杭州酒店式公寓市場分析

1、杭州酒店式公寓市場分析,酒店式公寓,杭州目前酒店式公寓的發(fā)展有以下三種形式：產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和SOHO,2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城區(qū)酒店式公寓成交情況,成交情況,2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城區(qū)酒店式公寓共成交8551 套，成交面積為59.57 萬方。在這個史 上最嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)，主城區(qū)酒店式公寓的季均成交量為1710 套，面積為11.91 萬方。 以年為周期，主城區(qū)酒店式公寓的成交情況呈遞增趨勢，同時每年第一季度成交量最低，僅是其他季 度的1/2-1/3。 2011 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 萬方），主力貢獻(xiàn)來源于

2、下沙的保利灣 天地（780 套，5.7 萬方）項目。 雖然“禁酒令”使得酒店式公寓未來的供應(yīng)變得有限，但主城區(qū)酒店式公寓存量仍然不斷增加，從2011年第四季度開始，存量房源增幅明顯。主要原因在于近期酒店式公寓的供應(yīng)量較大；截至2011 年底杭州主城區(qū)存量的酒店式公寓存量超過了1 萬套,2011 年1 月-2012 年3 月主城區(qū)各區(qū)域酒店式公寓成交情況,成交情況,從成交套數(shù)分析，下沙區(qū)套數(shù)最多，貢獻(xiàn)最大是保利灣天地，共成交了1947 套。江干區(qū)1744 套，其中中凱東方紅街成交了893套。 從成交均價分析，上城區(qū)成交均價最高，其次是西湖區(qū)、江干區(qū)兩個區(qū)域，而下沙區(qū)最低；成交均價最高的項目是西湖

3、區(qū)的西溪天堂悅居（成交均價41635 元/平方米），成交均價在三萬以上的項目還有金瑞東方君悅（成交均價38649 元/平方米）、綠城藍(lán)色錢江（成交均價36895 元/平方米）、杭州國際商務(wù)中心（成交均價33908 元/平方米）和濱江城市之星（成交均價33482元/平方米）。 從供應(yīng)套數(shù)分析，下沙區(qū)供應(yīng)套數(shù)最多，之江區(qū)最少。其中下沙區(qū)供應(yīng)量最大的項目是保利灣天地，總供應(yīng)了2129 套可售房源,2011 年1 月-2012 年3 月各區(qū)域酒店式公寓成交能力表,成交情況,之江區(qū)酒店式公寓的成交能力最強(qiáng)，平均成交率在74%；第二的是上城區(qū)，達(dá)到62%； 供應(yīng)套數(shù)最多的下沙區(qū)和江干區(qū)酒店式公寓平均成交率

4、分別為56%，47%；西湖區(qū)最低，僅20,2011 年1 月-2012 年3 月主城區(qū)各面積段的酒店式公寓成交情況,成交情況,從成交套數(shù)分析，主城區(qū)酒店式公寓成交集中在40-50 。 從成交均價分析，180 以上酒店式公寓成交均價基本在3 萬元以上或接近3萬元，表面看180以上酒店式公寓的開發(fā)價值很高，但從成交分析，該面積段成交的房源近90%來自城市之星，可見，180 以上酒店式公寓的高成交價有其地段的特殊優(yōu)勢。 成交均價最低的面積段為120-140 ；40-50 的酒店式公寓成交量最大，但成交均價不高，僅15207 元/。 從供應(yīng)套數(shù)分析，40-50 在期間內(nèi)的總供應(yīng)量最大，300 以上的酒

5、店式公寓供應(yīng)量最少。其中在 供應(yīng)量最大的面積段40-50 中，保利灣天地697 套，中天西城紀(jì)680 套，積家589 套，綠城財通中心466 套,2011 年1 月-2012 年3 月各面積段酒店式公寓成交能力表,成交情況,260-300酒店式公寓成交能力最強(qiáng)，該面積段新開盤酒店式公寓平均成交率在98%，但其超高成交率是由 特定項目導(dǎo)致的（濱江城市之星,30 以下的酒店式公寓平均成交率在83,50-80 及140-220的酒店式公寓平均成交率較低,300 以上的酒店式公寓平均成交率最低為17,截至2012 年3 月31 日主城區(qū)酒店式公寓成交總價情況,成交情況,在調(diào)控期間內(nèi)，主城區(qū)購買酒店式公

6、寓客戶的主力總價承受區(qū)間在50-90 萬元，占43%；其中50-70 萬元的酒店式公寓銷售最好，占總數(shù)的22%；800 萬元以上的高端酒店式公寓共成交了382 套，占總數(shù)的4.8,2012 年3 月31 日杭州主城區(qū)酒店式公寓存量房源區(qū)域分布及去化情況,成交情況,主城區(qū)的存量酒店式公寓主要集中在下沙區(qū)。西湖區(qū)存量酒店式公寓基本為大面積酒店式公寓，其去 化壓力最大，需要55-60 個月才能去化完畢；之江區(qū)、上城區(qū)、下沙區(qū)的存量酒店式公寓去化壓力最小，分別需要4-6 個月、9-12 個月和11-12 個月,2012 年3 月31 日主城區(qū)酒店式公寓存量房源明細(xì)情況（套數(shù),成交情況,西湖區(qū)的存量酒店

7、式公寓集中在60-80 和140-180 ；上城區(qū)的存量酒店式公寓面積，集中在80-120 ；其他區(qū)域的存量酒店式公寓都集中在40-80,重點(diǎn)樓盤,本案,酒店式公寓建筑形式,從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征的干掛石材+玻璃幕墻，成為有特色的區(qū)域地標(biāo)性建筑是所有項目的夢想,酒店式公寓裝修情況,酒店式公寓的精裝修應(yīng)該是項目定位的必要條件之一，對提升項目整體品質(zhì)和銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著裝修標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，越來越多的項目是贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸就能入住的趨勢發(fā)展,95%以上的酒店式公寓項目都為精裝修,酒店式公寓 物業(yè)管理情況,無論是酒店式公寓還是產(chǎn)

8、權(quán)式酒店，一項重要指標(biāo)便是物業(yè)的服務(wù)管理水平。目前杭州的公寓物業(yè)雖然都宣稱為“酒店式”、“星級服務(wù)”等等，但項目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)，但通過一些知名物業(yè)管理公司和酒店管理公司的努力，整體氛圍的成熟，相信會有很大的提高,酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)年限,目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)項目產(chǎn)權(quán)為商業(yè)辦公用地性質(zhì)，50年產(chǎn)權(quán)，少部分的為 40年住宅產(chǎn)權(quán)。從市場調(diào)查的結(jié)果看，客戶對產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，最關(guān)心的還是位置和項目的品質(zhì),國際知名服務(wù)式（酒店式）公寓管理品牌整理,奧克伍德,成立于1960年的奧克伍德旗下30000多家服務(wù)式公寓遍及北美、亞洲和歐洲，奧克伍德的

9、合作客戶不僅包括財富周刊全球1000強(qiáng)中85%以上的企業(yè)，也包括了全球政府機(jī)構(gòu)的雇員,奧克伍德?lián)碛兴膫€特色品牌，每個品牌都代表了不同等級的特色服務(wù)及品質(zhì)，即：Oakwood Apartment（奧克伍德雅居）；Oakwood Corporate Housing；Oakwood Residence（奧克伍德華庭）；Oakwood premier（奧克伍德豪景,奧克伍德豪景 (Oakwood Premier,奧克伍德華庭 (Oakwood Residence,奧克伍德雅居 (Oakwood Apartments,奧克伍德服務(wù)式公寓 (OAKWOOD CORPORATE HOUSING,將高雅公寓與

10、奢華酒店服務(wù)融為一體，專門針對消費(fèi)層次較高的國際游客,代表居家舒適感與各種酒店服務(wù)相結(jié)合的酒店式公寓，公寓設(shè)在居民區(qū)或商務(wù)區(qū),代表與眾不同的風(fēng)格、舒適和超值,租借高級居住公寓，在其中加入標(biāo)志性設(shè)施及服務(wù)，并轉(zhuǎn)租給賓客,典型案例：杭州EAC,國際知名服務(wù)式（酒店式）公寓管理品牌整理,雅詩閣集團(tuán)是全球最大的國際服務(wù)公寓營運(yùn)集團(tuán)。集團(tuán)在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的各大主要城市擁有近20,000 套公寓單位，其中包括接近15000套已經(jīng)在營運(yùn)的單位，以及另外5000套正在發(fā)展與建造中的公寓單位,雅詩閣國際負(fù)責(zé)管理雅詩閣集團(tuán)旗下的叁大品牌，即雅詩閣、盛捷以及馨樂庭,新加坡雅詩閣集團(tuán) The Ascott Gr

11、oup,雅詩閣（Ascott,盛捷（Somerset,馨樂庭（Citadines,P.S：雅詩閣與；來福士同屬新加坡凱德置地 CapitaLand 旗下公司，因此來福士廣場項目往往有雅詩閣旗下品牌進(jìn)駐管理,專為高級行政人員和企業(yè)領(lǐng)袖設(shè)計的頂級服務(wù)公寓，“注重高端,為欲在工作和生活之間尋找平衡的公司主管及其家人而設(shè)的服務(wù)公寓,主打是想要感受城市生活的商務(wù)和休閑人士，“偏向更年輕的管理人員,典型案例：杭州來福士廣場酒店式公寓,國際知名服務(wù)式（酒店式）公寓管理品牌整理,經(jīng)過近10年的發(fā)展，新加坡輝盛國際管理有限公司已經(jīng)成為享譽(yù)國際的酒店式公寓運(yùn)營商，輝盛的價格定位與五星級酒店相同，客戶主要針對長駐客

12、戶，與五星級酒店沒有太多的交叉重疊，從產(chǎn)品來說，酒店式公寓房型與酒店客房相比更為寬敞，更能提供一種居家的空間和感受,旗下?lián)碛腥笃放疲狠x盛閣（FRASER SUITES）、輝盛坊（FRASER PLACE）、輝盛庭（FRASER RESIDENCE），以截然不同的理念與風(fēng)格滿足住戶不同偏好,新加坡輝盛國際 Frasers Hospitality,輝盛閣（FRASER SUITES）：輝盛閣的選址在市中心，為高檔商務(wù)客及家人提供一種豪華、溫暖的商務(wù)氛圍，每個公寓都會融入當(dāng)?shù)氐奈幕?輝盛坊（FRASER PLACE）：輝盛坊則針對年輕的專業(yè)人士，地點(diǎn)多坐落在時尚商圈，讓他們近距離體驗(yàn)當(dāng)?shù)囟际械膭痈泻突盍?，設(shè)計風(fēng)格具有現(xiàn)代感,輝盛庭（FRASER RESIDENCE）：輝盛庭為住戶提供一種個性化生活，其公寓設(shè)計可以滿足不同住戶的具體需求，室內(nèi)家具也可靈活性配置，為客人提供量體裁衣式的服務(wù),典型案例：蘇州環(huán)球188,國際知名服務(wù)式（酒店式）公寓管理品牌整理,2001年，Shama (莎瑪) 品牌正式成立，在香港各主要商業(yè)及住宅地段，推出精品服務(wù)式公寓，自此成為香港市場的領(lǐng)導(dǎo)者。2006年，摩根士丹利房地產(chǎn)大量購入Shama (莎瑪) 股份，與基匯資本連手成為第二大股東。在合作伙伴充足資源的支持