思源北京首城國際廣渠門36號地項(xiàng)目概念設(shè)計方案.ppt

1、,概念設(shè)計方案,廣渠門36號地,一、 二期產(chǎn)品概念設(shè)計方案,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(面積:平方米),規(guī)劃設(shè)計的條件,打造高品質(zhì)的復(fù)合城市綜合體。 “A1-1-C與A1-2地塊”進(jìn)行一體化設(shè)計。,產(chǎn)品打造方向,價值最大化,產(chǎn)品的競爭性,本案的限制性條件,概念設(shè)計原則體系,價值最大化,土地價值最大化,產(chǎn)品價值最大化,形象價值最大化,1、價值最大化,土地價值最大化,完善城市肌理:通過復(fù)合型高品質(zhì)城市綜合體的打造,使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自我平衡 與自我完善,同時實(shí)現(xiàn)區(qū)域性輻射,并補(bǔ)充區(qū)域城市功能。,空間充分開放:通過不同功能產(chǎn)品的空間組合, 及空間開放,提升公建類產(chǎn)品 的市場價值;同時營造一種充滿活力的城市化居住與工作氛圍。,

2、產(chǎn)品價值最大化,打造地標(biāo)性城市建筑群:用足緊臨廣渠路的A1-1-C地塊的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo),充分展示公建類產(chǎn)品的形象,提高整體項(xiàng)目的城市價值感。,產(chǎn)品類型市場溢價價值與互動價值最大化:通過酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高級精裝公寓,高級住宅,寫字樓和商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)置,以及客群之間的相互補(bǔ)充與促進(jìn),最大化的提升本案的產(chǎn)品競爭力和可持續(xù)性盈利能力。,形象價值最大化,關(guān)鍵詞 城市地標(biāo) 活力,創(chuàng)意 24小時不夜城,產(chǎn)品的競爭性,差異化競爭,綜合性競爭,2、產(chǎn)品的競爭性,與CBD核心區(qū) 的差異化競爭,寫字樓體量的差異化:控制在8000-10000平方米左右/棟,與CBD區(qū)域平均4萬平方米/棟形成差異化的產(chǎn)

3、品需求,實(shí)現(xiàn)了整棟銷售的可能,同時也使整層(或連續(xù)幾層)的銷售更加具有可操作性,有利于縮短銷售周期,并提升本項(xiàng)目的品牌性商務(wù)形象。,生態(tài)價值差異化:CBD核心區(qū)域由于寸土寸金,缺乏大面積的集中性綠化,本項(xiàng)目的A1-6為23500平方米的公園綠地,有助于樹立本項(xiàng)目高品質(zhì)綜合區(qū)的唯一性。,與本區(qū)域內(nèi)相 關(guān)產(chǎn)品的差異 化競爭,高品質(zhì)城市綜合體:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓, 高級精裝公寓,高級住宅,寫字樓,商業(yè)以及公園為一體。,開放式空間布局結(jié)構(gòu):打破周邊既有的圍合式小區(qū)布局傳統(tǒng),更加體現(xiàn)本案緊臨CBD核心區(qū)的城市活力感和創(chuàng)意性。,本案的限制性條件,3、本案的限制性條件,90平方米70%的政策

4、限制,9500元/平方米的價格承諾,區(qū)域條件 （交通、市場氛圍）,90平方米70%的政策限制,基本原則:完全按照政策規(guī)定執(zhí)行。,靈活解決方案:南向90平方米以下戶型的設(shè)計,預(yù)留可拼 合的可能。,9500元/平方米的價格承諾,產(chǎn)品定位突破:通過提供酒店式公寓,公寓式酒店,高級精裝 公寓,高級住宅,以全部精裝修(同時可配送家具,家電)入市, 以實(shí)現(xiàn)價格的突破。,銷售手法突破: 1、通過將酒店式公寓,公寓式酒店先租賃,待市場認(rèn)知價值更高,且政府對本項(xiàng)目的銷售價格不再過于敏感的時候再行銷售。2、住宅的精裝修策略來實(shí)現(xiàn)毛坯價格的突破。,概念設(shè)計產(chǎn)品定位,集城市公園、寫字樓、商業(yè)、 酒店(或公寓式酒店)、

5、酒店式服務(wù)公寓、 高級精裝公寓、高級住宅為一體的 高品質(zhì)復(fù)合型城市綜合體。,服務(wù)于商務(wù)核心區(qū)的配套型城市綜合體,概念設(shè)計方案一:以酒店為龍頭,帶動項(xiàng)目整體品質(zhì)和價值的提升,設(shè)置一個4.5萬平方米的酒店,另設(shè)兩棟8000-10000平方米的寫字樓產(chǎn)品。 商業(yè)以酒店底商和寫字樓底商為主,局部可設(shè)置獨(dú)立商業(yè)。,與C地塊相呼應(yīng)的位置設(shè)置為酒店式服務(wù)公寓,以及商業(yè)產(chǎn)品;與公園相對的位置,設(shè)置為面積較大的高級精裝公寓產(chǎn)品。 高級精裝公寓用足30%大戶型產(chǎn)品比例中,除去一期產(chǎn)品已占用的指標(biāo)外的剩余面積,約102612.5平方米。 商業(yè)結(jié)合開放式街區(qū),以分散的底商為主,但在動線設(shè)計上,應(yīng)體現(xiàn)一定的連續(xù)性。,高

6、級精裝公寓 (90平方米以上),寫字樓 酒店,酒店式服務(wù)公寓 (90平方米以下),商業(yè)(獨(dú)立商業(yè) 及底商),高級精裝居住區(qū) (90平方米以內(nèi)),少量配套商業(yè),定位為相對獨(dú)立的高級精裝居住區(qū), 均設(shè)置為90平方米以下的戶型產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)戶型組合。,商業(yè)綜合體功能配比,單位：萬平方米,區(qū)域內(nèi)可參考的城市綜合體項(xiàng)目,單位：平方米,注:以上各產(chǎn)品類型比例的設(shè)定在參考市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,結(jié)合本案實(shí)際地塊條件設(shè)定。,單位：平方米,注:其中90平方米以上住宅戶型面積為102612.5平方米,占到A1-2地塊總面積32.2%,北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星級）主要集中區(qū),燕莎地區(qū)高檔酒店物業(yè),建國門CBD地區(qū)高檔酒店物業(yè)

7、,王府井地區(qū)高檔酒店物業(yè),北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè),從位置上,本項(xiàng)目的商務(wù)氛圍目前仍處于不成熟階段;但燕莎和CBD區(qū)域 對本項(xiàng)目具有一定的輻射和帶動作用,從酒店的定位上應(yīng)當(dāng)考慮和以上傳 統(tǒng)區(qū)域的互補(bǔ),如特色型酒店。 從客房數(shù)量上,4星級酒店主要在300個以上,5星級主要在500個以上,以達(dá) 到基本的市場盈利和市場風(fēng)險的平衡。,綜述,酒店： 1、面積在4.5萬平方米，房間數(shù)約500間； 2、臨近公園，具備較好的景觀； 3、檔次在五星級標(biāo)準(zhǔn)； 4、底層做商業(yè)配套規(guī)劃； 寫字樓： 1、區(qū)別于CBD區(qū)域的綜合寫字樓，獨(dú)棟體量在8000-10000平方米左右； 2、總規(guī)?？刂圃?0000平方米內(nèi)；,獨(dú)立商

8、業(yè)： 1、建議以2層為主，最多不能超過3層； 2、與住宅相對分離，不影響住宅的居住品質(zhì)。 住宅底商： 1、需要增加轉(zhuǎn)換層設(shè)計； 2、每個單位面積控制在200平方米以下；,1、公園: 由于本地塊周邊缺乏成熟的商務(wù)環(huán)境,因此為了 在最短的時間內(nèi)彰顯本項(xiàng)目的綜合價值,并形成 本案與CBD核心區(qū)域綜合體的差異性,公園的設(shè) 計成為本案弱化劣勢,樹立不可復(fù)制性的關(guān)鍵。,概念設(shè)計的關(guān)鍵點(diǎn),2、公建類產(chǎn)品造型 為了形成與區(qū)域內(nèi)外城市綜合體的 差異化特征,打造具有地標(biāo)性的城市 建筑群,提升本案的綜合形象價值, 公建類產(chǎn)品的造型設(shè)計成為本案運(yùn)作 的關(guān)鍵。,高級精裝公寓 (90平方米以上),寫字樓,公寓式酒店 (90平方米以下),商業(yè)(獨(dú)立商業(yè) 及底商),高級精裝居住區(qū) (90平方米以內(nèi)),少量配套商業(yè),概念設(shè)計方案二:由于本區(qū)域缺乏成熟商務(wù)氛圍,C地塊設(shè)置為寫字樓和商業(yè)產(chǎn)品;同時 通過小面積的星級公寓式酒店來提升本項(xiàng)目的價值品質(zhì)和高端客群的差異化需求。,附:產(chǎn)品類型簡介,1、公寓式酒店 本質(zhì)上為酒店產(chǎn)品,由酒店運(yùn)營公司負(fù)責(zé)管理,提供酒店式服務(wù)。 在旅游區(qū)及投資回報率穩(wěn)定的成熟商務(wù)區(qū),還可作為純投資型產(chǎn)品,實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán) 的分離。 面積較小,通常為90平方米以下。 客群以商務(wù)辦公客戶為主。 2、酒店式公寓 本質(zhì)上為公寓產(chǎn)品,提