yīng)設(shè)在小區(qū)的最小風(fēng)向的上風(fēng)向和較隱蔽的位置以減少對(duì)住戶的干擾。 （其面積由 住戶數(shù)量來(lái)計(jì)算決定，一般不小于 6 平方米） ，與住宅距離不宜小于 10 米，外部與道路相 連；應(yīng)設(shè)給水點(diǎn)和地漏，其地面及內(nèi)壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設(shè)施、

13、排氣通風(fēng)設(shè)施和照明設(shè)施（設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃 圾收集設(shè)備） 。 7.垃圾房的地面標(biāo)高設(shè)計(jì)應(yīng)考慮垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)方式：桶裝垃圾裝車對(duì)地面無(wú)特別要求； 壓 縮式垃圾清運(yùn)車要求地面高出室外地面 1.5 米且層高不小于 4.5 米。進(jìn)出口的門應(yīng)考慮耐久 性。 10.公共洗手間是提供給小區(qū)內(nèi)活動(dòng)或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置 在首層較為隱蔽的位置；其數(shù)量與選點(diǎn)應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用 要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。 9.崗?fù)の恢么_定時(shí)應(yīng)該充分考慮人行、車行的進(jìn)出口關(guān)系，造型應(yīng)與小區(qū)形象相適，配備 電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、照明等設(shè)施；各主

14、要出入口崗?fù)ひ嗽O(shè)衛(wèi)生間；讀卡器位置應(yīng)與崗?fù)ね?側(cè)，方便停車取卡、讀卡及繳費(fèi)，同時(shí)，應(yīng)設(shè)置遮雨設(shè)施。 第四章第四章 營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn) 一營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)一營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn) 1.選址應(yīng)盡量布置在城市人流往返較多處，以達(dá)到吸引人流、增加拜訪量的要求。 1.1 選址應(yīng)靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。 1.2 選址應(yīng)靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂(lè)等大量人流聚集、流動(dòng)處。 1.3 項(xiàng)目地塊周邊有景觀資源時(shí)，選址應(yīng)盡量臨近自然景觀。 1.4 一般會(huì)所宜與主次出入口結(jié)合布置。 1.5 地塊條件為以上 4 種情況綜合時(shí)，應(yīng)按 1、2、3、4 的順序優(yōu)先考慮。 2.營(yíng)銷

15、體驗(yàn)區(qū)一般包括會(huì)所兼售樓處，觀房動(dòng)線，一期樣板樓區(qū)。 2.1 營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。 2.2 樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項(xiàng)目各種類型樓盤綜合布置，從 而為后期開發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調(diào)整提供實(shí)質(zhì)性依據(jù)。 2.3 樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價(jià)值最高的住宅類型集中。 3.營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)總體造價(jià)宜高出項(xiàng)目平均成本 30% -50%。 二會(huì)所兼售樓處規(guī)劃要點(diǎn)二會(huì)所兼售樓處規(guī)劃要點(diǎn) 1.會(huì)所及室外場(chǎng)地占地面積應(yīng)控制在 3000-5000 m2左右。 1.1 如會(huì)所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園） ，或者會(huì)所周圍設(shè)置

16、網(wǎng)球場(chǎng)，室 外大型泳池，則另外增加相應(yīng)場(chǎng)地面積。 1.2 如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應(yīng)減小前廣場(chǎng)面積。 1.3 會(huì)所前廣場(chǎng)面積不宜小于 1500 平米，進(jìn)深不宜小于 30 米，寬度不宜小于 50 米。 2.售樓處應(yīng)盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻 LOGO 標(biāo)識(shí)應(yīng)醒目、清晰。 3.停車：售樓處室外應(yīng)設(shè)置 15-30 個(gè)停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。 4.廣場(chǎng)：售樓處室外應(yīng)布置面積不小于 600 M2 的硬質(zhì)廣場(chǎng)，用于 SP 活動(dòng)使用，也可以做 成景觀淺水池形式（SP 活動(dòng)時(shí)把水抽干作為廣場(chǎng)使用） ；廣場(chǎng)可不占用售樓處用地，而是暫 時(shí)借用整體規(guī)劃用地，作為臨時(shí)功

17、能和臨時(shí)用地設(shè)計(jì)。 5.景觀：通向售樓處主入口的道路應(yīng)布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來(lái)組 織。對(duì)于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應(yīng)布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。 第五章第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一、基本原則 1、 人車分流。 2、 人行便捷。 3、 車行通而不暢。 4、 高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。 5、 要與景觀、建筑、管線良好的組織起來(lái)。 6、 主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過(guò)計(jì)算、檢驗(yàn)、復(fù)核、審定。 二、基本設(shè)計(jì)措施與設(shè)計(jì)手法 詳見總圖附錄 01。 附錄附錄 01.小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)手法小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)手法 1、主次入口宜開于城市次干

18、道。 2、從入口起即做人車分離。可采用大小門、隔離欄予以劃分。對(duì)于整體上抬式人車分流可 用臺(tái)階及扶梯劃分。 3、路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團(tuán)式，分割管理式，整體上抬式等。 外圍式 在入口分流后，即將車行道繞整個(gè)小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導(dǎo)入外圍的地庫(kù)入口，或?qū)虢M團(tuán) 的外圍入口。而內(nèi)部只允許人流通行。 串聯(lián)組團(tuán)式 對(duì)于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求?？刹捎么?lián)組團(tuán)式。將車行到分隔及 串聯(lián)組織各組團(tuán)，車流引入組團(tuán)的一到兩點(diǎn)，在各組團(tuán)內(nèi)做到人車分流。 分割管理式 對(duì)于消防規(guī)范強(qiáng)制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質(zhì)異化，平時(shí)車輛 不允許通行，以做到人車分流。 整體上抬式

19、 可結(jié)合成本及市場(chǎng)考慮，將小區(qū)內(nèi)的第一層整體架空，做車庫(kù)或半地下車庫(kù)，車流從小區(qū) 入口直接入庫(kù)，人流通過(guò)電梯或臺(tái)階入小區(qū)首層平面，以此達(dá)到人車分流目的。 4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務(wù)與欣賞景觀，休閑娛樂(lè)，體育鍛煉 的人行景觀小道。 5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來(lái)車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品 質(zhì)下降。 6、由第 3 條在大的方面已經(jīng)防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設(shè)置交通 標(biāo)示：采用車無(wú)法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強(qiáng)監(jiān)控與管理，隨時(shí) 調(diào)節(jié)。水系、臺(tái)階等景觀軟阻隔。 外圍式路網(wǎng)串聯(lián)組團(tuán)式路網(wǎng) 整體上抬式路網(wǎng)分割管理式路網(wǎng)

20、車行要通而不暢防止人車流混雜 第二部分第二部分 建筑專業(yè)建筑專業(yè) 第一章第一章 萬(wàn)科現(xiàn)有風(fēng)格純化與提升萬(wàn)科現(xiàn)有風(fēng)格純化與提升 風(fēng)格體系地中海官邸風(fēng)格地中海田園風(fēng)格森海灣度假風(fēng)格 風(fēng)格特點(diǎn)典雅華貴.細(xì)部豐富舒緩浪漫.追求質(zhì)樸與手工感 明快浪漫.熱帶休閑 紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍(lán)瓦 出檐深遠(yuǎn)，裝飾繁細(xì)出檐中等，裝飾簡(jiǎn)潔出檐較小，裝飾極潔 凹凸有致，變化較規(guī)則。 多用細(xì)膩線腳，雙短列柱， 古典柱式，組合窗套，浮 雕，壁柱拱廊等要素。墻 體顏色淺黃，飽和度中， 明度較高。 通過(guò)屋頂變化，退臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)穿 插等手法形成參差錯(cuò)落的豐富 體形變化；線腳.窗套較為簡(jiǎn)潔； 墻體顏色中黃，飽和度較低 （較高亦可）

21、，明度較低。 屋頂變化豐富；陽(yáng)角，陽(yáng)臺(tái) 窗洞輪廓圓潤(rùn)；白色墻體熱 反射性好。宜提倡單體簡(jiǎn)潔， 群體高低錯(cuò)落有致，整體變 化豐富的建筑形象藝術(shù)。 外飾特點(diǎn) 主墻體為涂料；1-3 層為暖 色砂巖或頁(yè)巖基座，基座 普通段宜 1.5-2 層，八角陽(yáng) 臺(tái)或客廳陽(yáng)臺(tái)，交通核處 可考慮局部 3 層，形成變 化；宜采用水平錯(cuò)縫規(guī)則 貼法，垂直宜寬窄相間； 勒腳可考慮采用蘑菇石或 與基座相同；石材與涂料 交界處宜采用線腳過(guò)渡。 頂層露臺(tái)可考慮木質(zhì)或仿 木花架，顏色為深栗色。 主墻體為涂料，1-2 層基座可 考慮借鑒托斯卡納風(fēng)格，采用 天然石材或文化石，為考慮施 工效果，一般宜相對(duì)規(guī)則。根 據(jù)體形變化，可采用 2

22、 種石材 形成肌理變化；根據(jù)閣樓，八 角亭處可考慮基座與主體皆作 石材，形成穿插變化；主墻體 涂料根據(jù)體形變化顏色可采用 同色系 2 種顏色，一般分界處 為外墻陰腳部分?；茴愃乒?邸風(fēng)格。 主墻體為涂料；1-3 層局部突 出部為可考慮采用天然石材， 結(jié)合深色木質(zhì)花架，作為中 介材料，以與周圍綠色植物 取得更加和諧的關(guān)系。勒腳 周圍宜采用灌木遮擋，以避 免排水溝對(duì)建筑形象與景觀 形象的破壞。同時(shí)基墻排水 溝可不用考慮作特殊裝飾處 理。 裝修特點(diǎn) 硬裝華貴，墻體多用木裝 飾板，大理石壁柱，臺(tái)盆 等。線腳細(xì)膩，天棚多做 吊頂；軟裝古典華貴。 硬裝簡(jiǎn)潔，公共部分多為中黃 色涂料，局部房間涂料顏色變

23、化，色彩飽和度較低；軟裝豐 富，各種壁掛裝飾豐富。 建議采用西班牙田園與東南 亞巴厘島風(fēng)格的混合體。即 深栗色木材或藤編作為硬裝 重要元素與家具的主要材料。 景觀特點(diǎn) 重點(diǎn)區(qū)域宜考慮采用熱帶 植物，強(qiáng)調(diào)坡度變化，道 路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏 密相間，開闔有序。強(qiáng)調(diào) 首層住戶的私密性。亭閣 花架雕塑宜采用經(jīng)典歐式 造型。 小尺度景觀，較小間距下不感 覺到壓抑。一般宜采用同緯度 氣候區(qū)域常用植物，形成多重 垂直綠化，品種豐富，綠量較 大。通過(guò)陶罐，小塊磚石材甬 路，木質(zhì)或鐵藝小品營(yíng)造氣氛。 熱帶植被。暴雨強(qiáng)度大，多 為紅沙土，建議土坡為緩， 通過(guò)植物的垂直變化形成高 低錯(cuò)落，起伏有致的形象。 重點(diǎn)區(qū)

24、域考慮大椰王，聚集 處采用榕樹，花池矮墻多用 火山石。 適用項(xiàng)目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層 適用高度別墅.多高層住宅項(xiàng)目別墅.類別墅海南項(xiàng)目.熱帶休閑風(fēng)格 標(biāo)桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬(wàn)科杭州 歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風(fēng)格 現(xiàn)有項(xiàng)目世紀(jì)城系列（主體風(fēng)格）軍山.鎮(zhèn)江項(xiàng)目.海門局部海南森海灣項(xiàng)目 第二章第二章 住宅技術(shù)要求住宅技術(shù)要求 第一節(jié)第一節(jié).住宅外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)住宅外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1.采用三段式建筑形式，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關(guān)系。 2.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、檐口

25、等處做出細(xì)部線腳過(guò)渡。 3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細(xì)碎。要求廠家根據(jù)建筑門窗表及門窗圖集，根據(jù)施工 工藝及驗(yàn)收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設(shè)計(jì)單位復(fù)核。 4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。 5.地方規(guī)范要必加外遮陽(yáng)的項(xiàng)目:應(yīng)對(duì)措施:01 窗扇盡量布置在外墻內(nèi)側(cè),建議加窗套;02 在窗 外采用織物下拉窗簾式外遮陽(yáng),尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換;03 造價(jià)便宜。 6雨水管高端項(xiàng)目可以通過(guò)虹吸排水或內(nèi)排水解決，中端項(xiàng)目盡量布置在隱蔽處，如外墻 凹進(jìn)部位或陰角處。雨水管應(yīng)避免過(guò)多彎頭，當(dāng)遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時(shí)， 雨水管宜直通。 7陽(yáng)臺(tái)落水管要

26、求：布置在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)：01 無(wú)外裝飾柱時(shí)：一般布置在外墻側(cè)一邊；陰角陽(yáng) 臺(tái)布置在陰角處；02 有裝飾柱時(shí):裝飾柱外緣高層采用混凝土 L 型構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);多 層采用磚砌構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);落水管布置在 L 型構(gòu)造柱陰角部位。L 型構(gòu)造柱內(nèi)側(cè)宜采 用輕質(zhì)砌塊，將落水管隱藏。 8空調(diào)位與空調(diào)冷凝水管要求：01.空調(diào)位盡量考慮結(jié)合陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)布置；02.空調(diào)位盡量 考慮做到外墻凹進(jìn)部位或陰角處；03.空調(diào)位位于凸窗下，隔板不應(yīng)采用實(shí)體墻面以避免安 裝不便及影響散熱；04.空調(diào)位位于平窗下，鐵藝隔板兩側(cè)應(yīng)大于窗套邊 200MM,冷凝立管應(yīng) 布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調(diào)冷凝水由室內(nèi)

27、機(jī)冷凝水口沿墻地暗埋 PVC 管引至就近的衛(wèi)生間或陽(yáng)臺(tái)地漏。 9雨水管,陽(yáng)臺(tái)水落管,空調(diào)冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制， 但應(yīng)禁止在白色PVC管材上噴涂顏料，不耐久。 10外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為 12-15MM。 11雙聯(lián)窗設(shè)計(jì)要求：01 客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02 雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間； 03 南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過(guò) 20%；04 雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部 1-2 層即可。 第二節(jié)第二節(jié).公共部分設(shè)計(jì)要點(diǎn)公共部分設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一首層門廳與門廊空間一首層門廳與門廊空間 1除類似海南地區(qū)項(xiàng)目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。 2單元入口前宜做門廊或采用

28、玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè) 300 MM混凝土翻邊。入口應(yīng)設(shè)入戶對(duì)講機(jī)等設(shè)施，并應(yīng)進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 3單元門不應(yīng)采用無(wú)框玻璃門，開啟扇應(yīng)設(shè)電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應(yīng)有詳細(xì)設(shè)計(jì)， 型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過(guò)專業(yè)計(jì)算，并滿足建筑設(shè)計(jì)的要求。 4住宅入口大堂面積，多層宜為 812 、中高層（18 層以下）宜為 1525 ，高層 （18 層以上）宜位 25-30，大堂面積不包括電梯廳面積。 5入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報(bào)箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3 個(gè)單元共 享）宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺(tái)、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。 6信報(bào)箱的深度應(yīng)可投放 16 開本雜志

29、，可考慮與奶箱結(jié)合布置。在大堂內(nèi)時(shí)，宜考慮外 投內(nèi)?。耗Ｊ?01.作專門信報(bào)投遞間，凈寬不宜小于 1.5 米；模式 02.箱設(shè)在大堂外時(shí)需考慮 防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)（參見上海綠城） ；模式 03 信報(bào)箱在架空層時(shí)，應(yīng) 有照明；04 雙廳設(shè)計(jì)：外廳設(shè)信報(bào)箱，不設(shè)門禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。 7消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)， 但應(yīng)避開人行主要通道。以上箱體應(yīng)當(dāng)采用嵌壁式安裝。 二電梯廳、走廊二電梯廳、走廊 1電梯廳、敞開式過(guò)道、走廊應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料， 找坡(敞開式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝)并設(shè)地漏。外設(shè)花池

30、應(yīng)考慮取水點(diǎn)和排水設(shè)施。 2應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。 3公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對(duì)戶門設(shè)置，消火栓 箱必須采用嵌壁式安裝。 4強(qiáng)弱電井宜合并為 1 個(gè)，以減小管井面積，提高得房率。豎井應(yīng)利用通道作為檢修面積， 高層豎井凈寬度不宜小于 060M；多層豎井凈寬度不宜小于 035M；管井門寬度設(shè)計(jì)應(yīng)保 證維修操作方便。 5所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即 2100 高度。設(shè)備管井應(yīng)設(shè)不少于 100MM高 的門檻，門檻高度應(yīng)與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯 間疏散防火門顏色一致。 三電梯

31、三電梯 1電梯門口做高差 10-20MM的反坡，防止電梯井進(jìn)水。 2住宅每單元至少有一臺(tái)電梯通達(dá)地下車庫(kù)。 3在初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計(jì)算確定。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿足以下要 求：乘客平均等候時(shí)間不宜超過(guò) 120 秒，發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過(guò) 60 秒。 4電梯數(shù)量、容量和速度表 數(shù)量（臺(tái)） 標(biāo)準(zhǔn)建筑 經(jīng)濟(jì)級(jí)常用級(jí)舒適級(jí)豪華級(jí) 額定容量 P（人） 速度 V （m/s） 住宅80-100 戶/臺(tái)60-80 戶/臺(tái)40-60 戶/臺(tái)40 戶/臺(tái)8，10，151-2.5 5高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設(shè)計(jì)；觀景住宅宜考慮設(shè)觀光電梯；為了與歐式風(fēng)格協(xié)調(diào)， 不宜采用弧形觀光電梯；高層豪華住宅宜考慮

32、傭人電梯與主人電梯分離設(shè)計(jì)。 四公共樓梯間四公共樓梯間 1單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。 1疏散樓梯應(yīng)盡量考慮自然通風(fēng)。 2樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問(wèn)題，高度較高或較低的樓梯平臺(tái)不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。 3樓梯間窗戶開啟扇的高度應(yīng)滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應(yīng)設(shè)護(hù)欄。樓 梯間為敞開式時(shí)，應(yīng)采取措施防止臺(tái)風(fēng)時(shí)雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防 滑。同時(shí)應(yīng)防止從梯間攀爬至戶內(nèi)的可能性。 4雙跑樓梯間層高 2.90 米，開間控制在 2.60-2.70 米；高層剪刀梯樓梯間的凈長(zhǎng)度不宜超 過(guò) 6.60 米；電梯前室的寬度控制不宜小于 1.8；電梯井道尺寸設(shè)計(jì)

33、要求按照選用具體電梯產(chǎn) 品的最小尺寸進(jìn)行設(shè)計(jì)，18 層以上宜考慮高速電梯。 五屋面五屋面 1屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時(shí)，應(yīng)滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏 散要求，并預(yù)留公共設(shè)施檢修通道，私家花園欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)保證屋面排水暢通。 2屋頂私家花園、露臺(tái)應(yīng)考慮安全防范措施；頂層陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。 3上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細(xì)考 慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計(jì)，花架可宜布置室外桌 椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過(guò)高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐） 時(shí)，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。 4上層屋

34、面的雨水不應(yīng)排入下層私家使用的屋面和露臺(tái)。 5機(jī)房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。 6屋頂排氣管外加鋼管保護(hù)，鋼管與結(jié)構(gòu)層應(yīng)有可靠連接。在排氣管 300 范圍內(nèi)多加一層 柔性防水層。 第三節(jié)第三節(jié).套內(nèi)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)套內(nèi)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn) 單體得房率：18 層以上不小于 81%，11-18 層不小于 84%，7-11 層不小于 87%，多層 花園洋房不小于 87%。當(dāng)設(shè)計(jì)有創(chuàng)意，并有新賣點(diǎn)的房型，得房率可適當(dāng)放開。 一套內(nèi)入口空間一套內(nèi)入口空間 1入戶門入戶門 1.1 入戶門應(yīng)具備防盜功能，門洞高不少于 2100MM，門洞寬按兩種考慮，子母門寬 1300MM，單扇門寬 1000MM

35、（門扇凈寬 900MM） 。 1.2 一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設(shè)通風(fēng)裝置。 1.3 入戶門應(yīng)設(shè)墻垛，垛寬不小于 100MM，可能情況下垛寬 200MM。 1.4 入戶門不宜正對(duì)居室門，不應(yīng)正對(duì)衛(wèi)生間門和戶外管井門。 1.5 多層住宅入戶門應(yīng)避免緊貼樓梯臺(tái)階，應(yīng)留有不少于 300MM的緩沖距離。 2入戶花園入戶花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設(shè)置） 2.1 入戶花園根據(jù)設(shè)計(jì)具體情況宜結(jié)構(gòu)降板 100150MM。 2.2 配電箱可以安裝在花園內(nèi)合適的墻上。 2.3 入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設(shè)施。 3入戶玄關(guān)入戶玄關(guān) 3.1 套型面積九十平方米以上戶型宜設(shè)入戶玄關(guān)，并應(yīng)考慮鞋

36、柜位置，鞋柜深 300MM。 3.2 入戶玄關(guān)的走道凈寬度不小于 1200MM， （不包含鞋柜位置） 。 3.3 玄關(guān)天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側(cè)暗裝照明開關(guān)，底邊距地 1.30M；在門開 啟方向一側(cè)安裝對(duì)講機(jī)，底邊距地 1.30M（如選用掛墻式對(duì)講機(jī)可只預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)接線盒 8686MM） ，對(duì)講機(jī)距門邊的距離宜大于 400MM；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊 距地 0.30M。開關(guān)，對(duì)講機(jī)，住戶弱電分線箱應(yīng)考慮布置的美觀。 4客廳及餐廳客廳及餐廳 3.1 客廳小二房戶型（90以下）開間不宜小于 3600MM，大兩房及小三房戶型（90-110） 不宜小于 3900MM；大三房及小四房戶

37、型（90-120）不宜小于 4200MM，130 平米以上戶 型不宜小于 4500MM。客廳應(yīng)有良好的朝向或戶外景觀視野。 3.2 客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于 3000 MM。如考慮設(shè)置柜式空調(diào) 則不宜小于 4000 MM?？蛷d通往陽(yáng)臺(tái)的落地門不應(yīng)滿開間布置，至少一側(cè)設(shè)置寬度不小于 550MM的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數(shù)量。 3.3 客廳、餐廳合設(shè)時(shí)，三房以上戶型盡量不需要通過(guò)廚房便能形成穿堂風(fēng)。 3.4 客廳內(nèi)不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設(shè)梁，可采用大板形式。 3.5 無(wú)入戶花園時(shí)電視墻宜面對(duì)住宅入口，有入戶花園時(shí)沙發(fā)宜面對(duì)花園。 3.6 客廳正/側(cè)面設(shè)陽(yáng)

38、臺(tái)，進(jìn)深不宜小于 1500MM。建議采用住宅偷面積手段，將實(shí)際進(jìn)深做 到 1800 MM以上。 （雙層欄桿，間距 600 MM，作為空調(diào)位報(bào)建，驗(yàn)收后將內(nèi)側(cè)欄桿拆除。 ） 3.7 客廳要考慮安裝壁掛式分體空調(diào)或柜式分體空調(diào)的兩種可能性，并預(yù)留相應(yīng)的電器插座 和冷凝水管，合理設(shè)計(jì)空調(diào)留洞及排水方式。采用分體機(jī)，暗裝插座距側(cè)墻邊 200300MM，底邊距地 2.02.2M，冷媒管穿墻留洞直徑 80MM，中心距地 2.20M，向外傾 斜 2%。采用空調(diào)柜機(jī)，暗裝插座底邊高度 0.30M，留洞中心距地 250MM，直徑 80MM，向 外傾斜 2%。 3.8 客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話

39、、網(wǎng)絡(luò)插座及電源插座；其他墻面應(yīng) 保證 3 米之內(nèi)有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面 0.30M。客廳電視柜背景墻 上都應(yīng)設(shè)置 3 個(gè)以電源插座，并設(shè)置相應(yīng)的電視電話多媒體寬帶網(wǎng)等插座。安裝高 度應(yīng)高出電視矮柜（300-400 MM高）100 MM，安裝高度宜底邊距地面 500-600 MM?？蛷d 電視柜背景墻上各種插座宜組合設(shè)計(jì)，并位于電視的垂直中間線上。 3.9 餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設(shè)計(jì)。 3.10 餐廳開間凈寬度不宜小于 2400 MM，大三房以上房型凈寬度不宜小于 2700 MM。 5臥室及書房臥室及書房 5.1 臥室及書房的開間與進(jìn)深

40、 5.1.1 主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于 3400MM，大兩房及小三房戶型（90- 110）不宜小于 3600MM；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于 3800MM，臥室開間 一般不宜大于 3900MM。 5.1.2 次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于 3200 MM，大戶型不宜小于 3300 MM。 5.1.3 書房與兒童房開間：不應(yīng)小于 2400 MM和 2700 MM。 5.1.4 臥室進(jìn)深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度X2+床寬+300（考慮抹灰厚度） 5.2 不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴(kuò)大使用面積。 5.2.1 在外立面設(shè)計(jì)無(wú)需

41、在凸窗下做空調(diào)位的情況下，宜采用步入式凸窗，進(jìn)深宜不小于 600 MM。建議按照正常凸窗作窗臺(tái)，驗(yàn)收通過(guò)后敲掉，為客戶提供高附加值空間。 5.2.2 步入式凸窗窗洞底邊一般距地面 600 MM，如房間考慮設(shè)置書寫功能，可設(shè)置為 900 高， 內(nèi)窗臺(tái)板宜 800 高且整體澆筑，業(yè)主裝修時(shí)可拆除窗下填充墻后可做寫字臺(tái)使用。 5.2.3 凸窗防護(hù)欄桿考慮交房時(shí)體驗(yàn)及裝修時(shí)拆除，考慮作 25 MM薄壁方管，噴涂黑色。 5.3 臥室開門、開窗位置需結(jié)合室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求考慮家具的合理布置。臥室內(nèi)均應(yīng)考慮一定 衣柜位置，大三房以上主臥宜設(shè)步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對(duì)床開門，如通 過(guò)步入式更衣間連接則

42、可不做特殊要求。臥室門洞高 2100MM，寬 900MM，門垛寬不小于 50。 5.4 主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設(shè)計(jì)時(shí)要嚴(yán)格注意。 5.5 書房的家具布置應(yīng)考慮與插座、網(wǎng)絡(luò)接口相一致。 6廚房廚房 6.1 廚房單側(cè)布置操作臺(tái)時(shí)開間不宜小于 1.8M，雙側(cè)布置操作臺(tái)時(shí)開間不宜小于 2.4M。 6.2 廚房宜配置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮布置洗衣機(jī)，陽(yáng)臺(tái)增設(shè)給水龍頭及洗衣機(jī)專用地漏。 6.3 廚房操作臺(tái)總長(zhǎng)度不宜小于 2600MM，各部分長(zhǎng)度應(yīng)滿足以下要求： 面寬（MM）進(jìn)深（MM）備注 準(zhǔn)備臺(tái)300 550 洗滌臺(tái)（雙星盆） 700550 調(diào)理臺(tái)500 550 灶臺(tái)800 550 配餐臺(tái)300

43、 550 6.4 廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機(jī)（插座暗裝于吊櫥內(nèi)，底邊距地 2000 MM） 、冰箱 （專用插座暗裝，底邊距地 130 MM） 、消毒柜（插座暗裝于操作臺(tái)面下，底邊距地 500 MM） ； 如廚房設(shè)置燃?xì)鉄崴?，在適當(dāng)位置設(shè)置電源開關(guān)，底邊距地 130 MM。液化氣探測(cè)器暗裝 于爐灶下方，底邊距地 0.30M，天然氣探測(cè)器安裝于吊頂。在燃?xì)馓綔y(cè)器（0.4M）旁應(yīng)預(yù)留 電源線和接線盒。 6.5 為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺(tái)適當(dāng)處（非灶臺(tái)，洗菜池， 切菜板）另外預(yù)留 3-4 個(gè)成組防水型可開關(guān)插座，底邊距操作臺(tái)面 200 MM高，一般距地面 距離 10

44、00MM。 6.6 冰箱預(yù)留位不應(yīng)小于 700700MM，當(dāng)住宅面積超過(guò) 150時(shí)，應(yīng)考慮市面上雙開門冰箱 （1000MM寬、800MM深）的尺寸。 6.7 廚房不設(shè)地漏，洗菜池宜靠外窗設(shè)置，洗菜池和灶臺(tái)之間應(yīng)為調(diào)理臺(tái)。窗戶設(shè)計(jì)應(yīng)考慮 櫥柜的位置及合理性。 6.8 廚房排水管在樓板面上起坡明敷設(shè)，盡可能與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)上的排水立管接駁。 6.9 排氣道 6.9.1 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅宜設(shè)排氣道；多層以上住宅均應(yīng)設(shè)置排氣道。 6.9.2 排氣道不可與冰箱位相鄰。 6.9.3 不設(shè)排氣道的廚房，應(yīng)在外墻預(yù)留 150 孔洞。 6.9.4 四房以上戶型宜考慮工人房及小設(shè)備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等服

45、務(wù)區(qū)域， 應(yīng)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆、淋浴（在蹲便器上） 。 7衛(wèi)生間衛(wèi)生間 7.1 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板（結(jié)構(gòu)降板 50MM） ，如衛(wèi)生間下層為廳房 時(shí)，可采用結(jié)構(gòu)降板 350MM的大降板、側(cè)排或同層排水等方式進(jìn)行排水。 7.2 衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做 200 高（距結(jié)構(gòu)面）反檻，反檻高度應(yīng)按照相鄰房間地坪計(jì)算。 7.3 衛(wèi)生間：門洞高 2100MM，寬 800MM。 7.4 衛(wèi)生間內(nèi)不宜設(shè)置熱水器，也不宜設(shè)洗衣機(jī)； 7.5 坐便器應(yīng)盡量避開臥室墻面布置。 7.6 給水管、排水管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管宜結(jié)合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗， 室內(nèi)吊裝排水管

46、不影響熱水器排風(fēng)管出洞。 7.7 復(fù)式房上下衛(wèi)生間盡量對(duì)齊。 8陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái) 8.1 生活陽(yáng)臺(tái)面積不小于 4.5，推拉門兩側(cè)宜留不小于 550MM的墻垛，方便立管和室內(nèi)家 具擺放； 8.2 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)面積不宜小于 3.0，進(jìn)深不小于 1200MM，在服務(wù)陽(yáng)臺(tái)宜設(shè)燃?xì)鉄崴鳌⑷細(xì)?計(jì)量表、洗衣機(jī)水嘴和拖布池水嘴，空調(diào)室外機(jī)等應(yīng)與廚房開窗協(xié)調(diào)，合理設(shè)置，保證廚 房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應(yīng)有利于通風(fēng)換氣。燃?xì)鉄崴鲬?yīng)保證與排水 立管的水平距離不小于 400MM。陽(yáng)臺(tái)門不宜采用門連窗形式。 8.4 陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)降板：為防止雨水灌入室內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)一般宜降板 80MM，露臺(tái)降板分 3 種情況：

47、 凡是垂直落影為下面房間一部分的，為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門 檻方式，門檻高度不宜超過(guò) 200 MM，鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于 80MM； 凡是垂直落影為全部小房間的，降板 150 MM； 凡是垂直落影為陽(yáng)臺(tái)的，根據(jù)露臺(tái)進(jìn)深降板 80-100 MM。 陽(yáng)臺(tái)鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于 50-80MM，便于裝修。 8.5 空調(diào)穿墻管避免與雨水管沖突。 8.6 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)，并充分考慮排水順暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺(tái)完 成面的高差，并需有防水和排水處理。花池池壁須現(xiàn)澆細(xì)石混凝土。 8.7 熱水器 1 熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的服

48、務(wù)陽(yáng)臺(tái)上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。 純 THOUSE及別墅有條件時(shí)應(yīng)預(yù)留可使用太陽(yáng)能熱水器的設(shè)備給水管。 熱水器設(shè)在室內(nèi)時(shí)，應(yīng)預(yù)留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為 150，如排 煙孔在梁下，則孔中心距梁底為 100。應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留 120 孔洞。 9首層頂層住戶特別設(shè)計(jì)首層頂層住戶特別設(shè)計(jì) 9.1 首層住宅特別設(shè)計(jì) 應(yīng)盡可能設(shè)私家花園，花園范圍應(yīng)包括該戶整個(gè)面寬?；▓@范圍內(nèi)不得設(shè)有管井，花園 標(biāo)高可以比環(huán)境標(biāo)高略高。 私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。 首層住戶各入口應(yīng)設(shè)門禁，公共樓道主入口門內(nèi)設(shè)對(duì)講機(jī)，花園次入口設(shè)門鈴。 私家花園應(yīng)預(yù)留上、下水設(shè)

49、施。水表箱應(yīng)避免設(shè)在私家花園。 9.2 頂住戶特別設(shè)計(jì) 頂層復(fù)式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時(shí)，為保證下層廳房天花平整，上層衛(wèi)生間不降板， 并采用同層排水。 復(fù)式廚房與標(biāo)準(zhǔn)層不對(duì)位時(shí)可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。 頂層住戶的私家花園應(yīng)預(yù)留上下水，私家花園出入口設(shè)防雨設(shè)施并預(yù)留帶防水電源插座。 9.3 主體地下一層空間的利用 主體地下室北側(cè)宜作為非機(jī)械停車庫(kù)，南側(cè)宜作為住戶生活用房。 住戶生活用房宜延面寬分為 2 部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內(nèi)樓梯上下聯(lián)系； 一部分歸 2 層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸 18001800MM） 。 如考慮北側(cè)地下非機(jī)械停車庫(kù)實(shí)際作為機(jī)械

50、停車庫(kù)使用，則主體地下室北側(cè)地坪及基礎(chǔ) 局部降低至與地下車庫(kù)底板同高。主體北側(cè)地下室考慮上部做夾層，凈高 2190。有戶內(nèi)樓 梯或爬梯與南側(cè)空間結(jié)合布置。 南側(cè)應(yīng)有地下庭院，進(jìn)深不宜小于 2400 MM。夾層北側(cè)結(jié)合采光井設(shè)置采光通風(fēng)高窗。 第四節(jié)第四節(jié).建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn) 第三章第三章 會(huì)所技術(shù)要求會(huì)所技術(shù)要求 第一節(jié)第一節(jié) 會(huì)所功能布置要求會(huì)所功能布置要求 1小區(qū)會(huì)所在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的規(guī)模、品質(zhì)、業(yè)主層次、經(jīng)濟(jì)承受能力等度身 定做。配套設(shè)施不宜過(guò)分追求大而全，提高會(huì)所使用效率，降低造價(jià)和運(yùn)營(yíng)成本。 2居民對(duì)社區(qū)功能的需求為：24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的便利超市、閱覽室、健身房、咖啡館、

51、美容院、 網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場(chǎng)、壁球室等。設(shè)計(jì)會(huì)所時(shí) 可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室等群眾喜愛的項(xiàng)目的數(shù)量。 3高檔小區(qū)的會(huì)所采用封閉式管理，僅僅針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主開放，采用會(huì)員制。設(shè)計(jì)時(shí)要保證 會(huì)所的環(huán)境安寧、考慮會(huì)員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質(zhì)。要讓業(yè)主在其中能充 分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會(huì)員權(quán)的滿足感。 4 中高檔小區(qū)的會(huì)所采用半開放式和開放式管理，針對(duì)不同的項(xiàng)目采用不同的開放形式， 會(huì)所的設(shè)置要便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)要考慮外部消費(fèi)群體不對(duì)社區(qū)住戶安全構(gòu)成威脅。 5社區(qū)會(huì)所要能起到延展住宅客廳功能的作用，其相關(guān)的服務(wù)及配套符合住宅業(yè)主的身心 需要。要關(guān)

52、注老人和小孩，給他們多提供一些活動(dòng)場(chǎng)地。 6高端會(huì)所可根據(jù)不同的消費(fèi)層次，確定各自的風(fēng)格、特色和品位，從開放式經(jīng)營(yíng)做起， 進(jìn)而逐步確定會(huì)員類型，然后再過(guò)渡到會(huì)員制的路子，這類會(huì)所更類似于高檔的休閑娛樂(lè) 場(chǎng)所或針對(duì)細(xì)分后的特定市場(chǎng)需求而產(chǎn)生的個(gè)性化活動(dòng)場(chǎng)所。設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到會(huì)所經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目的變化。 第二節(jié)第二節(jié) 會(huì)所兼作售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn)會(huì)所兼作售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)優(yōu)先按會(huì)所功能設(shè)計(jì)，考慮近期改造為售樓處。 2在會(huì)所和售樓處轉(zhuǎn)換過(guò)程中，應(yīng)減少對(duì)外立面的影響。 2.1 廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)統(tǒng)一考慮。 2.2 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意避免結(jié)構(gòu)、水、電做較大的改造。 第三節(jié)第三節(jié) 會(huì)

53、所兼作售樓處立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)會(huì)所兼作售樓處立面設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1會(huì)所一般為二、三層建筑，大體量豪華會(huì)所局部考慮四層 2立面造型要均衡優(yōu)美，體現(xiàn)穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開，通過(guò)豎向高聳塔樓， 打破水平線條，豐富天際線。通過(guò)連續(xù)拱券柱廊，體現(xiàn)優(yōu)美的韻律感。 3會(huì)所入口設(shè)計(jì)要典雅、大氣，成為功能與身份體現(xiàn)的結(jié)合 4 細(xì)部設(shè)計(jì)要精致典雅，展現(xiàn)形象檔次品位。 5會(huì)所空間要開放通透，營(yíng)造商務(wù)休閑娛樂(lè)的功能氛圍。 6立面采用三段式構(gòu)圖，注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺 色的高級(jí)涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。 第四章第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求配套商業(yè)技術(shù)要求 第一節(jié)第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)

54、街沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)街 1.布置要求布置要求: 1.1.一般所占比例不宜超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積的 10%; 1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉(zhuǎn)角，主入口等重要部位。 1.3.主力店，次主力店宜采取獨(dú)立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)留好燃?xì)猓舷滤?，?油池。 1.4 沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商業(yè)店鋪的通達(dá)性。 1.5 沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)店招。 1.6 沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)亮化工程。 2.面積配比面積配比 名稱單體面積(M2)占比統(tǒng)計(jì)層數(shù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)模式 主力店500-100010%2-3宜餐飲娛樂(lè)類物業(yè)持有 次主力店300-50010%2-3宜餐飲娛樂(lè)類物業(yè)持有或銷售 200

55、-30020%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類銷售 100-20020%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類銷售基本店鋪 100 以下40%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類銷售 第二節(jié)第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場(chǎng)步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場(chǎng) 2.1 標(biāo)準(zhǔn)模式標(biāo)準(zhǔn)模式 2.1.1 標(biāo)準(zhǔn)模式一般由主商場(chǎng)（4 層）+商業(yè)街區(qū)（23 層）+酒店式公寓及酒店構(gòu)成。標(biāo)準(zhǔn) 店為大、中主力店帶動(dòng)小店模式，商業(yè)街以餐飲娛樂(lè)及特色主題商業(yè)為主。 2.1.2 如果為星級(jí)酒店（4 星級(jí)/5 星級(jí)）宜單獨(dú)設(shè)置地塊，且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。 2.2 面積配比面積配比 店型及規(guī)模業(yè)態(tài)及比例業(yè)態(tài)及比例 名稱單個(gè)面積(M2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容占比統(tǒng)計(jì)

56、備注 10000-20000超市 5000-10000精品家居大型店 5000-10000百貨（可與超市組合） 25%持有.租賃 2000-4000娛樂(lè)中心（量販 KTV）持有.租賃 4000-6000休閑中心（洗浴+健身+按摩）租賃+銷售 400-1000酒吧，咖啡租賃+銷售 中型店 400-1000品牌連鎖餐廳 50% 銷售 2.3 地下車庫(kù)設(shè)備層設(shè)計(jì)要點(diǎn)地下車庫(kù)設(shè)備層設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2.3.1 超市應(yīng)有步道到地下車庫(kù)。 2.3.2 地下室客用電梯應(yīng)有門廳，設(shè)自動(dòng)開啟玻璃門。 2.3.3 結(jié)合貨梯位置在地下設(shè)置卸貨區(qū)和垃圾間面積應(yīng)該在 25-30 平方米之間， （分類間+總 間，供商場(chǎng)使用） ，

57、卸貨區(qū)應(yīng)有相應(yīng)的管理用房，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水口供清洗，應(yīng)設(shè)排氣裝 置。兩者盡量統(tǒng)一設(shè)置管理用房。卸貨區(qū)應(yīng)考慮若干裝卸位，并注意回車空間，大型貨車 卸貨平臺(tái) 1M高，小型車卸貨平臺(tái) 0.45M高。 2.4 地上部分設(shè)計(jì)要點(diǎn)地上部分設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2.4.1 柱網(wǎng)尺寸以 8.1M8.1M為主網(wǎng)，邊沿部分依地形，造型靈活處理。 2.4.2 外街店鋪室內(nèi)外高差為 150MM，室內(nèi)店鋪室內(nèi)外高差為 15MM。 2.4.3 層高：普通梁板結(jié)構(gòu)：一層 55.5M；二、三層 55.2M（超市部分的凈高宜在 3.8M 以上） ； 四層約 4.8M（影視廳除外） 。 2.4.4 主商場(chǎng)內(nèi)中庭回廊不設(shè)柱子（除大中庭部分外）

58、 。 2.4.5 主商場(chǎng)內(nèi)街商鋪的店面玻璃墻距柱邊300MM。 2.4.6 單面走廊寬約 3M，中間走廊寬約 4M。 2.4.7 沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內(nèi)預(yù)留獨(dú)立衛(wèi)生間位置，預(yù)留上下水口， 余不設(shè)。 2.4.8 結(jié)合貨梯位置設(shè)置卸貨區(qū)以 510左右垃圾間，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水、排氣裝置。 2.4.9 公共衛(wèi)生間不設(shè)門，平面布局，采用視線遮擋。 2.5 消防疏散設(shè)計(jì)要點(diǎn)消防疏散設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2.5.1 不超 24 米高的高層裙房按建規(guī)設(shè)計(jì)，所有建筑的耐火等級(jí)套規(guī)范低限。 2.5.2 相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應(yīng)達(dá)到本區(qū)理論疏散寬度的 30%。 2.5.3 相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。

59、 2.5.4 疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。 2.5.5 設(shè)計(jì)中須應(yīng)用“虛擬防火分區(qū)”及“準(zhǔn)安全區(qū)域”的概念。 2.6 立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 2.6.1 主商場(chǎng)建筑外立面造型與廣告位布置應(yīng)協(xié)調(diào)，求得最佳造型效果和經(jīng)濟(jì)效益。 2.6.2 主商場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)有自然采光與通風(fēng)，余不開窗或少開窗。 2.6.3 立面設(shè)計(jì)須考慮沿街小店采用分體空調(diào)的外機(jī)位效果。 第五章 地下車庫(kù)技術(shù)要求（不考慮人防） 第一節(jié)第一節(jié) 地下車庫(kù)柱網(wǎng)與單位停車面積指標(biāo)地下車庫(kù)柱網(wǎng)與單位停車面積指標(biāo) 4.1.1 獨(dú)立式汽車庫(kù)的單車面積宜控制在 30 平方米以下，車庫(kù)平面布置應(yīng)緊湊，減少單車 面積指標(biāo) 4.1.2 地下室設(shè)計(jì)時(shí)先進(jìn)行停車區(qū)布置，設(shè)備用房宜集中布置，附加在停車區(qū)外，進(jìn)行加法 設(shè)計(jì)。 4.1.3 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)安排車道兩面停車，允許少量單面停車，避免車道邊無(wú)停車位。 4.1.4 柱網(wǎng)尺寸參照下圖 4.2 地下車庫(kù)層高 4.2.1 獨(dú)立式汽車庫(kù)層高宜控制在 3 米。 4.2.2 柱網(wǎng)布置時(shí)宜采用長(zhǎng)短跨布置，兼顧停車經(jīng)濟(jì)性和車庫(kù)層高的經(jīng)濟(jì)性。 4.2.3 設(shè)計(jì)時(shí)通風(fēng)專業(yè)應(yīng)提前參與到方案設(shè)計(jì)中，確定排煙機(jī)房位置、風(fēng)管走向，綜合風(fēng)管 走向進(jìn)行柱網(wǎng)布置。風(fēng)管從短跨梁下走，噴