房地產(chǎn)業(yè)務員培訓手冊新房代理

1、訓資料、房地產(chǎn)基礎知識1、中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)發(fā)展史a、城市化水平的提高;b、流動人口的增長C、居民消費結(jié)構(gòu)的變化d、舊城的改造e、改革深化與市場發(fā)展：取消福利分房；幵放二級市場，以存量房的流動帶動增量房的銷售房地產(chǎn)市場狀況當前房地產(chǎn)主要政策2、房地產(chǎn)業(yè)的分類土地幵發(fā)和再幵發(fā);房屋幵發(fā)和建設;地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押;房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務、公證等。房地產(chǎn)物業(yè)管理服務，包括家居服裝、維修養(yǎng)護、保安、綠化、為衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。 房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。3、房地

2、產(chǎn)幵發(fā)經(jīng)營的主要階段或運行過程建設工程項目設立和企業(yè)組建 房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批 土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理4、房地產(chǎn)幵發(fā)流程土地取得f項目立項審批f項目設計f項目施工f項目銷售f物業(yè)管理土地取得所有土地必須掛牌上市 所有土地必須三通一平（道路通、電通、水通、場地平）方可施工土地招投標 簽訂土地使用證項目立項包含：1、用地性質(zhì)：商業(yè)用地、住宅用地、商辦用地2、規(guī)劃指示:公建、綜合配套、經(jīng)濟技術(shù)指標3、項目紅線圖、項目設計1）項目設計招標 2）建設規(guī)劃方案3)設計招標確定4)初步項目設計5)擴初設計6)施工圖設計項目施工1)施工招標2)

3、施工合同3)辦理施工許可證4)項目施工a)基礎完工一基礎建筑驗收b)主體完工一主體建筑驗收C）項目竣工一竣工驗收6）綜合驗收項目銷售物業(yè)管理常用名詞:土地所有權(quán)（土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)、土地處分權(quán)）土地：指人類能夠幵發(fā)、利用、創(chuàng)造財富的陸地表面及部分水域。土地所有權(quán)：全民所有制（國家所有）集體所有制我國實行土地的社會主義公有制 城市區(qū)土地屬于全民所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬集體所有城市的土地幵發(fā)只能在國有土地上進行毛地：還未幵發(fā)，未規(guī)劃作用的土地。生地：做到三通一平，已屬于規(guī)劃中的土地。熟地：做到七通一平，已屬于規(guī)劃中的土地。三通一平：水、電、道路通、場地平整。七通一平：上水、下水

4、、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地、場 地平整。土地一級市場：又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上是土 地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場。土地二級市場：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，指房地產(chǎn)幵發(fā)公司把經(jīng)過 幵發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。土地三級市場：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其它單位之間橫向讓 渡土地使用權(quán)的市場。國家T發(fā)展商T產(chǎn)權(quán)T業(yè)主T二手房的買賣。土地級別：按土段好壞對某一具體地段所分的等級。國有土地使用權(quán)的取得方式：行政劃撥：指國家行政機關(guān)將土地調(diào)撥給國家機關(guān)、部隊、學校、國有事業(yè),企業(yè)或其他單位，個人使用，設立國有土地使用權(quán)。其特點：無償，無期 限，無流

5、動。（該土地使用權(quán)不能進入市場）出讓：指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款的形式。 其特點：可將土地轉(zhuǎn)讓, 出租，抵押。土地使用權(quán)出讓形式：拍賣，招標、協(xié)議。出讓年限:住宅70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年 房屋：附著于土地的建筑物本身、包括了所占土地的建筑物。房屋所有權(quán)：指以房屋為客體的所有權(quán)，是房屋所有人對其房屋享有占有、 使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)利。占有：對房屋的控制和支配。使用：直接按照房屋的性能和用途加以利用。收益：按照法律的規(guī)定，從履行權(quán)利

6、義務關(guān)系中得到利益。處分：在法律許可的范圍內(nèi)對房屋的處置權(quán)利。土地登記部門：國土資源部；發(fā)證主體為縣以上人民政府。房屋登記部門：主管單位是建設部；由縣級以上房管部門發(fā)證。房地產(chǎn)：指土地建筑物及附著于土地建筑物上與之不可分離的部分。房地產(chǎn)業(yè)：指房地產(chǎn)幵發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的全部經(jīng)濟活動過程，包括土地幵發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房屋建設、銷售、租賃、抵押。房地產(chǎn)幵發(fā)：指出于出售、出租的經(jīng)營目的，幵發(fā)土地、建造房屋的過程。房地產(chǎn)市場：一級市場：指國家作為國有土地所有者，將土地所有權(quán)出讓給用地單位。二級市場：房地產(chǎn)幵發(fā)商以自己的產(chǎn)品與產(chǎn)品需求者進行交易。三級市場：房地產(chǎn)在用戶之間進行交易。產(chǎn)權(quán)：即對房地產(chǎn)的

7、所有權(quán)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。分類：完全產(chǎn)權(quán) 有限產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)：購房者在房地產(chǎn)市場上購買房屋，可以取得房屋所有權(quán)和相應的土地使用權(quán)。商品房產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)。公房：出售所有權(quán) 出租使用權(quán)安居解困房：有限產(chǎn)權(quán)，可使用和繼承，不能抵押和出租，賣只能 賣給出售單位。城市原私房：完全產(chǎn)權(quán)。幵發(fā)商：以轉(zhuǎn)讓和建設商品房屋目的的土地幵發(fā)者，以銷售為目的的房屋建設者。商品房：由房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)幵發(fā)建設的， 以市場價格對外公幵銷售,出租的房屋,包括房屋所占用的土地使用權(quán)。期房：幵發(fā)商從取得預售許可證幵始及取得商品房注冊登記 證?，F(xiàn)房：已辦理注冊登記證的商品房。幵發(fā)權(quán)：從事房地產(chǎn)幵發(fā)的資格，也稱房地產(chǎn)幵發(fā)資質(zhì)，由

8、建設行政主管部門授予。幵發(fā)商與投資商的區(qū)別:一個擁有土地使用權(quán)和幵發(fā)權(quán)，但不投資或投入部分資金；另一個投入全部資金或部分資金但無幵發(fā)權(quán)，不擁有土地使用權(quán)。二、建筑學基本知識1）、建筑分類建筑分類：建筑根據(jù)建筑的使用功能分為工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、非生產(chǎn)性建筑;非生產(chǎn)性建筑 分為：公共建筑、居住建筑;居住建筑指供人們生活起居用的建筑物，居住建筑分為:1、公寓（多層，高層，小高層）2、花園住宅一別墅（獨立式，聯(lián)體式）里弄（新式里弄，石庫門，四合院等） 宿舍 簡屋公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用功能的特點可以分為以下一些建筑類型:1）行政辦公建筑（各種辦公樓等）2）體育建筑（體育

9、館、體育場、游泳池等）3）觀演建筑（電影院、劇院、雜技場等）2）、建筑設計:房屋的設計主要包括：建筑設計、結(jié)構(gòu)設計和設備設計等幾部分，它們之間既 有分工又相互密切配合。建筑設計 主要包括：建筑物平面設計、建筑物立面設計、建筑物剖面設計建筑物平面設計主要是依據(jù)使用房間的分類和設計要求確定使用房間的面積、 形狀和尺寸以及門窗在房間平面中的布置，并且進行相適合的輔助房間和交通 聯(lián)系部分的設計。建筑物剖面設計主要分析建筑物各部分應有的高度、建筑層數(shù)、建筑空間的 組合和利用，以及建筑剖面中的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等關(guān)系。建筑物立面設計建筑物的立面和體型就是房屋的外部形象，必須受內(nèi)部使用 功能和技術(shù)經(jīng)濟條件所制約，并

10、受基底環(huán)境群體規(guī)劃等外界因素的影響。不同 功能要求的建筑類型，具有不同的內(nèi)部空間組合特點，房屋的外部形象也相應 地表現(xiàn)這些建筑類型的特征，并且反映建筑類型內(nèi)部空間的組合特點，美觀問 題緊密地結(jié)合功能要求，使美觀、經(jīng)濟、使用三者緊密的結(jié)合。建筑體型和立面設計的要求主要有: 1反映建筑功能要求和建筑類型的特征;2、結(jié)合材料性能、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和施工技術(shù)的特點;3、掌握建筑標準和相應的經(jīng)濟指標;4、適應基地環(huán)境和建筑規(guī)劃的群體布置;5、符合建筑造型和立面構(gòu)圖的一些規(guī)律 施工圖的分類a、圖紙目錄、設計總說明、建筑施工圖（總平、平、立、剖、詳圖）、結(jié)構(gòu)施工圖基礎平面圖 樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖 屋面結(jié)構(gòu)平面圖結(jié)構(gòu)構(gòu)

11、件詳圖、設備施工圖給水、排水施工圖、采暖通風施工圖電氣、照明施工圖:電氣原理圖電氣照明施工平面圖電氣安裝大樣圖排水：排水平面圖給水：給水平面圖排水系統(tǒng)圖給水系統(tǒng)圖節(jié)點詳圖說明節(jié)點詳圖說明建筑平面一一表示建筑物在水平方向房屋各部分的組合關(guān)系。從組成平面各部 分面積的使用性質(zhì)來分析主要可分為使用部分和交通聯(lián)系部分。其中使用部分 包括使用房間和輔助房間。建筑的平、立、剖面圖：是該建筑物在不同方向的外形及剖切面的投影，這幾 個面之間是有機聯(lián)系的，平、立、剖面綜合在一起，表達一幢三維空間的建筑整體。建筑平面圖一一建筑物在水平方向上投影而成的表示建筑物在水平方向房屋各 部分尺寸和組合關(guān)系的圖紙。建筑立面圖

12、 建筑物在垂直方向上投影而成的表示建筑物外形和在垂直方向 房屋各部分的尺寸（高度和標高）和組合關(guān)系的圖紙。建筑剖面圖在建筑物特定部位用一剖面假象的把建筑物切幵從而在垂直方 向上投影而成的表示建筑物在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和標高）和組 合關(guān)系的圖紙。交通聯(lián)系部分一一建筑物中各個房間內(nèi)外之間聯(lián)系通行的面積。地震烈度一一表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度。建筑模數(shù)一一為了建筑設計、構(gòu)件生產(chǎn)以及施工等方面的尺寸協(xié)調(diào)，國家規(guī)定 建筑設計中選定的標準尺度單位，作為建筑物、建筑構(gòu)配件、建筑制品以及有 關(guān)設備尺寸相互間協(xié)調(diào)的基礎。房屋建筑面積一一指房屋各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻

13、面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。住宅使用面積一一指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積總和。套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積加分攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積一一套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積的總和 公用建筑面積一一為套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)，包括：電梯井、 樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等 以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻（包括山墻）墻體水平投影面積 的一半。公用建筑面積二全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如：地下車庫、倉庫、人防工程等）公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建

14、筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。得房率二套內(nèi)建筑面積/套（單元）建筑面積X 100% 建筑間距一一指兩幢建筑外墻墻面之間最小的垂直距離。容積率二總建筑面積/總用地面積 建筑密度二建筑基底面積/總用地面積X 100% 綠化（覆蓋）率二（綠化用地面積+庭院用地面積）/總用地面積X 100%房型一一指成套住宅的個功能在空間上的平面設計及數(shù)目比例。凈高房間內(nèi)樓地面到頂棚或其他構(gòu)件地面的距離。層高一一該層的地坪或樓板面到上層樓板面的距離，即該層房間的凈高加以樓 板層的結(jié)構(gòu)厚度。門廳一一指建筑物主要出入口處內(nèi)外過渡、人流集散的交通樞紐。過廳一一通常指設置在過道和過道之間、或過道和樓梯的

15、連接處，起到交通路線的轉(zhuǎn)折和過渡作用的部分。A、建筑設計的要求:滿足建筑功能要求;采用合理的技術(shù)措施;具有良好的經(jīng)濟效果;考慮建筑物美觀要求;B、建筑設計的依據(jù):人體尺度和人體活動所需的空間尺度;家具、設備的尺寸和使用它們的必要空間;溫度、濕度、日照、雨雪、風向、風速等氣候條件;地形、地址條件和地震烈度;3）、規(guī)劃方面環(huán)境對建筑的影響:房屋的設計要考慮總體規(guī)劃、基地環(huán)境以及當?shù)氐臍夂?、地理條件等外界因素, 通過綜合考慮多方面的因素，包括建筑物可能呈現(xiàn)的藝術(shù)形象，才能具體確定 房屋的基地位置、平面形狀、室外用地以及室內(nèi)外聯(lián)系等各個方面的問題，使 建筑物能夠切合當時、當?shù)氐木唧w條件，成為建筑群有機

16、的組成部分。城市總體規(guī)劃相對于單體建筑設計，是全局的、整體性的問題，因此單體建筑 作為組成整體中的局部，應該符合總體規(guī)劃的要求，這些要求必然關(guān)系到建筑 平面的布局和組合?？傮w規(guī)劃和基地環(huán)境等涉及的面很廣，主要有以下幾個方面;1)基地大小、形狀和道路走向;2)建筑物的間距和朝向;3)基地的地形條件;4)、建筑結(jié)構(gòu)方面:建筑物的組成部分有：基礎、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等;另外還應包括房屋的內(nèi)外裝飾、裝修；房屋設備等。結(jié)構(gòu)是建筑物承重的骨架，是建筑物賴以存在的主要條件。建筑材料和建 筑技術(shù)的發(fā)展決定著結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展，而建筑結(jié)構(gòu)型式的選用對建筑物的使用以及建筑形式又有著極大的影響。民用建

17、筑的結(jié)構(gòu)型式根據(jù)其建筑物使用規(guī)模、 構(gòu)件所用材料以及受力情況的不同有各種類型。依建筑物本身使用性質(zhì)和規(guī)模不同分為：單層、多層、高層和大跨建筑。其中單層、多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式又可分為墻承重結(jié)構(gòu)和框架承重結(jié)構(gòu)。大 跨建筑常見的結(jié)構(gòu)型式主要有拱結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、以及網(wǎng)架、薄殼、折板、懸 索等空間結(jié)構(gòu)形式。依結(jié)構(gòu)構(gòu)件所使用的材料不同分為混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)等 不同的類型。影響建筑構(gòu)造的因素:1)外力作用的影響2)自然氣候的影響3)人為因素的和其他因素的影響建筑構(gòu)造設計的原則;1)必須滿足建筑使用功能要求2)必須有利于結(jié)構(gòu)安全3)必須適應建筑工業(yè)化的需要4)必須講求建筑經(jīng)濟的綜合效益5)必須

18、注意美觀多、高層的主要結(jié)構(gòu)體系有:1) 混合結(jié)構(gòu)：建筑物為多層(六層及六層以下)時，通常采用石、 磚等墻體承重、鋼筋混凝土梁板等水平構(gòu)件構(gòu)成的混合結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。2) 框架結(jié)構(gòu)：當房間面積較大、層高較高、荷載較重，或建筑物層數(shù)較多時，通常采用鋼筋混凝土或鋼的框架結(jié)構(gòu)，它是以鋼筋混凝土 或鋼的梁柱連接的結(jié)構(gòu)布置。特點是：梁柱承重，墻體只起分隔、維 護作用，房間布置比較靈活，門窗幵置的大小、形狀都較自由，但鋼 及水泥用量大，造價比混合結(jié)構(gòu)高。3）框架剪力墻結(jié)構(gòu)：在框架結(jié)構(gòu)平面中適當部位設置一定的鋼筋混 凝土剪力墻，形成框架剪力墻體系，可用于建造比框架結(jié)構(gòu)體系更高 的建筑物。4）剪力墻結(jié)構(gòu)體系：主體承重結(jié)

19、構(gòu)全部為剪力墻時，即為剪力墻體 系。剪力墻體系抗側(cè)向力能力強，但平面布置不靈活，建筑空間小。5）筒體結(jié)構(gòu)體系：為空間結(jié)構(gòu)受力體系，由平面結(jié)構(gòu)演變而成的新 型高層房屋結(jié)構(gòu)體系，分為單筒結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)和成束筒結(jié)構(gòu)。6）鋼結(jié)構(gòu)：指建筑物的主要承重構(gòu)件用鋼材制作的結(jié)構(gòu)。它具有強 度高，構(gòu)件重量輕，并且平面布置靈活，抗震性能好，施工速度快等 特點。B）建筑物的各組成部分有: 1）基礎：在建筑工程上，把建筑物與土壤直接接觸的部分稱為基礎。 基礎是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，承受建筑物的上部荷載，并將這些 荷載傳給地基。基礎依構(gòu)造形式分為:a）條形基礎：當建筑物上部結(jié)構(gòu)采用磚墻或石墻承重時，基礎沿墻 身設

20、置，多做成長條形，這種基礎稱為條形基礎或帶形基礎。b）獨立基礎：當建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)或單層排架結(jié)構(gòu)及門架結(jié)構(gòu)承重時，其基礎常采用方形或矩形的單獨基礎，這種基礎稱獨 立基礎或柱式基礎。c）井格式基礎：當框架結(jié)構(gòu)處在地基條件較差的情況時，為了提高 建筑物的整體性，以免柱子之間產(chǎn)生不均勻沉降， 常將柱下基礎沿縱、 橫方向連接起來，做成十字交叉的的井格基礎，又稱十字帶形基礎。d）筏形基礎：當建筑物上部荷載較大，而所在地的地基又比較弱這時采用條形基礎已不能適應地基變形的需要時，常將墻或柱下基礎連 成一片，使整個荷載承受在一塊整板上，這種滿堂式的板式基礎又稱 筏形基礎。e）箱形基礎：是由鋼筋混凝土

21、的底板、頂板和若干縱墻組成的，形 成空心箱體的整體結(jié)構(gòu)。 一般適用于高層建筑或在軟弱地基上建造的 重型建筑。2）墻體：是建筑物的承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件， 作為承重構(gòu)件，承受著建筑 物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎。依其在房屋 所處的位置不同分為外墻和內(nèi)墻。作為圍護構(gòu)件，外墻起著抵御自然界 各種因素對室內(nèi)侵襲的作用；內(nèi)墻主要起分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境 的作用。按結(jié)構(gòu)受力不同，分為承重墻和非承重墻，凡不承受上部荷載 的墻體為非承重墻。根據(jù)墻體所處的位置和功能不同，應滿足強度和穩(wěn)定性的要求；必要的 保溫和隔熱等方面的要求；防火要求；隔聲要求。3）樓地（板）層：樓地層是多、高層建筑物中

22、沿水平方向分割上下空間 的結(jié)構(gòu)構(gòu)件。它除了承受并傳遞垂直荷載和水平荷載外，還應具有一定程度的隔聲、放火、防水等的能力。同時建筑物的各種水平設備管線也 將在樓地（板）層內(nèi)安裝。4）地坪：是底層房間與土層相接的部分， 承受著地坪上的荷載，并均勻 傳給地基。不同地坪要求具有耐磨、防潮、防水和保溫等不同的功能。5）樓梯：是樓房建筑的垂直交通設施， 用于建筑物各個不同層高上下聯(lián) 系，供人們上下樓層和緊急疏散之用。故要求樓梯具有足夠的通行能力 并滿足防火、防滑的要求。同一類的還有電梯和臺階。 結(jié)構(gòu)形式有兩種: 板式樓梯和梁式樓梯。6）屋頂：是建筑物頂部的外圍護構(gòu)件和承重構(gòu)件。抵御自然界雨、雪及 太陽熱輻射

23、等對頂層房間的影響；承受著建筑物頂部荷載，并將這些荷 載傳給墻。作為屋頂必須具有足夠的強度、剛度以及防水、保溫、隔熱 等能力。7）門：主要功能是交通出入、分隔聯(lián)系建筑物空間，有時也兼起通風、 采光用。窗：主要功能是采光、通風及觀望。屋面的防水、排水、保溫和隔熱:屋面為滿足防水、保溫和隔熱的要求，構(gòu)造一般按結(jié)構(gòu)層、保溫層和防水 層由下向上鋪設，在保溫層和防水層之間可設置空氣間層。屋面防水功能主要是依靠選用合理的屋面防水蓋料和與之相適應的排水坡 度，經(jīng)過構(gòu)造設計和精心的施工而達到的。排水是按照屋面防水蓋料的不同要 求，設置合理的排水坡度，使得降于屋面的雨（雪）水因勢利導的排離屋面, 以達到防水的目

24、的。防水是利用屋面防水蓋料在上下左右的相互搭結(jié)，形成一 個封閉的防水覆蓋層，以達到防水的目的。屋面按具體防水做法可分為；岡H性防水屋面和柔性防水屋面。岡H性防水屋面是以防水砂漿抹面或密實混凝土澆搗而成的剛性材料屋面防水層。柔性防水形成一個大面積的封屋面是將柔性防水卷材或片材用膠結(jié)材料粘貼在屋面上,閉防水覆蓋層。油氈（防水卷材）防水層是瀝青和油氈（防水卷材）rfjn.交替粘合而成。一般平屋頂鋪兩層油氈（防水卷材）和上中下三層瀝青粘結(jié),通稱二氈三油，油氈上下左右搭結(jié)，形成一層整體不透水的屋面防水層。油氈防水層一般鋪設在找平層和結(jié)合層上，油氈防水層上覆蓋保護層。一般在結(jié)構(gòu)或保溫層上做1： 3水泥砂漿

25、找平層，為了使第一層熱瀝青能和找平層牢固結(jié)合，須噴涂一層既能和瀝青粘合，又能容易滲入水泥砂漿的稀釋瀝青溶液（通稱冷底子油）。保護層是在防水層表面用瀝青粘著一層 36毫米粒徑的組砂（俗稱綠豆石或綠豆砂）作為保護層。保護層的作用是防止暴風雨對防水層的沖刷以及太陽輻射。上人屋頂可在防護層上另加面層。同時也可用做油氈防水層的保護。踢腳線一一在地面與墻面交接處，通常按地面做法進行處理，即作為地面的延伸部分，稱為踢腳線，又稱踢腳板。門窗過梁一一當墻體上幵設門、窗洞孔時，為了支承洞孔上部砌體所傳來的荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門窗洞孔上設置橫梁，該梁稱為過梁。勒腳是墻身接近室外地面的部分。般情況下勒腳

26、高度為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分。也有將勒腳高度提高到底層窗臺。它起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用。按所使用材料不同分為石砌勒腳、抹灰勒腳等。為避免外界的碰撞和雨、雪以及地潮的侵蝕等對其造成的破壞，所以在構(gòu)造上必須采取相應的防護措施，主要有：對容易遭到破壞的部分采用堅固的材料， 為防止勒腳受潮影響墻身，在勒腳處設防潮層。明溝一一又稱陽溝，位于外墻四周，將通過水落管流下的屋面雨水等有組織的 導向地下排水集井，而流入下水道，起到保護墻基的作用。散水一一為保護墻基不受雨水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡 面，以便將屋面雨水排到遠處，也稱做護坡。圈梁一一又稱為腰箍，是沿外墻四周及部分

27、內(nèi)墻設置的連續(xù)逼和的梁。圈梁配 合樓板的作用可提高建筑物的空間剛度及整體性，增強墻體的穩(wěn)定性，減少由 于地基不均勻沉降而引起的墻身幵裂。隔墻一一非承重的內(nèi)墻通常稱為隔墻，起分隔房間的作用。作為隔墻，根據(jù)所 處條件應分別具有自重輕、隔聲以及防火防潮、防水等不同的要求。橫墻 沿建筑物短軸方向布置的墻 縱墻一一沿建筑物長軸方向布置的墻 山墻 橫向的外墻一般稱為山墻 隔斷一一指分隔室內(nèi)空間的裝修構(gòu)件 抹灰又稱粉刷，是由水泥，石灰膏為膠結(jié)料加入砂或石渣，與水拌和成砂 漿或石渣漿，然后抹到墻面上的一種操作工藝。墻裙一一為保護墻身，常對那些容易受到碰撞或容易受潮的墻面做保護處理的 部分，又稱臺度。涂料指涂敷

28、于物體表面后，能與基層有很好的粘結(jié)，從而形成完整而牢固 的保護膜的面層物質(zhì)。泛水 是指屋面防水層與垂直墻交接處的防水處理。C）房屋設備主要組成部分有:1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)2)采暖系統(tǒng)3)建筑電氣：主要包括變電、配電；動力(泵房、電梯)；照明系統(tǒng);防雷、接地；弱電系統(tǒng)；有線電視、電話、消防、網(wǎng)絡、IC卡系統(tǒng)監(jiān)視對講系統(tǒng)。4)空調(diào)系統(tǒng)5)室內(nèi)消防系統(tǒng)6)廚房設備等、建筑材料方面：a) 混凝土：是由水泥、水和粗、細骨料按適當比例配合拌制成的拌合物,經(jīng)一定時間硬化而成的人造石材。b) 建筑砂漿：用于磚石砌體的砂漿稱為建筑砂漿。它起著傳遞荷載的作用，因此是砌體的重要組成部分。是由水泥，細骨料和水組成。c)

29、 建筑鋼材：指用于鋼結(jié)構(gòu)的各種型材(如圓鋼、角鋼、工字鋼等)鋼板和用于鋼筋混凝土中的各種鋼筋、鋼絲等。d)木材e)建筑塑料防水材料：保證房屋建筑能夠防止雨水地下水與其他水分滲透的重要組成部分。g)絕熱材料h)吸聲材料裝飾材料磚：磚主要用于砌筑磚墻，把一塊塊磚按一定規(guī)律用砂漿砌筑而成的砌體就是磚墻。磚的種類有很多種，依據(jù)其材料不同分為：粘土磚、爐渣磚、灰磚等，依據(jù)其形狀分為；實心磚、空心磚和多孔磚等。標準磚的規(guī)格為53*115*240 （厚 * 寬 * 長）骨料一一在混凝土中，砂、石起骨架作用，稱為骨料，按其粒徑大小不同分為粗骨料和細骨料。浮法玻璃是將熔融的玻璃液流入錫槽，在干凈的錫液表面上水平

30、地浮拋成型逐漸降溫退火，形成表面平整光潔，且無玻筋、波紋，光學性質(zhì)優(yōu)良的玻璃，可代替磨光玻璃。概念區(qū)分多層一一通常指七層以下的建筑物。高層指七層及七層以上的建筑物。（通常又分為小高層和高層） 地基與基礎 基礎是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的上部荷載，并將這些荷載傳給地 基；地基不是建筑物的組成部分。地基可分為天然地基和人工地基。錯層和躍層 錯層一一建筑物在縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面，高低錯幵。躍層一一房屋的公共走廊每隔一至二層設置一條，每個住戶可有前后相通的一 層或上下層房間，住戶內(nèi)部以小樓梯上下聯(lián)系。錯層主要適應于結(jié)合坡地地形建造住宅、宿舍以及其他類型的房屋。躍層住宅 的特

31、點是節(jié)約公共交通面積， 各住戶之間的干擾較少，由于每戶都有兩個朝向, 因此通風條件好，但躍層房屋的結(jié)構(gòu)布置和施工比較復雜，通常每戶所需面積 較大，居住標準更高一些。磚混結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)是指在一座建筑中，其主要承重構(gòu)件分別采用多種材料所制成，如磚 和木、磚和混凝土、鋼筋混凝土和鋼等等。在這類建筑中，目前一前兩者居多, 加上它主要以磚墻為主體，所以習慣上稱為磚混結(jié)構(gòu)。砂漿和混凝土 砂漿和混凝土的組成材料基本相同，知識沒有粗骨料，所以砂漿也可以認為是 細骨料混凝土。三、名詞解釋房屋性質(zhì)類術(shù)語：房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，

32、并具有固定基礎，層高一般在2.2 米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住 的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。商品房：是指由房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)幵發(fā)建設并出售、出租的房屋。房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有， 按照標準價購買的,職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5年后歸職工個人所有。存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地,國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額

33、出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。平價房：是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房：是指

34、職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售 的房屋。廉租住房：是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三 層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房， 包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。、1%安居工程住房：是指直接以成本

35、價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）-3%勺管理費、貸款利息和稅金等 7項因素構(gòu)成。經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定按房屋建筑樓層分類房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，

36、一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室， 其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的,計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2 者。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2 者。假 層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部

37、空間的局部層次。般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。低層住宅：指一層至三層的住宅。多層住宅:指四層至六層的住宅。中高層住宅:指七層至九層的住宅。高層住宅:指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅住宅。:由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層通廊式高層住宅:由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。房屋面積術(shù)語房屋使用面積：是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房

38、、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。房屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2. 20M以上（含2. 20M的永久性建筑。成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、 市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主

39、管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量 機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面 積進行一個預先測量計算的行為，它是幵發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，幵發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖 紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算 而得出的面積。是幵發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物 業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。房屋的共有建筑面積：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽

40、臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積： 為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、 壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4） 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：套

41、內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。商品房的銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 共有建筑面積（公有建筑面積）：共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外

42、墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 商品房銷售術(shù)語樓 花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。外銷（租）房：經(jīng)有關(guān)部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。期房：是指房地

43、產(chǎn)幵發(fā)商從取得商品房預售許可證幵始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合 同。現(xiàn) 房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即幵發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以 辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格?；鶅r：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。復式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下

44、兩層的樓房。躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。TOWNHOUS也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅：是soho （居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的 同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。會 所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西

45、餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。以上般都是對業(yè)主免費或少量收費幵放。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻中空玻璃，璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級幵發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖

46、氣、煤氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級幵發(fā)商可以進場后迅速幵發(fā)建設。三通一平（凈地）：是指土地具備水、電和道路通以及場地平整的條件。五證：房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程幵工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā),幵工證由建設部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。酒店式服務公寓：是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服

47、務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務,讓人有賓至如歸的感覺。RUN智能家居布線系統(tǒng)：是一種物理網(wǎng)絡系統(tǒng)建立在國際標準之上，以TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）地應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。房地產(chǎn)交易稅費術(shù)語 房地產(chǎn)契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和

48、個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收 的一種稅。營業(yè)稅附加：是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。印花稅：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一 種稅賦。個人所得稅：指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入,就其所得計算征收的一種稅賦。交易手續(xù)費：是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。權(quán)屬登記費：即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋

49、所有權(quán)進行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時,向房屋所有權(quán)人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。土地收益金（土地增值費）：土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款

50、,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地增值稅：是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房屋權(quán)屬登記與證書術(shù)語 房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)移登記：

51、是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權(quán)登記。變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權(quán)登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的;他項權(quán)利登記：是指設定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進行的房屋所有權(quán)登 記。房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利。民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到

52、國家法律保護。包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。他項權(quán)證：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證 書。共用部位：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住宅共用部位共用設施設備維修基金：（簡稱維修基金）是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房