萬華·金河灣市場報告完成版

1、朗盛地產(chǎn) 2014.07,衢州萬華金河灣市場報告,報告大綱,PART 1 項目市場分析,PART 2 項目競品分析,城市屬性研究 城市市場研究 項目自身分析,PART 1 項目市場分析,PART 2 項目競品分析,城市,衢州城市綜合環(huán)境對周邊市縣及長三角經(jīng)紀圈的吸引力,旅游資源豐富,悠久的建城歷史,國家級森林城市,自然條件,社會特性,四省邊際中心城市,全國十大宜居城市,國家首批循環(huán)經(jīng)濟示范城市,衢州不僅只屬于浙江，由于地理位置的獨特性，還是是閩浙贛皖四省的物資集散與交通樞紐中心，城市環(huán)境舒適宜居，城市發(fā)展空間大，發(fā)展的優(yōu)勢明顯,居住 旅游 休閑、養(yǎng)老,企業(yè)發(fā)展 商業(yè)交流 投資,衢州位于閩浙贛皖

2、四省的經(jīng)濟中心，素有“四省通衢、五路總頭”之稱。其地理位置優(yōu)越，往返于四省之間的道路、鐵路都非常順暢且都在兩個小時經(jīng)濟圈內(nèi),四省經(jīng)濟中心,衢州依托其特殊的區(qū)位優(yōu)勢，承擔起浙江省與周邊省份經(jīng)濟交流與交通樞紐的中心身份,區(qū)位交通,與金華、上饒、黃山、福建省份等都形成了兩小時經(jīng)濟圈,高鐵經(jīng)濟圈,高鐵、動車開通，保證兩小時經(jīng)濟圈的擴大，與杭州等長三角經(jīng)濟圈能在3小時到達,浙西南宜居城市,國家級森林城市，全國十大宜居城市,衢州城市區(qū)位分析,衢州,杭州,金華,景德鎮(zhèn)市,黃山,上饒,溫州,福建,一小時經(jīng)濟圈,寧波,兩小時經(jīng)濟圈,2013年衢州三產(chǎn)發(fā)展,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資88.82億元，其中住宅投資70.50

3、億元。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積723.20萬平方米；竣工面積138.55萬平方米；銷售面積170.19萬平方米，其中：住宅銷售144.78萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售7.48萬平方米。商品房銷售額115.86億元，其中住宅銷售額101.64億元,宏觀經(jīng)濟分析,全年全市生產(chǎn)總值1056.57億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值83.15億元，增長1.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值555.92億元，增長10.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值417.50億元，增長9.0%。在第三產(chǎn)業(yè)中：房地產(chǎn)業(yè)增加值增長16.1%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由上年的8.2：53.1：38.7調(diào)整為7.9：52.6：39.5。全市人均生產(chǎn)總值按常住人口計算為497

4、91元，合8040美元，比上年增長9.0,2013年衢州房產(chǎn)開發(fā)情況,衢州經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定增長,2013年末，衢州市全市常住人口達212.4萬人 ，人口增速較為穩(wěn)定,年末戶籍總?cè)丝?54.21萬人，其中男性人口130.55萬人、女性人口123.66萬人，全年出生人口2.31萬人，出生率為9.13；死亡人口1.46萬人，死亡率為5.75；全年凈增人口0.85萬人，自然增長率為3.38。根據(jù)全市5人口抽樣調(diào)查結(jié)果推算，全市常住人口為212.4萬人，城市人口占總?cè)丝诒戎貫?7.7,衢州人口概況,城市屬性研究 城市市場研究 項目自身分析,PART 1 項目市場分析,PART 2 項目競品分析,2013年衢

5、州房源供應大幅上漲，帶動整體庫存量上升,2013年衢州房產(chǎn)市場新增供應項目共59個，環(huán)比2012年的41個上漲44%；2013全年商品房新增供應套數(shù)8559，環(huán)比2012全年的5035上漲70%； 2013全年商品房新增面積1070375.32，環(huán)比2012年的642935.08上漲66,2013年房地產(chǎn)新增供應量,2013年衢州五大區(qū)商品房供應量同比上漲，衢江區(qū)3391套居首， 本案所在柯城區(qū)僅占全城7,供應量前三區(qū)域是衢江區(qū)、東港新區(qū)、西區(qū)，分別供應3391套、1929套、1437套，分別占總供應量的40%，23%，17%。 另外南區(qū)與柯城區(qū)分別占比13%與7,2013年房地產(chǎn)新增供應量,

6、衢州2013年全年成交8046套商品房，月均成交670套。成交面積89.4萬，成交情況較為樂觀,2013年1-12月衢州商品房成交走勢總體上是一個增長的折線走勢。1月成交量在281套，但是在2月成交量驟減至145套，3月銷量迅速回升至360套，一季度總計成交786套；二季度受“紅五月”及房交會影響，成交量突破至2027套；三季度住宅成交1588套；四季度的成交量為3645套，成交勢頭強勁,2013年房地產(chǎn)成交情況,2013年成交均價逼近7000元/平方米，與2012年市區(qū)房價差距較大,2012年12月，衢州市商品房平均價格是5275元/平方米，經(jīng)過一年的房價波動上漲，到2013年12月份，衢州

7、市房價已然突破6000元，逼近7000元大關(guān),2013年商品房成交均價,2014年上半年推出房源5745套，其中西區(qū)占比一半以上，濱江月亮灣推出1303套占據(jù)榜首,新增項目共16個，新供應套數(shù)達5745套，新增面積達645575.72。供應量前三區(qū)域是西區(qū)、衢江區(qū)、南區(qū)，分別供應3447套、1393套、567套，分別占總供應量的60%，24%，10%。其中，新增套數(shù)最多的為濱江月亮灣1303套，面積為16.79萬方,2014年上半年商品房新增供應量,受宏觀大環(huán)境影響，市場觀望情緒加重，2014年上半年衢州共成交商品房3642套，環(huán)比減少30.40,2014年房地產(chǎn)市場，從政策層面上來講，政策相

8、對穩(wěn)定；而從市場層面來講，是一個調(diào)整之年。雖然市場需求量大，但是一方面市場上的“悲觀預期”影響了房地產(chǎn)市場的銷售，影響了購房者的購房計劃。這些悲觀預期首先來源于宏觀經(jīng)濟的放緩，其次是市場供應過剩的武斷的判斷，這些不對稱的信息影響了購房者的入市計劃。加之去年市場成交基數(shù)大，因此從上半年成交量上來看，環(huán)比2013年下半年大幅度下降,2014年上半年成交情況,在2014上半年商品房成交套數(shù)排行榜前十項目，衢江區(qū)和柯城區(qū)占比分別為60%和40%，其中柯城區(qū)的恒大御景半島網(wǎng)簽417套奪得2014上半年銷冠,上半年成交集中在衢江區(qū)與柯城區(qū),2014年上半年分區(qū)成交情況,2014年上半年商品房成交均價在75

9、34元/，環(huán)比上升37%，從市場環(huán)境判斷未來商品房均價上升幅度較少，目前數(shù)值接近峰值,2014年上半年商品房成交均價,2014年上半年住宅用地成交低迷,2014年上半年衢州總共成交土地20宗，其中工業(yè)用地14塊，商服用地4塊。住宅出讓地塊2塊。出讓總面積為67萬平方米，成交總價為2.39億元,2014年上半年土地交易市場,城市屬性研究 城市市場研究 項目自身分析,PART 1 項目市場分析,PART 2 項目競品分析,金河灣現(xiàn)在主推20、21號樓，20號樓房源32套，戶型86-110平米，均價12000元/；21號樓為江景房，面積91.5-145平米，剩余200套左右，170-180方剩余40

10、套左右，240方剩余10套左右，均價10500元/，小區(qū)將于2014年10月底全部交付,萬華金河灣,衢州一線江景房,萬華金河灣,一線江景，區(qū)域教育資源豐富,金河灣地理位置優(yōu)越，位于江邊，能享受舒適的環(huán)境與美麗的江景，而且周邊配套齊全，學校眾多，有柯城區(qū)實驗小學、書院中學、華茂外國語學院、衢州二中等衢州當?shù)孛！τ谫彿空叩奈^大，現(xiàn)房在售,萬華金河灣,剩余房源為大戶型，總價較高,項目戶型分配從90方到240方不等，其中以130180方舒適大三居為項目主力戶型，套型建筑面積在200240方之間，都為大戶型，且價格較高，去化存在一定難度,瑞宏陽光水岸 楓丹白露 恒大御景半島 濱江月亮灣 中央公園

11、 公園3號,PART 1 項目市場分析,PART 2 項目競品分析,萬華金河灣,中央公園,公園3號,恒大御景半島,楓丹白露,濱江月亮灣,瑞宏陽光水岸,區(qū)域競品樓盤分布圖,瑞宏陽光水岸：一期做清盤活動均價8000起，二期在售均價12000元 楓丹白露：高品質(zhì)樓盤，在售均價11000元 濱江月亮灣：熱銷樓盤，一期去化9成，在售均價61000元 恒大御景半島：前期銷售情況良好，精裝修，在售均價9000元 中央公園：城區(qū)中心房源，在售均價8800元 公園3號：城區(qū)花園洋房，在售均價8500元,競品情況一覽表,瑞宏陽光水岸剩余房源基本都為大戶型，在價格與戶型上都與本案相似，而且地理位置距離不遠，為本案的

12、直接競品,瑞宏陽光水岸,目前為止，陽關(guān)水岸總計推出房源1200來套，現(xiàn)在已完成去化2/3。剩余400來套大戶型的房源，剩余大多數(shù)都是200方左右的4或5房的房源，主臥與客廳寬大；最小面積為127方，做三房用，目前存量稀缺,衢州高端品質(zhì)住宅，學區(qū)房、獨梯獨戶，大戶型房源，對本案的競爭壓力較大,一期房源正在做清盤活動，均價8000元/m2起，為頂、底樓的復式結(jié)構(gòu)房源。 二期正在加推房源，但并沒有搞活動；目前還有4棟樓未開盤，未開房源總計400套左右,瑞宏陽光水岸,均價1-1.3萬，去化2/3,推出樓盤剩余400來套，剩余戶型面積都是大面積，去化較為困難，基本上每周成交3-4套左右。目前還有未開盤的

13、4幢樓，都為平層,小區(qū)品質(zhì)高端，注重細節(jié)，位處灣區(qū)，景觀獨特,瑞宏陽光水岸,賣點展示： 外立面采用日本進口的SKK皇彩石高級外墻涂料，建筑底部花崗巖石材干掛。 小區(qū)品質(zhì)高端，地位凸顯。 地理位置優(yōu)越，位處正在火熱發(fā)展的西區(qū)，市政配套完善。 小區(qū)單元采用獨梯獨戶，保持舒適性與私密性,瑞宏陽光水岸,剩余房源戶型面積在142-200方之間，公攤達17,最小面積為142方，做3房,大面積196、202、210方作四房，200方做五房,雙臥朝南，專屬的入戶花園 南向超大陽臺設(shè)計，大面寬陽臺設(shè)計 套房式主臥，獨立衣帽間，奢華衛(wèi)浴,闊綽三房朝南，雙套房設(shè)計 電梯獨立入戶，南北功能區(qū)合理 客廳餐廳有機連接，大

14、氣會客廳 L型操作陽臺，實用儲物空間，精致玄關(guān)設(shè)計,瑞宏陽光水岸,H戶型：4室二廳三衛(wèi),I戶型：五室二廳三衛(wèi),電梯獨立入戶 南向雙臥，大面寬270度觀景客廳 四房三衛(wèi)設(shè)計彰顯大氣 專屬套房式主臥，奢華,電梯獨立入戶，多重設(shè)計 南向大面寬客廳與雙臥 五房三衛(wèi)設(shè)計，彰顯大氣 多陽臺設(shè)計，贈送20平米面積,主力戶型透析,瑞宏陽光水岸,其他戶型一覽,瑞宏陽光水岸,靜等樓市大潮，未開展活動,與周邊樓盤差價較大，市場情況不理想，但未開展其他促銷活動與廣告推廣,期待下半年9、10月份的房產(chǎn)大潮，會在下半年針對性的開張活動,瑞宏陽光水岸,按揭：9.8折 全額：9.7折,楓丹白露,楓丹白露做為整個衢州市房地產(chǎn)的

15、風向標具有很大的帶動作用，其降價或者銷售都在影響著其他項目的價格。在最開始的前期廣告中楓丹白露打出眾多的廣告就表明了自身往高端住宅發(fā)展的道路。目前推出房源890套，已經(jīng)去化5-6成,城區(qū)高端項目，外立面干掛石材,四月熱銷樓盤,楓丹白露目前還有6棟房源未開盤，現(xiàn)房在售，其中主力面積在80-120方的戶型占比最大，去化最快，剩余還有260方（復式）做6房，與170方（復式）4房或5房的房源,楓丹白露,去化一半以上，保證地位，未降價,均價11000元/m2，為保證其在衢州的地位與其品質(zhì)，不會降價，受月亮灣開盤降價影響。月均去化6-7套，并將持續(xù),一期還有6幢未開盤，現(xiàn)房在售,楓丹白露,市中心，高端住

16、宅面向高收入人群,購買人群：以購買二套房改善型的為主，年齡階段在40-55歲之間的高收入人群,絕對的市中心優(yōu)勢，盡享市區(qū)配套,車庫單買16-30萬,楓丹白露,高端品質(zhì)，賣點多樣,賣點展示： 帶電梯的多層花園洋房 贈送家用中央空調(diào)室外機 統(tǒng)一安裝光電兩用自動沖水太陽能熱水 小區(qū)內(nèi)人車分流 外墻干掛石材,楓丹白露,戶型以87-117方為主,在售房源戶型面積在85-212方之間 戶型區(qū)間段為90-120方的戶型去化良好,楓丹白露,衢州房產(chǎn)的風向標，高端品質(zhì)，干掛石材,單層戶型最大為130方，平層基本售罄,楓丹白露,衢州房產(chǎn)的風向標，高端品質(zhì)，干掛石材,復式為170方以上，在樓頂或樓底做復式結(jié)構(gòu),楓丹

17、白露,促銷活動：推出特價房6930元起,推出特價房源，現(xiàn)房，價格6930元/m2起,現(xiàn)金付款全額9.7折，分期付9.8折。貸款付款9.9折,老客戶帶新客戶獎勵10萬元的vip卡，能抵房價,近期并沒有廣告推出，至于微信、短信等在持續(xù)廣告,濱江月亮灣,月亮灣總共房源為1300多套，現(xiàn)在一期已推出991套房源，去化達9成，已售7個多億。其中開盤當日就去化8成，高層基本售空，現(xiàn)如今還有5、6號樓未開盤,大幅降價對整個衢州市場造成很大影響,四月熱銷樓盤,一期開盤即去化8成，去化好，與其在售的價錢分不開，前期定位為高端，定價在10000元/m2以后，開盤均價從9000元/m2直降6000元/m2吸引很多業(yè)

18、主。價錢始終是其優(yōu)勢所在,濱江月亮灣,大幅降價對整個衢州市場造成很大影響,該盤降價幅度過大，給整個衢州帶來很大的沖擊,濱江月亮灣6月份開盤高層，之前在售為花園洋房、別墅,花園洋房均價,開盤高層均價,濱江月亮灣,開盤直降3000多，去化成果驚人,一期推出991套房源，在具有價格的優(yōu)勢下去化96%，高層基本售空。目前還有5、6號樓未開盤 在售均價為6100元每方，購買人群為剛需房客為主,濱江月亮灣,最大的賣點為其價格的優(yōu)勢,賣點展示： 價格低，能被廣大客戶接受。 濱江集團的雄厚背景 小區(qū)別致的景觀制造 位于未來新城的核心，升值空間大 多變戶型，隨心所欲 3米優(yōu)越層高,濱江月亮灣,大幅降價背后引人遐

19、想,擔憂頗多,交房與預期的反差會不會很大？月亮灣預計在2016年交房，現(xiàn)在小區(qū)只是建好了空殼，景觀節(jié)點與內(nèi)部綠化都還沒有蹤跡可循,降價質(zhì)量的保證？大幅的降價后會不會在建造的材料上做一些偏差，質(zhì)量保證會是一個大問題,開發(fā)商不是本地開發(fā)商，以后物業(yè)等其他事項出問題怎么解決,濱江月亮灣,戶型多樣，兼具花園洋房、高層住宅、loft戶型,花園洋房為121-142方，復式結(jié)構(gòu)236方一共18套。大部分為平層98方-142方。還有少部分的loft戶型,濱江月亮灣,戶型多樣，兼具花園洋房、高層住宅、loft戶型,濱江月亮灣,戶型多樣，兼具花園洋房、高層住宅、loft戶型,濱江月亮灣,廣告與活動都留給客戶很大懸

20、念,濱江月亮灣,廣告與活動都留給客戶很大懸念,恒大御景半島,原來每月去化穩(wěn)定且良好有60套每月，但月亮灣開盤后只有10套每月，受影響很大，定位剛需房，但是公攤面積比較大達20%。戶型為恒大復制產(chǎn)品。裝修房源是御景半島的主要賣點，學區(qū)房也是其最大的賣點,定位剛需房，裝修房源均價9000元/m2。學區(qū)為衢州最好的小學,四月熱銷樓盤,一期房源670套開盤4個小時內(nèi)全部售完，二期房源開盤580套，已售500套 三期為二期加推500來套，現(xiàn)在已售一半，銷售的主力戶型為80-140方,恒大御景半島,前期樓盤暢銷，后期樓盤滯銷,總體量為2783套，目前推出樓盤1289套，已售大概1000左右，銷售情況良好，

21、但遭遇月亮灣低價開盤影響，后期去化緩慢,受樓市降價影響比較嚴重，現(xiàn)在開始有老業(yè)主維權(quán)，希望樓盤降價給予賠償,賣點展示： 處于最好的小學區(qū)附小的學區(qū)內(nèi) 9000元/m2的均價帶裝修 全國十大房地產(chǎn)品牌恒大效應 小區(qū)內(nèi)配套齊全，匹配園林與中央大湖 交房即刻入住，統(tǒng)一安裝裝修,恒大御景半島,恒大品牌，最好的小學學區(qū)房,恒大御景半島,戶型呆板，全復制其他項目,本項目的戶型基本上都是恒大集團的經(jīng)典戶型，未考慮到地方的特殊性,主力：80-140方，80方做兩房全朝南的戶型，140方為4+2+2戶型。另外其他105-115方的戶型做3+2+2。115-124戶型做3+2+2。140方做4+2+2戶型,恒大御

22、景半島,戶型呆板，全復制其他項目,致使有些戶型沒有貼切衢州實際需求，這些戶型去化較慢,恒大御景半島,還有沿街商鋪有售,加推沿街商鋪： 一層：25000元/m2 （業(yè)主）：20000/m2 二層：13000/m2 前五年內(nèi)返租回利50,恒大御景半島,廣告投入巨大,廣告投入很多，比如：公交車身廣告，圍欄廣告，網(wǎng)站廣告，電視廣告。等投入巨大,恒大御景半島,活動豐富多彩,每周都會開展主題活動，足球主題不等。 現(xiàn)如今的促銷活動有 部分折扣 老帶新紅包 限時折扣 按時簽約折扣,中央公園,總體量推出791套房源，去化良好?，F(xiàn)在只剩332套在售，去化情況良好，項目位處南區(qū)，偏市中心的區(qū)位優(yōu)勢讓其能享有城市眾多

23、的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)綜合體等福利,坐享主城配套、商圈，公園。二附小學區(qū)房,四月熱銷樓盤,中央公園在售均價為8800元/m2，優(yōu)惠幅度能達到8000元/m2的均價，現(xiàn)在在售為4、5號樓，因為其價格因素與其獨特的區(qū)位條件，去化情況良好,中央公園,中央公園推出799套房源，目前去化良好，僅剩200來套房源，在售4、5號樓配車位。在售均價為8800元/m2。135方房源總價130萬起。眾多優(yōu)惠,中央公園,購買人群在于剛結(jié)婚的夫妻帶一個小孩或者即將結(jié)婚的夫妻，主要購買人群為巨化區(qū)人口為主。價格還是樓盤熱銷的主要因素，其次戶型設(shè)計比較符合人群需求,中央公園,樓王駕到,主力戶型為88方（中間套）到135方（總共

24、11套）之間。其中88方戶型為3房2+1型，兩個臥室加一個書房，但去化最好的為97方的三室兩廳一衛(wèi)，110多套基本售罄。樓層間5-9號基本售完,中央公園,學區(qū)房、首付1.5萬,廣告主要通過網(wǎng)站與圍欄進行宣傳,公園3號,城市多層花園洋房，地理位置位于南區(qū)偏市中心，區(qū)位優(yōu)越，能享有城市眾多的設(shè)施與商業(yè)綜合體，均價為8500元/m2的城市花園洋房是個很好的賣點,城市中心，公園私宅，傳世華府，多層花園洋房,四月熱銷樓盤,一期已于6月底開盤，推出108套房源，目前已售60多套，去化情況良好。 二期將于下半年的10月份開盤，主力戶型在85（2+1）-123（3+1）為主,注：2+1為兩個臥室加書房,公園3

25、號,主城最后的花園洋房 去化較好,公園3號總體量為500多套，一期推推出108套，已經(jīng)去化60多套，去化在5成以上。在售花園洋房均價為8500元每方，二期預計在下半年10月份開盤,公園3號,面積雖小，主臥客廳大,主力戶型為85方到123方。85方做2室加一書房，104方做3室加1書房，123方可做4室。其中85方的房源基本占了一半,公園3號,城市中心，公園私宅，傳世華府，多層花園洋房,推廣廣告以圍欄廣告以及搜房網(wǎng)、房產(chǎn)超市網(wǎng)為主,開盤活動比較多，包括首付1.5萬，以及艷遇酒吧等活動，還有一次性付款9.8折，商業(yè)貸款9.9折,市場總結(jié),2014年上半年衢州地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展受大環(huán)境影響較大，雖然成交均價與去年相比有上升，但根據(jù)市場判斷，成交均價已到達峰值。 所涉及的競品中推出存量達1448套。但是根據(jù)市場調(diào)查得知，還有樓盤有房源未推出，如恒大御景半島總體量為2783套，現(xiàn)如今才推出一半，市場存量依舊飆高,所涉及競品的暢銷面積基本上都是85方-120方之間的戶型。 本案位處衢州市柯城區(qū)，競品主要分布南區(qū)與西區(qū)。競爭壓力還是很大 現(xiàn)在衢州房產(chǎn)的