房地產(chǎn)市場營銷縮

1、I 土的觸變性：在含水率和密度不變下，土因重塑而軟化，又因靜置而逐漸硬化，強度有所恢復的性質(zhì)。2滲透：在一定的壓力下，地下水或者河流中的水就會透過土中的孔隙發(fā)生流動，這種現(xiàn)象叫滲流或滲透。3滲透水：水在土中流動的過程中將受到土阻力的作用，使水頭逐漸損失。同時，水的滲透將對土的骨架產(chǎn)生拖曳力，引起土體內(nèi)部應(yīng)力狀態(tài)的變化和變形的發(fā)生4滲透力：把滲透水作用于單位土體積土上的力5流土：滲流水將整個土體帶走的現(xiàn)象6管涌：滲流中土體大顆粒之間的小顆粒被沖岀的現(xiàn)象7土的壓縮性：建筑物的荷載通過基礎(chǔ)傳遞給地基，并在地基中擴散，由于土體是散體材料存在大量孔隙， 地基土在附加應(yīng)力作用下，就會產(chǎn)生附加變形，這種變形

2、通常表現(xiàn)為土體積的縮小，土在外力作用下體積 縮小的特性就稱為土的壓縮性原生礦物：巖漿冷凝過程中形成的礦物次生礦物：原生礦物經(jīng)過風化作用猴形成的新礦物滲透固結(jié)：由附加應(yīng)力產(chǎn)生的孔隙水壓力逐漸消散，孔隙水逐漸排除土體壓力隨時間 增長的過程固結(jié)沉降：土體在荷載作用下，隨著時間推移，孔隙水壓力逐漸消敗，土骨架產(chǎn)生變形所逍成的沉降次固結(jié)沉降：孔壓消散.地基壓縮，有效應(yīng)力上升的過程地基破壞形式1整體剪切破壞（一般發(fā)生在堅硬密實壓縮性低的土中）2周部剪切破壞（砂性土粘性土最常見的破壞形式）3沖剪破壞（沖剪破壞常發(fā)生在松砂及軟土地基中8先期固結(jié)壓力：天然土層在歷史上所經(jīng)受過的包括自重應(yīng)力和其他荷載作用形成的最

3、大豎9向有效固結(jié)壓力稱為先期固結(jié)壓力，又稱前期固結(jié)壓力10 土的抗剪強度：指土體抵抗剪切破壞的極限能力II 土壓力：指擋土墻后的填土因自重或外荷載作用對墻背產(chǎn)生的側(cè)向壓力。12臨塑荷載Per：地基土中將要岀現(xiàn)而尚未岀現(xiàn)塑性變形區(qū)時，地基所能承受的最大荷載13臨界荷載P1/3P1/4:當?shù)鼗林械乃苄宰冃螀^(qū)發(fā)展到某一階段，即塑性區(qū)達到某一深度，通常為相對于 基礎(chǔ)寬度的1/3或者1/4時，地基土所能承受的最大荷載14極限承載力Pu：當?shù)鼗械乃苄宰冃螀^(qū)充分發(fā)展并形成連續(xù)貫通的滑動面時，地基土所能承受的最大 荷載。1. 地基附加應(yīng)力b z分布規(guī)律有哪些？（1 ）附加應(yīng)力bz不僅分布在基底范圍之內(nèi)，而

4、且在基底荷載面積之外相當大的范圍都有分布，即具有擴 散性。2） 基底下任意深度處水平面上的附加應(yīng)力b z,在基底中軸線岀最大，隨著與中軸線的距離而衰減。3） 在基底的范圍內(nèi)，附加應(yīng)力b z值隨深度呈非線性衰減。2、三軸剪切實驗的優(yōu)缺點優(yōu)點：三軸壓縮儀的突岀優(yōu)點是能較為嚴格地控制排水條件以及可以測量試件中孔隙水壓力的變化。此外,試件中的應(yīng)力狀態(tài)也比較明確，破裂面是在最弱處，而不像直接剪切儀那樣限定在上下之間。缺點：試樣的主應(yīng)力 b 2= b 3，而實際上土體的受力狀態(tài)未必都屬于這種軸對稱情況，因此通常所做的三 軸實驗當b 1 b 2= b 3時，稱為假三軸實驗。三軸實驗儀器設(shè)備與試驗操作復雜，但

5、試驗結(jié)果一般較可靠。導致土坡滑動失穩(wěn)的原因1）外界荷載作用或土坡環(huán)境變化等導致土體內(nèi)部剪應(yīng)力加大，如在土坡上加載，雨季中土的含水量增加， 使土的自重增加，并在土體中產(chǎn)生了水動力；裂縫中的靜水壓力；地震動荷載等。2）外界因素導致土體抗剪強度降低，如超孔隙水壓力的產(chǎn)生、氣候變化產(chǎn)生的干裂、凍融，粘土夾層因雨水等侵入而軟化，以 及粘性土因蠕變土體強度降低等4地基的非均質(zhì)性與各向異性對豎向附加應(yīng)力 5z的影響主要有產(chǎn)生應(yīng)力集中現(xiàn)象和產(chǎn)生 應(yīng)力擴散現(xiàn)象 應(yīng)力集中現(xiàn)象：在上軟下硬的地基中，附加應(yīng)力值比均質(zhì)土層有所埔加，即應(yīng)力集中現(xiàn)象應(yīng)力擴敗現(xiàn)象：在上硬下軟的地基中，往往發(fā)生應(yīng)力擴敗現(xiàn)象5在勻布荷載下，地基

6、豎向附加應(yīng)力5 z有如下分布規(guī)律1）不僅分布在基底范圍內(nèi)，而且在基底荷載面積之外相當大的范圍都有分布，具有擴散性基底下任意深度處水平面上的 5 z,在基底中軸線處最大，隨著與中軸線的距離而逐漸袞減在基底范圍內(nèi)，5 z值隨深度呈非線性衰減1 顆粒級配曲線越平緩，不均勻系數(shù)越大，顆粒級配越好。為獲得較大密實度，應(yīng)選擇級配良好的土料 作為填方或砂墊層的土料。2粘粒含量越多，顆粒粒徑越小，比表面積越大，親水性越強，可吸附弱結(jié)合水的含量越多，粘土的塑 性指標越大3塑性指標，它表明粘性土處于可塑狀態(tài)時含水量的變化范圍，它綜合反映了粘性、可塑性等因素。因 此規(guī)范規(guī)定：為粉質(zhì)粘土，為粘土。4在粘性土的物理指標

7、中，對粘性土的性質(zhì)影響較大的指標是塑性指數(shù)。三軸剪切試驗按排水條件不同，劃分為不固結(jié)不排水試驗，固結(jié)不排水試驗和固結(jié)排水試驗。1顆粒級配曲線越平緩，不均勻系數(shù)越大，顆粒級配越好。為獲得較大密實度，應(yīng)選擇級配良好的土料 作為填方或砂墊層的土料。2粘粒含量越多，顆粒粒徑越小，比表面積越大，親水性越強，可吸附弱結(jié)合水的含量越多，粘土的塑 性指標越大3塑性指標，它表明粘性土處于可塑狀態(tài)時含水量的變化范圍，它綜合反映了粘性、可塑性等因素。因 此規(guī)范規(guī)定：為粉質(zhì)粘土，為粘土。4在粘性土的物理指標中，對粘性土的性質(zhì)影響較大的指標是塑性指數(shù)。三軸剪切試驗按排水條件不同，劃分為不固結(jié)不排水試驗，固結(jié)不排水試驗和

8、固結(jié)排水試驗。1土的觸變性：在含水率和密度不變下，土因重塑而軟化，又因靜置而逐漸硬化，強度有所恢復的性質(zhì)。2滲透：在一定的壓力下，地下水或者河流中的水就會透過土中的孔隙發(fā)生流動，這種現(xiàn)象叫滲流或滲透。3滲透水：水在土中流動的過程中將受到土阻力的作用，使水頭逐漸損失。同時，水的滲透將對土的骨架產(chǎn)生拖曳力，引起土體內(nèi)部應(yīng)力狀態(tài)的變化和變形的發(fā)生4滲透力：把滲透水作用于單位土體積土上的力5流土：滲流水將整個土體帶走的現(xiàn)象6管涌：滲流中土體大顆粒之間的小顆粒被沖岀的現(xiàn)象7土的壓縮性：建筑物的荷載通過基礎(chǔ)傳遞給地基，并在地基中擴散，由于土體是散體材料存在大量孔隙， 地基土在附加應(yīng)力作用下，就會產(chǎn)生附加變

9、形，這種變形通常表現(xiàn)為土體積的縮小，土在外力作用下體積 縮小的特性就稱為土的壓縮性原生礦物：巖漿冷凝過程中形成的礦物次生礦物：原生礦物經(jīng)過風化作用猴形成的新礦物滲透固結(jié)：由附加應(yīng)力產(chǎn)生的孔隙水壓力逐漸消散，孔隙水逐漸排除土體壓力隨時間 增長的過程固結(jié)沉降：土體在荷載作用下，隨著時間推移，孔隙水壓力逐漸消敗，土骨架產(chǎn)生變形所逍成的沉降次固結(jié)沉降：孔壓消散.地基壓縮，有效應(yīng)力上升的過程地基破壞形式1整體剪切破壞（一般發(fā)生在堅硬密實壓縮性低的土中）2周部剪切破壞（砂性土粘性土最常見的破壞形式）3沖剪破壞（沖剪破壞常發(fā)生在松砂及軟土地基中8先期固結(jié)壓力：天然土層在歷史上所經(jīng)受過的包括自重應(yīng)力和其他荷載

10、作用形成的最大豎9向有效固結(jié)壓力稱為先期固結(jié)壓力，又稱前期固結(jié)壓力10 土的抗剪強度：指土體抵抗剪切破壞的極限能力11 土壓力：指擋土墻后的填土因自重或外荷載作用對墻背產(chǎn)生的側(cè)向壓力。12臨塑荷載Per：地基土中將要岀現(xiàn)而尚未岀現(xiàn)塑性變形區(qū)時，地基所能承受的最大荷載13臨界荷載P1/3P1/4:當?shù)鼗林械乃苄宰冃螀^(qū)發(fā)展到某一階段，即塑性區(qū)達到某一深度，通常為相對于 基礎(chǔ)寬度的1/3或者1/4時，地基土所能承受的最大荷載14極限承載力Pu：當?shù)鼗械乃苄宰冃螀^(qū)充分發(fā)展并形成連續(xù)貫通的滑動面時，地基土所能承受的最大 荷載。1. 地基附加應(yīng)力b z分布規(guī)律有哪些？（1 ）附加應(yīng)力bz不僅分布在基底

11、范圍之內(nèi)，而且在基底荷載面積之外相當大的范圍都有分布，即具有擴 散性。2） 基底下任意深度處水平面上的附加應(yīng)力b z,在基底中軸線岀最大，隨著與中軸線的距離而衰減。3） 在基底的范圍內(nèi)，附加應(yīng)力b z值隨深度呈非線性衰減。2、三軸剪切實驗的優(yōu)缺點優(yōu)點：三軸壓縮儀的突岀優(yōu)點是能較為嚴格地控制排水條件以及可以測量試件中孔隙水壓力的變化。此外,試件中的應(yīng)力狀態(tài)也比較明確，破裂面是在最弱處，而不像直接剪切儀那樣限定在上下之間。缺點：試樣的主應(yīng)力 b 2= b 3，而實際上土體的受力狀態(tài)未必都屬于這種軸對稱情況，因此通常所做的三 軸實驗當b 1 b 2= b 3時，稱為假三軸實驗。三軸實驗儀器設(shè)備與試驗

12、操作復雜，但試驗結(jié)果一般較可靠。導致土坡滑動失穩(wěn)的原因2）外界荷載作用或土坡環(huán)境變化等導致土體內(nèi)部剪應(yīng)力加大，如在土坡上加載，雨季中土的含水量增加， 使土的自重增加，并在土體中產(chǎn)生了水動力；裂縫中的靜水壓力；地震動荷載等。2）外界因素導致土體抗剪強度降低，如超孔隙水壓力的產(chǎn)生、氣候變化產(chǎn)生的干裂、凍融，粘土夾層因雨水等侵入而軟化，以 及粘性土因蠕變土體強度降低等4地基的非均質(zhì)性與各向異性對豎向附加應(yīng)力 5z的影響主要有產(chǎn)生應(yīng)力集中現(xiàn)象和產(chǎn)生 應(yīng)力擴散現(xiàn)象 應(yīng)力集中現(xiàn)象：在上軟下硬的地基中，附加應(yīng)力值比均質(zhì)土層有所埔加，即應(yīng)力集中現(xiàn)象應(yīng)力擴敗現(xiàn)象：在上硬下軟的地基中，往往發(fā)生應(yīng)力擴敗現(xiàn)象5在勻布

13、荷載下，地基豎向附加應(yīng)力5 z有如下分布規(guī)律1）不僅分布在基底范圍內(nèi)，而且在基底荷載面積之外相當大的范圍都有分布，具有擴散性基底下任意深度處水平面上的 5 z,在基底中軸線處最大，隨著與中軸線的距離而逐漸袞減在基底范圍內(nèi)，5 z值隨深度呈非線性衰減大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。SWOT 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。德爾菲法就是函詢調(diào)查法。具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函的形式向?qū)＜覀冊儐枺?得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家

14、，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和 反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿意的結(jié)果。時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到 未來。市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場（總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù)）劃分 成若干個具有共同特征的子市場的過程。無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在 一定程度上適合盡可能多的顧客要求。低開高走調(diào)價策略就是隨工程形象接進度或根據(jù)銷售進度情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào) 高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略

15、?，F(xiàn)金折扣指房地產(chǎn)企業(yè)對當時或按約定日期付款的顧客給予一定比例的價格折扣，目的是鼓勵買方提前付 款，以盡快收回貸款，加速資金周轉(zhuǎn)，利息是折扣的來源。公共關(guān)系是利用各種傳播手段，同包括顧客、中間商、社區(qū)民眾、政府機構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公 眾溝通思想情感，建立良好的社會形象和營銷環(huán)境的活動。高開低走調(diào)價策略是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利 潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。市場營銷觀念和推銷觀念的異同：推銷觀念注重賣方需要，以公司現(xiàn)有產(chǎn)品為岀發(fā)點，要求大力推銷與促銷，以實現(xiàn)有利的銷售。其實質(zhì)仍 然沒有擺脫以企業(yè)為導向的框架，仍然屬于舊的營銷

16、觀念。營銷觀念則注重買方需要，以目標顧客及他們的需求、欲望為岀發(fā)點，通過融合并協(xié)調(diào)那些影響消費者程度的營銷活動，來贏得和保持顧客。因此兩者 不能混為一談。市場細分的作用：1有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略2有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場3有利于集中人力、物力投入目標市場4有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：1房地產(chǎn)市場調(diào)研是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提 2房地產(chǎn)市場調(diào)研是改善 企業(yè)經(jīng)營管理，提高市場競爭力的主要途徑3房地產(chǎn)調(diào)研也是企業(yè)進行競爭的必要手段 4房地產(chǎn)市場調(diào)研是進行預(yù)測的必要條件房地產(chǎn)價格的組成部分：生產(chǎn)成本：包括土地征用費、拆遷安置補償費、勘察設(shè)計及前期工程費、房屋建

17、 筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費、管理費、貸款利息（2）計劃利潤（3）稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（4）住宅樓層、朝向和地段的差價：包括樓層差價、朝向差價、地段差價差異化戰(zhàn)略所謂差異化戰(zhàn)略，就是項目要形成一些在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西（產(chǎn)品或者服務(wù)）。實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有很多種方式。例如設(shè)計或品牌形象、外觀特征、客戶服務(wù)及其他方面的獨特性。最理想的情況 是使項目在幾個方面都能獨樹一幟。實行差異化戰(zhàn)略，能夠很好地防御五種競爭力量，在行業(yè)中獲得超過一般水平的利潤。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面。（1 ）顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，

18、顧客的敏感程度很低。生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)便可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略，在與同行業(yè)的競爭中形成一隔離區(qū)域，從而使自己免受競爭的侵 害。同時，產(chǎn)品差異化能增加邊際收益，降低企業(yè)的成本。（2） 顧客對品牌的忠誠度給競爭者形成了強有力的障礙。其他開發(fā)商想進入該行業(yè)則需要克服這種產(chǎn)品的 獨特性。（3）產(chǎn)品差異可以借助于其所產(chǎn)生的邊際收益，增強企業(yè)對供應(yīng)者討價還價的能力。（4 ）由于購買者別無其他的選擇，對價格的敏感度程度又低，從而使得企業(yè)可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略來削落 購買者的討價還價能力。（5）由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較量中，比其他 同類企業(yè)處于更有利的地位。1大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項

19、目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和 供應(yīng)。2德爾菲法就是函詢調(diào)查法。具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函 的形式向?qū)＜覀冊儐?，得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一 步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿 意的結(jié)果。3低開高走調(diào)價策略就是隨工程形象接進度或根據(jù)銷售進度情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。4公共關(guān)系 是利用各種傳播手段，同包括顧客、中間商、社區(qū)民眾、政府機構(gòu)以及新 聞媒介在內(nèi)的各方面公眾溝通思想情感，建立良好的社會形象和營銷環(huán)境的活

20、動。5高開低走調(diào)價策略是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。6SW0T 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。7時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到未來。8市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場（總體市場通常太大以致企 業(yè)很難為之服務(wù)）劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。9無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在一定程度

21、上適合盡可能多的顧客要求。10現(xiàn)金折扣 指房地產(chǎn)企業(yè)對當時或按約定日期付款的顧客給予一定比例的價格折扣， 目的是鼓勵買方提前付款，以盡快收回貸款，加速資金周轉(zhuǎn)，禾利息是折扣的來源。1 市場營銷觀念和推銷觀念的異同：推銷觀念注重賣方需要，以公司現(xiàn)有產(chǎn)品為出發(fā)點， 要求大力推銷與促銷，以實現(xiàn)有利的銷售。其實質(zhì)仍然沒有擺脫以企業(yè)為導向的框架，仍 然屬于舊的營銷觀念。營銷觀念則注重買方需要，以目標顧客及他們的需求、欲望為出發(fā) 點，通過融合并協(xié)調(diào)那些影響消費者程度的營銷活動，來贏得和保持顧客。因此兩者不能 混為一談。2 市場細分的作用：1有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略2有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市

22、場3有利于集中人力、物力投入目標市場4有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：1房地產(chǎn)市場調(diào)研是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提2房地產(chǎn)市場調(diào)研是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高市場競爭力的主要途徑3房地產(chǎn)調(diào)研也是企業(yè)進行競爭的必要手段4房地產(chǎn)市場調(diào)研是進行預(yù)測的必要條件4房地產(chǎn)價格的組成部分：生產(chǎn)成本：包括土地征用費、拆遷安置補償費、勘察設(shè)計及 前期工程費、房屋建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè) 施費、管理費、貸款利息（2）計劃利潤（3）稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（4）住宅樓層、朝向和地段的差價：包括樓層差價、朝向差價、地段差價5差異化戰(zhàn)略 所謂差異化戰(zhàn)略，就是

23、項目要形成一些在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西（產(chǎn)品或者服務(wù)）。 實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有很多種方式。例如設(shè)計或品牌形象、外觀特征、客戶服務(wù)及其他方 面的獨特性。最理想的情況是使項目在幾個方面都能獨樹一幟。實行差異化戰(zhàn)略，能夠很好地防御五種競爭力量，在行業(yè)中獲得超過一般水平的利潤。這 主要表現(xiàn)在以下幾個方面。顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，顧客的敏感程度很低。生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)便可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略，在與同行業(yè)的競爭中形成一隔離區(qū)域， 從而使自己免受競爭的侵害。同時，產(chǎn)品差異化能增加邊際收益，降低企業(yè)的成本。顧客對品牌的忠誠度給競爭者形成了強有力的障礙。其他開發(fā)商想進入該行

24、業(yè)則需要克服 這種產(chǎn)品的獨特性。產(chǎn)品差異可以借助于其所產(chǎn)生的邊際收益，增強企業(yè)對供應(yīng)者討價還價的能力。由于購買者別無其他的選擇，對價格的敏感度程度又低，從而使得企業(yè)可以運用產(chǎn)品差異 戰(zhàn)略來削落購買者的討價還價能力。（5）由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較量中，比其他同類企業(yè)處于更有利的地位。大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。SWOT 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。德爾菲法就是函詢調(diào)查法。具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函的形式向

25、專家們詢問， 得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和 反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿意的結(jié)果。時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到 未來。市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場（總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù)）劃分 成若干個具有共同特征的子市場的過程。無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在 一定程度上適合盡可能多的顧客要求。低開高走調(diào)價策略就是隨工程形象接進度或根據(jù)銷售進度情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先

26、確定的幅度調(diào) 高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略?，F(xiàn)金折扣指房地產(chǎn)企業(yè)對當時或按約定日期付款的顧客給予一定比例的價格折扣，目的是鼓勵買方提前付 款，以盡快收回貸款，加速資金周轉(zhuǎn)，利息是折扣的來源。公共關(guān)系是利用各種傳播手段，同包括顧客、中間商、社區(qū)民眾、政府機構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公 眾溝通思想情感，建立良好的社會形象和營銷環(huán)境的活動。高開低走調(diào)價策略是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利 潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。市場營銷觀念和推銷觀念的異同：推銷觀念注重賣方需要，以公司現(xiàn)有產(chǎn)品為岀發(fā)點，要求大力推銷與促銷，以實現(xiàn)有

27、利的銷售。其實質(zhì)仍 然沒有擺脫以企業(yè)為導向的框架，仍然屬于舊的營銷觀念。營銷觀念則注重買方需要，以目標顧客及他們 的需求、欲望為岀發(fā)點，通過融合并協(xié)調(diào)那些影響消費者程度的營銷活動，來贏得和保持顧客。因此兩者 不能混為一談。市場細分的作用：1有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略2有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場3有利于集中人力、物力投入目標市場4有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：1房地產(chǎn)市場調(diào)研是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提2房地產(chǎn)市場調(diào)研是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高市場競爭力的主要途徑3房地產(chǎn)調(diào)研也是企業(yè)進行競爭的必要手段 4房地產(chǎn)市場調(diào)研是進行預(yù)測的必要條件房地產(chǎn)價格的組成部分：生產(chǎn)成

28、本：包括土地征用費、拆遷安置補償費、勘察設(shè)計及前期工程費、房屋建 筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費、管理費、貸款利息（2）計劃利潤（3）稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（4）住宅樓層、朝向和地段的差價：包括樓層差價、朝向差價、地段差價 差異化戰(zhàn)略所謂差異化戰(zhàn)略，就是項目要形成一些在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西（產(chǎn)品或者服務(wù)）。實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有很多種方式。例如設(shè)計或品牌形象、外觀特征、客戶服務(wù)及其他方面的獨特性。最理想的情 況是使項目在幾個方面都能獨樹一幟。實行差異化戰(zhàn)略，能夠很好地防御五種競爭力量，在行業(yè)中獲得超過一般水平的利潤。這主要表現(xiàn)在 以下幾個方面。（

29、5 ）顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，顧客的敏感程度很低。生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)便可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略，在與同行業(yè)的競爭中形成一隔離區(qū)域，從而使自己免受競爭的侵 害。同時，產(chǎn)品差異化能增加邊際收益，降低企業(yè)的成本。（6 ）顧客對品牌的忠誠度給競爭者形成了強有力的障礙。其他開發(fā)商想進入該行業(yè)則需要克服這種產(chǎn)品 的獨特性。（7）產(chǎn)品差異可以借助于其所產(chǎn)生的邊際收益，增強企業(yè)對供應(yīng)者討價還價的能力。（8）由于購買者別無其他的選擇，對價格的敏感度程度又低，從而使得企業(yè)可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略來削 落購買者的討價還價能力。（5）由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較

30、量中，比其 他同類企業(yè)處于更有利的地位。大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。SWOT 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。德爾菲法就是函詢調(diào)查法。具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函的形式向?qū)＜覀冊儐枺?得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和 反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿意的結(jié)果。時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到 未來。市場細分就是

31、指按照消費者欲望與需求把一個總體市場（總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù)）劃分 成若干個具有共同特征的子市場的過程。無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在 一定程度上適合盡可能多的顧客要求。低開高走調(diào)價策略就是隨工程形象接進度或根據(jù)銷售進度情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào) 高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。現(xiàn)金折扣指房地產(chǎn)企業(yè)對當時或按約定日期付款的顧客給予一定比例的價格折扣，目的是鼓勵買方提前付 款，以盡快收回貸款，加速資金周轉(zhuǎn)，利息是折扣的來源。公共關(guān)系是利用各種傳播手段，同包括顧客、中間商、社區(qū)民眾、政

32、府機構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公 眾溝通思想情感，建立良好的社會形象和營銷環(huán)境的活動。高開低走調(diào)價策略是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利 潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。市場營銷觀念和推銷觀念的異同 ：推銷觀念注重賣方需要，以公司現(xiàn)有產(chǎn)品為岀發(fā)點，要求大力推銷與促銷，以實現(xiàn)有利的銷售。其實質(zhì)仍 然沒有擺脫以企業(yè)為導向的框架，仍然屬于舊的營銷觀念。營銷觀念則注重買方需要，以目標顧客及他們的需求、欲望為岀發(fā)點，通過融合并協(xié)調(diào)那些影響消費者程度的營銷活動，來贏得和保持顧客。因此兩者 不能混為一談。市場細分的作用：1有利于選擇目標市場和制定市場營銷策

33、略2有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場3有利于集中人力、物力投入目標市場 4有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：1房地產(chǎn)市場調(diào)研是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提2房地產(chǎn)市場調(diào)研是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高市場競爭力的主要途徑3房地產(chǎn)調(diào)研也是企業(yè)進行競爭的必要手段 4房地產(chǎn)市場調(diào)研是進行預(yù)測的必要條件房地產(chǎn)價格的組成部分：生產(chǎn)成本：包括土地征用費、拆遷安置補償費、勘察設(shè)計及前期工程費、房屋建 筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費、管理費、貸款利息（2）計劃利潤（3）稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（4）住宅樓層、朝向和地段的差價 ：包括樓層差價、朝向差價、地段差價 差

34、異化戰(zhàn)略所謂差異化戰(zhàn)略，就是項目要形成一些在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西（產(chǎn)品或者服務(wù)）。實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有很多種方式。例如設(shè)計或品牌形象、外觀特征、客戶服務(wù)及其他方面的獨特性。最理想的情況 是使項目在幾個方面都能獨樹一幟。實行差異化戰(zhàn)略，能夠很好地防御五種競爭力量，在行業(yè)中獲得超過一般水平的利潤。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面。（9 ）顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，顧客的敏感程度很低。生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)便可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略，在與同行業(yè)的競爭中形成一隔離區(qū)域，從而使自己免受競爭的侵 害。同時，產(chǎn)品差異化能增加邊際收益，降低企業(yè)的成本。（10）顧客對品牌的忠誠度給競爭者

35、形成了強有力的障礙。其他開發(fā)商想進入該行業(yè)則需要克服這種產(chǎn)品 的獨特性。（11）產(chǎn)品差異可以借助于其所產(chǎn)生的邊際收益，增強企業(yè)對供應(yīng)者討價還價的能力。（12）由于購買者別無其他的選擇，對價格的敏感度程度又低，從而使得企業(yè)可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略來削 落購買者的討價還價能力。（5）由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較量中，比其 他同類企業(yè)處于更有利的地位。大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。SWOT 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。德爾菲法就是函詢調(diào)查法。

36、具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函的形式向?qū)＜覀冊儐枺?得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和 反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿意的結(jié)果。時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到 未來。市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場（總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù)）劃分 成若干個具有共同特征的子市場的過程。無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在 一定程度上適合盡可能多的顧客要求。低開高走調(diào)價策略就是隨

37、工程形象接進度或根據(jù)銷售進度情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào) 高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。現(xiàn)金折扣指房地產(chǎn)企業(yè)對當時或按約定日期付款的顧客給予一定比例的價格折扣，目的是鼓勵買方提前付 款，以盡快收回貸款，加速資金周轉(zhuǎn)，利息是折扣的來源。公共關(guān)系是利用各種傳播手段，同包括顧客、中間商、社區(qū)民眾、政府機構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公 眾溝通思想情感，建立良好的社會形象和營銷環(huán)境的活動。高開低走調(diào)價策略是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利 潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。市場營銷觀念和推銷觀念的異同：推銷觀念注重賣方

38、需要，以公司現(xiàn)有產(chǎn)品為岀發(fā)點，要求大力推銷與促銷，以實現(xiàn)有利的銷售。其實質(zhì)仍 然沒有擺脫以企業(yè)為導向的框架，仍然屬于舊的營銷觀念。營銷觀念則注重買方需要，以目標顧客及他們 的需求、欲望為岀發(fā)點，通過融合并協(xié)調(diào)那些影響消費者程度的營銷活動，來贏得和保持顧客。因此兩者 不能混為一談。市場細分的作用：1有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略2有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場3有利于集中人力、物力投入目標市場4有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：1房地產(chǎn)市場調(diào)研是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提 2房地產(chǎn)市場調(diào)研是改善 企業(yè)經(jīng)營管理，提高市場競爭力的主要途徑3房地產(chǎn)調(diào)研也是企業(yè)進行競爭的必要手段 4

39、房地產(chǎn)市場調(diào)研是進行預(yù)測的必要條件房地產(chǎn)價格的組成部分：生產(chǎn)成本：包括土地征用費、拆遷安置補償費、勘察設(shè)計及前期工程費、房屋建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費、管理費、貸款利息（2）計劃利潤（3）稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（4）住宅樓層、朝向和地段的差價：包括樓層差價、朝向差價、地段差價差異化戰(zhàn)略所謂差異化戰(zhàn)略，就是項目要形成一些在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西（產(chǎn)品或者服務(wù)）。實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有很多種方式。例如設(shè)計或品牌形象、外觀特征、客戶服務(wù)及其他方面的獨特性。最理 想的情況是使項目在幾個方面都能獨樹一幟。實行差異化戰(zhàn)略，能夠很好地防御五種競爭力量，在行

40、業(yè)中獲得超過一般水平的利潤。這主要表現(xiàn)在 以下幾個方面。（13） 顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，顧客的敏感程度很低。生 產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)便可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略，在與同行業(yè)的競爭中形成一隔離區(qū)域，從而使自己免受競爭的侵害。同時，產(chǎn)品差異化能增加邊際收益，降低企業(yè)的成本。（14）顧客對品牌的忠誠度給競爭者形成了強有力的障礙。其他開發(fā)商想進入該行業(yè)則需要克服這種產(chǎn)品 的獨特性。（15）產(chǎn)品差異可以借助于其所產(chǎn)生的邊際收益，增強企業(yè)對供應(yīng)者討價還價的能力。（16）由于購買者別無其他的選擇，對價格的敏感度程度又低，從而使得企業(yè)可以運用產(chǎn)品差異戰(zhàn)略來削 落購買者的討價還價能力

41、。（5）由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較量中，比其 他同類企業(yè)處于更有利的地位。大營銷觀念，即在房地產(chǎn)項目早期開發(fā)時，導入營銷的觀念組織和實施產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。SWOT 是 strength（優(yōu)勢）、weak（劣勢）、opportunity（ 機會）、threaten（威脅）的意思。德爾菲法就是函詢調(diào)查法。具體做法是：將所要預(yù)測的問題和必要的背景材料用信函的形式向?qū)＜覀冊儐枺?得到答復后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和 反饋，如此多次反復，直到預(yù)測的問題得到較為滿意的結(jié)果。時間序列分析法是根據(jù)市場過去的變化趨勢預(yù)測未來的發(fā)展，它的前提是假定事物的過去全部同樣延續(xù)到 未來。市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總