房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析報告房地產(chǎn)行業(yè)分析報告 房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（一） 一、土地市場狀況1、成交土地：4月xx中心城區(qū)無土地成交。4月蔡甸區(qū)有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交?？偣┑孛娣e145648，成交總建筑面積156351，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/。德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規(guī)范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的成熟。旅游區(qū)成交地價高于老城區(qū)地價3倍。xxxx年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價939元/競得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價格約為310元

2、/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動全區(qū)的商品房成交價。2、出讓土地截至4月，xx市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042，總建筑面積1038645。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗?？偝鲎屆娣e為749750，占本月出讓面積的70以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)

3、劃，預(yù)計未來有可能成為帶動xx房價的另一個增長極，即大盤的集中地。漢陽四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780，占全市出讓土地面積的56，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)勢力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開發(fā)商的品牌及實力都較高。二、住宅市場狀況1、新盤（含加推和新入市項目）分析xxxx年4月中心城區(qū)有15個項目開盤，比上月的6個增加了150。4月開盤項目呈現(xiàn)出以下幾個特征：武昌片區(qū)開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區(qū)有8個，其中武昌中心區(qū)

4、有4個，光谷南湖片區(qū)有4個。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/左右，又是保利開發(fā)商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個，東西湖片有1個。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/，價格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50。盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場較冷。入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項

5、目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。萬元項目增多。本月有5個10000元/左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質(zhì)及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀?；嘏畔⑦€有待觀察。而高端高品質(zhì)項目的需求市場，由于其項目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性

6、需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。2、住宅銷售分析成交套數(shù)根據(jù)xx德思勤市場研究部跟蹤xx房地產(chǎn)市場市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：xxxx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系本月商品房的成交套數(shù)降幅為21，面積降幅為24，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。德思勤觀察：成交量下跌20。xxxx年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數(shù)基

7、數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開盤，依照xx房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。價格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于xxxx年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區(qū)，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。成交總面積與總金額根據(jù)xx德思勤市場研究部跟蹤xx房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，xxxx年4月全市累計成交面積38.04萬 ，較3月下降了23.8。累計成交金額20.08億元，下

8、降了21。從成交分析，xx市場尚處于進(jìn)一步探底過程。全市小結(jié)：土地市場上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計未來有可能成為帶動xx房價的另一個增長極，即大盤的集中地。漢陽四新區(qū)首次拍地。是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著xx市場對開發(fā)商的品牌及實力都抬高了門檻。全市市場價漲量跌。本月價格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢

9、，漲幅為4，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)xxxx年底的下跌之勢，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。市場理性回歸，市民置業(yè)以性價比優(yōu)先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項目。說明客戶日趨理性，如xxxx年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動已經(jīng)消失。xx市場真正進(jìn)入買方市場。三、區(qū)域成交情況1、區(qū)域成交情況4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口

10、片區(qū)的價格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房價擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢，而中心區(qū)的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。區(qū)域市場小結(jié)：片區(qū)價格平穩(wěn)。各片區(qū)價格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。目前的房價處于穩(wěn)定上漲之勢。漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計未來還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價值日益凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（二）一、xxxx 年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述從 xxxxx 年開始實施的本輪次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果在 xxxx 年開始顯露出來，

11、受此影響濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了一系列的發(fā)展特征：投資額度增長降低備注： 1. 資料來源，濟(jì)南市統(tǒng)計局月度快報數(shù)據(jù)。2. 為保證數(shù)據(jù)的口徑統(tǒng)一，完成投資額度均為 1-11 月份數(shù)據(jù)。圖 -1 顯示，自 xxxx 年以來濟(jì)南市房地產(chǎn)投資完成額度增幅出現(xiàn)了較明顯的下降，而且在固定資產(chǎn)投資總額中的比重也在下降。充分表明濟(jì)南市房地產(chǎn)投資總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產(chǎn)投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。投資結(jié)構(gòu)略有變化，住宅投資持續(xù)下降備注： 1. 資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計局。2. 投資額度單位為“ 億元” ，其中 xxxx 年投資額度為前 10 個月累計數(shù)據(jù)。二、濟(jì)南市住宅開發(fā)情況簡介新盤

12、較少，住宅大盤數(shù)量持續(xù)減少，商業(yè)項目比重較大xxxx 年新開盤項目為數(shù)較少，較大規(guī)模的有魯能 領(lǐng)秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數(shù)幾個項目，此外新開工項目有天泰 太陽樹等幾個項目。其余的在售項目多為后續(xù)開發(fā)或者已建項目的持續(xù)銷售。但是 xxxx 年下半年的一些態(tài)勢值得關(guān)注。通過濟(jì)南市規(guī)劃局的公示，領(lǐng)秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規(guī)模較大的項目陸續(xù)通過規(guī)劃，開始步入實質(zhì)性開發(fā)進(jìn)程。其中領(lǐng)秀城住宅規(guī)劃面積 65.09 萬、翡翠城住宅規(guī)劃面積 44.4 萬，這預(yù)示著 xxxx 年商品住宅的供應(yīng)量放大，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè) xxxx 年供應(yīng)相對不足的態(tài)勢將在一定程度上為之改觀。開發(fā)熱點集中，不同區(qū)域產(chǎn)

13、品結(jié)構(gòu)各異住宅開發(fā)在以下幾個區(qū)域比較集中：臘山新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)東段、省市政府新區(qū)、市中區(qū)南部地區(qū)。周邊項目以新區(qū)開發(fā)為主，中心城區(qū)則屬于舊城土地資源優(yōu)化整合。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)內(nèi)以商業(yè)、寫字樓為主要開發(fā)類型。根據(jù)濟(jì)南時報 xxxx 年購房手冊的數(shù)據(jù)，由北園大街 - 歷山路 - 經(jīng)十路 - 緯十二路圍合而成的一環(huán)線以內(nèi)，共計有 18 個在售項目，其中寫字樓、商業(yè)項目有 9 個； 18 個在售項目中新開工或擬建設(shè)項目 10 個，而商業(yè)和寫字樓項目就有 6 個。但是 xxxx 年下半年開發(fā)熱點的區(qū)域分布規(guī)律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發(fā)面積陸續(xù)出現(xiàn)。這些新開發(fā)項目不僅僅拘泥于現(xiàn)有的城市

14、公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應(yīng)和未來城市發(fā)展預(yù)期。比如中央花園，地處市政配套、區(qū)位形象都不盡理想的主城區(qū)西部，()但是該項目多在區(qū)域是濟(jì)南市規(guī)劃會總的大金片區(qū)的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發(fā)展前景樂觀，并且土地資源相對富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發(fā)商對土地進(jìn)行了多年的運作，在土地開發(fā)條件成熟的情況下進(jìn)行開發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性。總的來說，開發(fā)跟著土地走的 態(tài)勢非常明顯。三、濟(jì)南市房地產(chǎn)主要影響因素分析新城市規(guī)劃的影響根據(jù)新公布的濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(xxxx 年-2020 年) ，濟(jì)南市的整個城市規(guī)模和功能布局都將發(fā)生巨大的變化。開發(fā)熱點片區(qū)變化新出臺的城市規(guī)劃

15、，主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個片區(qū)組成。這些片區(qū)中舊城片區(qū)配套最為成熟，燕山片區(qū)屬于方興未艾的新城，濟(jì)南市住宅開發(fā)的傳統(tǒng)熱點區(qū)域是南部、東南部山麓以及高新開發(fā)區(qū)等也多屬于這兩個片區(qū)。其余的四個片區(qū)：臘山、黨家、王舍人和賢文片區(qū)則是剛剛進(jìn)入城市化進(jìn)程的初始階段，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較差。如果這四個片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開發(fā)速度將會是極其迅速的。城市化進(jìn)程時間表值得斟酌雖然新的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了非?；趾甑乃{(lán)圖，但是對整個規(guī)劃的實施進(jìn)程需要認(rèn)真斟酌。首先推進(jìn)建設(shè)的將是政府機(jī)構(gòu)和其他公共設(shè)施。伴隨著省市政務(wù)機(jī)構(gòu)的動遷

16、，與之相配合的全國十一運會的場館建設(shè)也在同步推進(jìn)過程中。除此之外，唐冶新城等片區(qū)的建設(shè)、大金片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃也非常引人注目，巧合的是這兩個片區(qū)分別是歷城區(qū)和槐蔭區(qū)的政務(wù)辦公區(qū)。這說明新城市規(guī)劃的第一步，將通過政府機(jī)構(gòu)和公共設(shè)施的建設(shè)來進(jìn)行推動。其次，各片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。房地產(chǎn)作為一個先行行業(yè)，能否迅速發(fā)展有賴于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)中的房屋開發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產(chǎn)業(yè)作為市場的，沒有其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，單純的房地產(chǎn)業(yè)繁榮只不過是一個經(jīng)濟(jì)泡沫。所以在新城市規(guī)劃實施進(jìn)程中選擇投資機(jī)會，應(yīng)該密切關(guān)注各個片區(qū)是否有足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模

17、和前景。并且以此作為投資介入時間點的重要參考依據(jù)。再次，重視配套設(shè)施的完善程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格取決于不同地段的級差地租的差異?；A(chǔ)設(shè)施水平就是構(gòu)成級差地租差異的重要因素，所以考察新興片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，是選擇投資機(jī)會和時點的另一個重要考慮因素。存量房市場影響巨大目前省市政府機(jī)構(gòu)動遷至經(jīng)十東路沿線，已經(jīng)通過新的城市規(guī)劃的形式予以確認(rèn)，部分單位的職工宿舍已經(jīng)在建設(shè)之中。伴隨著這些機(jī)構(gòu)在未來幾年內(nèi)陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內(nèi)的原有住房大部會進(jìn)入住房二級市場。該批存量房質(zhì)量相對較好，規(guī)?？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費人群。資金融通xxxx 年全年貨幣供應(yīng)量的增長情況看，m

18、1 與m2 增長不是同步的，廣義貨幣供應(yīng)量(m2) 余額為29.88 萬億元, 同比增長17.57% ；狹義貨幣供應(yīng)量(m1) 余額為10.73 萬億元, 同比增長11.78% 。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現(xiàn)就是企業(yè)資金壓力偏大。央行在確定xxxx 年貨幣政策主要預(yù)期目標(biāo)時，將廣義貨幣供應(yīng)量m2 和狹義貨幣供應(yīng)量m1 增長率分別定為16% 和14% ，全部金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款2.5 萬億元，就是對這種局面的調(diào)節(jié)。這樣的宏觀導(dǎo)向同時還是對銀行業(yè)的一種關(guān)照。xxxx 年存貸余額不斷增長，銀行業(yè)運營成本壓力增大，處于改制中的國有商業(yè)銀行急需提高利潤率、充實資本金，在這種情況下銀行

19、業(yè)盈利要求和放貸沖動勢必非常強(qiáng)烈。因此放松銀根對銀行業(yè)而言是一種非常重要的政策傾斜。資料來源：中國人民銀行加之宏觀經(jīng)濟(jì)層面的固定資產(chǎn)投資增速下滑、消費不振，為維持社會總需求規(guī)模從而確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在增長。央行應(yīng)該會適當(dāng)放松銀根，增加貨幣投放。根據(jù)以上的三個方面綜合判斷，xxxx 年的固定資產(chǎn)投資的融資政策空間應(yīng)該比xxxx 年寬松。主要原材料的影響對于xxxx 年主要建材將出現(xiàn)供過于求，價格會有所降低。發(fā)改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過剩的問題。具體來看，鋼鐵產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)能力

20、已經(jīng)大于市場需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸。”盡管產(chǎn)能一路提高，但是生產(chǎn)形勢并不樂觀。圖-6 顯示，xxxx 年的鋼材產(chǎn)量在各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中率先進(jìn)入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業(yè)的開工率降低，生產(chǎn)能力閑置。在這種情況下，鋼材價格進(jìn)一步走低是可以預(yù)期的。資料來源：國家統(tǒng)計局導(dǎo)致xxxx 年全行業(yè)銷量增長、利潤下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類似。由于干法水泥生產(chǎn)線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。更有分析人士指出xxxx 年水泥行業(yè)將全行業(yè)預(yù)虧。在這樣的行業(yè)背景下，水泥價水泥生產(chǎn)線沒能及時淘汰，加之xxxx 年前后的行業(yè)擴(kuò)張，將

21、繼續(xù)目前的盤整甚至走低的局面。四、后市展望應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場交易低迷與消費 能力的關(guān)聯(lián)度不高。當(dāng)前的住宅成交規(guī)模相對不高，主要還是市場供應(yīng)不足造成的，而不是因為經(jīng)濟(jì)周期波動導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水引起的消費不足。即房地產(chǎn)的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費預(yù)期等因素的影響，但是市場內(nèi)在驅(qū)動在強(qiáng)度上與xxxx 年左右相比并沒有根本性的變化。在xxxx 年受市場供應(yīng)量放大的影響，靜態(tài)市場均衡價格應(yīng)該向下移動。在目前房地產(chǎn)價格一路攀升的情況下，其表現(xiàn)應(yīng)該是市場成交量放大，價格增速相對平穩(wěn)?；谶@種判斷，我們認(rèn)為濟(jì)南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產(chǎn)資料的.供應(yīng)相對寬裕。據(jù)此可以形成以

22、下判斷：xxxx 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將會有較大回升，整個房地產(chǎn)市場成交量將開始重新活躍。房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（三）截至xx年年年末，項目總共實現(xiàn)銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計本項目最終實現(xiàn)銷售凈利潤1.25億元，實現(xiàn)項目投資回報率達(dá)20.7%，圓滿地完成了xx集團(tuán)和實業(yè)公司下達(dá)的各項工作考核指標(biāo)。二、財務(wù)控制管理與財務(wù)指標(biāo)分析(一)在實業(yè)公司的監(jiān)管下，財務(wù)工作實現(xiàn)了幾個突破1)監(jiān)督與服務(wù)xx年年初，實業(yè)公司實行項目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點監(jiān)

23、察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務(wù)部克服了由于財務(wù)專業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時間長等多方面困難，在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項工作。2)合作銀行的選擇在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務(wù)部分析了以前開發(fā)項目的一些經(jīng)驗和教訓(xùn)，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論

24、和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實業(yè)公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預(yù)定時間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對香蜜湖項目的多項最優(yōu)惠的政策。從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買賣合同的復(fù)印件即放款，使得我項目巨額現(xiàn)金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。房地產(chǎn)項目財務(wù)分析報告 意境圖片三、存在的問題和解決的辦法：xx項目走過熱火朝天的建設(shè)和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很