經(jīng)濟法概論第二十五章產(chǎn)業(yè)法.ppt

1、第二十五章 產(chǎn)業(yè)法,產(chǎn)業(yè)法的范疇 交通運輸法的基本內(nèi)容 郵政電信法的基本內(nèi)容 旅游法的基本內(nèi)容 房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容,重要概念和術(shù)語,產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、路政管理、收費公路、民用航空、 郵政、郵政企業(yè)、電信、網(wǎng)間互聯(lián)、互聯(lián)網(wǎng)、旅游、旅行社、導(dǎo)游、境外旅游、國有土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)抵押、產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理費、專項維修基金,第一節(jié) 產(chǎn)業(yè)法概述,一、產(chǎn)業(yè)概述 產(chǎn)業(yè)的概念 產(chǎn)業(yè)是社會分工的產(chǎn)物，是具有某種同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟活動的集合。 “產(chǎn)業(yè)”一詞最早由重農(nóng)學(xué)派提出，當時主要指農(nóng)業(yè)，后來擴展到工業(yè)、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域,2產(chǎn)業(yè)的分類,1）三次產(chǎn)業(yè)分類法 （

2、2）國家標準分類法 我國標準化管理委員會于2002年5月批準的國家標準國民經(jīng)濟行業(yè)分類（GB/T 47542002），將我國社會經(jīng)濟行業(yè)分為20個門類、95個大類、396個中類和913個小類,我國三次產(chǎn)業(yè)劃分范圍如下： 第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。 第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè),3）農(nóng)輕重產(chǎn)業(yè)分類法。該分類法來源于蘇聯(lián)，在社會主義國家曾被廣泛應(yīng)用。該分類法將物質(zhì)生產(chǎn)部門分為農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)和重工業(yè)三大部門。 （4）戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)分類法。該分類法按照不同產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)政策中的戰(zhàn)略地位，將一國產(chǎn)業(yè)分為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、

3、重點產(chǎn)業(yè)、瓶頸產(chǎn)業(yè)、衰退產(chǎn)業(yè)等種類,二、產(chǎn)業(yè)政策概述,1產(chǎn)業(yè)政策的概念和特征 產(chǎn)業(yè)政策是一國政府規(guī)劃、誘導(dǎo)和干預(yù)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展的經(jīng)濟政策，目的在于引導(dǎo)社會資源在產(chǎn)業(yè)之間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)化配置，建立有效、均衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)政策的本質(zhì)是一種政府行為，是政府管理經(jīng)濟的基本工具。產(chǎn)業(yè)政策具有一般經(jīng)濟政策的引導(dǎo)性、時代性、政治性等特征 此外，還具有序列性、協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性的特點 產(chǎn)業(yè)政策通常是對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的未來規(guī)劃，是國家規(guī)劃的一項政策性工具，屬于國家規(guī)劃法的組成部分,2產(chǎn)業(yè)政策的種類,產(chǎn)業(yè)政策按照政策功能可以分為四種類型： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策 產(chǎn)業(yè)布局政策 產(chǎn)業(yè)組織政策 產(chǎn)

4、業(yè)技術(shù)政策,三、產(chǎn)業(yè)法概述,產(chǎn)業(yè)法的概念 產(chǎn)業(yè)法是產(chǎn)業(yè)政策的法律形態(tài)，是國家采取法律形式主動干預(yù)本國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局、組織和技術(shù)的表現(xiàn)。在經(jīng)濟法體系中，產(chǎn)業(yè)法通常歸入宏觀調(diào)控法范疇,2產(chǎn)業(yè)法的體系,1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)法。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)法可以分為促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和應(yīng)對產(chǎn)業(yè)不景氣兩方面的立法，前者還可以分為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化法和專項產(chǎn)業(yè)法 （2）產(chǎn)業(yè)布局法。產(chǎn)業(yè)布局法一般與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃政策密切聯(lián)系,3）產(chǎn)業(yè)組織法。產(chǎn)業(yè)組織法不同于企業(yè)組織法。產(chǎn)業(yè)組織法的核心是確立公平、有序、有效的競爭秩序，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，可以分為競爭法和促進產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展法兩大部分。競爭法包括反壟斷法和反不正當競爭法。 （4）

5、產(chǎn)業(yè)技術(shù)法,四、產(chǎn)業(yè)管理體制,產(chǎn)業(yè)管理體制，是政府管理產(chǎn)業(yè)活動的組織機構(gòu)和權(quán)責(zé)配置。 按照90年代國家產(chǎn)業(yè)政策綱要的規(guī)定，國家產(chǎn)業(yè)政策由國務(wù)院決定，國家發(fā)改委具體負責(zé)研究制定、協(xié)調(diào)國家產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策的實施以各行業(yè)主管部門為主，由國家發(fā)改委進行綜合協(xié)調(diào),國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)政策司具體承擔(dān)履行下列產(chǎn)業(yè)政策職責(zé)： 研究分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，組織擬訂綜合性產(chǎn)業(yè)政策，組織和協(xié)調(diào)專項產(chǎn)業(yè)政策的制定，監(jiān)督產(chǎn)業(yè)政策落實情況； 提出國家鼓勵、限制和淘汰的生產(chǎn)能力、工藝和產(chǎn)品的指導(dǎo)目錄； 研究服務(wù)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和重大政策，協(xié)調(diào)服務(wù)業(yè)發(fā)展；提出優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的政策建議,第二節(jié) 交通運輸法,一、交通

6、運輸法概述 交通運輸是運用交通工具，將旅客或者貨物由一地移送到另一地的活動。根據(jù)交通工具不同，交通運輸可以分為公路運輸、鐵路運輸、航空運輸、水路運輸、管道運輸?shù)取?交通運輸法是調(diào)整交通運輸關(guān)系的立法，交通運輸關(guān)系包括交通運輸管理關(guān)系和交通運輸合同關(guān)系，前者發(fā)生在交通運輸管理部門與交通運輸企業(yè)和有關(guān)人員之間，后者發(fā)生在交通運輸企業(yè)與其客戶之間,我國調(diào)整交通運輸關(guān)系的立法主要有： 公路法（2004） 鐵路法（1991） 水路運輸管理條例（1997） 民用航空法（1996） 石油天然氣管道保護條例（2001）等基本規(guī)范,二、鐵路法概述,一）鐵路運輸管理體制 鐵路法規(guī)定，國務(wù)院鐵路主管部門（即鐵道部）

7、主管全國鐵路工作，對國家鐵路實行高度集中、統(tǒng)一指揮的運輸管理體制，對地方鐵路、專用鐵路和鐵路專用線進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和幫助,國家鐵路是指由鐵道部管理的鐵路 地方鐵路是指由地方人民政府管理的鐵路 專用鐵路是指由企業(yè)或者其他單位管理、專為本企業(yè)或者本單位內(nèi)部提供運輸服務(wù)的鐵路 鐵路專用線是指由企業(yè)或者其他單位管理的與國家鐵路或者其他鐵路線路接軌的岔線,長期以來，我國鐵路一直實行“鐵道部鐵路局鐵路分局站段”四級管理體制 2005年3月，鐵道部實行管理體制改革，將原來的四級管理體制改為“鐵道部鐵路局站段”三級管理模式,二）鐵路建設(shè)和經(jīng)營,鐵路法規(guī)定，國家重點發(fā)展國家鐵路，大力扶持地方鐵路的發(fā)展。鐵路

8、運輸企業(yè)（鐵路局）必須堅持社會主義經(jīng)營方向和為人民服務(wù)的宗旨，改善經(jīng)營管理，切實改進路風(fēng)，提高運輸服務(wù)質(zhì)量。 2005年7月，鐵道部發(fā)布關(guān)于鼓勵支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟參與鐵路建設(shè)經(jīng)營的實施意見，努力為非公有資本進入鐵路消除體制障礙，創(chuàng)造良好環(huán)境,允許非公有資本以合資、合作、聯(lián)營及投資參股等方式，參與鐵路貨物、旅客運輸經(jīng)營 在條件具備的情況下，允許設(shè)立非公有資本控股或獨資的鐵路貨運企業(yè)。 研究借鑒特許經(jīng)營、委托經(jīng)營以及BT（建設(shè)移交）、BOT（建設(shè)經(jīng)營移交）、PPP（公共部門與私人企業(yè)合作）等多種公共基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)經(jīng)營模式，探索適合我國鐵路特點的合資鐵路經(jīng)營機制，并在有關(guān)投資補償、融資渠道、財

9、稅政策、運價機制等方面，積極爭取國家政策支持，鼓勵和引導(dǎo)非公有資本投入鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障投資者的合法權(quán)益,三）鐵路運輸價格管理,鐵路運輸價格實行分級管理 鐵路的旅客票價，貨物、包裹、行李的運價，旅客和貨物運輸雜費的收費項目和收費標準，必須公告；未公告的不得實施,三、公路法概述,一）公路管理體制 公路法規(guī)定，國務(wù)院交通主管部門（交通部）主管全國公路工作。 縣級以上地方人民政府交通主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的公路工作；但是，縣級以上地方人民政府交通主管部門對國道、省道的管理、監(jiān)督職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)道的建設(shè)和養(yǎng)護工作,公路按其在公路路

10、網(wǎng)中的地位分為國道、省道、縣道和鄉(xiāng)道，并按技術(shù)等級分為高速公路、一級公路、二級公路、三級公路和四級公路。 公路法所稱“公路”，包括公路橋梁、公路隧道和公路渡口,二）公路規(guī)劃,公路規(guī)劃應(yīng)當根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展以及國防建設(shè)的需要編制，與城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和其他方式的交通運輸發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào) 國道的命名和編號，由交通部確定；省道、縣道、鄉(xiāng)道的命名和編號，由省級人民政府交通主管部門按照交通部的有關(guān)規(guī)定確定。規(guī)劃和新建村鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)，應(yīng)當與公路保持規(guī)定的距離并避免在公路兩側(cè)對應(yīng)進行，防止造成公路街道化，影響公路的運行安全與暢通,三）公路建設(shè),1建設(shè)資金 籌集公路建設(shè)資金，除各級人民政府的財政撥款，包括依法征

11、稅籌集的公路建設(shè)專項資金轉(zhuǎn)為的財政撥款外，可以依法向國內(nèi)外金融機構(gòu)或者外國政府貸款。國家鼓勵國內(nèi)外經(jīng)濟組織對公路建設(shè)進行投資,2建設(shè)要求,公路建設(shè)應(yīng)當按照國家規(guī)定的基本建設(shè)程序和有關(guān)規(guī)定進行。 公路建設(shè)項目實行法人負責(zé)制度、招標投標制度和工程監(jiān)理制度,四）路政管理,任何單位和個人不得擅自占用、挖掘公路，不得在公路上及公路用地范圍內(nèi)擺攤設(shè)點、堆放物品、傾倒垃圾、設(shè)置障礙、挖溝引水、利用公路邊溝排放污物或者進行其他損壞、污染公路和影響公路暢通的活動,五）收費公路,1收費公路的條件 國家允許依法設(shè)立收費公路，同時對收費公路的數(shù)量進行控制。符合交通部規(guī)定的技術(shù)等級和規(guī)模的下列公路，可以依法收取車輛通行

12、費： （1）由縣級以上地方人民政府交通主管部門利用貸款或者向企業(yè)、個人集資建成的公路； （2）由國內(nèi)外經(jīng)濟組織依法受讓前項收費公路收費權(quán)的公路； （3）由國內(nèi)外經(jīng)濟組織依法投資建成的公路,2收費權(quán)轉(zhuǎn)讓,有償轉(zhuǎn)讓公路收費權(quán)的公路，收費權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由受讓方收費經(jīng)營。 轉(zhuǎn)讓期限由出讓、受讓雙方約定并報轉(zhuǎn)讓收費權(quán)的審批機關(guān)審查批準，但最長不得超過國務(wù)院規(guī)定的年限,3設(shè)立收費站,收費公路設(shè)置車輛通行費的收費站，應(yīng)當報經(jīng)省級人民政府審查批準?？缡〉氖召M公路設(shè)置車輛通行費的收費站，由有關(guān)省級人民政府協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由交通部決定 同一收費公路由不同的交通主管部門組織建設(shè)或者由不同的公路經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當

13、按照“統(tǒng)一收費、按比例分成”的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理設(shè)置收費站。兩個收費站之間的距離，不得小于交通部規(guī)定的標準,四、民用航空法概述,一）民用航空管理體制 民用航空是指用于執(zhí)行軍事、海關(guān)、警察飛行任務(wù)之外的航空。 民用航空法規(guī)定，國務(wù)院民用航空主管部門（即國家民航總局）對全國民用航空活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，在本部門的法定權(quán)限內(nèi)，發(fā)布有關(guān)民用航空活動的規(guī)定、決定。國務(wù)院民用航空主管部門設(shè)立的地區(qū)民用航空管理機構(gòu)依照授權(quán)，監(jiān)督管理各地區(qū)的民用航空活動,二）民用航空投資,為進一步擴大中國民用航空業(yè)的對外開放，促進民航業(yè)的改革和發(fā)展，民航總局于2001年發(fā)布了外商投資民用航空業(yè)規(guī)定，明確外商可以投資民用機場

14、、公共航空運輸企業(yè)、通用航空企業(yè)和航空運輸相關(guān)項目，禁止外商投資和管理空中交通管制系統(tǒng)。 2005年7月，國家民航總局發(fā)布國內(nèi)投資民用航空業(yè)規(guī)定（試行），鼓勵、支持國內(nèi)投資主體投資民用航空業(yè),三）民用航空價格,公共航空運輸企業(yè)的營業(yè)收費項目，由民航總局確定。國內(nèi)航空運輸?shù)倪\價管理辦法，由民航總局會同國家發(fā)改委制定，報國務(wù)院批準后執(zhí)行。 國際航空運輸運價的制定按照中國政府與外國政府簽訂的協(xié)定、協(xié)議的規(guī)定執(zhí)行；沒有協(xié)定、協(xié)議的，參照國際航空運輸市場價格制定運價，報民航總局批準后執(zhí)行,2004年3月，國家發(fā)改委與民航總局聯(lián)合發(fā)布民航國內(nèi)航空運輸價格改革方案，該方案指出： 國內(nèi)航空運價以政府指導(dǎo)價為主

15、，政府價格主管部門由核定航線具體票價的直接管理改為對航空運輸基準價和浮動幅度的間接管理。國家發(fā)改委會同民航總局，依據(jù)航空運輸?shù)纳鐣骄杀?、市場供求狀況、社會承受能力，確定國內(nèi)航空客貨運輸基準價和浮動幅度,第三節(jié) 郵政電信法,一、郵政法概述 （一）郵政概述 郵政是由專門機構(gòu)代為向他人傳送物件、信函的傳統(tǒng)活動。為確保通信自由和通信秘密，保障郵政工作的正常進行，我國于1986年12月頒布了郵政法，1990年11月頒布了郵政法實施細則,二）郵政企業(yè),郵政企業(yè)是全民所有制的經(jīng)營郵政業(yè)務(wù)的公用企業(yè)。郵政企業(yè)的設(shè)置或者撤銷，由郵政局批準。 市、縣郵電局（含郵政局）作為郵政企業(yè)，經(jīng)郵政局授權(quán)，管理該地區(qū)的郵

16、政工作；郵電支局、郵電所、郵政支局、郵政所是辦理郵政業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)；郵亭、郵政報刊亭等是郵政企業(yè)的服務(wù)點。郵電代辦所視同郵政企業(yè)所屬的分支機構(gòu),三）信件專營,信件和其他具有信件性質(zhì)的物品的寄遞業(yè)務(wù)由郵政企業(yè)專營，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。郵政企業(yè)根據(jù)需要可以委托其他單位或者個人代辦郵政企業(yè)專營的業(yè)務(wù)。 未經(jīng)郵政企業(yè)委托，任何單位或者個人不得經(jīng)營信函、明信片或者其他具有信件性質(zhì)的物品的寄遞業(yè)務(wù)，國務(wù)院另有規(guī)定的除外,四）郵政設(shè)施,郵政企業(yè)應(yīng)當在方便群眾的地方設(shè)置分支機構(gòu)、郵亭、報刊亭、郵筒等設(shè)施，或者進行流動服務(wù)。 城市居民樓應(yīng)當設(shè)置住戶接收郵件的信報箱 在較大的車站、機場、港口和賓館內(nèi)，應(yīng)當設(shè)有辦

17、理郵政業(yè)務(wù)的場所,五）郵政業(yè)務(wù),國內(nèi)和國際郵件寄遞，國內(nèi)報刊發(fā)行，郵政儲蓄、郵政匯兌，其他適合郵政企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù) 郵政企業(yè)及其分支機構(gòu)不得擅自停辦國家郵政局和地區(qū)郵政管理機構(gòu)規(guī)定的必須辦理的郵政業(yè)務(wù)。因不可抗力或者特殊原因，郵政企業(yè)及其分支機構(gòu)需要暫時停止或者限制辦理部分郵政業(yè)務(wù)，必須經(jīng)國家郵政局或者地區(qū)郵政管理機構(gòu)批準,六）郵政資費,郵政業(yè)務(wù)的基本資費，由國家發(fā)改委制定，報國務(wù)院批準；非基本資費由國家郵政局規(guī)定?；举Y費是指郵政專營的國內(nèi)平常信函、明信片的資費；非基本資費是指基本資費以外的郵政業(yè)務(wù)資費。 各類郵件資費的交付，以郵資憑證或者證明郵資已付的戳記表示。 郵票、郵資信封、郵資明信片、

18、郵資郵簡等郵資憑證由國家郵政局發(fā)行，任何單位或者個人不得偽造 售出的郵資憑證不得向郵政企業(yè)及其分支機構(gòu)兌換現(xiàn)金,下列郵資憑證不得使用： （1）經(jīng)國務(wù)院郵政主管部門公告已經(jīng)停止使用的； （2）蓋銷或者劃銷的； （3）污染、殘缺或者褪色、變色，難以辨認的； （4）從郵資信封、郵資明信片、郵資郵簡上剪下的郵票圖案,七）郵政寄遞,用戶交寄郵件，必須遵守國務(wù)院有關(guān)主管部門關(guān)于禁止寄遞物品、限量寄遞物品的規(guī)定 用戶交寄除信件以外的其他郵件，應(yīng)當交郵政企業(yè)或者其分支機構(gòu)當面驗視內(nèi)件。拒絕驗視的，不予收寄。用戶交寄的信件必須符合準寄內(nèi)容的規(guī)定，必要時郵政企業(yè)及其分支機構(gòu)有權(quán)要求用戶取出進行驗視,八）郵件投遞,

19、郵件的投遞方式，除國家郵政局另有規(guī)定外，按下列方式投遞： 1按址投遞 2. 用戶領(lǐng)取,九）無法投遞郵件的處理,郵政企業(yè)及其分支機構(gòu)應(yīng)當按照規(guī)定的時限投交郵件。無法投遞的郵件，應(yīng)當退回寄件人。無法投遞又無法退回的信件，在規(guī)定的期限內(nèi)無人認領(lǐng)的，由地區(qū)郵政管理機構(gòu)負責(zé)銷毀。無法投遞又無法退回的進口國際郵遞物品，在規(guī)定的期限內(nèi)無人認領(lǐng)的，由海關(guān)依法處理,十）法律責(zé)任,1補救措施 （1）掛號信件，按照國家郵政局規(guī)定的金額賠償； （2）保價郵件，丟失或者全部損毀的，按照保價額賠償；內(nèi)件短少或者部分損毀的，按照保價額同郵件全部價值的比例對郵件實際損失予以賠償； （3）非保價郵包，按照郵包實際損失價值賠償，

20、但是最高不超過國家郵政局規(guī)定的限額,2免責(zé)事項,1）平常郵件的損失； （2）由于用戶的責(zé)任或者所寄物品本身的原因造成給據(jù)郵件損失的； （3）除匯款和保價郵件以外的其他給據(jù)郵件由于不可抗力的原因造成損失的； （4）用戶自交寄給據(jù)郵件或者交匯匯款之日起滿1年未查詢又未提出賠償要求的,二、電信法概述,一）電信概述 電信（telecommunication）作為一種通訊方式，是指利用有線、無線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)，傳送、發(fā)射或者接收語音、文字、數(shù)據(jù)、圖像以及其他任何形式信息的活動。 按照國務(wù)院2000年公布的電信條例，電信業(yè)務(wù)分為基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)和增值電信業(yè)務(wù),電信業(yè)具有技術(shù)密集、資本密集、規(guī)模效益和公

21、共性等特征，長期處于壟斷地位。傳統(tǒng)上，電話是電信業(yè)的中心。 20世紀90年代末以來，全球電信業(yè)進入激烈變動時期，話音業(yè)務(wù)向互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用發(fā)展，移動和寬帶成為兩大重心，電信、廣電、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)日益趨向融合。與此同時，中國電信業(yè)也進入了高速發(fā)展期,電信條例，規(guī)定了電信市場、電信服務(wù)、電信建設(shè)和電信安全等內(nèi)容。 國務(wù)院還頒布了互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)管理辦法、互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例、外商投資電信企業(yè)管理規(guī)定等法規(guī) 信息產(chǎn)業(yè)部也發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)電子郵件服務(wù)管理辦法、互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)管理規(guī)定等規(guī)章,二）電信管理體制,電信行業(yè)實行信息產(chǎn)業(yè)部與所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府雙重領(lǐng)導(dǎo)，以信息產(chǎn)業(yè)部為主的管理體制。信息

22、產(chǎn)業(yè)部是國務(wù)院信息產(chǎn)業(yè)主管部門 我國電信市場正經(jīng)歷著壟斷經(jīng)營到市場競爭的過程 我國電信領(lǐng)域形成以中國電信、中國網(wǎng)通、中國移動、中國聯(lián)通、中國鐵通和中國衛(wèi)通為主體的市場競爭格局,三）電信經(jīng)營,1電信業(yè)務(wù)許可 國家對電信業(yè)務(wù)經(jīng)營按照電信業(yè)務(wù)分類，實行許可制度。經(jīng)營基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)，須經(jīng)信息產(chǎn)業(yè)部審查批準，取得“基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證,2電信網(wǎng)間互聯(lián),電信網(wǎng)之間應(yīng)當按照技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、公平公正、相互配合的原則，實現(xiàn)互聯(lián)互通 主導(dǎo)的電信經(jīng)營者不得拒絕其他電信經(jīng)營者和專用網(wǎng)運營單位提出的互聯(lián)互通要求,3電信資費,電信資費分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。 基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)資費實行政府定價、政府指導(dǎo)價或者

23、市場調(diào)節(jié)價；增值電信業(yè)務(wù)資費實行市場調(diào)節(jié)價或者政府指導(dǎo)價。制定政府定價和政府指導(dǎo)價的電信業(yè)務(wù)資費標準，應(yīng)當采取聽證會等形式，聽取電信經(jīng)營者、電信用戶和其他有關(guān)方面的意見。 原國家計委、信息產(chǎn)業(yè)部于2002年聯(lián)合發(fā)布了電信資費審批備案程序規(guī)定（試行,4電信資源,電信資源是指無線電頻率、衛(wèi)星軌道位置、電信網(wǎng)碼號等用于實現(xiàn)電信功能且有限的資源。國家對電信資源統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、合理分配，實行有償使用制度。 電信經(jīng)營者占有、使用電信資源，繳納電信資源費。 電信資源的分配應(yīng)當考慮電信資源規(guī)劃、用途和預(yù)期服務(wù)能力,四）電信服務(wù),1.電信經(jīng)營者的義務(wù) 2.電信用戶的義務(wù) 3.電信用戶的投訴 4.禁止行為 （

24、1）以任何方式限定電信用戶使用其指定的業(yè)務(wù)； （2）限定電信用戶購買其指定的電信終端設(shè)備或者拒絕電信用戶使用自備的已經(jīng)取得入網(wǎng)許可的電信終端設(shè)備,3）違反國家規(guī)定，擅自改變或者變相改變資費標準，擅自增加或者變相增加收費項目； （4）無正當理由拒絕、拖延或者中止對電信用戶的電信服務(wù)； （5）對電信用戶不履行公開作出的承諾或者作容易引起誤解的虛假宣傳； （6）以不正當手段刁難電信用戶或者對投訴的電信用戶打擊報復(fù),五）互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù),1.互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)經(jīng)營管理 2.禁止行為 互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者不得制作、復(fù)制、發(fā)布、傳播含有下列內(nèi)容的信息： （1）反對憲法所確定的基本原則的； （2）危害國家安全，泄

25、露國家秘密，顛覆國家政權(quán)，破壞國家統(tǒng)一的,3）損害國家榮譽和利益的； （4）煽動民族仇恨、民族歧視，破壞民族團結(jié)的 （5）破壞國家宗教政策，宣揚邪教和封建迷信的 （6）散布謠言，擾亂社會秩序，破壞社會穩(wěn)定的 （7）散布淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪的； （8）侮辱或者誹謗他人，侵害他人合法權(quán)益的； （9）含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容的,互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者發(fā)現(xiàn)其網(wǎng)站傳輸?shù)男畔⒚黠@屬于前述內(nèi)容的，應(yīng)當立即停止傳輸，保存有關(guān)記錄，并向國家有關(guān)機關(guān)報告 制作、復(fù)制、發(fā)布、傳播前述信息，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，由公安機關(guān)、國家安全機關(guān)依照治安管理處罰法、計算機

26、信息網(wǎng)絡(luò)國際聯(lián)網(wǎng)安全保護管理辦法等規(guī)定予以處罰,對經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者，并由發(fā)證機關(guān)責(zé)令停業(yè)整頓直至吊銷經(jīng)營許可證，通知企業(yè)登記機關(guān)； 對非經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者，并由備案機關(guān)責(zé)令暫時關(guān)閉網(wǎng)站直至關(guān)閉網(wǎng)站,第四節(jié) 旅游法,一、旅游法概述 旅游即旅行游覽，是一種消遣休閑活動 在法律淵源上，規(guī)范旅游關(guān)系的立法主要有國務(wù)院的旅游法規(guī)、國家旅游局的旅游規(guī)章以及地方人大和政府發(fā)布的旅游規(guī)范性文件 在內(nèi)容上，旅游立法主要包括旅游資源的開發(fā)利用、旅游經(jīng)營的管理、旅游消費者的權(quán)益保護等,我國尚未出臺規(guī)范旅游關(guān)系的基本立法旅游法，實踐中主要遵循的規(guī)范主要有：國務(wù)院頒布的旅行社管理條例（2001）、導(dǎo)游

27、人員管理條例（1999）、中國公民出國旅游管理辦法（2002）、國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知；國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于進一步發(fā)展假日旅游的若干意見（2000）；國家旅游局發(fā)布的旅行社管理條例實施細則（2001）、旅行社質(zhì)量保證金暫行規(guī)定（1995）、旅行社質(zhì)量保證金賠償暫行辦法（1997）、導(dǎo)游人員管理實施辦法（2001）等,各省都頒布了旅游管理規(guī)定，如北京市旅游管理條例（1999）、吉林省旅游管理辦法（2000）等。 國家旅游局是國務(wù)院主管旅游工作的直屬機構(gòu) 國家旅游局在13個國家和地區(qū)設(shè)立了16個駐外機構(gòu),二、旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃,一）旅游業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想 國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的

28、通知中指出，加快旅游業(yè)發(fā)展應(yīng)當遵循下列指導(dǎo)思想： 1樹立大旅游觀念，充分調(diào)動各方面的積極性，努力擴大旅游發(fā)展規(guī)模，進一步發(fā)揮旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點的作用。加強部門協(xié)同和地區(qū)合作，有效整合“行、游、住、食、購、娛”等要素，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展,2堅持改革開放，不斷深化旅游管理體制和旅游企業(yè)改革，進一步擴大旅游業(yè)的對外開放，充分發(fā)揮市場機制的作用，加強政府的組織協(xié)調(diào)，開創(chuàng)新型的旅游開發(fā)方式、管理方式和服務(wù)方式，提高旅游企業(yè)的競爭力和旅游業(yè)的整體水平。 3實施精品戰(zhàn)略，努力建設(shè)和推出一批在海內(nèi)外旅游市場上影響大和競爭力強的旅游景區(qū)、景點和旅游線路,4加強橫向聯(lián)合，大力發(fā)展區(qū)域

29、旅游。各地在發(fā)展當?shù)芈糜蔚耐瑫r，要加強與周邊地區(qū)協(xié)作配合，互通信息，客源共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，形成跨地區(qū)的旅游聯(lián)合。 5堅持旅游資源的嚴格保護、合理開發(fā)和永續(xù)利用相結(jié)合的原則，正確處理好自然景觀、人文景觀的保護、研究、利用的關(guān)系，協(xié)調(diào)好經(jīng)濟效益與社會效益、眼前利益與長遠利益、局部利益與全局利益的關(guān)系，實現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 6把發(fā)展旅游與加強社會主義精神文明建設(shè)緊密結(jié)合起來，通過旅游活動弘揚民族優(yōu)秀文化加強愛國主義教育，促進國際經(jīng)濟文化交流,二）旅游發(fā)展規(guī)劃管理,全國旅游發(fā)展規(guī)劃，由國家旅游局制定?？缡〖墔^(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃，由國家旅游局組織有關(guān)地方旅游局編制，征求有關(guān)地方人民政府意見后，由國家旅

30、游局審批。地方旅游發(fā)展規(guī)劃由地方各級旅游局編制，在征求上一級旅游局意見后，報同級人民政府批復(fù)實施,三、旅游經(jīng)營管理,一）旅行社管理 1設(shè)立條件 （1）有固定的營業(yè)場所。 （2）有必要的營業(yè)設(shè)施。 （3）有經(jīng)培訓(xùn)并持有省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府旅游行政管理部門頒發(fā)的資格證書的經(jīng)營人員。 （4）有符合規(guī)定的注冊資本和質(zhì)量保證金,2經(jīng)營規(guī)則,旅行社應(yīng)當按照核定的經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動，在經(jīng)營活動中遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，遵守商業(yè)道德。 旅行社與其聘用的經(jīng)營人員，應(yīng)當簽訂書面合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)。 經(jīng)營人員未經(jīng)旅行社同意，不得披露、使用或者允許他人使用其所掌握的旅行社商業(yè)秘密,3

31、禁止行為,國內(nèi)旅行社不得經(jīng)營國際旅行社業(yè)務(wù)，國際旅行社未經(jīng)批準不得經(jīng)營出國旅游業(yè)務(wù)、港澳臺旅游業(yè)務(wù)和邊境旅游業(yè)務(wù) 旅行社不得采用下列手段從事旅游業(yè)務(wù)： （1）假冒其他旅行社的注冊商標、品牌和質(zhì)量認證標志； （2）擅自使用其他旅行社的名稱； （3）以承包、掛靠或變相承包、掛靠方式非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)或部分經(jīng)營權(quán),4）與其他旅行社串通起來制定壟斷價格，損害旅游者和其他旅行社的利益； （5）以低于正常成本價的價格參與競銷； （6）委托非旅行社單位或任何個人代理或變相代理旅游業(yè)務(wù)； （7）制造和散布有損其他旅行社的企業(yè)形象和商業(yè)信譽的虛假信息； （8）為招徠旅游者，向旅游者提供虛假的旅游服務(wù)信息； （9）其

32、他被國家旅游局認定為擾亂旅游市場秩序的行為,旅行社不得向旅游者介紹和提供下列旅游項目： 含有損害國家利益和民族尊嚴內(nèi)容的； 含有民族、種族、宗教、性別歧視內(nèi)容的； 含有淫穢、迷信、賭博內(nèi)容的； 含有其他被法律、法規(guī)禁止的內(nèi)容的,二）導(dǎo)游人員管理,導(dǎo)游人員是指按照規(guī)定取得導(dǎo)游證，接受旅行社委派，為旅游者提供向?qū)?、講解及相關(guān)旅游服務(wù)的人員。 1資格管理 國家實行全國統(tǒng)一的導(dǎo)游人員資格考試制度。在中國境內(nèi)從事導(dǎo)游活動，必須取得導(dǎo)游證,2導(dǎo)游規(guī)則,導(dǎo)游人員進行導(dǎo)游活動時，應(yīng)當遵守職業(yè)道德，著裝整潔，禮貌待人，尊重旅游者的宗教信仰、民族風(fēng)俗和生活習(xí)慣；應(yīng)當向旅游者講解旅游地點的人文和自然情況，介紹風(fēng)土人

33、情和習(xí)俗； 但是，不得迎合個別旅游者的低級趣味，在講解、介紹中摻入庸俗下流的內(nèi)容,三）旅行社賠償責(zé)任,因旅行社故意或過失未達到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準，造成旅游者經(jīng)濟損失的，旅行社應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。由于不可抗力因素或旅游者本身原因造成旅游者經(jīng)濟損失的，旅行社不承擔(dān)賠償責(zé)任,1不能成行的責(zé)任。旅行社收取旅游者預(yù)付款后，因旅行社的原因不能成行，應(yīng)提前3天（出境旅游應(yīng)提前7天）通知旅游者，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償旅游者已交預(yù)付款10%的違約金。 2不當誤機的責(zé)任。因旅行社過錯造成旅游者誤機（車、船），旅行社應(yīng)賠償旅游者的直接經(jīng)濟損失，并賠償經(jīng)濟損失10%的違約金,3服務(wù)內(nèi)容不符的責(zé)任。旅行社安排的旅游

34、活動及服務(wù)檔次與協(xié)議合同不符，造成旅游者經(jīng)濟損失，應(yīng)退還旅游者合同金額與實際花費的差額，并賠償同額違約金。 4服務(wù)標準不符的責(zé)任。導(dǎo)游未按照國家或旅游行業(yè)對客人服務(wù)標準的要求提供導(dǎo)游服務(wù)的，旅行社應(yīng)賠償旅游者所付導(dǎo)游服務(wù)費用的2倍。 5導(dǎo)游違反規(guī)定的責(zé)任,導(dǎo)游違反旅行社與旅游者的合同約定，損害了旅游者的合法權(quán)益，旅行社應(yīng)對旅游者進行賠償： （1）導(dǎo)游擅自改變活動日程，減少或變更參觀，旅行社應(yīng)退還景點門票、導(dǎo)游服務(wù)費并賠償同額違約金； （2）導(dǎo)游違反約定，擅自增加用餐、娛樂、醫(yī)療保健等項目，旅行社承擔(dān)旅游者的全部費用； （3）導(dǎo)游違反合同或旅程計劃，擅自增加購物次數(shù)，每次退還旅游者購物價款的20

35、,4）導(dǎo)游擅自安排旅游者到非旅游部門指定商店購物，所購商品系假冒偽劣商品，旅行社應(yīng)賠償旅游者的全部損失； （5）導(dǎo)游私自兜售商品，旅行社應(yīng)全額退還旅游者購物價款； （6）導(dǎo)游索要小費，旅行社應(yīng)賠償被索要小費的2倍,6.導(dǎo)游擅自離隊的責(zé)任 7.餐廳質(zhì)價不符的責(zé)任 8.飯店質(zhì)價不符的責(zé)任 9.交通工具不符的責(zé)任 10.景點不能游覽的責(zé)任,旅行社在旅游質(zhì)量問題發(fā)生之前已采取以下措施的，可以減輕或免除其賠償責(zé)任： （1）對旅游質(zhì)量和安全狀況已事先對旅游者給予充分說明、提醒、勸誡、警告的； （2）所發(fā)生的質(zhì)量問題是非故意、非過失或無法預(yù)知或已采取了預(yù)防性措施的； （3）質(zhì)量問題發(fā)生后，已采取了善后處理措

36、施的,四）出國游管理,1經(jīng)營出國游的條件 出國旅游的目的地國家，由國家旅游局會同國務(wù)院有關(guān)部門提出，報國務(wù)院批準后，由國家旅游局公布。申請經(jīng)營出國旅游業(yè)務(wù)的旅行社，應(yīng)當向省級旅游行政部門提出申請。省級旅游行政部門經(jīng)審查同意的，報國家旅游局批準。 未經(jīng)國家旅游局批準取得出國旅游業(yè)務(wù)經(jīng)營資格的，任何單位和個人不得擅自經(jīng)營或者以商務(wù)、考察、培訓(xùn)等方式變相經(jīng)營出國旅游業(yè)務(wù),2組團出國游的工作程序,1）國家旅游局統(tǒng)一印制“中國公民出國旅游團隊名單表”，在下達本年度出國旅游人數(shù)安排時編號發(fā)放給省級旅游行政部門，由后者核發(fā)給組團社。組團社按照核定的出國旅游人數(shù)安排組織出國旅游團隊，填寫名單表,2）旅游者持有

37、有效普通護照的，可以直接到組團社辦理出國旅游手續(xù)；沒有有效普通護照的，依照公民出境入境管理法的有關(guān)規(guī)定辦理護照后再辦理出國旅游手續(xù)。組團社為旅游者辦理前往國簽證等出境手續(xù) （3）旅游團隊從國家開放口岸整團出入境。出入境時，接受邊防檢查站對護照、簽證、名單表的查驗,3境外旅游服務(wù)規(guī)則,組團社經(jīng)營出國旅游業(yè)務(wù)，應(yīng)當與旅游者訂立書面旅游合同，載明旅游起止時間、行程路線、價格、食宿、交通以及違約責(zé)任等內(nèi)容。旅游合同由組團社和旅游者各持一份 旅游團隊領(lǐng)隊應(yīng)當向旅游者介紹旅游目的地國家的相關(guān)法律、風(fēng)俗習(xí)慣以及其他有關(guān)注意事項，并尊重旅游者的人格尊嚴、宗教信仰、民族風(fēng)俗和生活習(xí)慣,五）赴我國臺灣地區(qū)旅游管理

38、,2006年4月，國家旅游局、公安部、國務(wù)院臺灣事務(wù)辦公室聯(lián)合發(fā)布大陸居民赴臺灣地區(qū)旅游管理辦法,第五節(jié) 房地產(chǎn)法,一、房地產(chǎn)法概述 （一）房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)即房屋，是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物，以及有關(guān)的附屬設(shè)施。按使用功能，房屋可分為住宅、廠房、商店、辦公樓、賓館酒店等。地產(chǎn)即土地，是指用于建筑房屋的土地。 房地產(chǎn)作為特殊的物體，具有位置不可移動、可長期使用、投資額度大、能夠保值增值等特征。房地產(chǎn)通常也被稱為“不動產(chǎn),房地產(chǎn)業(yè)是從事房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)涉及的經(jīng)營活動主要有：土地開發(fā)，比如建造房屋、舊城區(qū)改造；房地產(chǎn)

39、經(jīng)營，比如房屋買賣、租賃、抵押；房地產(chǎn)中介服務(wù)，比如房地產(chǎn)咨詢、二手房中介服務(wù)、小區(qū)物業(yè)管理等。 此外，國家還適時對房地產(chǎn)進行規(guī)劃、管理，調(diào)控房地產(chǎn)市場價格，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,二）房地產(chǎn)法概述,1994年7月，八屆全國人大常委會通過了城市房地產(chǎn)管理法，這是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的基本立法。 與之相關(guān)聯(lián)的其他法律規(guī)范還有土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、土地登記規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等,三）房地產(chǎn)管理體制,按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國家建設(shè)部和國土資源部依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土

40、地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省級人民政府確定,二、 房地產(chǎn)開發(fā)用地管理,一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度 1概念和方式 土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)一級市場中的活動，按規(guī)定可以采取拍賣、招標、雙方協(xié)議三種方式，其中，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，必須采取招標、拍賣方式,2出讓期限,土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、

41、娛樂用地40年； （5）綜合或其他用地50年,3出讓合同,土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，合同載明以下內(nèi)容：土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開發(fā)程度、土地出讓金和支付方式等,二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度,土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 土地劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點,按照規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地可以經(jīng)縣級以上人民政府依法批準實行劃撥： (1)國家機關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事

42、業(yè)用地； （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,三、房地產(chǎn)開發(fā)管理,一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)，是指以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動。 土地開發(fā)是指依法征地、拆遷、平整土地，建設(shè)供排水、道路交通等公用基礎(chǔ)設(shè)施，形成房屋建設(shè)或其他建設(shè)用地條件的活動。 房屋建設(shè)是指建造房屋以及相配套的其他地面建筑物的活動。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)運行的基礎(chǔ),二）房地產(chǎn)開發(fā),企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（2000）的規(guī)定，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。未取得

43、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù),三）房地產(chǎn)開發(fā)的要求,1.按照合同約定開發(fā) 2.符合法定標準 3.驗收合格方可交付使用 4.開發(fā)項目及建設(shè)事項備案,四、房地產(chǎn)交易管理,一）房地產(chǎn)交易概述 房地產(chǎn)交易，是指房地產(chǎn)權(quán)利人依照法律的規(guī)定和合同的約定，通過轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式將其所享有的房地產(chǎn)權(quán)利全部或者部分有償移交給受讓人的行為。 房地產(chǎn)業(yè)屬于高利潤行業(yè)。國家對房地產(chǎn)交易價格實行比較嚴格的管理制度，包括價格公示、價格評估和價格申報制度,二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,

44、1概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式（比如以房地產(chǎn)作價入股、以房地產(chǎn)低償債務(wù)），將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)買賣是最主要的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式,2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件,1）按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并辦理手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書； （2）已按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當按規(guī)定報請有批準權(quán)

45、的人民政府審批。經(jīng)審批準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當將土地使用權(quán)由劃撥改為出讓，由轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，依照國家規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金,3商品房預(yù)售,1）預(yù)售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，并辦理手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書； （2）預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商品房計算，預(yù)售方投入的建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； （4）已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證明,4禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； （2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （3）依

46、法收回土地使用權(quán)的； （4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 （5）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的； （6）未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的； （7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,當事人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的最高使用年限為：原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,三）房地產(chǎn)抵押,1房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指債務(wù)人或者第三人（抵押人）用其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)

47、保的行為。 債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押房地產(chǎn)拍賣，并從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償,2房地產(chǎn)抵押的范圍,1）依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)； （2）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)； （3）法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn),3禁止抵押的房地產(chǎn),1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

48、； （6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn),4房地產(chǎn)抵押合同,房地產(chǎn)抵押時，抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同中載明。 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人負責(zé)投保，并負擔(dān)保險費。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?5抵押房地產(chǎn)的占用與管理,已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用和管理。抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同

49、意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償,6抵押房地產(chǎn)的處分,1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的； （2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的； （3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的； （4）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的 （5）抵押合同約定的其他情況,四）房地產(chǎn)租賃,房地產(chǎn)租賃，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或者其他合法權(quán)利人，將房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)租賃給他人使用，并收取租金的行為。

50、房地產(chǎn)所有權(quán)人或者其他合法權(quán)利人稱為出租人，租用房地產(chǎn)的當事人稱為承租人 。房地產(chǎn)租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面房地產(chǎn)租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案,五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理，是指國家有關(guān)房地產(chǎn)管理機關(guān)對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其合法變動情況，予以審查、確認、記載，并頒發(fā)相應(yīng)證書的管理活動。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度能夠確認和保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，便于加強國家對房地產(chǎn)工作的管理。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,一）地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主要包括土地使用權(quán)登記、土地所有權(quán)

51、登記和土地他項權(quán)利登記。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的法律憑證有“國有土地使用權(quán)證”、“集體土地所有權(quán)證”和“土地他項權(quán)利證明書”。 按照土地登記規(guī)則的規(guī)定，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為設(shè)定權(quán)利登記、變更權(quán)利登記和注銷土地權(quán)利登記,二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級房屋管理機關(guān)登記，領(lǐng)取“房屋所有權(quán)證”或“房地產(chǎn)權(quán)證”，共有的房屋應(yīng)當領(lǐng)取“房屋共有權(quán)證”。 全民所有的房屋，“房屋所有權(quán)證”或其他權(quán)利證書發(fā)給國家授權(quán)的管理部門；集體所有的房屋和私有房屋，或其他權(quán)利證書直接發(fā)給房屋所有權(quán)人,三）房地產(chǎn)抵押登記,房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原“房屋所有權(quán)證”上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)“房屋他項權(quán)證,以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)在變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記,六、物