物業(yè)小區(qū)一些特殊客體的權(quán)屬確定

1、物業(yè)小區(qū)一些特殊客體的權(quán)屬確定特征碼標(biāo)簽:特征碼一、外墻、外墻面、共用界墻常見(jiàn)的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門(mén)面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。一般認(rèn)為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國(guó)建設(shè)部的規(guī)章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規(guī)定如上海把外墻、外墻面都規(guī)定為共用部位。這一問(wèn)題涉及到學(xué)理上關(guān)于專(zhuān)有部分范圍的四種學(xué)說(shuō)，即壁心說(shuō)、空間說(shuō)、最后粉刷表層說(shuō)、壁心和最后粉刷表層說(shuō)。第四種壁心和最后粉刷表層說(shuō)被視為通說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，就內(nèi)部關(guān)系而言，專(zhuān)有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關(guān)系上，專(zhuān)有部分達(dá)

2、到境界部分厚度之中心線。按此通說(shuō)，外墻一般不應(yīng)視為共用部位，而外墻面應(yīng)為共用部位。但是，是否能一概認(rèn)定業(yè)主對(duì)外墻沒(méi)有任何合法使用權(quán)，其任何使用都應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有權(quán)人或共有權(quán)人授權(quán)的組織如物業(yè)公司同意和許可呢？對(duì)此，也不能完全絕對(duì)化。首先，如業(yè)主公約有規(guī)定，業(yè)主在公約允許的范圍內(nèi)使用，這種使用實(shí)際構(gòu)成了前面所述約定專(zhuān)用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒(méi)有規(guī)定的情況下，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)對(duì)自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權(quán)。如安裝空調(diào)器，如果業(yè)主沒(méi)有任何利用外墻面的權(quán)利的話，那么空調(diào)的室外安裝就成問(wèn)題了。顯然，對(duì)于外墻，業(yè)主仍然應(yīng)當(dāng)有一定的合理利用權(quán)。合理的界線應(yīng)當(dāng)是：是否對(duì)相鄰業(yè)主

3、的生活造成不良影響；是否影響了整幢樓宇的美觀和統(tǒng)一性；是否影響公共安全，等等。對(duì)共用界墻，我國(guó)建設(shè)部的規(guī)章確定的是由相鄰業(yè)主承擔(dān)對(duì)共用界墻的維修義務(wù)。筆者認(rèn)為，對(duì)共用界墻應(yīng)當(dāng)承認(rèn)相鄰業(yè)主對(duì)其有共有權(quán)，但這種共有權(quán)實(shí)質(zhì)是一種共用權(quán)。當(dāng)共用界墻同時(shí)又是整幢樓的承重墻的時(shí)候，該共用墻又構(gòu)成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權(quán)。二、樓頂平臺(tái)對(duì)樓頂?shù)臋?quán)屬有不同觀點(diǎn)：有認(rèn)為應(yīng)歸共有共用；也有認(rèn)為應(yīng)歸樓頂業(yè)主等。一般認(rèn)為，樓頂?shù)臋?quán)屬應(yīng)由該樓的全體業(yè)主享有共有共用權(quán)，而且，可以約定專(zhuān)有使用權(quán)。這同我國(guó)建設(shè)部的規(guī)章是一致的，建設(shè)部規(guī)章對(duì)共用部位的界定包含了屋頂。現(xiàn)實(shí)中，樓頂權(quán)屬的確定可能會(huì)因開(kāi)發(fā)商先行約定專(zhuān)

4、用或者后來(lái)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用變得異常復(fù)雜。例如下列案例：乙公司從甲公司手上購(gòu)買(mǎi)了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“l(fā)”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺(tái)，原設(shè)計(jì)規(guī)劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動(dòng)工，通過(guò)主樓電梯經(jīng)4樓可以到裙樓露臺(tái)。在乙公司購(gòu)買(mǎi)裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺(tái)賣(mài)給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結(jié)構(gòu)建筑，經(jīng)營(yíng)歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權(quán)，將甲公司告上法庭。就上述案例，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商原規(guī)劃該露臺(tái)為空中花園，應(yīng)是確定露臺(tái)權(quán)屬的一個(gè)十分重要的考慮因素，它表明了露臺(tái)的公共用途，由此就不能在露臺(tái)未能建成的情況下，仍視開(kāi)發(fā)商保留了對(duì)露臺(tái)的盈利性

5、開(kāi)發(fā)權(quán)和經(jīng)營(yíng)性使用權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)判定該露臺(tái)屬于該l型大廈的共用部分，乙有權(quán)以其應(yīng)享有的份額主張對(duì)甲已獲得的利益進(jìn)行分割，按份享有其應(yīng)得收益。三、停車(chē)場(chǎng)所目前，我國(guó)有關(guān)停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬糾紛尤為普遍。常見(jiàn)的糾紛如，開(kāi)發(fā)商承諾“為本樓住戶(hù)提供地下停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)車(chē)位”，卻又將停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)于特定業(yè)主；物業(yè)管理公司將停車(chē)場(chǎng)低價(jià)出租給特定人專(zhuān)用，侵害業(yè)主共同權(quán)益等。從各國(guó)的立法和學(xué)說(shuō)看，停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭(zhēng)論的問(wèn)題。日本將停車(chē)場(chǎng)區(qū)分為屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)和屋外停車(chē)場(chǎng)。屋外停車(chē)場(chǎng)屬于在共有地基上設(shè)定專(zhuān)用使用權(quán)；屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，日本最高法院判決認(rèn)為構(gòu)成區(qū)分所有之標(biāo)的，為專(zhuān)有部分。主要理由是：停車(chē)場(chǎng)滿(mǎn)足專(zhuān)有部分的兩個(gè)要件

6、，即構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。但日本學(xué)界對(duì)此持批判態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以共用部分專(zhuān)用使用權(quán)確認(rèn)停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬比較妥當(dāng)。我國(guó)有學(xué)者也認(rèn)為，地下停車(chē)場(chǎng)可以與上面樓層分開(kāi)而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。也有學(xué)者認(rèn)為，在理論或者立法上應(yīng)當(dāng)將停車(chē)位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)（直接計(jì)入各個(gè)物業(yè)的成本）或者在業(yè)主公約中約定專(zhuān)用使用權(quán)。但這在我國(guó)目前的適用有困難，由此不妨可以將停車(chē)位作為專(zhuān)有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購(gòu)買(mǎi)，不愿購(gòu)買(mǎi)或剩下的可以由原開(kāi)發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。筆者認(rèn)為，目前我國(guó)司法實(shí)踐中確定停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬，應(yīng)注意考慮以下幾點(diǎn)：1.區(qū)分不同的類(lèi)型。對(duì)地下室形態(tài)或者室外共用基地

7、上的停車(chē)場(chǎng)，一般應(yīng)確定為屬于共用部分，共有權(quán)屬全體區(qū)分所有人，但可以通過(guò)業(yè)主公約或者開(kāi)發(fā)商事先出賣(mài)、區(qū)分所有人事后追認(rèn)的形式設(shè)定專(zhuān)用使用權(quán)；對(duì)地上以小型獨(dú)立的停車(chē)空間形態(tài)存在的且規(guī)劃設(shè)計(jì)及宣傳材料中沒(méi)有明示是作為公共設(shè)施的，可以確定為專(zhuān)有部分，同房產(chǎn)一樣單獨(dú)出賣(mài)所有權(quán)（當(dāng)然目前還存在產(chǎn)權(quán)登記方面的障礙），也可以作為房產(chǎn)的附屬物出賣(mài)。2.對(duì)已作為小區(qū)公共配套設(shè)施的一部分納入了房?jī)r(jià)或者在規(guī)劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區(qū)分所有人享有共有權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商再拿去賣(mài)，重復(fù)獲利，應(yīng)不予支持。四、地基、小區(qū)空地、場(chǎng)地對(duì)建筑物地基的使用權(quán)歸區(qū)分所有人共有，此基本為通說(shuō)。也就是說(shuō)，如果建筑物發(fā)生了毀損需要重建或者拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人對(duì)地基的使用都享有權(quán)利。但是，小區(qū)空地、場(chǎng)地的權(quán)屬則往往比較復(fù)雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問(wèn)題。增建改建權(quán)屬于開(kāi)發(fā)利用權(quán)，這種權(quán)利一般應(yīng)屬于所有權(quán)人，當(dāng)然，所有權(quán)人可以將這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓?zhuān)商囟ㄈ死^受獲得。司法實(shí)踐中，判斷小區(qū)空地、場(chǎng)地的權(quán)屬是由業(yè)主共同享有，還是由開(kāi)發(fā)商自己保留，應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：1.從開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場(chǎng)地性質(zhì)為公用；2.開(kāi)發(fā)商是否明示保留了對(duì)這些空地、場(chǎng)地的所有權(quán)使用權(quán)；3.這些空地、場(chǎng)地是否已作為房?jī)r(jià)的