安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書課件

1、市場環(huán)境分析 項(xiàng)目態(tài)勢分析 項(xiàng)目定位 總體開發(fā)思路 項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目 錄,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市房地產(chǎn)宏觀市場分析 淮南市在售樓盤個案分析,第一部分：市場環(huán)境分析,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市房地產(chǎn)宏觀市場分析,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,一）國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 截止2009年底，全市實(shí)現(xiàn)GDP508.8億元，同比增長13.7%，高于全省平均水平0.8個百分點(diǎn)，增速居全省第4位，位次比2007年前進(jìn)11位，比2008年前進(jìn)1位。 （二）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量顯著提升 近兩年來，淮南市財(cái)

2、政收入快速增長，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2009年完成75.02億元，同比增長24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前進(jìn)11位，比2008年前進(jìn)5位。2009年財(cái)政總收入占GDP的比重為14.7%，分別比2007年、2008年提高0.6個、1.4個百分點(diǎn)，在全省位居第5位，比2008年前進(jìn)2位。 （三）工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn) 近年，淮南市工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略取得積極成效，工業(yè)化率明顯提高，2009年為55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4個百分點(diǎn)，比2007年提高8.9個百分點(diǎn)，比2008年提高1.3個百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)和總量迅速增長，2009年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)為350戶

3、,比2008年凈增102戶,比2007年凈增158戶，規(guī)模以上工業(yè)增加值由2007年的163.2億元發(fā)展到2009年的280.15億元，按可比價計(jì)算，2009年比2008年增長20.7%，比2007年增長59.7,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,四)城市化步伐明顯加快 淮南市實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來，城鎮(zhèn)化率逐年提高，2009年城鎮(zhèn)化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22個百分點(diǎn)，比2008年提高1.3個百分點(diǎn)，比2007年提高2.9個百分點(diǎn)。2009年是淮南市城市建設(shè)大發(fā)展之年，以提升城市形象和品位的一批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目相繼開工建設(shè)。全年大建設(shè)累計(jì)完成投資153億元，

4、占全市投資比重為53.5%，拉動淮南市固定資產(chǎn)投資增長35.1個百分點(diǎn)，對投資增長的貢獻(xiàn)率為123.9%。山南新區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，全年累計(jì)完成投資35.1億元，比去年同期增長了2.4倍。市政道路建設(shè)全面展開，全年在建市政道路項(xiàng)目累計(jì)完成投資24.6億元，同比增長1.4倍。道路交通建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)快速增長，累計(jì)完成投資10.2億元，同比增長5.8倍。房地產(chǎn)市場升溫帶動了投資增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資54.7億元，同比增長47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4個百分點(diǎn)，拉動全市投資增長4.2個百分點(diǎn)。 （五）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 淮南市三產(chǎn)投資大幅增加,2008年、2009年全

5、市計(jì)劃投資50萬元以上項(xiàng)目中，第三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為38.6億元、99.05億元，同比分別增長62.2%、156.6%。2009年第三產(chǎn)業(yè)增加值比2008年增長11.6%，位居全省第3位，比2008年前進(jìn)13位。制造業(yè)投資實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，2007年淮南市制造業(yè)投資僅8.6億元，2009年完成投資32.17億元，增長2.7倍,其所占工業(yè)投資的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。兩年來，制造業(yè)已發(fā)展成為淮南市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的新生力量，2009年，制造業(yè)完成工業(yè)增加值34.28億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為12.2%，對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)5.1%。其中，2009年全市裝備制造業(yè)工業(yè)增加值達(dá)10.8

6、4億元，比2007年增長85.5%，比2008年增長9.9,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,六）固定資產(chǎn)投資快速增長 淮南市固定資產(chǎn)投資在煤電重大項(xiàng)目相繼完工，投資下滑的情況下，緊緊抓住國家擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展政策機(jī)遇，適時啟動全市的大建設(shè)，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)逐步走出低谷、持續(xù)穩(wěn)步增長、增幅屢創(chuàng)新高的良好態(tài)勢。全年累計(jì)完成投資286.03億元，總量創(chuàng)歷史新高，比2008年增長28.3%，比2007年增長40.4%。全市在建項(xiàng)目942個，同比增長44.9%，其中新開工項(xiàng)目735個，同比增長65.5%，億元以上新開工項(xiàng)目27個。 （七）居民消費(fèi)層次顯著提高 淮南市消

7、費(fèi)市場繁榮活躍。2009年，全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)159.1億元，比上年增長18.8%，比2007年增長45.9%。居民的消費(fèi)能力提升、消費(fèi)觀念更新，2007年末，淮南市個人消費(fèi)貸款余額為10.49億元，2009年末擴(kuò)大為33.28億元。居民消費(fèi)檔次提高,高檔消費(fèi)走入尋常百姓家庭，2009年淮南市汽車類消費(fèi)同比增長32.6%。外出就餐成為時尚，2009年住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額25.52億元，增長21.7%，快于社會消費(fèi)品零售額增長速度2.9個百分點(diǎn)。 （八）人口基數(shù)不斷加大 據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì)，2009年末全市總?cè)丝跒?40.9萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口113萬人，農(nóng)業(yè)人口127.9萬人。全年出生人口2

8、9576人，出生率為12.32，人口自然增長率為7.44。在總?cè)丝谥校?8歲以下為46.6萬人，18-35歲為70.8萬人，35-60歲為91.1萬人，60歲以上為32.3萬人,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,小結(jié)： 淮南市近年正處于高速發(fā)展階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均持續(xù)增高，固定資產(chǎn)投資活躍，其中房產(chǎn)市場處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢良好，房產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)較有利的局面。項(xiàng)目所處的山南新區(qū)地塊，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的持續(xù)加快和政府高度重視，更是呈現(xiàn)出一種飛躍式的發(fā)展態(tài)勢，對于項(xiàng)目的開發(fā)和整體形象塑造較為有利,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,淮南市歷年房地產(chǎn)投資額

9、與增長情況,2009年，淮南房地產(chǎn)投資總額達(dá)51億，同比增長高達(dá)38%，09年淮南延續(xù)了新城建設(shè)和舊城改造的大步伐，繼續(xù)推進(jìn)“東進(jìn)南擴(kuò)”的戰(zhàn)略布局，而房地產(chǎn)投資作為提升城市品位，城市大建設(shè)的重要棋子，呈現(xiàn)了出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),房地產(chǎn)投資額逐年遞增，發(fā)展態(tài)勢良好,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,淮南市歷年土地市場交易情況,2009年，淮南市土地市場共有四幅商品房地塊成交，都是位于山南新區(qū)的地塊，值得注意的是淮南康博置業(yè)有限公司拍下的第四宗土地，每畝已達(dá)138萬元，折合樓面價1036元/平方米，這表明了淮南的投資環(huán)境和山南新區(qū)土地的升值潛力已經(jīng)

10、被越來越多的開發(fā)商所認(rèn)可。2009年全年土地交易面積達(dá)1308.31畝，成交金額9.16億元。相比之下，2008年的9宗946畝，總成交金額約為5.5億元。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),土地市場成交面積和金額顯著提高,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,淮南市歷年人均可支配收入及增長情況,2009年，淮南市年人均收入超過14000元，同比增長8%。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),淮南市人均可支配收入不斷升高,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,商品房市場交易情況,淮南2009年1月份12月份住宅類商品房總供應(yīng)量達(dá)160.01萬方，商品房銷量累計(jì)面積為1

11、55.52萬方，供需比為1.03:1，供需基本保持平衡，銷售同比增長44%，超過2008年108萬平方米的全年銷售面積，全年銷售金額累計(jì)已達(dá)46.68億元。整體來看，淮南市房產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面。最新的官方報(bào)告指出，2010年全年新開工商品房面積達(dá)410萬平方米以上，竣工面積200萬平方米以上，開工面積和竣工面積都將在09年的基礎(chǔ)上有大幅增長，以此推斷，到2011年，全市商品房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴式的增長。（數(shù)據(jù)來源：淮南市房管局,商品房市場供銷兩旺,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,銷量價格走勢圖,2009年到2010年，淮南商品房成交均價穩(wěn)中有升，全市12月份

12、均價3238元/平方米，較09年1月份增長15.8%，截止2010年10月，全市均價3753元/平方米，同比上漲18%，較09年1月份增長34%。作為淮南商品房供應(yīng)量、成交量均占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位的行政區(qū)，田家庵區(qū)09年12月份成交均價3588元/平方米，較1月份增長16.0%，截止2010年10月，田家庵區(qū)均價3810元/平方米，同比上漲16%，較09年1月份增長23.2%。其成交均價高于全市均價10%左右。（數(shù)據(jù)來源：淮南市房管局,交易價格持續(xù)走高,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市房地產(chǎn)宏觀市場分析,三、宏觀市場小結(jié),淮南市房地產(chǎn)起步較晚，但整體開發(fā)水平提升較快。 淮南市固定資產(chǎn)投資相

13、對穩(wěn)定，山南新區(qū)開發(fā)，城市化進(jìn)程加速。 淮南當(dāng)前市場供需基本平衡，總體供銷形勢兩旺，對本項(xiàng)目銷售較有利； 未來幾年淮南房地產(chǎn)市場將因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化發(fā)展而保持相對高速發(fā)展。 從2010年開始，淮南市房地產(chǎn)開發(fā)總量、銷售總量進(jìn)入井噴狀態(tài)，銷售價格增幅加大。 山南新區(qū)因其遠(yuǎn)超老城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和自然資源，土地升值潛力得到越來越多的客戶和開發(fā)商的認(rèn)可，在新一輪的房產(chǎn)供銷熱潮中，將會占據(jù)絕對主力,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃案例,金地滟瀾山 所在區(qū)域： 山南新區(qū) 物業(yè)類別：別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟、疊加），多層洋房，多層 建筑類別：框架 占地面積：400畝 綠化率：50 % 容積率

14、：1.0 總建筑面積：24萬M2 主要景觀：社區(qū)景觀、北面山體景觀 建筑朝向：南北向,規(guī)劃布局：整個項(xiàng)目南高北低，充分優(yōu)化了北邊的山體景觀資源。同時充分利用區(qū)域內(nèi)兩條南北向的水景資源貫穿別墅區(qū)與洋房區(qū)，其中靠近主入口的東面景觀最優(yōu)，項(xiàng)目西面景觀最弱。 交通設(shè)計(jì)：項(xiàng)目主入口位于東面，由一條東西向的交通主軸將整個項(xiàng)目分為南、北兩個區(qū)域，其中陽光較好的南區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃為多層洋房區(qū)，景觀較好的北區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃為別墅區(qū)，兩個區(qū)域由一條南北向的交通副軸相連。人車分流交通系統(tǒng)，大型地下停車場，別墅設(shè)計(jì)有單獨(dú)車庫和車位。 功能分布：交通主軸兩側(cè)設(shè)有沿街商鋪，整體規(guī)劃為風(fēng)情商業(yè)街，東面主大門南側(cè)設(shè)有大型會所，滿足項(xiàng)目商

15、業(yè)、休閑需要。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：南區(qū)由退臺洋房和帶有大露臺、入室花園的多層洋房組成，以兩房兩廳為主力戶型，并且可以兩房改三房，功能性大大增強(qiáng)。北區(qū)由雙拼、聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅組成，提升項(xiàng)目整體品質(zhì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃案例,規(guī)劃布局：項(xiàng)目整體由多層洋房、小高層組成，其中洋房在內(nèi)，小高層主要位于項(xiàng)目東西兩側(cè)與景觀帶南側(cè)，有效緩解外部噪音、灰塵等干擾的同時，盡量合理布局，不影響南側(cè)陽光，確保每幢建筑都擁有充足光照。缺點(diǎn)：南區(qū)的小高層遮擋了洋房對于中心景觀帶的視覺效果。 交通設(shè)計(jì)：項(xiàng)目由一條東西向的中心景觀帶分隔為南北兩個區(qū)域，由一條南北向的交通主軸相連。半人車分流交通系統(tǒng)

16、，地上停車位和大型地下停車場相結(jié)合。 功能布局：區(qū)域南部最外側(cè)洋多層洋房一樓設(shè)計(jì)為商鋪，內(nèi)部設(shè)置文化娛樂約2.4萬M2，商業(yè)1.56萬M2，凈菜市場800 M2，幼兒園420 M2，會所800 M2。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多層洋房設(shè)計(jì)大露臺，小高層設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角飄窗，提升產(chǎn)品品質(zhì)，戶型以三房兩廳為絕對主力，主要面積段控制在120-140,山南印象 所在區(qū)域： 山南新區(qū) 物業(yè)類別：5+1洋房、11+1小高層 建筑類別：框架 占地面積：280畝 綠化率：50.2 % 容積率：1.49 總建筑面積：23萬M2 主要景觀：社區(qū)景觀 建筑朝向：南北向,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃案例,規(guī)劃布局

17、：項(xiàng)目以一個大型景觀公園為中心，多層、洋房在內(nèi)，高層在外圍合而成，整體布局方正。其中高層位于項(xiàng)目西、北面和中心景觀帶的四周，確保對項(xiàng)目其他位置的光照不造成影響，缺點(diǎn)：中心的高層遮擋了其他位置多層與洋房對于中心景觀區(qū)的視覺效果。 交通設(shè)計(jì)：四邊各設(shè)有一個入口，各由一條交通動線連接至中心景觀公園，南門為主入口。整體采用半人車分流，大型地下停車庫，地面設(shè)計(jì)有停車位。 功能布局：住宅建筑總面積39.97萬平方米，大型商業(yè)面積3.67萬平米，幼兒園2200平方米。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目由12棟退臺情景洋房、37幢多層和19棟高層組成。綠化率高達(dá)50%，是新古典主義建筑風(fēng)格的大型居住社區(qū)。其中兩房兩廳為絕對主力

18、，面積控制在80-100平，房型設(shè)計(jì)客廳超大陽臺，主臥凸窗、大飄窗，保證充足陽光和絕佳的視覺效果,西湖春天 所在區(qū)域：山南新區(qū) 物業(yè)類別：多層、花園洋房、小高層、高層、SOHO公寓 建筑類別：框架 占地面積：331畝 綠化率：51% 容積率：2.0 總建筑面積：49.5萬M2 主要景觀：社區(qū)中央公園 建筑朝向：南北向,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃案例,規(guī)劃布局：項(xiàng)目由一個景觀湖為中心，純高層合圍而成，建筑造型整體對稱，地塊方正，規(guī)劃布局合理；中心水景與組團(tuán)景觀結(jié)合，中心景觀東部高層建筑（除南北兩排外）進(jìn)行底層架空處理，既有利于個小區(qū)的通風(fēng)（夏季東南風(fēng)可以流通，冬季西北

19、風(fēng)被有效阻擋）。缺點(diǎn)：由于高層建筑的遮擋，外圍建筑無法對中心景觀區(qū)形成良好視覺效果。 交通設(shè)計(jì)：由一條南北向的交通動線分為東西兩個區(qū)域，主入口位于項(xiàng)目西側(cè)。 功能布局：商業(yè)面積約3.7萬，公建約5萬，主入口內(nèi)側(cè)設(shè)有沿街商鋪，項(xiàng)目東南側(cè)為學(xué)校。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目為17層純高層建筑，商業(yè)為輔及適當(dāng)公寓式住宅為一體的高檔文化居住社區(qū)，自身配建幼兒園、小學(xué)，社區(qū)采用歐式城堡風(fēng)情的建筑風(fēng)格，圍繞中心景觀湖坐落而成，規(guī)劃分4期開發(fā)銷售,廣弘城 所在區(qū)域：山南新區(qū) 物業(yè)類別：高層 建筑類別：框架 占地面積：336.9畝 綠化率：55% 容積率：1.8 總建筑面積：43.8萬M2 主要景觀：社區(qū)中心水景 建筑朝

20、向：南北向,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃案例,規(guī)劃布局：項(xiàng)目由中心景觀湖圍合而成，其中南側(cè)為高層，北側(cè)為多層、洋房、別墅區(qū)，主入口在東側(cè)。整體布局南高北低，充分優(yōu)化位于項(xiàng)目南部的湖景視線，同時利用合理的道路設(shè)計(jì)，確保確保每棟建筑的充足光照。缺點(diǎn)：由于高層的遮擋，南區(qū)建筑無法形成對北面山體的良好視覺效果。 交通設(shè)計(jì)：由一條東西向的交通動線分為兩個區(qū)域。人車分流交通系統(tǒng)，大型地下停車場，別墅設(shè)單獨(dú)車庫。 功能布局：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)步行商業(yè)街、酒店、雙語幼兒園、俱樂部、健身館、休閑會館、會所等配套設(shè)施。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：被譽(yù)為安徽首席生態(tài)大盤-聯(lián)華泉山湖項(xiàng)目，占地面積 2567畝，總

21、建筑面積176.8萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃建造多層、洋房、小高層、生態(tài)別墅、TOWNHOUSE等綜合性建筑群完美結(jié)合的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品,聯(lián)華泉山湖 所在區(qū)域：山南新區(qū) 物業(yè)類別：多層/小高層/別墅/商業(yè) 建筑類別：框架 占地面積：2567畝 綠化率：57% 容積率：1 總建筑面積：176.8萬M2 主要景觀：社區(qū)南面山景，內(nèi)部湖景 建筑朝向：南北向,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤規(guī)劃總結(jié),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目地塊分析 優(yōu)勢與劣勢 機(jī)會與威脅 小結(jié),第二部分：項(xiàng)目態(tài)勢分析（SWOT分析,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,地塊分析,交通,規(guī)劃中道路 道路修建尚

22、未完成，車流量很小，道路兩邊相對落后,206國道 道路寬敞，等級高，車流量大，是連接淮南與其他城市的主要道路,淮河大道 等級高，車流量大，是連接山南新區(qū)與老城區(qū)的重要干道，因與合淮高速連接，成為目前淮南主要交通道路,目前項(xiàng)目周邊整體交通情況較弱，西邊206國道在合淮高速建成后功能已經(jīng)被弱化；淮河大道與地塊沒有直接聯(lián)系，需通過南緯一路、二路等與項(xiàng)目連接；規(guī)劃中的南緯路、南經(jīng)路目前尚處于建設(shè)前期，未形成規(guī)模車流量,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,地塊分析,周邊環(huán)境及配套,規(guī)劃中，缺乏景觀支持,缺乏景觀支持,淮南二中,主題公園所在，并有山體 資源優(yōu)勢，景觀較好,變電所,在建的二中新校址,項(xiàng)目周邊

23、,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,地塊分析,周邊污染情況,變電所,淮南二中,項(xiàng)目地塊周邊污染情況： 道路噪聲污染（一般） 學(xué)校噪聲污染（一般） 變電所的區(qū)域心理影響（輕微） 規(guī)劃不確定因素的心理影響（輕微,小結(jié)： 周邊污染主要來自西邊206國道道路噪音和東邊淮南二中學(xué)校噪音，不會對居民產(chǎn)生太大影響,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,優(yōu)勢與劣勢,項(xiàng)目優(yōu)勢,S,一、淮南市山南新區(qū)為政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，未來城市核心區(qū)，升值潛力較大。 二、項(xiàng)目規(guī)模宏大，易于規(guī)劃建設(shè)完備的配套設(shè)施，發(fā)展成為城中城綜合體，提升項(xiàng)目形象。 三、項(xiàng)目地塊位于舜耕山山麓，景色優(yōu)美，為城市天然氧吧，具備其他項(xiàng)目不可比擬的自然

24、景觀優(yōu)勢。 四、項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，淮南市1號工程，山南新區(qū)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目，省市領(lǐng)導(dǎo)較重視，給予政策支持。 五、項(xiàng)目定位為城市綜合體，規(guī)模較大，配套較全，可規(guī)避山南新區(qū)配套缺乏問題；主題公園項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，理念先進(jìn)，高檔社區(qū)與主題公園復(fù)合運(yùn)作，可實(shí)現(xiàn)1+12。 六、大型居住社區(qū)，在片區(qū)具有規(guī)模優(yōu)勢；主題公園品牌為依托，項(xiàng)目明顯高于周邊項(xiàng)目一等；與主題公園共同規(guī)劃，在片區(qū)具有獨(dú)一無二的優(yōu)勢,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,優(yōu)勢與劣勢,項(xiàng)目劣勢,一、山南新區(qū)處于開發(fā)建設(shè)階段，目前配套不完善，生活不便利，短期內(nèi)難以形成成熟居住區(qū)域，整體缺少居住氛圍，影響客戶的置業(yè)信心 。 二、項(xiàng)目整體地塊內(nèi)市政規(guī)

25、劃道路較多，增加項(xiàng)目整體規(guī)劃難度。 三、項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)周期長，資金回籠慢，對開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力要求較高。 四、開發(fā)企業(yè)初次登陸淮南，無在淮成功開發(fā)大型住宅區(qū)的業(yè)績，品牌知名度不足，影響客戶購買信心。 五、山南新區(qū)目前與淮南老城區(qū)無公交線路，主要交通動線目前僅為淮河大道一條主干道，交通環(huán)境較差,W,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,機(jī)會與威脅,機(jī)會,一、項(xiàng)目位于安徽省淮南市，作為以煤礦為主的重要能源基地，擁有一批強(qiáng)有力的消費(fèi)群體。 二、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)處于初級階段，為本案開發(fā)留有較大的市場空間。 三、著名的安徽省重點(diǎn)中學(xué)淮南二中與本案僅一路之隔，優(yōu)勢的學(xué)區(qū)資源為項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇。 四、淮

26、南市按照政府東進(jìn)南擴(kuò)的發(fā)展布局，城市發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入郊區(qū)化階段，老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)空間已經(jīng)不大，而本案所處板塊山南新區(qū)為新城區(qū)，相對老城區(qū)在環(huán)境、建設(shè)、規(guī)劃等方面優(yōu)勢明顯；新城區(qū)作為城市發(fā)展的核心區(qū)域，各類高端單位入駐山南新區(qū)，提供了豐富的高端客戶 ，對新區(qū)的認(rèn)可度高，且具有極強(qiáng)的政策導(dǎo)向,O,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,機(jī)會與威脅,威脅,T,一、現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來威脅。 二、項(xiàng)目地周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動，起點(diǎn)高，建設(shè)快，搶先入世，形成同質(zhì)化競爭，造成目標(biāo)客群的分流，為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來威脅。 三、項(xiàng)目東北端變電所的存在，對客戶區(qū)域心理影響較差，為項(xiàng)目開發(fā)造成

27、威脅,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,小結(jié),本項(xiàng)目雖然擁有較為良好的預(yù)期片區(qū)形象、配套條件、政府規(guī)劃利好，但也存在著生活配套資源貧乏、地塊分割較零散、片區(qū)認(rèn)知、人氣不足等突出的劣勢，優(yōu)勢劣勢因素均較為突出。 淮南市目前在售樓盤多，產(chǎn)品競爭相對激烈，而項(xiàng)目所在山南新區(qū)樓盤較少，對項(xiàng)目較有利。 淮南市區(qū)項(xiàng)目總體產(chǎn)品品質(zhì)正不斷增高，項(xiàng)目必須以高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品吸引客戶。 本項(xiàng)目由于所處區(qū)域的特殊性，具備吸引周邊市區(qū)客戶能力,綜合評價,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,小結(jié),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位 功能定位 形象定位 住宅產(chǎn)品定位 風(fēng)格定位,第三部分：項(xiàng)目定位,安徽項(xiàng)目

28、規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,本項(xiàng)目開發(fā)面積為目前淮南市最大，開發(fā)周期較長，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)情況，將目標(biāo)市場區(qū)域定位為兩級，總體思路為由近及遠(yuǎn)，前期開發(fā)以田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)為主的淮南市主城區(qū)，中后期以淮南市其他區(qū)域?yàn)橹鳌?首層客源： 以田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)三個淮南市主城區(qū)為主的地緣性客源 第二層客源： 八公山區(qū)、潘集區(qū)、鳳臺縣等其他市場,謝 家 集 區(qū),田 家 庵 區(qū),大 通 區(qū),潘 集 區(qū),八 公 山 區(qū),鳳 臺 縣,合肥,六安,阜陽,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,客群分類,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)

29、目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,目標(biāo)市場定位,中端客戶,中高端客戶,高端客戶,私企業(yè)主、礦區(qū)高層管理人員、政府高級公務(wù)員,礦區(qū)中低層管理人員、個體工商戶、高級公務(wù)員,礦區(qū)普通員工、普通市政工作人員、淮南市其他高收入人群,目標(biāo)客群定位,結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，我們認(rèn)為，市場中端和中高端客戶為本項(xiàng)目的核心客戶群，市場高端客戶為本項(xiàng)目的重要客戶群,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,功能定位,定位方向 結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)對項(xiàng)目功能進(jìn)行定位： 一、項(xiàng)目提供的主要功能是居住，而本項(xiàng)目除了普通多層住宅的一般居住功能外

30、，還有包括別墅、退臺洋房和情景高層等各類產(chǎn)品，因而具備較為高級的居住享受； 二、小區(qū)以科技住宅為主體，從產(chǎn)品、設(shè)備設(shè)施、建筑細(xì)節(jié)等不同方面體現(xiàn)科技住宅的舒適性和優(yōu)越性。 二、項(xiàng)目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越； 三、小區(qū)自身有會所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要； 四、針對項(xiàng)目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項(xiàng)目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對項(xiàng)目的配套功能進(jìn)行延展； 五、項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于和發(fā)明王國主題公園僅一路之隔，共享主題公園的完善配套和歡樂、休閑氛圍,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,功能定位,定位內(nèi)容： 中央歡樂區(qū) 集居住、休閑、度假、商業(yè)、文化、教育、科

31、技、健康等于一體的綜合性“城市中央歡樂區(qū)（CJD）central joy district”。以多種城市功能形態(tài)為載體，以高檔居住品質(zhì)為核心，集中大量娛樂、旅游、商業(yè)、餐飲等文化集群，擁有大型主題公園、星級酒店、大型商業(yè)中心等周邊配套設(shè)施，具備完善的市政交通及良好的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)生活及文化娛樂的城市核心區(qū)域，加上淮南首席的超大規(guī)模，將其打造成淮南市最適宜居住的代表性社區(qū)。 功能意義： 規(guī)模性：提供優(yōu)質(zhì)生活和創(chuàng)新歡樂的體驗(yàn)平臺 多樣性：多產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同群體的娛樂及生活需求 卓越性：卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，世界一流的歡樂居住體驗(yàn) 參與性：開放式的公共娛樂平臺，主動地享受，而不是被動的接受 價值性：

32、一個地區(qū)區(qū)域資源的最集中優(yōu)化體現(xiàn)，具有不可替代的核心價值 輻射性：突破行政區(qū)劃的影響力，成為一個跨區(qū)域的歡樂消費(fèi)經(jīng)濟(jì)主體,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,住宅產(chǎn)品定位,房型與結(jié)構(gòu) 由于本產(chǎn)品體量巨大， 產(chǎn)品線勢必要豐富且具有特色： 一、獨(dú)立別墅：VILLA，二至三層，普通式或躍式，獨(dú)門獨(dú)戶，下沉式庭院，量身定做，個性化設(shè)計(jì)。 二、聯(lián)排與雙拼別墅：TOWMHOUSE，二至三層，普通式或躍式，下沉式庭院，突出地下室功能性。 三、洋房：四層退臺洋房，一幢四戶或六戶，每戶皆有陽光房設(shè)計(jì)，一樓住戶有花園，頂樓住戶有屋頂花園，二、三層住戶另辟后門有后花園或地下室。 四、多層洋房：六層，平層約占3/5，

33、錯式與頂樓復(fù)式各占約1/5，入戶花園設(shè)計(jì)。 五、小高層：八十一層，復(fù)式約占1/4，平層約占1/2，錯層約占1/4，大飄窗、轉(zhuǎn)角凸窗、空中花園。 六、高層：十八二十四層，復(fù)式約占1/10，平層約占4/5，錯層約占1/10，大飄窗、轉(zhuǎn)角凸窗、入室花園。 項(xiàng)目產(chǎn)品體量分配： 別墅10%，多層30%，洋房、小高層50%，高層10,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,同區(qū)域其他樓盤建筑風(fēng)格回顧,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,風(fēng)格定位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,風(fēng)格選取思考,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,風(fēng)格定位,與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異化對比,現(xiàn)代主義簡約型建筑風(fēng)格,從項(xiàng)目自身發(fā)展角度思考,與山南新區(qū)高速發(fā)展的現(xiàn)代化氣質(zhì)相吻合,易于規(guī)劃，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感,

34、從市場銷售角度思考,有利于產(chǎn)品的推廣及銷售,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,現(xiàn)代簡約型建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。這一點(diǎn)，與一個新興的城市區(qū)域的特質(zhì)想符合，因此，作為一個城市的新區(qū)大盤，應(yīng)以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品配比，直觀的建筑形態(tài)分層，具有一定的差異化特色來布局整片用地。同時利用這種形態(tài)，再融合高科技的生活品質(zhì)和綠色環(huán)保的生活理念，三點(diǎn)結(jié)合將是對于一個新區(qū)樓盤吸引人氣的關(guān)鍵要素,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,風(fēng)格定位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,風(fēng)格定位,

35、現(xiàn)代智能化優(yōu)雅型社區(qū),在建筑等各項(xiàng)配套上秉持綠色環(huán)保才能真正稱之為綠色住區(qū)。全方位打造智能綠色住宅，領(lǐng)航健康居住低碳時代。在建筑上，項(xiàng)目建議設(shè)計(jì)、用材、構(gòu)造等方面體現(xiàn)低碳環(huán)保的理念，貫徹高舒適度的節(jié)能優(yōu)化技術(shù)，節(jié)省能源，降低消耗，有效阻隔室外的冷熱，同時具備保溫、隔音等性能。加強(qiáng)自然通風(fēng)，提升建筑的日照和采光效果，帶來更舒適的生活感受。為進(jìn)一步提升居住者的生活質(zhì)量，同時社區(qū)內(nèi)打造會所、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、游泳池等齊全配套，這樣才能體現(xiàn)出作為山南新區(qū)首席大盤的一種對品質(zhì)的要求，跟周邊項(xiàng)目呈現(xiàn)差異化，并迎合淮南人急切想要一種全新的人居環(huán)境的心理期望,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)

36、目規(guī)劃建議書,開發(fā)策略 主題概念 案名,第四部分：總體開發(fā)思路,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,1.建設(shè)山南，做市場的引導(dǎo)者。以2000畝超級大盤的氣勢，引領(lǐng)市場無可取代的優(yōu)勢地位2 差異化競爭策略、產(chǎn)品超高的附加值，高科技的住宅定位，成為本項(xiàng)目突破市場最為核心手段；3 統(tǒng)一規(guī)劃，分期滾動式開發(fā)。4 大量市場調(diào)查資料顯示：我項(xiàng)目處于一個非常有利的市場環(huán)境中，周邊現(xiàn)狀是一個極其有待開發(fā)的區(qū)域，整體需求利好。項(xiàng)目占據(jù)建設(shè)中的山南新區(qū)的核心區(qū)域，依托主題公園強(qiáng)大的對外輻射能力，在產(chǎn)品形象塑造上具有較大優(yōu)勢。本土及周邊城鎮(zhèn)人群購買力強(qiáng)，尤其是眾多礦業(yè)中高層級人員以及高級公務(wù)員，對于淮南極具渴望的都市概念以及對居住

37、環(huán)境和商業(yè)娛樂氛圍的營造提供了強(qiáng)大助力，這幾點(diǎn)無論對于消化我項(xiàng)目住宅還是消化商業(yè)，都是極其有利的。5 項(xiàng)目配套開發(fā)商業(yè)勢在必行，充分利用新區(qū)中央娛樂區(qū)優(yōu)勢發(fā)展項(xiàng)目價值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化項(xiàng)目綜合競爭力,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,開發(fā)策略,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,類型 高科技居住體驗(yàn) 智能化提高居住品質(zhì) 節(jié)能環(huán)保降低居住成本 特點(diǎn) 新風(fēng)系統(tǒng) 太陽能的利用和遮擋 智能指紋門禁系統(tǒng),智能化社區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃建議書,主題概念,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,主題概念以“綠色健康休閑成長”為內(nèi)涵的“度假休閑”概念,主題概念的確定 根據(jù)本項(xiàng)目及其所處的區(qū)域的特點(diǎn)，我們確定將“綠色健康休閑成長”作為本案主題概念的基本內(nèi)涵，并將其具體鎖定

38、為“簡約現(xiàn)代主題科技社區(qū)”。 綠色社區(qū)概念：即生態(tài)概念。社區(qū)主題園林、生態(tài)門、生態(tài)墻，以及本案別具匠心的“科技綠色生態(tài)住宅”（綠色建材、低碳環(huán)保，太陽能節(jié)能，生態(tài)型規(guī)劃設(shè)計(jì)），是這一概念的主要支撐點(diǎn)。 健康社區(qū)概念：強(qiáng)化運(yùn)動、康體、保健、養(yǎng)生功能，倡導(dǎo)高尚社區(qū)所應(yīng)有的一種樂觀向上、文明健康的生活方式與親善相隨、其樂融融的健康鄰里關(guān)系。 休閑娛樂社區(qū)概念：依托主題公園，強(qiáng)化休閑、度假、娛樂功能，使之成為安徽最富盛名的度假休閑型社區(qū)，成為向往休閑人生的人們的垂涎之地。 成長社區(qū)概念：通過調(diào)查，淮南人對子女的教育相當(dāng)重視。我們可以結(jié)合淮南二中的優(yōu)勢教育資源、社區(qū)內(nèi)建立雙語教育學(xué)校，突出“國際化精英素

39、質(zhì)教育”的賣點(diǎn)，通過雙語幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，強(qiáng)化社區(qū)高尚（貴族）教育概念，把社區(qū)包裝成推行貴族式精英教育的“成長型社區(qū),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,主推 案名一 志高未來城,為理想而來為未來喝彩,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,案名釋義,愿我來世，得菩提時，身如琉璃，內(nèi)外明徹，凈無瑕穢；光明廣大，功德巍巍，身善安住，焰網(wǎng)莊嚴(yán)，過于日月。 藥師琉璃光本愿功德經(jīng),正如佛經(jīng)上的記載，未來是一種理想，是對現(xiàn)在的一種期待，它寓意著美好，新生，想象，充滿無限可能，是一種蓬勃向上的，超越的力量。 與未來有關(guān)聯(lián)的詞： 變化 科技 先進(jìn) 健康 美好 無限 志高未來城，以城市運(yùn)營及規(guī)劃發(fā)展

40、為前提，以多種城市功能形態(tài)為載體，以主題公園和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為核心，集中大量娛樂、旅游、商業(yè)、餐飲等文化集群，擁有高科技的先進(jìn)居住社區(qū)，酒店等配套設(shè)施，具備完善的市政交通及良好的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)生活及文化娛樂的城市核心區(qū)域，代表著淮城人居的一種期望，一種態(tài)度,定位語 未來城為理想而來為未來喝彩,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,主推 案名二 志高中華城,中華城 最大國中最大城,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,案名釋義,見中華好，與舜日同欽 ，垂衣理，菊花濃 敦煌曲子詞獻(xiàn)忠心,中華舊解：古代華夏民族起源于黃河流域一帶，因此稱其曰中華。 中者，居四方之中也；華者，具有文化之民族，服裝

41、華 美者也。其后，疆域日廣，凡其所屬，皆稱中華 。 中華新解：“中華”是“中國”與“華夏”的合稱， 當(dāng)今“中華” 指代整個中國的疆域；民族方面也不只是指代漢族， 而是生活在中國疆域內(nèi)的所有民族，還包括生活在海外 的華人、華裔。 中華戲解：中即中央，華即繁華，中華就是中央繁華之地,定位語 中華城中央繁華之城,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,主推 案名三 志高理想主邑,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,案名釋義,理想：對未來事物的美好想像和希望。 中華漢語大辭典 “理想”就是對未來的想象和希望，是對美好未來的設(shè)想，也是人們前進(jìn)的動力的源泉。我們都有自己的理想，有了理想，我們的生活

42、才有方向，奮斗才有目標(biāo)。人類有了理想，才使世界不斷向前發(fā)展。理想是羅盤，給船舶導(dǎo)引方向；理想是船舶，載著你出海遠(yuǎn)行。理想使不幸者絕處逢生，平凡的人因有理想而偉大。與理想有關(guān)聯(lián)的詞： 夢想 完美 美好 未來 邑者，國也。 說文解字 古代稱諸侯國為邑。邑，是對一個國家的稱謂。因此，周武王之弟叔度所建立的下蔡是邑，戰(zhàn)國七雄之一的楚也是邑，而這兩個三千年前的邑國，正是淮南文化與文明的發(fā)祥地。理想主邑，正是在現(xiàn)代人居中引入“邑”的概念，集娛樂、商業(yè)、休閑、文化、居住等多種元素為一身，以造城造國的態(tài)度，打造淮南從未有過的現(xiàn)代化城市綜合體，這是歷史與文化的一脈相承，象征的是一個時代，一個區(qū)域的繁榮與昌盛,安

43、徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,其它案名建議,志高明城,1、明，日月之恒，永久之意。有安居樂業(yè)含義，符合當(dāng)?shù)厣鐣髁饕庾R。 2、人與自然協(xié)調(diào)，居住佳境之意 3、明城，未來之城，未來居住品質(zhì)的提前實(shí)現(xiàn)。寓意本項(xiàng)目高端品質(zhì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,案名,其它案名建議,志高鴻海（灣,1.鴻，象征我們的項(xiàng)目前景更加廣闊，具有展翅高飛的意愿。 2.海，代表整座樓盤的氣度，2000畝的住宅地塊。以海納百川的姿態(tài)融合多元的項(xiàng)目形態(tài)。 3.志高鴻海（灣），擁有高尚的住宅，極致的娛樂，和五星奢享的休閑度假區(qū)域。是一個真正意義上的城中之城。代表了一個新區(qū)域的盛世繁華,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)

44、劃建議書,案名,其它案名建議,志高珊瑚島（城,志高城中央,志高山海城,志高名揚(yáng)天下,志高南山下,志高銀海華庭,志高凱旋帝景,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,規(guī)劃指導(dǎo)思想 規(guī)劃原則與依據(jù) 總體布局規(guī)劃 住宅產(chǎn)品規(guī)劃 公共建筑規(guī)劃,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,規(guī)劃指導(dǎo)思想,該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略思想，樹立住宅產(chǎn)品性能品質(zhì)和文化內(nèi)涵精品設(shè)計(jì)意識。 充分利用項(xiàng)目周邊自然景觀價值，和主題公園這一人造景觀的優(yōu)勢條件，挖掘旅游地產(chǎn)的價值所在，充分挖掘科技住宅的潛在價值，堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和社區(qū)自然、休閑、健康、科技的居住環(huán)境。 充

45、分利用江淮平原優(yōu)勢的氣候條件，結(jié)合江南園林特色，以園林藝術(shù)手法營造社區(qū)園林生態(tài)景觀。 揚(yáng)長避短，充分考慮社區(qū)生活配套，提高住宅的適用性能，培育人際交流的社區(qū)文化生活，以體現(xiàn)社區(qū)的社會地位和影響力。 規(guī)劃應(yīng)本著創(chuàng)造差質(zhì)化社區(qū)，建造差質(zhì)化住宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略思想，適度超前，保證社區(qū)建筑與景觀環(huán)境優(yōu)勢在區(qū)域內(nèi)具有標(biāo)志性和常效性價值,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,規(guī)劃原則與依據(jù),有效整合項(xiàng)目內(nèi)外資源，挖掘區(qū)域價值和地塊價值，使項(xiàng)目規(guī)劃整體效益最大化。 合理布局，減少土方量，極盡提高土地利用率。 尊重地方南北向?yàn)橹鲗?dǎo)的家居習(xí)慣。 依據(jù)地方性的規(guī)劃、建筑技術(shù)指標(biāo)要求以及政府相關(guān)要求與規(guī)定。 分期、分組團(tuán)開

46、發(fā)過程中，保持分期組團(tuán)個性化、社區(qū)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,總體布局規(guī)劃,布局建議 道路、交通設(shè)計(jì) 定型與定量,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,布局建議,布局原則 項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益； 對山景、主題公園、綠化帶、項(xiàng)目內(nèi)部水系、規(guī)劃路的充分利用； 地塊的地形特點(diǎn)（平整、規(guī)正）； 不同物業(yè)類型之間的關(guān)系協(xié)調(diào)（各類住宅、會所、幼兒園及商業(yè)街區(qū)等配套對位置、環(huán)境等要求）； 相對節(jié)約建造成本及減少土方量； 施工與施工組織相對容易，并與住戶人流動線不形成沖突； 淮南城市對住宅朝向（南北）上的喜好； 利于營造賣點(diǎn)； 利于分期分區(qū)開發(fā)； 利于提升地塊價值,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃

47、建議書,布局建議,分區(qū)規(guī)劃,項(xiàng)目用地,水系,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,布局建議,分區(qū)規(guī)劃 別墅 洋房 多層 高層、小高層 商業(yè) 幼兒園、學(xué)校,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,布局建議,1）整體布局以區(qū)域內(nèi)河流為動線設(shè)置景觀，呈環(huán)形布置。 （2）別墅區(qū)位于項(xiàng)目整體中心偏北，在規(guī)劃河流的內(nèi)部，是整個項(xiàng)目景觀最好，視野最開闊的區(qū)域，南邊營造湖面，通過人造水景和高檔會所提升地塊的品質(zhì)。 （3）別墅區(qū)外圍沿規(guī)劃河部分設(shè)計(jì)多層、洋房區(qū)，此區(qū)域因地塊品質(zhì)處于項(xiàng)目整體區(qū)域中、高端，目標(biāo)客戶群最為龐大。 （4）項(xiàng)目北側(cè)靠近主題公園區(qū)及東側(cè)靠近學(xué)校區(qū)商業(yè)氛圍最優(yōu)，建議設(shè)計(jì)沿街商業(yè)帶，提升項(xiàng)目整體商業(yè)

48、氛圍,布局建議,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,布局建議,5）項(xiàng)目南側(cè)、F區(qū)、E區(qū)缺乏景觀資源，建議設(shè)計(jì)高層、小高層，以高差優(yōu)勢形成對北面山景的視覺效果，通過高度的改變制造景觀。 （6）幼兒園、中小學(xué)布置在景觀最差，自然環(huán)境最差的E區(qū)，同時通過對學(xué)區(qū)的塑造提高E區(qū)與F區(qū)的地段價值。 （7）主入口布置在A區(qū)與D區(qū)之間，通過人流帶動整體項(xiàng)目南部商業(yè)。同時在其他方向設(shè)置副入口，形成封閉式社區(qū)。 （8）項(xiàng)目東南角設(shè)計(jì)底層為商業(yè)，高層為公寓的超高層，營造成為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑。 （9）人車分流按組團(tuán)劃分，每個組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流。 (10)整體項(xiàng)目內(nèi)市政道路太多太雜，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃，建議與市政府協(xié)商，

49、取消部分道路,布局建議,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),建議區(qū)內(nèi)規(guī)劃路兩邊增加景觀營造，別墅區(qū)中間建設(shè)景觀湖和景觀塔，每個組團(tuán)依組團(tuán)內(nèi)水道動線設(shè)計(jì)水景景觀。 組團(tuán)內(nèi)道路完全無障礙設(shè)計(jì)（專門盲道、殘障特殊人士通道）； 道路要充分結(jié)合地形地勢特點(diǎn)，減少土方量； 引進(jìn)公共巴士進(jìn)入規(guī)劃路，方便對外交通。巴士站點(diǎn)設(shè)在每個組團(tuán)交通節(jié)點(diǎn)處，社區(qū)內(nèi)另設(shè)社區(qū)巴士，后期營運(yùn)時取消； 各組團(tuán)入口設(shè)置于各地塊交通節(jié)點(diǎn)，利于實(shí)現(xiàn)人車分流。 建議將項(xiàng)目地塊內(nèi)屬于次動線的各條支路取消，僅保留南緯二路、南經(jīng)八路兩條主動線，以利于項(xiàng)目整體規(guī)劃開發(fā),主動線 次動線,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車完全分流；

50、 每個組團(tuán)設(shè)計(jì)大型地下停車場； 部分洋房一層架空為車庫，通過連廊進(jìn)入二層組團(tuán)景觀區(qū) 部分多層、高層設(shè)計(jì)地下非機(jī)動車停車庫,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),車庫設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),車庫設(shè)計(jì)案例淮河新城,地面停車位,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),車庫設(shè)計(jì)案例淮河新城,退臺洋房一層，將后部與前面一層住宅分開，為機(jī)動車停車庫，高度約為2M,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),車庫設(shè)計(jì)案例淮河新城,多層地下非機(jī)動車停車庫 以組團(tuán)為單位，每三到五幢建筑設(shè)計(jì)一個地下停車庫,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,道路、交通設(shè)計(jì),車庫設(shè)計(jì)

51、案例淮河新城,地下停車庫內(nèi)部,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,定型與定量,淮南市其他樓盤體量分配,小結(jié)：淮南市目前主流產(chǎn)品為多層和小高層，在各類型產(chǎn)品占比中高達(dá)6070%，在項(xiàng)目規(guī)劃中要著重考慮客戶在產(chǎn)品形態(tài)和戶型上的喜好,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,定型與定量,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體量 項(xiàng)目總占地面積2000畝。 容積率： 1.8 總建筑面積估算： 20006661.8約為240萬 商住比1：9 商業(yè)面積估算： 240萬0.1 約為24萬。 住宅面積估算： 216萬 住宅總戶數(shù)估算：單位住宅面積按120計(jì)算，得出住宅總戶數(shù)約為：18000戶 綠化率 ： 35%,40% 汽車位估算：商

52、業(yè)50車位/萬平方米，即：2450，不少于1000個。住宅 1:0.6。約為：10800個。 物業(yè)用房估算：總建筑面積的3，約為：7000 社區(qū)用房估算：每百戶不低于20，約為：3600,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,總體布局規(guī)劃,定型與定量,公建： 會所 不小于5000 雙語幼兒園 不小于15000 初中 不小于20000 公廁 按每個50計(jì)算，不超過3個，150 垃圾中轉(zhuǎn)站 約2000左右 住宅類型 ： 多層、洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 體量分配 ： 別墅10%，多層30%，洋房、小高層50%，高層10,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,總體布局規(guī)劃,定型與定量,公共建

53、筑,泛會所 設(shè)于B區(qū) 主要面對別墅區(qū)及其他區(qū)域住戶服務(wù) 幼兒園 設(shè)于E區(qū) 主要面向住戶子女教育配套 初中 設(shè)于E區(qū) 主要面向住戶子女教育配套 組團(tuán)公共景觀與建筑 視各組團(tuán)規(guī)劃不同而分別設(shè)計(jì) 主要面向住戶運(yùn)動、休閑生活配套 大門 以組團(tuán)為單位設(shè)計(jì) 其他 郵局/儲蓄所/垃圾站/設(shè)備房,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,住宅產(chǎn)品規(guī)劃,住宅設(shè)計(jì)原則 住宅規(guī)劃布局 淮南在售大盤產(chǎn)品分析 多層住宅設(shè)計(jì) 洋房設(shè)計(jì) 小高層、高層住宅設(shè)計(jì) 公共部分 別墅設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,住宅產(chǎn)品規(guī)劃,住宅設(shè)計(jì)原則,1、以人為本，以景觀為中心 2、充分考慮采光、通風(fēng) 3、建筑外形、建筑功能的定位適度超前

54、 4、戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新 5、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)新 6、車位設(shè)計(jì)創(chuàng)新,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,住宅產(chǎn)品規(guī)劃,住宅規(guī)劃布局,1、在保證容積率的情況下，充分考慮從觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘每個組團(tuán)地塊最大的價值，對組團(tuán)進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。 2、住宅建筑單體主要有多層（6+1），小高層（111），高層（24+1），洋房（4+1）獨(dú)立和聯(lián)排別墅組成，盡可能做到南北朝向和組團(tuán)分布上遵從觀景的原則。 3、以東北面為前排，前排布置低樓層，后排逐漸升高，同時保持足夠樓間距。以前低后高為布局基本原則，保證整體項(xiàng)目景觀最優(yōu)化和陽光最優(yōu)化。 4、住宅單體的排列，突破簡單的

55、排列式布局，依據(jù)地勢的高低起伏而進(jìn)行不同層次的排列，以營造更具空間感的建筑形態(tài)。各個組團(tuán)布局除考慮內(nèi)部景觀外，重點(diǎn)將以北部山景和中心人造湖景為中心，以區(qū)域內(nèi)規(guī)劃河流為重點(diǎn)，通過相鄰空間層次上的逐步上升，使觀景的戶數(shù)增加，視野更加開闊。 5、一期的樓間距在滿足容積率的前提下，盡量做大，形成大面積、大空間、高綠化率,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)金地滟瀾山,產(chǎn)品配比,洋房首期推出3種套型，其中2房2廳套型為主力戶型，占一期總量66%，面積段控制在90-115 。3房、4房面積控制在130-150 之間，綜合占比34,多層洋房,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書

56、,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)聯(lián)華泉山湖,產(chǎn)品配比,普通多層,洋房,首期推出3種套型，其中2房2廳套型為主力戶型，占一期總量59%，面積段控制在80-110 。3房面積控制在120左右，占比38%。1房2廳，占比3%，面積為69平方米,首期推出2種套型，其中4房2廳套型為主力戶型，占一期總量62%，面積段控制在163-206 。3房面積控制在150左右，占比38,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)民生淮河新城,產(chǎn)品配比,三期以小戶型為主，推出3種套型，其中3房2廳套型為主力戶型，占一期總量56%，面積段控制在90-139。2房2廳面積控制在83，綜合占比3

57、8%,另有少量4房，面積143，占比6,高層、小高層,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品總結(jié),戶型面積區(qū)間小結(jié),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品總結(jié),淮南市場需求以功能性兩房和三房為主 兩房戶型面積多集中在100m以下，是絕對主力，多數(shù)樓盤配置率高達(dá)50%以上； 三房戶型集中在100140m，又以100120m為主力，多數(shù)樓盤配置率在30%以上。 與前文市場定位中淮南客群主力承受能力在3050萬元左右基本相符,安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)金地滟瀾山 戶型基本描述：多層洋房標(biāo)準(zhǔn)層 房型：2房2廳1衛(wèi) 建筑面積：10

58、2.63M2,產(chǎn) 品 特 點(diǎn),一梯兩戶 戶型方正緊湊，南北通透，陽光餐廳 臥室、客廳均朝南設(shè)計(jì) 南北多重景觀露臺設(shè)計(jì) 贈送面積大，半贈送超大陽臺可改房間,主要開間尺寸,客廳： 3800 x4200 面積：16M2 主臥：4100 x3600 面積：14.8M2 超大陽臺：4000 x3600 面積：14.4M2,陽臺 （可改房間,戶型設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)金地滟瀾山 戶型基本描述：多層洋房頂層 房型：3房2廳1衛(wèi) 建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層：96M2，樓閣：54M2,產(chǎn) 品 特 點(diǎn),一梯兩戶 戶型方正，南北通風(fēng) 超大露臺設(shè)計(jì)，采光極佳 兒童房、客廳朝南

59、設(shè)計(jì) 頂層閣樓全贈送，專屬露臺,主要開間尺寸,客廳： 3800 x4200 面積：16M2 主臥：4000 x3600 面積：14.4M2 超大露臺：3900 x3600 面積：14M2,樓梯,樓梯,露臺,戶型設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)金地滟瀾山 戶型基本描述：多層洋房一層 房型：4房2廳2衛(wèi) 建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層：143.7M2，地下室：93M2,產(chǎn) 品 特 點(diǎn),一梯兩戶 戶型方正，使用率高 贈送前后雙庭院 客廳，主臥，書房均朝南設(shè)計(jì)，超大主臥 贈送大面積地下室，功能性較強(qiáng)，下沉式庭院,主要開間尺寸,客廳：4500 x3900 面積：17.5M2

60、主臥：6000 x3600 面積：21M2 書房：3000 x4100 面積：12M2,樓梯,樓梯,前庭,后院,下沉式庭院,戶型設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)聯(lián)華泉山湖 戶型基本描述：洋房頂層復(fù)式 房型：4房2廳3衛(wèi) 建筑面積：206M2,產(chǎn) 品 特 點(diǎn),一梯兩戶 南北通透，布局方正，動靜分離，全明設(shè)計(jì) 廚房北帶功能陽臺 客廳，主臥，朝南設(shè)計(jì)，采光較好 8米超闊挑高客廳 主臥衣帽間設(shè)計(jì)，功能性突出 復(fù)式上層設(shè)計(jì)大面積觀景露臺,樓梯,景觀露臺,樓梯,戶型設(shè)計(jì),安徽項(xiàng)目規(guī)劃建議書,項(xiàng)目規(guī)劃建議書,淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析,山南新區(qū)聯(lián)華泉山湖 戶型基本描述：