中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)專題研究報(bào)告

1、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)研究專題,專題背景,通過收集和整理美國、日本、臺(tái)灣的金融投資、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的 管理者和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商第一線的專家的經(jīng)驗(yàn)，得出本文養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、 設(shè)計(jì)和運(yùn)營、管理方面的知識(shí),我國已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，老年人基數(shù)龐大，增長非?？?。2009年老年人達(dá)到1.67億，我國面臨老年人帶來的很多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老成為重要的問題，全國老年機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)只能滿足1.59%的老人入住，而且設(shè)施比較落后。近年來養(yǎng)老地產(chǎn)也逐步興起，但是過程中遇到了很多困難，同時(shí)出現(xiàn)了很多問題，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展,政策支持,十二五規(guī)劃政策建設(shè),1、制定專業(yè)養(yǎng)老規(guī)劃 規(guī)定以行政區(qū)域?yàn)閱挝坏淖畹宛B(yǎng)老保障

2、規(guī)劃結(jié)構(gòu),2、制定優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè),3、制定養(yǎng)老評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu) 政府參與養(yǎng)老目標(biāo),4、成立了社會(huì)福利協(xié)會(huì),一 老年人居住生存環(huán)境的模式， 二 居住環(huán)境的設(shè)計(jì)模式， 三 康復(fù)設(shè)計(jì)模式， 四 文化服務(wù)設(shè)計(jì)模式， 五 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理模式， 六 老年人護(hù)理管理模式， 七 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年人信息化管理模式， 八 所有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人才培訓(xùn)管理模式,養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)的研究和研發(fā),融資渠道,保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合是體現(xiàn)人文關(guān)懷的商業(yè)創(chuàng)新,美國的養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的起源也是宗教組織發(fā)展起來的，也有一些市場化的運(yùn)作組織，現(xiàn)在基本上是1：1的比例,保險(xiǎn)融資渠道開發(fā)的模式,2009年泰康拿到了中國保監(jiān)

3、會(huì)正式批準(zhǔn)保險(xiǎn)行業(yè)的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目,以美國CCRC的模式作為拷貝的模板 ，它代表著現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)的健康、醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合起來的模式，以規(guī)?；?、人性化的社區(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)等問題的模式，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系,一日之城、一生之城,活力生活（55-65）、獨(dú)立生活（65-70）、協(xié)助生活（70-75）、專業(yè)護(hù)理（75-80） 、記憶障礙（80-85,現(xiàn)狀問題,建筑模式像醫(yī)院、地點(diǎn)偏僻不方便、與社區(qū)脫離沒有生命力、規(guī)模太大形成造城模式、生態(tài)的不適應(yīng)、持有型養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)、房地產(chǎn)銷售概念型項(xiàng)目的回報(bào)、與服務(wù)的銜接考慮不夠。這些

4、都是我們目前存在的共性問題,國內(nèi)和國際不成功養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)存在的問題,消費(fèi)需求,高齡老人有一些特殊需求，醫(yī)療、護(hù)理、日生活照料、健康料理等等方面，針對(duì)老年人需求不同類型的支持主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理服務(wù)、住房改善、長短期照護(hù)機(jī)構(gòu)、特殊房屋和活動(dòng)場所等等,市場需求,2、通過對(duì)國內(nèi)市場的研究，我們?cè)诤诵某鞘羞M(jìn)行調(diào)查，大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)以上的人希望到社區(qū)養(yǎng)老，他們的理解是愿意離開家庭到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,1、我們國家一共有老人1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%，而且每年在以3個(gè)百分點(diǎn) 的速度增長,一是活力成人社區(qū)，這就是休閑養(yǎng)老的社區(qū)，給老人打造一個(gè)非常溫馨的家； 二是持續(xù)照料型退休

5、社區(qū)，根據(jù)不同的照料需求可以到不同照料的住宅來居住，這樣可以讓他安心、安全的渡過晚年； 三是獨(dú)立居住型住宅； 四是借助式居住型住宅； 五是癡呆癥照料區(qū)域； 六是醫(yī)療護(hù)理型機(jī)構(gòu)； 七是日間活動(dòng)中心,養(yǎng)老社區(qū)的類型,成功開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的6個(gè)要素,一 市場調(diào)研,要真正問一問服務(wù)對(duì)象要的是什么，包括老人、子女、鄰里，包括競爭環(huán)境分析、投資的分析和財(cái)務(wù)的預(yù)算,二 確定項(xiàng)目定義和服務(wù),很多開發(fā)商知道有什么需求就開始設(shè)計(jì)，實(shí)際上設(shè)計(jì)所也是要在整個(gè)項(xiàng)目的定義和服務(wù)定義之后設(shè)計(jì)的，不是拿到一些數(shù)字就知道需求是多少的，還是要認(rèn)認(rèn)真真做前這幾步的研究,三 設(shè)計(jì)和建設(shè)結(jié)合調(diào)研,成功開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的6個(gè)要素,六 評(píng)估管理,

6、四 培訓(xùn)和招聘,要看什么時(shí)間進(jìn)行管理人員、服務(wù)人員的培訓(xùn),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系，也要注意有日間康復(fù)的體系、日間活動(dòng)的體系。住在這里面的有上千個(gè)老人，讓他們住在獨(dú)立居住的住宅里面，如果需求有增加的話，我們要考慮怎么建立公共 服務(wù)的管理體系，把服務(wù)輸入他們的家庭,五 運(yùn)行和管理計(jì)劃制定,我們最后的服務(wù)要落到實(shí)處，還要有最后的評(píng)估管理,成功開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)難點(diǎn)因素,一、科技和知識(shí)管理,二、成本控制和過程改進(jìn),三、員工的問題。培訓(xùn)機(jī)制,四、居住者的流失?？蛻艏?xì)分,養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)特征,第一類，活躍老人住宅。這類住宅要求入住者至少有一位是55歲以上，他們對(duì)老人的吸引力是自己不用維護(hù)房子，有完善的配套設(shè)施,第二類，

7、自理型老年住宅。一般是服務(wù)62歲以上的老人，他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務(wù)包括打掃屋子、提供飲食和相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，這種可以是政府資助的低收入住宅,第三類，半自理老年住宅，也叫協(xié)助型老年住宅。提供更高一級(jí)提供個(gè)人需求護(hù)理， 包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要的時(shí)候喂飯等，提供24小時(shí)護(hù)理，包括很多 配套設(shè)施，包括圖書室和繪畫室等等,第四類，介護(hù)型老年住宅。是為需要持續(xù)和24小時(shí)護(hù)理的老人準(zhǔn)備，他們一人一間房或者合住，早期這種住宅按照醫(yī)院模式建筑的?，F(xiàn)在有一種新的模式，是溫室建筑，我后面也會(huì)講到,第五類，患老年癡呆癥老年住宅。要求在24小時(shí)內(nèi)提供持續(xù)照料，同時(shí)鼓勵(lì)老人自理生活,第六

8、類，持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC)。把以上住宅集中在一個(gè)社區(qū)里面，讓老人 隨著年齡的增長在一個(gè)社區(qū)里就可以轉(zhuǎn)換社區(qū)的類型,海麗緹娜,1、分三期建設(shè) 每期均以自理型為主 2、要把公共設(shè)施放在社區(qū)位置，減少老年人走路的距離 3、首期需建設(shè)介護(hù)型住宅,有護(hù)士護(hù)理的老年住宅通常第一期就要建設(shè)，確保最初的住戶在最初的時(shí)候介入， 房間是在兩邊的，只有很少的公共設(shè)施。這個(gè)項(xiàng)目試圖創(chuàng)造一種不同的模式， 舍棄了中央護(hù)士站，在不同的地方建設(shè)多個(gè)小型護(hù)士站，這是當(dāng)前最新的發(fā)展 趨勢(shì)。這種最新的趨勢(shì)叫溫室型老年住宅，是介護(hù)型的住宅，創(chuàng)造更佳的環(huán)境， 宗旨是少一些醫(yī)院的感覺，讓居民擁有更多的自主權(quán)。這種住宅鼓勵(lì)居民多參加

9、 日常生活，比如說幫助做飯和洗衣服,設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),自理型老年住宅設(shè)計(jì)中有一個(gè)問題，包括電器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低櫥柜的高度，所有這些對(duì)活動(dòng)能力降低的老人來說都是必須的。在浴室設(shè)計(jì)方面要有加高的馬桶、加高的洗臉盆和加高的毛巾?xiàng)U，因?yàn)槔先怂さ箷r(shí)會(huì)抓毛巾?xiàng)U。在走廊一側(cè)安裝欄桿，這樣可以幫助老人找到回來的路，其他的辦法還包括把走廊涂成不同的顏色或者擺放大型藝術(shù)品。公共設(shè)施是小區(qū)的中心，通常包括主餐廳、酒廊、酒吧、圖書館、便利店、工藝美術(shù)手工作坊、 管理辦公室、市場營銷辦公室等等,無障礙設(shè)計(jì),健康中心,健康中心不僅促進(jìn)老人的身體健康，也有助于他們的身心建設(shè)。在社區(qū)中合理布置、方便使用 設(shè)施。

10、 健康中心一般放在半自理型和介護(hù)型的中間，這是一個(gè)不成文的規(guī)定，為的是使各種人員不交叉。社區(qū)健康中心通常包括一個(gè)15米長9米寬的室內(nèi)游泳池，方便老人做有氧運(yùn)動(dòng)，還會(huì)有升降機(jī)來方便體弱的老人出入。健康中心內(nèi)的其他設(shè)施還有健身房，這個(gè)空間也可以用于健美操 或者舞蹈工作室。其中還包括物理治療室，配備專門的設(shè)備，協(xié)助做過手術(shù)的老人 進(jìn)行康復(fù)理療，也可以幫助半自理型老人進(jìn)行恢復(fù)體力訓(xùn)練。還有美容美發(fā)店， 作為按摩場所的一部分。還有一個(gè)小診所，在里面為居民進(jìn)行例行的體檢和檢查,養(yǎng)老住宅發(fā)展趨勢(shì),第一個(gè)新趨勢(shì)，創(chuàng)建多個(gè)餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時(shí)間這些場所都會(huì)向公眾開放,第二個(gè)新趨勢(shì)，

11、過去十到十五年美國老人單人住房面積逐漸的增大，現(xiàn)在大家覺得每個(gè)單元其實(shí)應(yīng)該減少一些，配合更合理的設(shè)計(jì)，提高使用率和標(biāo)準(zhǔn)化率，特別是廚房和浴室。新一代老人更加活躍，他們待在自己單元的時(shí)間會(huì)很少，他們不愿意花很多錢買很多單位，這樣發(fā)展商可以降低建筑成本，如果總建筑面積相同就可以建筑更多的單位,第三個(gè)新趨勢(shì)，創(chuàng)建有多種用途的空間，這對(duì)新建和改造項(xiàng)目都適用，你可以把無線 上網(wǎng)的咖啡廳和圖書館相結(jié)合，還可以把酒吧和功能區(qū)相結(jié)合，這些對(duì)老人有吸引力， 同時(shí)又減少了開發(fā)成本,第四個(gè)新趨勢(shì)，越來越多的老年住宅建在市區(qū)，這些出生在嬰兒潮的老人有積極的生活方式，要求豐富的業(yè)務(wù)生活、多種餐飲組合，喜歡和外界交流。由

12、于城市的土地造價(jià)高，靠近城市的老年住宅很多是高層建筑。如美國波特蘭市，這種項(xiàng)目一般在公共交通附近，比如說有地鐵，這樣方便老人出行，還方便員工上下班,適合中國國情的養(yǎng)老建筑,一、保障方式對(duì)養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)的影響,1、以日本為例，社區(qū)中的小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施是日本政府提倡的。這個(gè)小區(qū)有很多功能的服務(wù)，包括小規(guī)模、近距離、全天后、一站式、多功能的服務(wù)。小規(guī)模多功能的設(shè)施上來以后，以后是政府的保險(xiǎn)支持，老人有病自己沒法支付你，而是保險(xiǎn)來支付,二、生活習(xí)慣的差異對(duì)養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)的影響,2、向臺(tái)灣以及香港學(xué)習(xí)， 建設(shè)以普通養(yǎng)老社區(qū)為主,3、老人的獨(dú)立生活需求及就近照顧子女的需求,1、中國人對(duì)養(yǎng)生特別注重養(yǎng)氣。需

13、要集中的鍛煉場所,2、中國人對(duì)建筑朝向的要求,專家對(duì)廚房建議有三級(jí)，屋子里有小廚房、公共的小廚房和大的廚房。日本的廚房干凈極了，都是有一些自助的，這在中國難以做到,3、中國人的烹飪特色對(duì)廚房的要求高,臺(tái)灣的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式,年滿55歲才可以入住，一般只住不賣。 200人以下的小規(guī)律發(fā)展模式 經(jīng)營者要提供一個(gè)像家的感覺，強(qiáng)調(diào)福利、休閑、醫(yī)療、保健綜合服務(wù)的模式,銀發(fā)族是比較高水平的服務(wù)，它的服務(wù)對(duì)象是金字塔頂端的銀發(fā)長者，但是這個(gè)費(fèi)用有點(diǎn)高。里面的住民年紀(jì)都80歲了，這樣的情況下如何照顧這個(gè)發(fā)展，怎么去架構(gòu)這個(gè)策略，或者是互補(bǔ)性的資源建立，通過這些來保證競爭的優(yōu)勢(shì)。銀發(fā)族和養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營組合，

14、這是強(qiáng)調(diào)銀發(fā)族養(yǎng)生的文化，有相當(dāng)完整的連續(xù)性系統(tǒng)，也有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、互補(bǔ)性資源和策略等等，都是以企業(yè)內(nèi)部的管理為主。以臺(tái)灣最大財(cái)團(tuán)的背景，有那么的管理經(jīng)驗(yàn)，但是績效好像沒有做出來， 這就讓很多民間的企業(yè)跨在門外，不敢進(jìn)來做，這是目前的狀況,銀發(fā)族五星級(jí)飯店式住宅模式,有一種是銀發(fā)族與政府委托式經(jīng)營組合，采取多點(diǎn)零售、多層體系的模式，很多專門做政府委托的案例，所以規(guī)模很大，贏得了政府的信任，交通也很方便。品質(zhì)都是很好的，每次的 評(píng)價(jià)都是優(yōu)等的。他是用政府的資源在連接，基本上沒有什么缺點(diǎn)，基本上是一個(gè)社 會(huì)機(jī)構(gòu)，資金的籌措和發(fā)展都是比較靠前的。因?yàn)槎际墙K端的機(jī)構(gòu)，所以主導(dǎo)性 常常被政府牽動(dòng)了很多,其中一種模式是銀發(fā)族跟多據(jù)點(diǎn)旅居度假住宅式經(jīng)營組合，他采取多個(gè)點(diǎn)，跟很多家度假住宅聯(lián)合起來，這些集團(tuán)資金很雄厚，他們以休閑養(yǎng)生為主，他們采取的是惠民制，這是在臺(tái)灣很特別的模式,北京太陽城的養(yǎng)老地產(chǎn)模式,北京太陽城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太陽城是從1998年開始構(gòu)想的，2001年開始建設(shè)，到現(xiàn)在基本上已經(jīng)建設(shè)完成了,北京太陽城占地42萬平方米，這里保證居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施。太陽城已經(jīng)初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個(gè)單位，這里全部出售一空?，F(xiàn)在