善意取得制度若干問(wèn)題研究——從一起冒名頂替行為說(shuō)起的論文

1、善意取得制度若干問(wèn)題研究從一起冒名頂替行為說(shuō)起的論文 關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)/冒名處分/善意取得/焦點(diǎn)筆談 內(nèi)容提要: 善意取得制度是非依 法律 行為引起物權(quán)變動(dòng)的重要類型。自物權(quán)法明確規(guī)定善意取得制度（第106條、第107條）以來(lái)，實(shí)踐中相關(guān)案例頻頻出現(xiàn)，不乏一些復(fù)雜疑難案例。針對(duì)實(shí)踐中一起冒名出售房屋案，判解研究（2009年第2輯）特邀多位著名法學(xué)家和青年學(xué)者，就物權(quán)法視野下不動(dòng)產(chǎn)的善意取得若干問(wèn)題進(jìn)行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實(shí)踐問(wèn)題?，F(xiàn)將這些討論陸續(xù)登出，以供 參考 和交流。本篇為王利明教授的善意取得制度若干問(wèn)題研究。 本案中，劉金龍使用詐騙等違法手段，冒名頂替房屋所有人張桓，

2、將張煥之房屋出售給買受人李大慶，其在獲得李大慶支付的巨額款項(xiàng)之后，攜款潛逃。房屋登記機(jī)關(guān)在未核對(duì)房屋所有人辦理原始登記時(shí)的身份證復(fù)印件和簽名的情況下，直接憑劉金龍出示的偽造身份證和房產(chǎn)證，確認(rèn)劉金龍即為房屋真實(shí)權(quán)利人張煥，其未盡合理的登記審查義務(wù)。無(wú)權(quán)處分人的冒名頂替行為和登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)行為，直接致使房屋在違背所有人張煥的真實(shí)意思的情況下，變更登記到了李大慶名下。李大慶主張自己已經(jīng)是登記簿確認(rèn)的合法所有人，而原所有人則認(rèn)為這是一次錯(cuò)誤的變更登記，不具有法律效力。本案中，一個(gè)簡(jiǎn)單的冒名頂替行為，引發(fā)了多個(gè)法律問(wèn)題，有待討論。一、假冒行為是否為“無(wú)權(quán)代理”或者“表見代理?本案首先涉及到假冒行為的法

3、律適用問(wèn)題。假冒是指冒名頂替，實(shí)際上是一種侵害他人姓名權(quán)的行為。wWw.11665.cOM假冒者的目的常常并不是直接損害被假冒者的利益，而只是為了謀取個(gè)人的非法所得。當(dāng)然，假冒行為也可能損害被假冒者的利益。本案中，劉金龍冒充房屋所有人張煥，與第三人李大慶從事了房屋交易行為，并辦理了過(guò)戶登記。劉金龍的冒名處分行為具有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，劉金龍以磋商買賣房屋為名,調(diào)換了張煥的真實(shí)的房產(chǎn)證；第二，劉金龍偽造了張煥的身份證件；第三，劉金龍通過(guò)與張煥建立房屋租賃關(guān)系，現(xiàn)實(shí)地占有了房屋及鑰匙。所以，本案中，劉金龍的冒名行為不但惟妙惟肖，而且引起了實(shí)際的法律后果。毫無(wú)疑問(wèn)，劉金龍已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)張煥的姓名權(quán)的侵

4、害。如果張煥以侵害姓名權(quán)為由請(qǐng)求損害賠償，是可以獲得支持的。但是，本案中，劉金龍的冒名行為的主要目的是騙取財(cái)物，尤其是，其并不是單純的冒用他人名義，其最終目的是通過(guò)冒名行為處分他人財(cái)產(chǎn)，從而非法占用他人的財(cái)物。因此，本案涉及的主要問(wèn)題不再是人格權(quán)侵權(quán)問(wèn)題了，而主要在于因非法處分財(cái)產(chǎn)所引發(fā)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，以及損害賠償責(zé)任問(wèn)題。因此，有必要回答如下幾個(gè)問(wèn)題：（一）劉金龍冒名處分行為是否可以適用無(wú)權(quán)代理制度？從民法上看，冒名頂替行為既可能是以他人的名義處分一定財(cái)產(chǎn)的行為，也可能是以他人名義從事其他性質(zhì)的民事活動(dòng)，例如，假冒他人名義承擔(dān)保證責(zé)任，該合同因被保證債權(quán)的債權(quán)人及時(shí)察覺而不成立。這雖然構(gòu)成了

5、對(duì)被冒名人的不利益，但其并沒(méi)有處分被冒名人的財(cái)產(chǎn)。本案中，冒名處分行為雖然是侵權(quán)行為，其在冒用他人名義這一點(diǎn)上，構(gòu)成了對(duì)他人名稱權(quán)的侵害。在許多情況下，在本案中，劉金龍已經(jīng)對(duì)被冒名人進(jìn)行了處分，并引發(fā)了法律上的效果，具體表現(xiàn)為：第一，使張煥的房屋發(fā)生了變更登記，第三人李大慶成為了登記簿上記載的權(quán)利人；第二，使第三人李大慶支付了大量的購(gòu)房款。這一冒名行為直接引發(fā)了原所有人張煥與第三人李大慶之間的房屋所有權(quán)爭(zhēng)議，即具有法律上的效果。那么，對(duì)于這樣一些法律上的效果，應(yīng)當(dāng)適用哪一種法律制度來(lái)調(diào)整呢？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果存在真實(shí)的被冒名人，且假冒行為的相對(duì)人主觀上確實(shí)希望同被冒名人從事法律行為，則假冒行

6、為可以類推適用無(wú)權(quán)代理制度1：被冒名人可以對(duì)假冒行為進(jìn)行追認(rèn)，并對(duì)交易相對(duì)人發(fā)生法律拘束力；如果被冒名人拒絕追認(rèn)，則假冒行為無(wú)效，不對(duì)被冒名人產(chǎn)生法律效果。我認(rèn)為，雖然在冒名處分行為和無(wú)權(quán)代理中，實(shí)際行為人都缺乏從事相應(yīng)行為的法定權(quán)利，在這一點(diǎn)上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無(wú)權(quán)代理制度，因?yàn)槊懊幏中袨橥耆环蠠o(wú)權(quán)代理的基本特征。這表現(xiàn)在：第一，無(wú)權(quán)代理實(shí)質(zhì)上是一種缺乏代理權(quán)而仍從事代理行為的行為。從最終結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是直接代理，還是間接代理，代理人都是為了實(shí)現(xiàn)被代理人的利益，都要以被代理人為利益的最終歸屬點(diǎn)，即使是無(wú)權(quán)代理，在一定程度上，也可能要體現(xiàn)被代理人的意愿和利益。但是，本

7、案中的冒名處分行為人完全違背了被代理人的意愿。盡管所有人張煥有出賣房屋的意愿，但是，劉金龍?zhí)幏址课莸男袨?，完全不是為了?shí)現(xiàn)張煥的利益，而是為了侵奪張煥的房屋，進(jìn)而非法獲取自己的利益。第二，無(wú)權(quán)代理行為仍然是以被代理人名義行為，而不能自稱是本人。在無(wú)權(quán)代理的情況下，代理人和被代理人仍然是區(qū)分開的，但在本案中，劉金龍?jiān)谂c李大慶從事交易時(shí)，其自稱張煥，因此，劉金龍不是代理張煥從事代理行為，而是自稱自己是張煥從事交易行為。第三，無(wú)權(quán)代理行為一般不屬于侵權(quán)行為，而本案中，冒名行為是侵權(quán)行為，劉金龍的行為不但侵害了所有人張煥的姓名權(quán)，而且損害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)。這顯然不符合無(wú)權(quán)代理的基本特征。（二）劉金龍冒名處分

8、行為是否可以適用表見代理？所謂表見代理，是指代理人沒(méi)有代理權(quán)，但是存在使第三人相信其有代理權(quán)的理由，因而使本人對(duì)交易相對(duì)人承擔(dān)授權(quán)人的責(zé)任。2合同法第49條明確規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！边@就是我國(guó)法律確立的表見代理制度。我國(guó)民法采納表見代理制度的根本原因在于保護(hù)相對(duì)人的信賴?yán)?，維護(hù)市場(chǎng)交易安全。在冒名處分情況下，其與通常的表見代理具有很大的相似性，這表現(xiàn)在：一方面，二者都可能在一定程度上違背了權(quán)利人的真實(shí)意愿；另一方面，無(wú)論是假冒人，還是無(wú)權(quán)代理人，都實(shí)施了一定的民事行為，并且這些行為可

9、能會(huì)對(duì)第三人產(chǎn)生了一定的民法上的效果。此外，假冒行為和無(wú)權(quán)代理行為都可能給他人造成一定的財(cái)產(chǎn)損失。如果假冒他人名義不會(huì)引起法律上的爭(zhēng)議和效果，例如，冒用他人名義訂約酒店，但后因酒店客滿，未能成功訂約。這一般不會(huì)給他人造成財(cái)產(chǎn)損失。正是這些相似性的存在，使得實(shí)踐中的一些假冒行為與表見代理行為區(qū)分開來(lái)。盡管如此，我認(rèn)為，可以從如下幾個(gè)方面，對(duì)冒名處分行為和表見代理加以嚴(yán)格地區(qū)分：第一，從法律關(guān)系的主體來(lái)看，表見代理仍然是一種代理關(guān)系，其直接涉及三方當(dāng)事人，一方是表見代理人，另一方是交易相對(duì)人，第三方是相對(duì)人所信賴的被代理人。也就是說(shuō)，第三人知道，直接與其從事交易的人并不是交易效果的直接歸屬者，尤其

10、是，代理人在從事無(wú)權(quán)代理行為時(shí)，仍然是以代理人的身份出現(xiàn)的，而第三人知道還存在一個(gè)被代理人。但在本案中，在整個(gè)交易過(guò)程中，劉金龍自稱自己就是張煥，第三人李大慶也信以為真，因此，從第三人李大慶的角度來(lái)講，不存在代理人與被代理人的區(qū)別，其只是認(rèn)為與張煥一人從事民事活動(dòng)。始終只有兩方當(dāng)事人參與交易，一方當(dāng)事人是無(wú)權(quán)處分人；另一方當(dāng)事人是買受人，原所有人張煥沒(méi)有加入到交易過(guò)程中，因此，其不符合表見代理的特征。第二，從第三人信賴的內(nèi)容來(lái)看，在表見代理的情況下，第三人信賴的是表見代理人有代理權(quán)，因此，有必要對(duì)第三人的信賴?yán)娼o予保護(hù)。表見代理的關(guān)鍵在于，第三人是有充分的理由認(rèn)為無(wú)權(quán)處分人具有代理權(quán)。其強(qiáng)調(diào)

11、存在代理權(quán)這一表見事實(shí)，旨在保護(hù)交易相對(duì)人對(duì)表見代理權(quán)的信賴。3但是，在本案中，第三人李大慶并不是信賴劉金龍具有代理權(quán)，其就認(rèn)為劉金龍就是張煥本人。雖然劉金龍出示了仿真身份證和真實(shí)房產(chǎn)證，且登記機(jī)構(gòu)予以了確認(rèn)，足以使交易相對(duì)人信賴劉金龍具有處分權(quán)。但是，此種信賴與表見代理制度中的信賴存在本質(zhì)上的差異，因?yàn)?，表見代理制度中的相?duì)人信賴的是：直接交易相對(duì)人具有代理權(quán)；而冒名行為中相對(duì)人信賴的是直接交易相對(duì)人就是真實(shí)的權(quán)利人，就是為其自己從事交易行為。第三，從本人對(duì)表見事實(shí)形成的作用來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，如果是因?yàn)闊o(wú)權(quán)代理人盜竊本人的身份證件、印章等能夠代表身份的材料，與他人從事民事行為，由此造成的后果屬

12、于無(wú)權(quán)代理。如果被代理人不接受代理的效果，無(wú)論第三人是否存在信賴?yán)?，都不予以保護(hù)。在在本案中，劉金龍只是通過(guò)盜竊方式獲得了張煥的房產(chǎn)證，張煥對(duì)此缺乏積極的作用，更何況，劉金龍出示的身份證件是偽造的，并非張煥所交付，因此，張煥對(duì)權(quán)利表象的形成并沒(méi)有發(fā)揮積極的作用，不宜令其承擔(dān)表見代理的后果。但由于張煥未能盡到對(duì)自己房產(chǎn)證的合理保管義務(wù)，在一定程度上引起了表見事實(shí)的形成，是第三人產(chǎn)生了信賴。從這個(gè)意義上講，第三人的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)予以保護(hù)。但這種保護(hù)不能通過(guò)表見代理來(lái)完成，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)善意取得制度等其他方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。二、原所有人張煥和買受人李大慶之間的利益比較與保護(hù)本案中，房屋原所有人張煥與買受人李大慶

13、之間存在相互對(duì)立的利害關(guān)系，不論認(rèn)定那一方享有房屋的所有權(quán)，都將使另一方承擔(dān)向登記機(jī)構(gòu)或者第三人追償?shù)呢?fù)擔(dān)。那么，原所有人和買受人之間，誰(shuí)的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)呢？我認(rèn)為，在符合善意取得的情況下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意買受人的利益，主要原因在于：第一，買受人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，主觀上處于善意狀態(tài)。本案中，盡管無(wú)權(quán)處分人劉金龍出示的是偽造的身份證，但是，買受人盡到了必要的審查義務(wù)，并且，登記機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)權(quán)處分人身份信息的確認(rèn)，使買受人更加確信劉金龍即為真實(shí)的權(quán)利人。更何況，面對(duì)高仿真身份證，一般人都難以憑肉眼加以識(shí)別。與善意買受人李大慶相比，房屋原所有人張煥自身具有過(guò)錯(cuò)。這種過(guò)錯(cuò)表現(xiàn)在，其沒(méi)有盡到對(duì)自己財(cái)物的合理的保管義務(wù)

14、，正是因?yàn)榉慨a(chǎn)證被調(diào)包，才引發(fā)了無(wú)權(quán)處分人后來(lái)的一系列違法交易行為。如果其盡到對(duì)房產(chǎn)證的合理保管義務(wù)，劉金龍就沒(méi)有機(jī)會(huì)取得房產(chǎn)證，也無(wú)法到房屋登記部門辦理過(guò)戶登記。第二，這是優(yōu)先保護(hù)善意買受人的信賴?yán)娴男枰１景钢?，各種事實(shí)足以使善意買受人對(duì)這么幾項(xiàng)事實(shí)產(chǎn)生信賴：一是對(duì)處分人（劉金龍）就是真實(shí)的權(quán)利人產(chǎn)生信賴；二是對(duì)登記簿記載內(nèi)容的信賴，登記機(jī)關(guān)對(duì)處分人處分權(quán)的確認(rèn)，更令善意買受人產(chǎn)生信賴。在這種情況下，如果宣告其買受行為無(wú)效，則致使第三人不敢輕易從事各種交易，不利于 經(jīng)濟(jì) 的繁榮和 發(fā)展 。從這個(gè)意義上說(shuō)，保護(hù)善意買受人的信賴，也是對(duì)正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)，應(yīng)當(dāng)值得鼓勵(lì)。第三，從風(fēng)險(xiǎn)控制的

15、角度來(lái)看，善意取得制度的一種重要價(jià)值選擇就是：在原所有權(quán)人和善意買受人之間，對(duì)向無(wú)權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)予以分配。此種分配的重要考慮因素就是二者在預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)能力上的強(qiáng)弱比較。4本案中，如前所述，善意買受人李大慶不具有對(duì)虛假權(quán)利外觀的識(shí)別能力，而與之相反，所有人張煥卻具有對(duì)形成不真實(shí)權(quán)利外觀的預(yù)防和控制能力，因?yàn)椋灰渖约幼⒁?，就可以防止劉金龍掉包其真?shí)房產(chǎn)證。從這個(gè)意義上講，應(yīng)當(dāng)讓原所有人張煥（風(fēng)險(xiǎn)控制能力相對(duì)較強(qiáng)的一方）承擔(dān)向無(wú)權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)先保護(hù)善意買受人李大慶的利益，意味著其取得房屋的所有權(quán)，那么，其取得所有權(quán)的依據(jù)在法律哪里呢？前文已經(jīng)排除了表

16、見代理制度的適用。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的非基于法律行為的各種物權(quán)變動(dòng)模式，善意買受人李大慶只能依據(jù)善意取得制度來(lái)取得所有權(quán)。本案是否可以適用善意取得制度，下文將予以分析。三、本案是否構(gòu)成善意取得？本案是否適用善意取得制度，根據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向

17、無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！睋?jù)此，善意取得需要符合如下四個(gè)構(gòu)成要件，即無(wú)權(quán)處分、買受人善意、買受人支付了合理的對(duì)價(jià)、辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記。下面將對(duì)此逐一做出判斷。 （一）劉金龍冒名頂替行為構(gòu)成善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”本案適用善意取得制度的一大問(wèn)題在于，冒名處分行為是否屬于物權(quán)法第106條規(guī)定的“無(wú)權(quán)處分”的范疇？有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”只能是在已經(jīng)登記錯(cuò)誤的情況下，被錯(cuò)誤登記為權(quán)利人者的處分行為，或者是在不動(dòng)產(chǎn)共有情況下，只有部分共有人被登記簿記載為權(quán)利人的情況下，被記載的部分共有權(quán)利人的處分行為。因此，冒名處分行為不能被解釋為善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”。誠(chéng)然，這兩種

18、情形是典型的善意取得制度“無(wú)權(quán)處分”，但我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將“無(wú)權(quán)處分”作廣義上的理解，不能僅僅將“無(wú)權(quán)處分”限定在登記錯(cuò)誤的情況。所謂無(wú)權(quán)處分，凡是沒(méi)有取得權(quán)利人的同意，而處分權(quán)利人財(cái)產(chǎn)的行為，其包括兩項(xiàng)重要內(nèi)容，一是無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)真正權(quán)利人的同意，處分了他人的動(dòng)產(chǎn)。二是處分人將他人的不動(dòng)產(chǎn)非法登記在自己的名下，并進(jìn)行處分，或者采用假冒行為非法處分他人財(cái)產(chǎn)。本案的情況就屬于后一種類型。處分行為應(yīng)當(dāng)引起了原物權(quán)的變動(dòng)。本案中，一方面，劉金龍冒名將張煥的房屋處分給李大慶，該處分行為并沒(méi)有獲得張煥的同意，構(gòu)成“無(wú)權(quán)”；另一方面，劉金龍利用房屋登記部門的疏忽審查，現(xiàn)實(shí)地變更了房屋登記，使登記簿上記載的房屋

19、權(quán)屬發(fā)生了變化，已經(jīng)作出了事實(shí)上的處分。更何況，物權(quán)法第106條并沒(méi)有明確排除冒名處分行為。因此，只要沒(méi)有處分權(quán)利的人形成了足以讓第三人信賴的權(quán)利外觀，就可以適用善意取得制度，對(duì)善意第三人的信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)。（二）買受人在主觀上是否構(gòu)成善意？善意是相對(duì)于惡意而言的，是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。此處所說(shuō)的受讓人包括了受讓人的代理人、財(cái)產(chǎn)代管人等。在某些情況下，受讓人是通過(guò)其受領(lǐng)輔助人代為受領(lǐng)，因?yàn)槭茴I(lǐng)輔助人并不作出獨(dú)立的意思表示，所以，即使受領(lǐng)輔助人是惡意的，但受讓人是善意的，并不影響善意取得的構(gòu)成。對(duì)于

20、不動(dòng)產(chǎn)買賣而言，善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)是比較簡(jiǎn)單的。只要受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有合理的理由信賴登記，就是善意的。5但是，在通常情形下，判斷受讓人是否信賴了登記，可以采取排除的方法，例如，如果受讓人知道轉(zhuǎn)讓人是采用欺騙的手段將登記財(cái)產(chǎn)記載在自己的名下就可以排除受讓人是善意的。但是，本案中，不但沒(méi)有以上可以排除買受人善意的情形，反而有這么幾項(xiàng)事實(shí)，可以讓買受人李大慶充分相信，處分人具有處分權(quán)：第一，李大慶在房屋管理部門辦理登記時(shí)，劉金龍出示了真實(shí)的房產(chǎn)證，表明其是真實(shí)的權(quán)利人；二是查閱了劉金龍的偽造高仿真身份證；三是房管部門也當(dāng)場(chǎng)表示房產(chǎn)證和身份證明無(wú)誤。以上三方面的信息，都足以使李大慶對(duì)劉金龍擁有房屋

21、所有權(quán)產(chǎn)生合理信賴。對(duì)交易當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，登記機(jī)關(guān)作為專司房屋登記管理的機(jī)構(gòu)，具有最高的權(quán)威性，是當(dāng)事人獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息的最權(quán)威機(jī)關(guān)。相關(guān)工作人員在正式工作場(chǎng)合所做的表示具有最高的可信度。因此，李大慶的信賴也是合理的。需要討論的是，善意的時(shí)點(diǎn)如何判斷，即受讓人的善意，從何時(shí)確定？我們所說(shuō)的善意必須是交易時(shí)候的善意，在交易之后，即便買受人知曉了無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，也不影響此前善意取得的成立。根據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定，適用善意取得制度必須“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。這就是說(shuō)，必須是以受讓財(cái)產(chǎn)的時(shí)間確定，即取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。6至于受讓以后是否為善意，則不影響善意取得的

22、構(gòu)成。如果受讓人在這一時(shí)點(diǎn)以前出于惡意，亦可推定其在交付時(shí)以及以后為惡意。我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以登記簿上登記內(nèi)容的變更為準(zhǔn)，而不能以領(lǐng)取登記證書的時(shí)間為準(zhǔn)。從申請(qǐng)到領(lǐng)取變更登記證書的過(guò)程，一般都要經(jīng)歷一段時(shí)間。根據(jù)一物一權(quán)原則，物權(quán)應(yīng)當(dāng)在這期間內(nèi)的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)物權(quán)法第16條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此，物權(quán)歸屬和內(nèi)容的判斷應(yīng)當(dāng)以登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。而如果其間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記簿上登記內(nèi)容的變更的那一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。根據(jù)物權(quán)法第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除

23、有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的變更，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的發(fā)放一般會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，因此，我們應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿變更登記的時(shí)間點(diǎn)為物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，而不應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)放的時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。本案中，受讓人發(fā)現(xiàn)被騙之時(shí)，房屋登記部門已經(jīng)完成了變更登記，只不過(guò)領(lǐng)取證件的時(shí)間要晚于發(fā)現(xiàn)被騙的時(shí)間。如前所述，受讓人在登記簿變更登記時(shí)已經(jīng)處于善意狀態(tài)，符合善意取得制度中的“善意”要求。（三）買受人李大慶支付了合理的對(duì)價(jià)本案中，善意買受人李大慶已經(jīng)按照11000元/每平米的價(jià)格向無(wú)權(quán)處分人支付了220萬(wàn)元的房屋價(jià)款，符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（四）登記機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記

24、手續(xù)。之所以要求必須辦理登記過(guò)戶，是因?yàn)?，一方賣弄，只有辦理了過(guò)戶，才符合無(wú)權(quán)處分的特點(diǎn)；另一方面，只有辦理了過(guò)戶，才符合物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但 法律 另有規(guī)定的除外。”因此，法定的物權(quán)變動(dòng)要件為變更登記。本案中，登記部門已經(jīng)向買受人辦理了變更登記，且將買受人李大慶記載為登記簿上的房屋所有權(quán)人。綜上，本案符合善意取得制度的四項(xiàng)基本要件，從房屋變更登記之日起，善意買受人李大慶已經(jīng)根據(jù)善意取得制度取得了房屋的所有權(quán)，而原所有人張煥喪失了房屋所有權(quán)。四、無(wú)權(quán)處分人與登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任本案中，劉金龍之

25、所以能夠成功騙取房款，一方面是由于行騙人采用了掉包、偽造等一系列詐騙手段，使第三人相信其具有處分房屋的權(quán)利。該行為侵犯了張煥的房屋所有權(quán)，行為人負(fù)有侵權(quán)損害賠償義務(wù)。另一方，房屋登記機(jī)構(gòu)也違反了法定的審核義務(wù)，給劉金龍留下了行騙得可趁之機(jī)。關(guān)于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，物權(quán)法第12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”。本案中，未能履行法定職責(zé)，具有過(guò)錯(cuò)和可責(zé)性。登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，在所有人辦理原始登記的時(shí)候，登記資料中留有房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件等信息，登記機(jī)關(guān)在辦理變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)實(shí)際處分人是否為原始的權(quán)利人。但本案中，劉金

26、龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場(chǎng)辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實(shí)的房產(chǎn)證。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為，確實(shí)為真實(shí)的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復(fù)印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對(duì)此均未審核，并沒(méi)有盡到此種審查義務(wù)。二是原所有人在辦理原始登記時(shí)應(yīng)當(dāng)留有簽字，這也是核對(duì)權(quán)利人身份信息的重要資料。登記機(jī)關(guān)在本案中也沒(méi)有對(duì)此予以審查，具有重大過(guò)失。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”據(jù)此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋原所有人張煥承擔(dān)損害賠償責(zé)任?？傊?，張煥因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人的詐騙行為和登記機(jī)構(gòu)的失職行為，喪失了房屋的所有權(quán)，其有權(quán)請(qǐng)求劉金龍和登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。五、關(guān)于賠償責(zé)任的確定本案中，冒名頂替的行為導(dǎo)致張煥喪失了房屋的所有權(quán)，如前所述，直接原因有二：一是無(wú)權(quán)處分人劉金龍的詐騙行為；二是登記機(jī)關(guān)的失職行為。劉金龍和登記部門都對(duì)對(duì)張煥負(fù)有賠償責(zé)任。根據(jù)物權(quán)法第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形