房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治[優(yōu)秀論文]

1、 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治【摘要】文章對房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束的機(jī)理進(jìn)行了論述，闡明房地產(chǎn)泡沫會逐步向泡沫 經(jīng)濟(jì) 演化，以至 影響 整個國民經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展 ，同時對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治提出了用五個指標(biāo)來量化房地產(chǎn)泡沫的程度，并提出構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫經(jīng)濟(jì)；預(yù)警；防治；系統(tǒng)經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，1998年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了明顯的通貨緊縮現(xiàn)象， 社會 物價總體水平下降，但我國房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出強(qiáng)勢運(yùn)行的趨勢，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高速增長，房地產(chǎn)價格逆勢上揚(yáng)，是什么因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)

2、業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活有極大的關(guān)系，所以人們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出極大的關(guān)心。房地產(chǎn)泡沫 問題 成為全社會最為關(guān)注、最具爭議的焦點(diǎn)問題。政府也開始出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，預(yù)防房地產(chǎn)過熱。然而，由于房地產(chǎn)市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機(jī)行為又受到“預(yù)期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產(chǎn)泡沫的論斷難免有失偏頗。如何 科學(xué) 地對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行檢驗(yàn)和測度，如何建立一個房地產(chǎn)的參照價格體系，如何預(yù)警與防治房地產(chǎn)泡沫，這是一個值得深入探討的課題。一、房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束（一）房地產(chǎn)泡沫的定義泡沫是指實(shí)際價格脫離 理論 價格。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，即土地和房屋價格極高，與

3、其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。（二）房地產(chǎn)泡沫形成的原因（三）房地產(chǎn)泡沫的分類房地產(chǎn)泡沫從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為以下四類： 2房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，將導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。中國某經(jīng)濟(jì)監(jiān)測中心的一份 研究 報告指出， 目前 我國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。

4、 4房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。（四）房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束房地產(chǎn)在許多人的眼里是一種資產(chǎn)商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預(yù)期而入市搶購。而搶購又會使價格進(jìn)一步上漲和預(yù)期增強(qiáng)。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去

5、。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導(dǎo)致房市崩盤。 房地產(chǎn)泡沫的膨脹會引起整個國民經(jīng)濟(jì)的泡沫，泡沫雖是經(jīng)濟(jì)中的一種常見現(xiàn)象，但泡沫經(jīng)濟(jì)的結(jié)束方式往往是和經(jīng)濟(jì)的承受能力相關(guān)聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經(jīng)濟(jì)中會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同的潛在影響?；葜菔蟹康禺a(chǎn)泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經(jīng)濟(jì)蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經(jīng)濟(jì)增長停滯，大量的社會失業(yè)等。實(shí)際泡沫以破滅結(jié)束的表現(xiàn)方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經(jīng)濟(jì)，但其反應(yīng)則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經(jīng)濟(jì)承受能力差，經(jīng)濟(jì)泡沫對他們的沖擊相當(dāng)大，可美國經(jīng)濟(jì)泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經(jīng)濟(jì)規(guī)模

6、大、基礎(chǔ)好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動投資、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。二、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治（一）房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于 社會 固定資產(chǎn)投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn) 發(fā)展 和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。但如果房地產(chǎn)泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產(chǎn)市場的繁榮及虛假的經(jīng)濟(jì)繁榮則是不利的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的目的就在于要量化房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹程度，首先要

7、測度房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)的承受能力找出房地產(chǎn)泡沫的臨界點(diǎn)，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點(diǎn)，就發(fā)出泡沫預(yù)警信號。我們建議選用幾個指標(biāo)來測度房地產(chǎn)泡沫，分別是房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產(chǎn)單位價格增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率等五個指標(biāo)。（二）房地產(chǎn)泡沫的防治為確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)該逐步完善以下幾個方面的工作：1加強(qiáng)國有土地的管理力度，要有計(jì)劃地、合理地安排土地投放量，在土地市場化出讓方式中，要增加公開招標(biāo)出讓土地的方式，讓開發(fā)商有足夠時間進(jìn)行理性的 分析 和判斷2加強(qiáng)對土地價格的監(jiān)管和調(diào)控，保持國有土地買賣市場的穩(wěn)定，有效地控制土地價格的過快上漲；3繼

8、續(xù)發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的功能，加強(qiáng)政府的市場調(diào)節(jié)職能，完善法制建設(shè)，出臺相應(yīng)的政策與法規(guī)，抑制土地投機(jī)和土地閑置，完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，合理引入外資，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管；4積極發(fā)展并完善住房公積金制度。隨著住房公積金規(guī)模的擴(kuò)大以及愈來愈多的公積金投入到個人住房消費(fèi)中來，住房公積金在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用非常明顯，住房公積金對防止房地產(chǎn)泡沫過度膨脹起到一種止泡劑的作用，可更好地促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；5建立有效的房地產(chǎn)泡沫的測度、預(yù)警及防治系統(tǒng)，通過構(gòu)建一系列指標(biāo)體系來反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并給出警示，促使政府及地產(chǎn)公司等及時采取措施?！?參考 文獻(xiàn) 】 2肖建月需求主導(dǎo)因素對房地產(chǎn)價格的 影響 及政策啟示J市場 研究 ，2005，（8）3張麗英對房地