拆遷工作指南介紹

1、拆遷工作簡介,拆遷工作的定義,拆遷是指根據(jù)城市建設(shè)和國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，取得房屋拆遷許可證的單位，對項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行拆遷，并依據(jù)法律、法規(guī)對被被拆遷人進行補償、安置的活動,拆遷工作的特點,1、行政許可性：拆遷許可證是房屋拆遷的合法憑證，房屋及附屬物拆遷工作必須取得拆遷許可證后方可進行。 2、涉及多個拆遷主體：拆遷工作涉及有拆遷人、被拆遷人、承租人、政府主管部門等。 3、行政命令與民事協(xié)商相互交叉：應(yīng)國家建設(shè)需要，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)而進行的房屋拆遷，拆遷人與被拆遷人之間存在一種行政命令與被命令、決定于被決定的關(guān)系；但是在拆遷過程中，涉及到利益問題，拆遷當(dāng)事人之間是平等的民事主體

2、關(guān)系，房屋拆遷既有行政法律性質(zhì)，又有民事法律性質(zhì),4、群眾性： 房屋拆遷涉及到老百姓的切身利益，事關(guān)城市建設(shè)、經(jīng)濟社會發(fā)展和社會穩(wěn)定。拆遷補償安置一方面要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，而另一方面又要顧及被拆遷群眾收入水平較低、住房條件簡陋、下崗失業(yè)、殘疾等社會弱勢群體的生活狀況,拆遷的基本形式,1、自行拆遷：具有拆遷資質(zhì)的拆遷人自己進行拆遷并對被拆遷人進行補償和安置的一種拆遷形式。 2、委托拆遷：指拆遷人將房屋拆遷、補償安置工作委托給有房屋拆遷資格證書的拆遷公司進行的拆遷方式。受委托的拆遷公司應(yīng)與拆遷單位簽署委托合同，拆遷人應(yīng)自拆遷委托合同簽訂之日起15日內(nèi)將委托合同報主管部門備案,拆遷的原則和一般流程,

3、一、拆遷工作的原則： 1、符合城市規(guī)劃的原則 2、有利于舊城改造的原則 3、有利于生態(tài)環(huán)境的原則 4、有利于文物古跡保護的原則 二、拆遷的基本流程： 房位拆遷實施的程序可以歸納為5個環(huán)節(jié)： 前期準(zhǔn)備、獲得拆遷許可證、拆遷實施、拆遷后期處理、結(jié)案,一、拆遷公示辦理,拆遷公示是建設(shè)用地單位依建設(shè)用地規(guī)劃許可文件或征占地批準(zhǔn)文件向房屋拆遷管理部門提出申請，區(qū)縣拆遷管理部門通知相關(guān)部門暫停辦理有關(guān)事宜，并在拆遷范圍內(nèi)公示。 1、國有土地（87號文）：一級開發(fā)單位持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件、國有土地使用批準(zhǔn)文件到區(qū)縣建委辦理拆遷公示。拆遷范圍確定，暫停辦理（1）新、改、擴建房屋；（2）房屋

4、租賃；（3）改變房屋、土地用途。暫停期限不超過1年，如需延長暫停期限，由一級開發(fā)單位提出申請，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可延長，延長暫停期不超過一年,2、集體所有土地（124號文）： 一級開發(fā)單位持征占地批準(zhǔn)文件，向區(qū)縣主管部門申請在用地范圍內(nèi)公示并暫停辦理下列事項（1）新批宅基地及其他建設(shè)用地；（2）審批新、改、擴建房屋；（3）辦理入戶，婚姻、出生、回國、軍人退伍、經(jīng)批準(zhǔn)的投靠的直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等除外；（4）核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；（5）房屋、土地租賃；（6）改變房屋、土地用途。 延長期限規(guī)定同國有土地一致,二、確定拆遷、評估單位,1、拆遷人在取得房屋拆遷許可證或“房屋拆遷價格評估通知書”后，

5、應(yīng)當(dāng)委托具有拆遷評估資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷人進行評估，并簽訂房屋拆遷評估合同。 2、 拆遷委托實施單位確定： （1）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目 （2）使用國際組織或者國外政府貸款、援助資金的項目 （3）戶數(shù)在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的項目 以上三種項目必須通過招標(biāo)形式確定拆遷實施單位,拆遷公司三種等級資質(zhì)企業(yè)承接業(yè)務(wù)限制,三、入戶調(diào)查及測量,入戶調(diào)查與拆遷評估是編制拆遷計劃和拆遷方案的基礎(chǔ)，在辦理完拆遷公示后，建設(shè)單位委托評估、拆遷單位進行評估和調(diào)查摸底工作。入戶團隊由甲方、拆遷單位、評估單位和居委會、村委會成員組成。 1、入戶調(diào)查：入戶調(diào)查的主要內(nèi)容包

6、括對房屋權(quán)屬、使用權(quán)狀況、被拆遷人家庭、年齡、職業(yè)、性格、社會背景等情況進行了解登記。 2、測量： （1）流程： 制作登記項目表格模板；房屋調(diào)查登記；丈量；登記；確認(rèn)簽字,2）房屋調(diào)查內(nèi)容：包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和其他權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。 （3）現(xiàn)場測量：房產(chǎn)面積測量依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）進行，房產(chǎn)面積測算一般指水平面積測算，分為房屋面積測算和用地面積測算兩類。 3、房屋權(quán)屬調(diào)查、房屋面積、用地面積的測量及附屬物登記后，評估丈量人員都要報與被拆遷人確認(rèn)，并讓被拆遷人簽字確認(rèn)。 4、測量人員應(yīng)

7、做好實地查勘記錄，拍攝影像資料，對于被拆遷人拒不簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和評估機構(gòu)外的無利害第三方見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明,四、拆遷評估,1、國有土地房屋拆遷評估： （1）住宅： 住宅房屋拆遷補償價=（基準(zhǔn)地價*K+基準(zhǔn)房價）x被拆遷房 屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價 其中K是容積率修正系數(shù)，依照房屋拆遷容積率修正系數(shù)表來確定 （2）非住宅： 非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格xK1xK2xK3x建筑面積+地上物補償價。 K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù),2、集體土地房屋拆遷評估： 房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價 （1

8、）宅基地區(qū)位補償價：由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，參照一定時間一定區(qū)域普通商品房均價、城市規(guī)劃等綜合情況公布。 （2）房屋重置成新價：指一定時間、區(qū)域內(nèi)被拆遷宅基地房屋重置成新平均價， （3）宅基地面積認(rèn)定：宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)合法批準(zhǔn)的，其不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地不予認(rèn)定，合法批準(zhǔn)的超出標(biāo)準(zhǔn)的部分不予補償，但1982年以前批準(zhǔn)的超出控制部分可依據(jù)各區(qū)縣規(guī)定適當(dāng)補償。以北京為例，戶均宅基地面積，原則上統(tǒng)一按照0.3畝（200平米）計算。 集體土地的非住宅拆遷可參考國有土地非住宅拆遷計算,3、評估估價公示與復(fù)核： 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并現(xiàn)場說明；公示期滿后，估價

9、機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。拆遷當(dāng)事人有異議的，自收到評估報告之日5日內(nèi)，可以原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核估價（5日內(nèi)給予答復(fù)），也可另行委托估價機構(gòu)評估（10日內(nèi)出具評估報告）。 4、拆遷評估鑒定： 被拆遷人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，自收到答復(fù)5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房屋價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會自收到申請10日內(nèi)，指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術(shù)鑒定，并出具書面鑒定意見,五、拆遷計劃及方案,土地一級開發(fā)實施單位根據(jù)拆遷評估和入戶調(diào)查情況，結(jié)合項目安排，按拆遷政策編制拆遷計

10、劃和拆遷方案。 1、編制拆遷計劃： 內(nèi)容包括項目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工竣工時間。 2、編制拆遷方案： （1）項目基本情況； （2）拆遷范圍、方式、期限、委托評估等內(nèi)容； （3）被拆遷房屋及附屬物基本情況 （4）補償安置方式及其主要內(nèi)容 （5）拆遷補助辦法，依據(jù)法律法規(guī)說明，是否回遷，區(qū)位補償價確定，補償標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、獎勵政策。 （6）需要回遷的，編制回遷房建設(shè)方案 （7）市政基礎(chǔ)設(shè)施補償方案及標(biāo)準(zhǔn) （8）其他地上物補償標(biāo)準(zhǔn) （9）涉及文物保護方案、其他應(yīng)于明確的內(nèi)容,六、拆遷許可證,1、辦理拆遷許可證需要提交資料： （1）城市土地： 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地規(guī)劃文件 城市房屋

11、拆遷資格證書 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明 拆遷計劃及方案 法律法規(guī)明確規(guī)定的其他材料 （2）集體土地 用地批準(zhǔn)文件 規(guī)劃批準(zhǔn)文件 拆遷實施方案、計劃 安置房屋或者補償資金的證明文件,2、拆遷單位向所在地拆遷主管部門申報房屋拆遷許可證,申 請 拆 遷 許 可 證,受 理 人 員 接 件,初 審,返回,轉(zhuǎn) 科 長 審 核,主 管 局 長 審 核,主 管 區(qū) 長 審 核,制 證 發(fā) 證,1、主管部門應(yīng)自收到申請30日內(nèi)完成審核工作，符合條件的給予頒發(fā)拆遷許可證。 2、主管部門在頒證同時，應(yīng)將拆遷許可證中內(nèi)容以公告的形式在拆遷范圍內(nèi)予以公布，拆遷公告應(yīng)征拆遷范圍內(nèi)粘貼,3、拆遷許

12、可聽證： 拆遷項目涉及300戶以上的，由主管部門組織拆遷申請人、被拆除房屋所有人及相關(guān)代表參加。重大拆遷許可聽證，由拆遷主管部門頒發(fā)拆遷許可證前聽證。并出具房屋拆遷聽證意見書。 4、拆遷延期辦理： 拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)未完成拆遷的，在期滿前15日向發(fā)證機關(guān)申請延期，延期不超過6個月，最長不超過1年（一共兩次延期,七、拆遷實施,1、拆遷現(xiàn)場管理： 拆遷現(xiàn)場必須設(shè)置臨時辦公地，作為公示相關(guān)信息、現(xiàn)場接待被拆遷單位及居民、提供政策和業(yè)務(wù)咨詢、接受監(jiān)督舉報的場所。 嚴(yán)禁采取恐嚇、脅迫、停水、電、氣、暖、阻礙交通及騷擾等手段，因市政部門拆除或者遷移相關(guān)市政設(shè)施，需提前告知相關(guān)單位和住戶。 2、拆遷結(jié)案：

13、拆遷完成后，那個對項目拆遷工程進行結(jié)案處理，結(jié)案后標(biāo)志此項拆遷工程結(jié)束，由拆遷人申請，經(jīng)辦人現(xiàn)場踏勘后蓋章，并將該拆遷項目的所有資料歸檔后即完成結(jié)案。拆遷人應(yīng)在結(jié)束后1個月內(nèi)向主管部門辦理結(jié)案手續(xù),八、拆遷補償,拆遷補償方式： 貨幣補償 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 一般情況下，被拆遷人可以自由選擇補償方式，但以下兩種情況除外： （1）公益事業(yè)房屋的附屬物，不做產(chǎn)權(quán)調(diào)換，直接貨幣補償； （2）被拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系打不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租。 重建,九、拆遷安置,1、城市房屋拆遷安置： 拆遷安置房 拆遷安置補助費： （1）搬遷補助費：在過渡期間，被拆遷人自行

14、安排住處的，拆遷人應(yīng)支付臨時安置補助費；被拆遷人使用拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，拆遷人部支付臨時安置補助費。 （2）住房困難戶拆遷安置補助費 （3）自建房住戶拆遷安置補助費 （4）經(jīng)營性房屋的停產(chǎn)停業(yè)補助費 （5）提前搬遷獎勵費,2、宅基地上的房屋拆遷補償： 房屋安置 宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可另行審批宅基地。 拆遷補助費： （1）搬遷補助費 （2）對宅基地內(nèi)自由房屋從事經(jīng)營活動的并持有工商執(zhí)照的，給予停產(chǎn)停業(yè)損失。 （3）住房困難補助 （4）提前搬遷獎勵,3、拆遷安置補償協(xié)議： 拆遷安置補償協(xié)議是拆遷人與房屋所有人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷協(xié)議。拆遷補償協(xié)議對

15、雙方具有法律約束力。 4、拆遷補償安置資金管理： 拆遷人只能到一家銀行開立拆遷補償安置資金專戶，并存入拆遷補償安置資金，銀行想房屋拆遷主管部門出具拆遷單位的存款證明。銀行應(yīng)當(dāng)與主管部門簽署拆遷安置資金使用監(jiān)督承諾書。拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后，拆遷人按照協(xié)議約定向被拆遷人開具領(lǐng)款憑證，被拆遷人持憑證到銀行支取補償款。 5、拆遷補償安置協(xié)議公證： 房屋拆遷補償安置協(xié)議公證是公證處依法證明當(dāng)事人簽訂拆遷補償安置協(xié)議真實合法的活動,十、拆遷爭議處理,1、拆遷爭議裁決： 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門30日內(nèi)作出裁決 2、裁決流程： 房屋拆遷主管

16、部門手里申請后，應(yīng)按下列程序進行： （1）向被申請人送達(dá)房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權(quán)利。 （2）審核相關(guān)資料、程序的合法性。 （3）組織當(dāng)事人調(diào)解。 （4）核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)。 （5）經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致的，出具裁決終結(jié)書；達(dá)不成一致的，主管部門出具書面裁決；部分事實達(dá)成一致的，裁決時應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。書面裁決必須經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體決定,3、裁決書內(nèi)容： 申請人與被申請人情況 爭議的主要事實及依據(jù) 裁決的依據(jù)、理由 根據(jù)行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及申請行政復(fù)議期限、起訴期

17、限。 房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章 行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天,十一、強制拆遷,強制拆遷是指在裁決書規(guī)定的期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，由拆遷人向房屋主管部門提出申請，經(jīng)審查具備房屋行政拆遷條件的，由房屋拆遷管理部門報同級人民政府責(zé)令有關(guān)部門強制拆除房屋的行為。 1、強制拆遷的基本條件： 房屋拆遷管理部門作出裁決并送達(dá)拆遷當(dāng)事人； 被拆遷人或者房屋承租人超過規(guī)定的搬遷期限未搬遷； 拆遷人已對被拆遷人做了補償安置或者提供周轉(zhuǎn)房的； 拆遷人依法向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全的； 有要求必須實施強制拆遷理由的,2、行政強制拆遷： （1）在滿足強拆條件的情況下，拆遷人向主管部門

18、提交規(guī)定材料，經(jīng)主管部門審核后，上報同級人民政府批準(zhǔn)后可實行強制拆遷； （2）張貼強制拆遷公告（3日前）； （3）受同級政府責(zé)令實施強制拆遷的部門編制強拆實施方案，做好強拆的各種準(zhǔn)備； （4）通知拆遷人向公證機關(guān)辦理有關(guān)證據(jù)保全； （5）書面通知被拆遷人強制拆遷時間，要求屆時到現(xiàn)場配合執(zhí)行； （6）做好裝運、保管的各種準(zhǔn)備； （7）區(qū)法制辦通知區(qū)城管監(jiān)察大隊執(zhí)行強制拆遷決定； （8）召開強制拆遷指揮小組會，由區(qū)城管、法制辦、建委、公安、交通、衛(wèi)生、街道、居委會、公證處、拆遷人及相關(guān)單位等共同研究強制拆遷具體問題及落實分工準(zhǔn)備工作； （9）由區(qū)城管組織相關(guān)單位，按強拆程序?qū)嵤娭撇疬w； （10）拆遷人按批準(zhǔn)的強制拆遷費用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)向區(qū)城管監(jiān)察大隊支付強制拆遷費用,3、司法強拆： 在裁決書作出3個月后，拆遷當(dāng)事人仍不能達(dá)成拆遷補償協(xié)議的，區(qū)建委可申請區(qū)法院強制拆遷，區(qū)建委向人民法