某某購物中心美食廣場運(yùn)營管理建議報(bào)告素材.ppt

1、XXX購物中心美食廣場 運(yùn)營管理建議報(bào)告,2012-11-12,報(bào)告目錄,成功經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)營趨勢,發(fā)展現(xiàn)狀,機(jī)電設(shè)計(jì)要點(diǎn),選址要求,內(nèi)部設(shè)計(jì)要點(diǎn),導(dǎo)入和發(fā)展期,定義及由來,一、定義及由來,定義：美食廣場，又稱為熟食中心，是指多間食肆聚集的地方，桌椅則由各食肆共用,由來： 引入美食廣場這個概念最早是從百貨公司開始，美食廣場是一個規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，裝修別具有風(fēng)格，盡量營造一個舒適的環(huán)境。匯聚天下精美小吃，經(jīng)營品種上絕不是千篇一律，在每個地區(qū)力求做出本地的特色，根據(jù)周邊環(huán)境和當(dāng)?shù)厝说娘嬍沉?xí)慣來選擇經(jīng)營品種，以此吸引消費(fèi)者,二、導(dǎo)入期與發(fā)展期,代表事件： 1、1992年臺灣的大千美食林打響了以檔口形式經(jīng)營

2、籌碼方式收銀座位統(tǒng)一布局的美食廣場的第一炮； 2、臺灣的太平洋百貨同時在上海帶來了當(dāng)時最新鮮時髦的美食廣場，主要特色是各種港臺小吃； 3、馬來西亞的百盛則為北京帶來了頗具東南亞情調(diào)的美食廣場,導(dǎo)入期,時間：90年代初,深層分析： 當(dāng)時國內(nèi)連鎖快餐的品牌和數(shù)量都不多，主題餐廳和異國風(fēng)味餐廳更是非常稀少，美食廣場憑借著新鮮獨(dú)特的口味和眾多的可搭配選擇以及現(xiàn)代化時尚的裝飾立刻一炮而紅甚至一度成為時髦的中高檔餐飲代表，國內(nèi)各大商場也紛紛如法炮制在自家商場頂樓設(shè)置美食廣場,當(dāng)時的美食廣場通常位于商場的頂樓且規(guī)模龐大,代表事件： 以上海為例，上海美食廣場的發(fā)展遭遇了發(fā)展瓶頸。一方面各類連鎖快餐和主題餐廳發(fā)

3、展迅速，另一方面中型百貨商場紛紛倒閉，大商場又紛紛開始升級提檔以提升坪效。美食廣場紛紛被百貨商場拋棄。 而國內(nèi)其它城市的美食廣場多數(shù)也在取得短暫輝煌后不久便開始走下坡路倒閉的也不在少數(shù),麥當(dāng)勞肯德基必勝客等完全共享中央的公桌就餐區(qū),調(diào)整期,時間：2000千禧年前后,研究分析： 究其原因主要是技術(shù)含量太低，缺乏專業(yè)化系統(tǒng)管理, 僅僅是一些食品大排檔的集聚，未能通過主題化裝飾以及現(xiàn)代化行銷管理賦予價值增值，且出品口味與品質(zhì)控制不佳,代表事件： 1.首家專業(yè)連鎖美食廣場-來自新加坡的食閣先后進(jìn)駐上海的八佰伴、佳世客、城隍廟商場2樓等多家商場并獲得成功. 2.新加坡食閣主席郭明忠當(dāng)時以個人名義在上海投

4、資大食代。跟隨家樂福和樂購進(jìn)入上海各大成熟社區(qū)成功開設(shè)小型店，繼而登陸北京天津重慶等城市的繁華購物中心從而逐步坐穩(wěn)中國美食廣場的頭把交椅。 3. 2005年前后隨著大型購物中心、百貨、大賣場的迅猛拓展新店，美食廣場也迎來了新一輪發(fā)展，但同時期各類快餐、主題餐廳也發(fā)展迅速，美食廣場在發(fā)展的同時面臨新的競爭格局,發(fā)展期,時間：90年代中期,深層分析： 大陸美食廣場的發(fā)展內(nèi)在旺盛需求；2.創(chuàng)新變革引入主題化創(chuàng)意裝飾； 3.提升形象與環(huán)境；4.在檔口經(jīng)營商的選擇上不斷引入特色餐廳并進(jìn)行本土化改良不斷優(yōu)化調(diào)整和早期傳統(tǒng)美食廣場徹底區(qū)隔。 5.借助于上海和全國90年代末購物中心和甲級寫字樓開始發(fā)展機(jī)會，憑

5、借著平時穩(wěn)定的辦公人潮和周末節(jié)假日的逛街客群逐步發(fā)展壯大,三、美食廣場的內(nèi)裝設(shè)計(jì)要點(diǎn),一、配置 1、固定家具與移動家具配比約6：4 7：3 2、設(shè)置大堂公共洗手池 3、配置造景裝飾 4、辦公室、弱電室 5、更衣室、休息室、衛(wèi)生間 6、洗碗間、倉庫 7、大小店招材質(zhì)及形態(tài) 8、柱子處理 9、墻面、柜面 10、吊頂及標(biāo)高 11、地面 12、總平規(guī)劃 13、時尚動感區(qū) 14、兒童區(qū)（備用） 15、殘菜區(qū) 16、售卡臺 17、公共燈箱及指引,二、設(shè)計(jì)要求 1、飾材：高貴不貴 2、燈具：節(jié)能、跳色 3、吊頂造型 4、材質(zhì)注意消防要求，避開消防隔斷 5、總體：亮麗、開闊、增大空間感,四、美食廣場的機(jī)電設(shè)計(jì)

6、要點(diǎn),1、電氣系統(tǒng)（內(nèi)場、營運(yùn)、后勤、辦公、戶外店招廣告等） 2、通風(fēng) 3、空調(diào) 4、給排水 5、照明 6、油煙凈化 7、環(huán)保凈化 8、監(jiān)控 9、音響,10、收銀 11、電話、TV 12、煤氣 13、消防 14、電表分布（備注） 15、與廚房設(shè)備安裝對接 16、柱頂留滅蠅燈電位 17、冷菜間留空調(diào)電位 18、柱腳、墻沿、隔屏下沿留部分電位給點(diǎn)唱機(jī)、跳舞機(jī)、花車、保潔設(shè)備用電,五、美食廣場二、三線城市選址要求,1 城市概況及地理位置 城市概況： 城市級別，市區(qū)常住人口，支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)水平，人均收入，白領(lǐng)薪資等地理位置： 所屬商圈，平日人流，周末人流，KFC位置，道路狀況，入住率等 2 樓層 B1

7、層為最佳選擇，如果是高樓層需有其它餐飲娛樂與它配套，或是處于超市主力店出口動線上。 3 租金 小于等于同一商場內(nèi)二樓租金，低于商鋪售價的5%回報(bào)率。 4 租期 分割產(chǎn)權(quán)商鋪： 5-8年 開發(fā)商或大面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪： 8-15年 5 面積 二線城市不超過2500平米 三線城市不超過2000平米 其它城市不超過1500平米 但下限是800-1000平米 6 機(jī)電條件 詳見機(jī)電設(shè)備篇，最重點(diǎn)是管道煤氣和廚房排煙,7 商業(yè)環(huán)境 商場類型，商品檔次，有無辦公商住樓，商業(yè)管理公司能力，周邊商場競爭力，有大賣場 8 消費(fèi)力 社會零售商品消費(fèi)力，飲食產(chǎn)品消費(fèi)力等 9 餐飲文化及同業(yè)競爭 是否崇尚餐飲，餐飲業(yè)態(tài)

8、豐富度，當(dāng)?shù)靥厣惋嫞笃放撇惋嫚顩r等 10目標(biāo)顧客群 商場顧客，大賣場顧客，路過客，白領(lǐng)，辦公樓，商住樓，居民區(qū)，學(xué)校等 11當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶的理念 12. 交通條件地鐵、公交車站，十字路口，步行街，汽車及自行車停車位等,六、不同類型檔次美食廣場現(xiàn)狀,這里討論的美食廣場主要以標(biāo)準(zhǔn)美食廣場為主，標(biāo)準(zhǔn)美食廣場和泛美食廣場也進(jìn)行一定程度探討，但不討論以傳統(tǒng)餐廳形式經(jīng)營的美食城和美食廣場,一、標(biāo)準(zhǔn)美食廣場：標(biāo)準(zhǔn)的美食廣場都采用共享座位可自由選擇組合不同攤檔的食物進(jìn)食，標(biāo)準(zhǔn)美食廣場按其環(huán)境等因素又可分為高檔美食廣場、中高檔美食廣場和中檔美食廣場、低檔大眾美食廣場、奢侈美食廣場。（注，大食代等許多美食廣場為了

9、應(yīng)對租金壓力引進(jìn)了漢堡王等快餐等并設(shè)立獨(dú)立的不共享用餐區(qū)，但所占比例不大，與上海正大廣場之類“準(zhǔn)美食廣場”完全由獨(dú)立的幾十家連鎖店組成有本質(zhì)不同。）標(biāo)準(zhǔn)美食廣場目前在國內(nèi)仍然占絕大多數(shù),泛美食廣場,標(biāo)準(zhǔn)美食廣場,準(zhǔn)美食廣場,美食廣場按照檔次類型區(qū)分,1）高檔美食廣場 這類美食廣場既擅長環(huán)境創(chuàng)意包裝設(shè)計(jì)又深得行銷之道且注重食物出品口味與特色以及衛(wèi)生清潔工作到家，且時尚感特別強(qiáng)烈，以大食代和福將坊以及食通天等為代表。高檔美食廣場品牌數(shù)量相對較少，主要分布在一二線城市的中高檔商場和購物中心，數(shù)量約占全國美食廣場數(shù)量的10,標(biāo)準(zhǔn)美食廣場,2）中高檔美食廣場和中檔美食廣場： 多數(shù)商場自營的美食廣場和臺商

10、經(jīng)營的室內(nèi)臺式食街介于中高檔和中檔之間。中高檔美食廣場和中檔美食廣場目前數(shù)量最多，主要分布在一二三線城市的中高檔商場和購物中心，數(shù)量約占全國美食廣場數(shù)量的40,3）低檔大眾美食廣場： 這類美食廣場往往實(shí)質(zhì)是小吃城，環(huán)境相當(dāng)樸素甚至簡陋類似新加坡第一代美食廣場小攤中心，以上海食品一店的美食廣場為代表。低檔大眾美食廣場目前數(shù)量眾多，主要分布在二三線城市的中低檔商場，數(shù)量約占全國美食廣場數(shù)量的40,總而言之，美食廣場的定位必須與所在商圈客戶群相匹配，適合的就是最好的，不然再高檔沒有業(yè)績也是枉然,4）奢華美食廣場：上海 “和伊授桌”號稱亞洲最高檔美食廣場，餐廳內(nèi)的不同區(qū)域分別設(shè)有意式館、日式館、中式館

11、、甜品屋、面包屋、烤肉吧、酒吧、咖啡館等。除了熟食店Bottega、筑地銀章魚丸子小吃店，其實(shí)是中、日、意幾個餐廳以及一個酒吧的組合，而不是一個個分散的美食攤點(diǎn)，只不過與food court美食廣場一樣將餐廳分布在四圍，而座椅集中在中心區(qū)，但不同區(qū)在家具、裝修風(fēng)格上都有區(qū)隔，午餐時間以自助式供應(yīng)，晚餐時間則采取點(diǎn)餐式服務(wù)，價格較大食代還貴許多。適合超級甲級辦公樓和高級賓館聚集區(qū)。奢華美食廣場目前數(shù)量極其稀少，不足全國美食廣場數(shù)量的0.1,二、準(zhǔn)美食廣場： 準(zhǔn)美食廣場完全由獨(dú)立的幾十家連鎖快餐店和主題餐廳組成，就餐的座位區(qū)完全分割開來，顧客無法自由選擇組合不同攤檔的食物進(jìn)食，準(zhǔn)確的講實(shí)質(zhì)是個租賃

12、性質(zhì)的餐廳層。香港和深圳的蔡瀾美食坊、上海正大廣場5樓、上海調(diào)頻一號6樓都是這類準(zhǔn)美食廣場的杰出代表。這類準(zhǔn)美食廣場適合品牌餐廳資源豐富的一線城市，通俗點(diǎn)講標(biāo)準(zhǔn)美食廣場就像開架式的統(tǒng)一經(jīng)營管理的百貨商場，而準(zhǔn)美食廣場類似各租賃店彼此獨(dú)立經(jīng)營的購物中心,三、泛美食廣場： 大型自助餐廳與標(biāo)準(zhǔn)美食廣場一樣采用共享座位可自由選擇組合不同攤檔的食物進(jìn)食，但市場定位、價格、就餐環(huán)境與食材以及價格與普通美食廣場相比高出許許多多，而且采用單一價格。適合部分高檔定位的購物中心引進(jìn)，金錢豹國際美食總匯、四海一家、喜多屋等都是高檔購物中心和商場心儀希望引進(jìn)的品牌,七、不同區(qū)域的美食廣場的現(xiàn)狀,目前，全國美食廣場的品

13、牌集中度非常低，不僅比超市大賣場低，比百貨也低許多。目前階段則屬于三國演義中初期階段，少數(shù)領(lǐng)頭羊躍躍欲試正剛剛開啟群雄爭霸之旅，數(shù)十家地方諸侯則各自封城為政，大規(guī)模的收購兼并與洗牌運(yùn)動尚未開始,1、一線城市龍頭大哥：大食代已開店22家，東西南北通吃但只進(jìn)一二線城市。由于擅長環(huán)境的創(chuàng)意主題設(shè)計(jì)以及市場行銷，大食代的經(jīng)營業(yè)績與企業(yè)形象目前是國內(nèi)美食廣場中最成功的,2、北方掌門：亞惠美食，集中在黃河以北發(fā)展，大連北京天津是主攻目標(biāo)，此外還進(jìn)駐了沈陽、西安、鄭州等城市。亞惠擅長自營，優(yōu)點(diǎn)是管理精細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)，賣場環(huán)境整潔溫馨但略顯呆板缺少活力，旗下共擁有“亞惠美食”、“亞惠美食花園”、“歐米奇咖啡”、“百樂

14、匯餐飲”、“群惠餐飲”和“槐花烤肉”五個自主創(chuàng)立的餐飲品牌,3、南方宗師：新食尚文化美食廣場，其特點(diǎn)是單店規(guī)模龐大品種繁多與菲律賓的美食廣場較為接近，能使客人真正實(shí)現(xiàn)一站式享受各色美食,4、獨(dú)城連鎖大佬派： 這些品牌在本城都擁有多家分店堪稱美食廣場老大但都不出城門，美樂匯美食廣場3店獨(dú)占深圳，新泰洋美食廣場在廣州擁有2家大型美食廣場，新加坡獅城美食廣場則以4家分店成為武漢美食廣場一哥，幸運(yùn)時間美食廣場則在北京連開5店，食通天下美食廣場在泉州連開3店。美食代美食廣場、八方一品美食廣場、食為天美食廣場、家美樂美食廣場、嘉香小吃美食城分別在鄭州、青島和哈爾濱、合肥、昆明占據(jù)分店數(shù)量優(yōu)勢。值得注意的是

15、這些獨(dú)城連鎖大佬有相當(dāng)部分是老字號經(jīng)營的小吃美食廣場而不是現(xiàn)代美食廣場。如果這些美食廣場品牌能夠走出本地市場進(jìn)行區(qū)域拓展或者全國擴(kuò)張則國內(nèi)購物中心項(xiàng)目美食廣場招商難題就能解決了，但異地?cái)U(kuò)張的本土化難題必須有效解決。目前在國內(nèi)多數(shù)城市在美食廣場領(lǐng)域都有一家獨(dú)城連鎖大佬,5、新過江龍： 近年來一批新的外資美食廣場對中國大陸市場躍躍欲試，主要選手均來自香港跳舞以及新加坡馬來西亞泰國等東南亞國家。 例如新加坡著名的美食廣場上市公司福將坊美食廣場關(guān)閉合肥店主攻北京上海等一線城市，并已進(jìn)駐北京金融街購物中心。而新加坡分店最多的美食廣場咖啡店集團(tuán)則在上海七寶嘉茂開設(shè)了新膳海美食廣場。 而有臺灣背景的美食通美

16、食廣場則連開深圳怡景中心城和佛山保利水城2家分店。 來自馬來西亞賦樂食坊美食廣場其中國第一家店于2007年7月進(jìn)駐西安騾馬市商業(yè)步行街興正元百貨六樓。食通天美食廣場據(jù)說投資商來自香港也已經(jīng)進(jìn)駐北京SOGO、武漢SOGO和大連天興羅斯福國際中心等購物中心,6、小區(qū)域拓展： 除了以上五派之外，還有部分品牌實(shí)行穩(wěn)扎穩(wěn)打的小范圍拓展戰(zhàn)略，例如食加食美食廣場集中在浙江發(fā)展、桂林人旺角美食街在湖南湖北密集拓展、泰國背景的新食代美食廣場在江蘇浙江大力擴(kuò)展、百奇源美食廣場在河北沈陽等地?cái)U(kuò)張,八、不同業(yè)態(tài)物業(yè)內(nèi)的美食廣場現(xiàn)狀,1、百貨公司： 從全國情況來看，香港臺北北京成都長沙大連南京等地都有不少成功自營美食廣

17、場的百貨，包括新光三越，新瑪特、SOGO崇光、銀泰、天虹百貨、南京新百、卓展、興隆大家庭等等，而食通天、新食代等一批專業(yè)連鎖美食廣場開始以租賃或合作經(jīng)營方式進(jìn)駐百貨商場。從海外情況來看歐美日韓的百貨公司也大多在商場頂樓或地下室保留著美食廣場且生意興隆，例如韓國樂天百貨、日本高島屋百貨伊勢丹百貨以及東南亞各大百貨商場以及歐洲的商場也普遍保留著美食廣場。 2、購物中心： 由于租金不斷高漲以及連鎖餐廳品牌資源大量增加，上海購物中心內(nèi)都是新加坡大食代。例外的2家分別是龍之夢自己經(jīng)營的龍旺美食廣場和七寶嘉茂引進(jìn)的的新膳海美食廣場，值得注意的是新膳海美食廣場由新加坡最大的美食廣場經(jīng)營商咖啡店集團(tuán)投資經(jīng)營管

18、理業(yè)績正在逐步好轉(zhuǎn)之中。2008年開業(yè)的353廣場則在6樓開出“白領(lǐng)食堂”面積約1300平方米，有600多個用餐坐席，是一個集聚各國風(fēng)味和各類小吃的美食廣場,3、大賣場： 上海早期的大賣場包括樂購、易初蓮花、大潤發(fā)等都設(shè)有自營的美食廣場。目前樂購仍在堅(jiān)持自營美食廣場且經(jīng)營情況尚好；易初蓮花和大潤發(fā)則以餐廳區(qū)替代了美食廣場。而家樂福通過與大食代戰(zhàn)略合作在上海地區(qū)6家家樂福分店中引入了大食代且經(jīng)營情況良好且整體環(huán)境更為時尚。從全國其它城市來看，仍然有相當(dāng)比例的大賣場仍設(shè)有美食廣場面積通常在700-1200平方米之間，但與最初各大賣場幾乎全部自營美食廣場不同目前已出現(xiàn)了新食代、食加食、百奇源美食廣場

19、等一批專業(yè)連鎖美食廣場租賃或合作經(jīng)營 ，在自營的美食廣場中以伊藤洋華堂自營的食街和JUSCO自營的美食廣場當(dāng)屬佼佼者。 4、專業(yè)商場和專業(yè)市場： 百腦匯、賽博數(shù)碼和頤高數(shù)碼電腦城、蘇寧電器以及紅星美凱龍家居城已在全國很多城市作為項(xiàng)目的附屬配套開了不少自營美食廣場，經(jīng)營情況良莠不齊。最成功的當(dāng)屬IKEA宜家在商場內(nèi)附設(shè)的自營大型歐式美食廣場，2000平方米的場地經(jīng)常水泄不通人滿為患，其中經(jīng)驗(yàn)值得學(xué)習(xí)。而上海食品一店配套的純小吃城特色的美食廣場雖然環(huán)境簡陋但引入的商家不少極具特色故也相當(dāng)成功,5、其它- 辦公樓、游樂園、醫(yī)院、大型企業(yè)、大中學(xué)校、機(jī)場交通樞紐等美食廣場在新加坡到處都是，無論辦公樓、

20、游樂園、醫(yī)院、大型企業(yè)、大中學(xué)校、還是機(jī)場交通樞紐都有美食廣場的位置，臺灣的嘉禾影城和誠品書店信義旗艦店也有自營美食廣場。在上海，科技館引入了大食代美食廣場，世博會現(xiàn)場也將開設(shè)杏花村等多家美食廣場，另外部分高檔辦公樓也設(shè)置了美食廣場作為員工配套。 廣州、上海、北京等地的機(jī)場航站樓也引入了美食廣場為乘客服務(wù)。已有多家餐飲機(jī)構(gòu)同時在購物中心和大型企業(yè)內(nèi)開設(shè)美食廣場，美食廣場作為食堂的升級版正在到處展露新姿，但與購物中心內(nèi)的美食廣場不同，大型企業(yè)內(nèi)開設(shè)的美食廣場都較為樸素簡潔擋口也少許多,九、美食廣場的成功經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)營趨勢,對于美食廣場而言最重要的因素包括出品食物的口味，廣場的環(huán)境，服務(wù)質(zhì)量，行銷推廣

21、、衛(wèi)生保潔等等。保證食物口味足夠美味的經(jīng)驗(yàn)1 試吃小組 眾口協(xié)調(diào)2 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠+不斷推新3 引進(jìn)最新品牌獨(dú)家品牌熱門品牌4 “零租金”吸引優(yōu)質(zhì)商家抽成有利汰劣選優(yōu)5 在二三線城市培訓(xùn)引導(dǎo)提升租戶經(jīng)營水準(zhǔn)6 更多連鎖品牌餐廳融入美食廣場7 五星級飯店美食入駐高檔美食廣場8 搜羅最純正地方小吃進(jìn)美食廣場,1 試吃小組 眾口協(xié)調(diào)找合適的攤位經(jīng)營商是個問題，中國大陸幅員廣大，各地的飲食文化千變?nèi)f化，不像新加坡和臺灣市場，喜歡的食物和口味比較統(tǒng)一和集中，眾口難調(diào)，使得美食廣場招商面臨選擇難題。根據(jù)已經(jīng)確定的目標(biāo)顧客來分析,哪些產(chǎn)品是他們會喜愛的, 哪些新產(chǎn)品他們能接受,哪些品種是絕對不能上的, 都需要通過

22、市場調(diào)查來幫助分析, 絕不能依靠所謂成熟經(jīng)驗(yàn)依葫蘆畫瓢。 此外調(diào)整口味以更普及化的改良本土化口味或執(zhí)著地保持最正宗家鄉(xiāng)口味等候知音，要根據(jù)美食廣場所在商圈的客戶群特點(diǎn)來決定。 2 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠+不斷推新 新加坡福將食閣美食廣場則希望以不同的手法經(jīng)營美食廣場，將以往只有在中高檔餐館才能享用的食品帶到食閣，以大眾化的價格，讓消費(fèi)者能體驗(yàn)到不同的飲食經(jīng)驗(yàn)。 此外，必須保留本地的傳統(tǒng)食品菜肴，以符合顧客的口味。不能脫離原有的顧客群。同時也不能固步自封，一成不變，美食廣場還需要迎合更多不同顧客群的支持與光顧，引進(jìn)往常認(rèn)為是非美食廣場的食物,3. “零租金”吸引優(yōu)質(zhì)商家抽成有利汰劣選優(yōu)要保證出品食物的口味足夠

23、美味，就必須選對攤位經(jīng)營商。但不同地區(qū)市場情況各不相同，不同美食廣場的經(jīng)營形式也各有不同，租賃式經(jīng)營、扣點(diǎn)式經(jīng)營以及保底租金加扣點(diǎn)在不同地區(qū)分別存在，具體采用何種經(jīng)營方式還要看本地市場資源，除非美食廣場經(jīng)營商具備很強(qiáng)大的跨區(qū)域招商能力。例如部分商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓呱啼伖?yīng)量又大的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中小城市，以扣點(diǎn)形式經(jīng)營美食廣場就面臨著許多問題，無法推行統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)結(jié)算的現(xiàn)代方式，而不得不采用最原始的租賃式經(jīng)營各攤位各自收銀,4. 引進(jìn)最新品牌獨(dú)家品牌熱門品牌最受歡迎的傳統(tǒng)小吃+最新的美味美食街的商品單價也相當(dāng)親民，價格區(qū)間從5元50元，可以滿足各類顧客的消費(fèi)需求。并給購物的顧客提供一個氛圍輕松可

24、以歇歇腳、吃點(diǎn)東西聊天放松的地方。美食廣場在強(qiáng)調(diào)品種豐富的同時，口味要常換常新，這樣才能在市場中處于不敗之地，引進(jìn)口味好又不易吃到的食物攤位經(jīng)營商很重要,5. 在二三線城市培訓(xùn)引導(dǎo)提升租戶經(jīng)營水準(zhǔn) 美食廣場能跟業(yè)主爭取盡量優(yōu)惠的商務(wù)條款，并能將這些惠遇在一定階段內(nèi)放水養(yǎng)魚讓利于小商家，讓這些小廠商也能輕裝上陣。過于嚴(yán)苛的招商條款可能會導(dǎo)致二種不良局面，一是由于經(jīng)營成本較高，產(chǎn)品的價格定位也會水漲船高，逐漸脫離平民消費(fèi)，二是為了維持平民價格，偷工減料，降低品質(zhì)。這二種局面都對美食廣場的長期發(fā)展不利。當(dāng)然，如果在一個城市的頂級商圈，有龐大的客流基礎(chǔ)，招商條款也必然是當(dāng)仁不讓，關(guān)健還是因地制宜，確保

25、美食廣場的長期穩(wěn)定發(fā)展,6.更多連鎖品牌餐廳融入美食廣場 引入及具特色的特色小吃經(jīng)營商對于吸引喜歡嘗新和喜歡小吃的客人非常重要，但有部分客人越來越更重視品牌與食物的衛(wèi)生，這部分客人往往認(rèn)準(zhǔn)幾家連鎖品牌快餐進(jìn)餐，所以美食廣場也需要引入多家連鎖品牌快餐廳，才能更好地為客人服務(wù)。對于面積大于3000平方米的旗艦型美食廣場更需要引入品牌快餐以增加吸引力并分?jǐn)傋饨?7.五星級飯店美食入駐高檔美食廣場 基于互利互補(bǔ)，五星級飯店到高檔百貨商場和購物中心內(nèi)開設(shè)餐飲專柜的情形愈來愈多。餐飲美食是賓館飯店業(yè)的專長，飯店級的餐飲柜進(jìn)駐百貨賣場，提高了百貨公司美食街、美食廣場的水準(zhǔn)，賓館飯店業(yè)本身的營業(yè)據(jù)點(diǎn)和營業(yè)額也

26、增加，雙方互補(bǔ)。五星級飯店常給人高不可攀的感覺，到百貨公司美食街設(shè)柜，走入人群，主要是增加飯店的餐飲與非主客群接觸，培養(yǎng)潛在的客層和口碑。隨著大陸出現(xiàn)越來越多的高檔百貨和購物中心，五星級飯店美食入駐高檔美食廣場的現(xiàn)象估計(jì)不久的將來也有望在上海北京深圳廣州出現(xiàn),8.搜羅最純正地方小吃進(jìn)美食廣場 總之如果有家美食廣場可以讓顧客同時滿足一家老少（或者幾個同事幾個同學(xué)朋友）各自不同的點(diǎn)餐需求并一起聚餐，無疑該美食廣場的吸引力將成倍增長。例如小孫子點(diǎn)肯德基的炸雞和哈根達(dá)斯的冰激凌，母親吃麥當(dāng)勞的奶昔和必勝客的披薩，父親吃香港云吞面和新加坡炒米線，爺爺吃小楊生煎和正宗的無錫小籠，奶奶吃老邊水餃，還有共享的

27、五星級飯店出品的蛋糕和甜品，大家邊吃邊聊，不時互相交換下吃的品種，該是如何其樂融融的場面,一）概述,1.主要分布區(qū)域： 主要分布于車站路沿線，車站廣場附近，規(guī)模較大的美食廣場一共有4家：百樂美食廣場、宏業(yè)快捷酒店美食城、華鑫快捷餐廳、金鼎美食廣場。 2.主要經(jīng)營業(yè)種： 均以統(tǒng)一開票分散經(jīng)營為主，檔口形式出現(xiàn)，以面食和蓋澆飯為主。 3.目前運(yùn)營狀況： 臨街美食廣場（宏業(yè)和華鑫）的人流客源較為充裕，并人氣較旺。而百樂和金鼎的人氣較弱，并有一定的空置檔口，并所占比例較高,華鑫快捷餐廳 位于汽車站廣場南側(cè)，營業(yè)面積約200平方米，依托加盟南陽地方名吃丁老二米線，主營面食以及蓋澆飯，主要目標(biāo)客群為車站旅

28、客。人氣較旺,宏業(yè)快捷美食城 位于車站路和新華路交叉口北側(cè)，營業(yè)面積500平方米，以檔口形式出現(xiàn)，主營面食以及蓋澆飯，人氣較旺,新城百樂美食廣場 位于新城百樂2期的五樓，（實(shí)際為整體框架結(jié)構(gòu)的頂部改造）。整個營業(yè)面積近2000平方米，目前一樓為檔口形式出現(xiàn)，和電玩做業(yè)種搭配，空置率在1/2左右，二樓區(qū)域正在整體改造為雅間，是我項(xiàng)目最主要的競爭對手,二）綜合分析,1.目標(biāo)客群均以車站附近流動人群為主，同時兼顧周邊商戶就餐需求； 2.經(jīng)營規(guī)模目前均以中檔為主，并中餐是目前主要品類； 3.經(jīng)營管理均處于餐飲經(jīng)營的初級階段，管理水平和檔次標(biāo)準(zhǔn)均偏低； 4.目前尚未形成一家獨(dú)大的局面，市場處于競爭的初級

29、階段； 5.規(guī)模上500平方米以上的美食廣場，均存在將近1/3的鋪位空置，說明針對招商運(yùn)營均存在被動狀態(tài)；缺乏系統(tǒng)的招商以及營銷推廣。 6.目前的餐飲品種相對匱乏，同時，特色品位尚未形成，有市場潛力可挖； 7.整體餐飲品牌度和知名度在南陽市區(qū)影響力偏低,一）合約分析,主要要約點(diǎn)： 1.時間：2009.9.16-2012.9.15 2.承包費(fèi)：6萬元/年 3.日均營業(yè)額超過3000元，我方提8%；3000元/天，計(jì)提6%； 4.目標(biāo)：2010年5月 日均營業(yè)額達(dá)到4000元 5.承包人全權(quán)負(fù)責(zé)美食城的招商租賃,優(yōu)勢： 1.將市場培育期交給承租方，降低開發(fā)方的資金投入； 2.保底的租金政策可為我方

30、帶來較為穩(wěn)定的租金收入； 3.適當(dāng)?shù)臓I業(yè)額提成比例，有效調(diào)動承租者的積極性,弊端： 1.喪失了對于項(xiàng)目有關(guān)運(yùn)營管理的有效監(jiān)管措施以及約定； 2.僅僅是從營業(yè)額角度對乙方進(jìn)行要求約束；缺乏對于品牌以及發(fā)展戰(zhàn)略的長線約定； 3.缺乏針對承租方必要硬件投入以及宣傳推廣的要約,二）營業(yè)額分析,數(shù)據(jù)顯示： 1.10月份美食廣場日均營業(yè)金額2568.33元/天； 2.其中日營業(yè)額超過3000元/天，共計(jì)4天，占比13%； 日營業(yè)額2500-3000元/天，共計(jì)14天，占比46%； 日營業(yè)額2000-2500元/天，共計(jì)11天，占比36%； 日營業(yè)額2000元/天以下，共計(jì)2天，占比7%。 3.營業(yè)額在3000元以上主要集中在10.1黃金周（10月5日、7日、8日） 以及周末10月31日（星期六,三）經(jīng)營品類分析,1.經(jīng)營品種相對豐富；但是缺乏特色餐飲品種； 2.目前商鋪有將近1/3空置，嚴(yán)重影響租金收入,四）綜合分析,1.XXX美食廣場已經(jīng)在車站商圈具有一定的知名度和美譽(yù)度，并有一定的聚客能力；營業(yè)額穩(wěn)定在2500元/天說明這一點(diǎn)； 2.營業(yè)額