江陰臨港新城地塊市場定位報告

1、江陰臨港新城地塊 市場考察定位報告,2012年4月25日,一,江陰概況,目 錄,二,市場研究,三,地塊屬性,江陰概況,江陰市位于蘇南沿江，總面積987.53平方公里，總?cè)丝?江陰市轄6個街道、11個鎮(zhèn)，市人民政府駐澄江街道澄江路9號。此外，有國家級江陰高新區(qū)、江陰臨港新城開發(fā)區(qū)、靖江工業(yè)園區(qū)。江陰連續(xù)8年蟬聯(lián)全國縣域經(jīng)濟百強縣（市）第一。 交通條件：北枕長江，有長江公路大橋與靖江市相連，南近太湖，有錫澄高速公路與無錫市相接，沿江高速東接張家港常熟至太倉，西連常州直至南京，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀涡沃行摹?港口城市：境內(nèi)35公里長江深水岸線被專家稱為黃金水道的黃金地段，在全國內(nèi)河港口排名中穩(wěn)居第

2、五位，躋身全國第五個億噸級港口行列，迅速成為長江下游重要的樞紐港口之一,1-3月份銷售套數(shù)排行,城市規(guī)劃,江陰城市發(fā)展主要方向：向西、向南發(fā)展，完善東北 隨著城市規(guī)模的擴張和政府的導向，除了老的人民路中心區(qū)外，東區(qū)城市客廳及周邊、西區(qū)臨港新城、城南區(qū)域?qū)⒏髯孕纬筛敝行母窬?城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。 城市規(guī)劃區(qū)：全市區(qū)域，總面積988平方公里。 城市目標：建成富有特色的現(xiàn)代化濱江城市。 城市發(fā)展方向：向西、向南發(fā)展，完善東北。 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：保持沿江帶狀組團的結(jié)構(gòu)形態(tài)。 城市空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東片區(qū)、澄西片區(qū)、長涇片區(qū)、青陽片區(qū),江陰總體發(fā)展規(guī)劃,城

3、市規(guī)劃,城市綜合發(fā)展板塊 地區(qū)行行政中心，商業(yè)服務(wù)中心，文化中心和居住位置的中心城區(qū)。 澄東工業(yè)集群板塊 周莊鎮(zhèn)、華士鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)集聚以冶金機械、紡織化纖、高檔服裝、新型建材、機械制造等為主導產(chǎn)業(yè)的新型工業(yè)城區(qū)發(fā)展。 沿江港口經(jīng)濟板塊 長涇鎮(zhèn)和顧山鎮(zhèn)主要以發(fā)展機械制造、能源、重化工、船舶制造等臨江產(chǎn)業(yè)群。 澄南生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游板塊 霞客鎮(zhèn)和祝塘鎮(zhèn)以重點發(fā)展電子機械、汽車配件、食品加工、都市農(nóng)業(yè)和休閑旅游業(yè)，建成工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與休閑旅游業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 城南特色產(chǎn)業(yè)板塊 利港鎮(zhèn)和璜士鎮(zhèn)以發(fā)展成為內(nèi)衣之鄉(xiāng)、毛衣針織外貿(mào)基地、特種養(yǎng)殖基地,江陰城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,1-3月份銷售套數(shù)排行,城市規(guī)劃,江陰臨港新城

4、位于江陰市西部，東臨主城區(qū)、北枕長江、西面和南面與常州接壤，下轄“兩街、兩鎮(zhèn)、一辦”：夏港街道、申港街道、利港鎮(zhèn)、璜土鎮(zhèn)、港口辦事處，總計行政區(qū)劃面積188平方公里，總?cè)丝诩s20萬人。 2006年1月，臨港新城開發(fā)建設(shè)正式啟動；2006年9月，被批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 臨港新城政府網(wǎng)站http:/,江陰臨港新城始終堅持“以港興城、港以城興、港城共榮、互動發(fā)展”的戰(zhàn)略，全力打造蘇錫常都市圈臨港產(chǎn)業(yè)中心和江陰城市副中心。全面做好港口碼頭、臨港產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、綠色生態(tài)等“五篇文章”。 港口碼頭：臨港新城新港區(qū)3、5號碼頭規(guī)劃為集裝箱專用碼頭，設(shè)計集裝箱年吞吐量260萬標箱。 臨港產(chǎn)業(yè)：發(fā)展

5、低碳、新材料、機械裝備、現(xiàn)代物流四大臨港特色產(chǎn)業(yè)，包括臨港新城低碳產(chǎn)業(yè)園、臨港新城機械裝備工業(yè)園、臨港新城新材料產(chǎn)業(yè)園、三大物流體系 國際商務(wù)：臨港新天地,江陰臨港新城規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,GDP及產(chǎn)業(yè)投資,江陰GDP增長較快，從08年受金融危機影響后開始緩慢增長 固定資產(chǎn)投資09年出現(xiàn)最高峰，然后平穩(wěn)增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額從09年的低谷一躍而上，增幅達到34.9,江陰城鎮(zhèn)在崗職工平均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入指標，從2005年至2011年持續(xù)上漲。 其中2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33192元，較上年增長10%；2011年江陰農(nóng)民人均純收入達到17460元，比上年增長17.

6、2%，名列江蘇省第一，連續(xù)11年成為江蘇農(nóng)民人均純收入最多的縣級市,人口購買力指標,居民收入,一,江陰概況,目 錄,二,市場研究,三,地塊屬性,江陰房地產(chǎn)市場,江陰房地產(chǎn)市場可以劃分為臨港新城、城西、城市客廳、總部經(jīng)濟園、城中、敔山灣等幾個房地產(chǎn)板塊。市區(qū)開發(fā)漸趨飽和，逐步外延，城東因山水資源優(yōu)勢多開發(fā)高端樓盤，城西及臨港新城為逐步興起的新型住宅板塊,區(qū)域房地產(chǎn)市場,臨港新城項目分布圖,區(qū)域個案匯總,區(qū)域個案匯總,主要商圈,1,商圈分布情況,1,商業(yè)項目,深國投商業(yè)中心 嘉年華城市廣場 魔方時代廣場 星光百貨 希望廣場 浙江商貿(mào)城 紅星美凱龍 佳兆業(yè)城市廣場 江陰萬達廣場 新華商貿(mào),2,3,2

7、,3,4,4,5,5,6,6,8,8,9,9,10,10,7,7,本案,人民路步行街,東外環(huán)路,長江路,繁華地段,人民路步行街 長江路 東外環(huán)路,重要商場一覽,隨著城市規(guī)模的擴張和政府的導向，除了老的人民路商圈外，東區(qū)城市客廳及周邊、西區(qū)臨港新城、城南區(qū)域?qū)⒏髯孕纬筛敝行母窬?人民路步行街,商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2000-5000平方米

8、,江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū),案例分析,魔方時代廣場,項目總體情況： 物業(yè)地址：香山路西、澄江路北 停車位：800個 ，并與嘉年華廣場、沃爾瑪、體育休閑公園(西)地下相通。 開發(fā)商：江陰鼎陽置業(yè) 總商業(yè)面積：36500平方米； 地上四層半，每層5000平方米， 頂樓半層為2500平方米； 地下一層14000平方米。 魔方時代廣場，由魔方商務(wù)中心、魔方娛樂中心和魔方購物中心三塊組，功能定位是以一個商務(wù)會所、娛樂和購物綜合的廣場。 項目目前一層招了迪卡儂；二層引進了國美電器；三層部分面積可租賃，可做美容、美發(fā)和足??；四層可做餐飲。三層租金是2元/平方米/天（含物業(yè)費

9、）；四層是1.7元元/平方米/天（含物業(yè)費,案例分析,一,江陰概況,目 錄,三,市場研究,二,地塊屬性,區(qū)域土地成交情況,江陰土地市場近三年共成交經(jīng)營性土地60 塊，其中2009年成交20塊，以商住混合為主，成交價為1200-2000左右，2010年成交24塊，以商住為主，價格1500-2500，還有加油站、4S店等用途地塊價格稍高，2011年成交16塊地，用途更加廣泛，包括加油站、4S店還有影劇院、公用設(shè)施等等，成交價格1800-3000左右,用地指標及現(xiàn)狀,地塊指標 地塊位置：臨港新城春港路東，浦江路南，港城大道北。 地塊性質(zhì)：綜合用地（住宅） 占地：109051m2 容積率：1.21.5

10、 建筑密度：30 綠地率：30 出任年限：70年,地塊內(nèi)有河道，干流較小，由河長管制，少量林木植被，地面總體平整，不影響地塊整體開發(fā) 地塊現(xiàn)荒蕪，部分土地為施工單位暫用存放建筑材料,港城大道,春港路,項目四至,北面為空地，尚未開發(fā),南面緊鄰港城大道，有較大面積的綠化隔離帶，再南面為工業(yè)廠房及拆遷安置房、公交總站,西面鄰接一片宗地，再西為成片的廠礦企業(yè),英倫尚郡,一方城,生產(chǎn)加工型企業(yè),拆遷安置房,西面緊鄰英倫尚郡純別墅項目，東北方向為一方城項目,2011-C-67地塊,公交總站,地塊SWOT分析,從市場層面看： 政策環(huán)境江陰不限購不限貸，對于住宅市場是利好，90平米為入戶江陰的最低限制； 江陰經(jīng)濟環(huán)境江陰為百強縣之首，內(nèi)資經(jīng)濟發(fā)達，居民收入水平高，本地私企老板較多，居住需求強勁，房地產(chǎn)市場也比較成熟； 臨港新城住宅市場城西市場高檔住宅稀缺，去化良好，客戶多本地為主，市場有較好的接受度，其他低端樓盤同質(zhì)化較嚴重，去化不良，； 一二級市場供應(yīng)隨著政策緊縮市場趨冷，后續(xù)地塊成交較少，價格漲幅度